武汉市经济开发区地产项目地块可行性研究报告

15/17武汉市经济开发区地产项目地块可行性研究报告一、项目区域概况开发区位于武汉市西南，长江以北，处市区武汉三环线和武汉外环线之间。开发区发展腹地广阔，区位优势明显。2014年，工业产值突破5000亿。距离市中心及汉口火车站、武昌火车站约30分钟路程，距武汉天河国际机场约40分钟路程。开发区实行“小政府、大社会”的管理体制，工委、管委会代表武汉市委、市政府统一管理开发区各项社会经济事务，为武汉市的独立辖区。项目位于知音大道与东风大道的交汇处，临后官湖，位于后官湖湿地公园旁边，坐享一线后官湖湖景。近年来后官湖区域快速发展，配套日渐齐全。学校配套有三角湖小学，武汉开发区第四中学，江汉大学

、武汉商学院；医疗配套有武汉后官湖医院、协和医院开发区分院、沌阳医院、神龙医院；综合商场：昌盛超市、永久超市

。武汉经济技术开发区按照“以产兴城、以城促产、产城融合”的总体思路，深入推动开发区由较为单一生产功能为主的工业园区，向生产、生活和生态功能三位一体同步发展的现代化新城转变。未来五年将打造经济、文化艺术、研发、科教、物流、交通、医疗、生态旅游、国际博览、体育娱乐十大功能中心。武汉开发区提出，力争到2020年，使文化创意产业达到千亿元规模。武汉文化创意产业园将成为国内规模最大、功能最齐全、设施最完备的文化创意产业和艺术品业基地。下一步，武汉开发区将重点发展新能源汽车、通用航空产业、卫星产业、以工业机器人为主的智能装备产业，以及金发科技新材料项目为依托的新材料等产业。二、项目区域概况（一）项目位置及四至项目位于知音大道与东风大道的交汇处，临后官湖，位于后官湖湿地公园旁边，坐享一线后官湖湖景。其四至关系为：东临市政规划路，西临全力一路，南临全力北路，北临市政规划路。（二）地块指标项目为居住用地，规划净用地面积为69952.8平方米容积率≤2.3，建筑面积控制在160891平方米以内。（三）特殊要求竞得人须在该宗土地范围内配建1所12个班幼儿园，并应按照武汉市人民政府文件武政规[2012]1号《市人民政府关于加强我市住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》配建。幼儿园设计方案应征得武汉经济技术开发区（汉南区）审定后实施，建成后竞得人须将此幼儿园无偿移交武汉经济技术开发区（汉南区）管委会。三、市场环境分析（一）行业政策环境——限购政策持续加码，市场运行环境回归理性。2016年，中央全面推进营改增金融政策，优化市场金融环境。前三季度，在“促消费、去库存”政策背景下，国务院确定大力发展住房租赁市场，倡导购租并举促进消费。地方政策分化明显，库存压力大地区通过控制地价、货币安置等方式消化库存。武汉金融货币政策宽松，城市基础建设逐步落地完善，购房市场热度持续高涨，虽通过降低公积金贷款额度，提高购房门槛来抑制楼市过热，改变市场预期，防范金融风险，但收效甚微。9月，在全国各大城市限购风潮的背景下，武汉市场迎来今年首次限贷限购政策，但政策较为温和，市场反应较弱。随后10月、11月份武汉接连迎来楼市限购政策，对主城区改善型置业和外地投资客置业需求进行政策限制，降低市场预期，调节供需平衡，以调节市场逐步回归理性。（二）城市经济环境——2016年武汉GDP回升势头好于全国。2016年，武汉市国内生产总值8314亿元，同比增长7.8%，比上半年提高0.2个百分点，回升的势头好于全国、全省，从主要经济指标完成情况看，经济发展呈稳中有升、稳中向好、稳中提质的趋势。武汉市居民人均可支配收入26159元，同比增长9.03%。其中，城镇常住居民人均可支配收入29166元，增长8.91%；农村常住居民人均可支配收入14951元，增长9.25%，增速高于城镇居民0.34个百分点。（三）项目所属区域规划项目位于知音大道与东风大道的交汇处，临后官湖属于后官湖片区，此区域内规划有115公里的后官湖绿道，串联起区域内11大旅游景点，主打生态保护、旅游休闲、生态农业和现代服务四大功能。依托后官湖优良的生态资源，融合知音文化、农耕文化精髓，规划形成“两轴三片十一区”的空间结构。“两轴”为后官湖滨水景观轴和外环线城市交通轴。