宜春-北岸新天地市场调研及初步分析

宜春･北岸新天地一、项目区域宏观项目区域规划项目区域经济宜春市中心城区以袁州区为主体，向东、西、北方向外延发展，城区城镇人口逾59万项目区域规划宜春市概况宜春市位于江西省西北部，与湖南交界，属于地级市。宜春总面积18680.42平方千米；下辖1个区、6个县、代管3个县级市；常住人口553.25万。宜春市城区以袁州区为主体，总面积2533平方千米。截止2016年统计公报，袁州区总人口107万