四、房地产市场分析（一）武汉整体市场1、土地市场供应——居住类土地供应较去年同期小幅上涨，商业用地供应显著提升。2016年1-10月，武汉市共推出各类用地283宗，共计1397.9万平方米，同比减少20.98%。其中，推出住宅用地66宗，共计426.9万平方米，同比减少11.04%；商办用地53宗，共计170.9万平方米，同比增加17.85%。13年至今武汉土地供应量均处于低位，2016年居住类用地推出仍呈现周期性放缓节奏。2011-2016年土地市场供应情况2、土地市场成交——商业属性土地成成交主体，楼面地价处历史高位。2016年1-10月，武汉市共成交各类用地260宗，共计1306.2万平方米，同比减少8.88%。其中，成交住宅用地62宗，共计408.0万平方米，同比增加2.60%；商办用地51宗，共计169.4万平方米，同比增加41.19%。2016年以来，武汉房地产市场表现异常火爆，因部分中心城区能推出的优质地块数量不断减少，拿地企业对重点地块角逐激烈，推升土地价格，创出多个区域单价地王。2016年前三季度，武汉成交土地楼面地价4507元/㎡，同期上涨29%，溢价率为30%，较去年同期上升8个百分点。2013-2016年土地市场成交情况3、商品住宅供应——住宅新增供应持平去年，区域性供应不均衡。2016年1-10月，武汉商品住宅累计新批上市1655万平方米，基本与去年同期持平。武汉市住宅新增供应呈现区域性不均衡局面，多个板块市场供应严重不足，2016年前三季度，武汉市场成交持续火爆，开发商加快项目和土地开发进程，新增供应量将会出现上涨上涨趋势。武汉市商品住宅供求走势4、商品住宅成交——成交量持续攀升，同比增幅翻番。2016年1-10月武汉市商品住宅累计成交面积2529万平方米，较2015年1-10月上涨幅度高达45.5%，增幅较2015年全年增幅扩大近一倍。今年上半年，首套房和二套房首付比例下调，契税营业税双降等全国性政策先后出台，武汉市场成交表现异常火爆，分别迎来史上最强金三、银四和红五月。10月开始，在全国限购大潮的背景下，武汉迎来不断加强的限购政策，整体成交趋于缓和，中心城区成交下滑。武汉市商品住宅供求走势5、商品住宅均价——全市住宅均价破九千，万元以上价格段占比再创新高。武汉整体市场商品住宅成交均价9323元/平，同比上涨6.7%，中心城区商品住宅成交均价12018元/平，同比上涨20.8%。2016年开年，房地产市场又迎来了首付比例下调和契税营业税双降的政策红利，市场需求进一步释放；与此同时，武汉市商品住宅可售房源大幅下降，部分主城区热点置业区域持续供不应求。又因一线城市房价传导效应，货币效应诱发的投资需求，外来品牌房企产品提档升级等多重因素合力，推动武汉整体成交均价上扬。10月份楼市颁发新政以来，市场供应增加，供求矛盾缓解的同时楼市新政阻挡了部分外地投资客置业，成交下滑的同时成交价格趋于平稳。2015-2016年武汉市商品住宅成交均价走势2015-2016年中心城区商品住宅成交均价走势（二）经济开发区区域市场1、土地市场：成交面积和成交金额均处于低位，为明显的价值洼地。根据统计，经开区16年全年共成交7宗土地，成交面积为24.26公顷，成交金额为16.22亿元，均处于低位，成为武汉少有的价值洼地。2、房地产市场：成交套数及成交面积在各区域中处于中位，后续上涨潜力巨大。根据统计经开区住宅套数为10915套，成交面积为1078574.41平米在武汉各个区域中处于中位；商业成交套数为3669套，成交面积为140728.03平米，成交套数与面积均处于中位，且根据涨价统计经开区16年价格上涨楼盘仅有4个，后续该区域价格上涨空间巨大。五、竞争项目分析（一）周边项目销售情况项目目前区域内无在售新项目，项目区域内典型项目为中冶枫树湾，目前二手房价格为12000元/平米。预计一手房售价。预计一手房售价约为10000元/平米。（二）周边土地成交信息位于目标地块周边近期成交的地块，分析内容参照下表：目标地块周边项目获取土地价格情况地块编号土地使用权中标人土地位置土地面积（公顷）土地用途容积率建筑面积（㎡）出让年限出让方式成交价

(万元）成交楼面价（元/㎡）P（2016）129号武汉统建城市开发有限责任公司武汉经济技术开发区55R2地块6.36住宅2.3146308住宅70年网上挂牌1097317500P（2016）066号武汉智慧生态建设投资有限公司武汉经济技术开发区114C2地块4.92111商服1.573817商服40年网上挂牌88581199.99P（2016）067号武汉智慧生态建设投资有限公司武汉经济技术开发区142R2地块6.680552住宅2133611住宅70年网上挂牌160341200.05P（2015）162号深圳市平嘉投资管理有限公司武汉经济开发区24MB地块16.068206住宅2.35377602.841住宅70年现场挂牌2640006991.47P（2015）092广东海伦堡地产集团有限公司武汉经济技术开发区43R2地块1.755179住宅2.543879住宅70年网上挂牌148323380.20P（2015）093广东海伦堡地产集团有限公司武汉经济技术开发区43R2地块4.209806住宅2.5105245住宅70年网上挂牌362593445.20P（2015）060武汉车都建设投资有限公司武汉经济技术开发区147R2地块19.665419住宅3589963住宅70年网上挂牌707961200.01P（2015）062武汉金发科技实业有限公司武汉经济技术开发区141R2地块9.80042住宅2196008住宅70年网上挂牌235221200.05（四）周边配套教育配套三角湖小学，武汉开发区第四中学，江汉大学

、武汉商学院商业配套昌盛超市、永久超市

医疗配套武汉后官湖医院、协和医院开发区分院、沌阳医院、神龙医院交通配套351、208号公交线。六、项目定位（一）地块价值分析项目位于知音大道与东风大道的交汇处，临后官湖，位于后官湖湿地公园旁边，坐享一线后官湖湖景。且区域内规划建设115公里的后官湖绿道，后期项目周边生态资源良好。且经济开发区未来五年将打造经济、文化艺术、研发、科教、物流、交通、医疗、生态旅游、国际博览、体育娱乐十大功能中心。后续区域发展潜力巨大。综合以上，该地块适宜快速开发的刚需和改善类住宅产品，根据片区市场情况，本项目以超高层布局，产品户型临湖一侧排布首改较大户型产品，其余排布首置、首改产品。本项目紧跟板块人文居住社区发展势头，满足片区地缘性刚需和逐步释放的改善性客户的双重需求。（二）产品定位产品定位为以首置首改为主体的超高层住宅产品。（三）目标客户定位年龄结构：以30-40岁为主，约占38%；其次为25-30岁客户占31%，40-50岁，约占22%，50岁以上占9%。区域来源：以经开区客户为主体，约占70％；16％来源于汉阳；其他来源于其他区域。（四）户型结构本项目产品类型为超高层普通住宅、临街商铺。普通住宅户型配比大致满足：户型类型面积段配比属性舒适三房100--110㎡50%首置、首改舒适三房120-130㎡50%首改、再改基于武汉的整体成交市，市场100-120㎡左右三房为区域内集中成交面积段，本案项目建议一线临江布局110平和130平三房产品，二线沿江布局105平、120平、125平三房产品，满足片区内客户的多重需求。七、项目经济技术指标九、项目经济效益预测表十、项目建议及结论随着区域内经济、文化艺术、研发、科教、物流、交通、医疗、生态旅游、国际博览、体育娱乐十大功能中心的形成，区域内投资氛围良好，使得项目潜在的开发价值得到进一步凸显。同时项目用地周边已形成良好的商业和居住氛围，对区域土地价值形成有力支撑，后期项目升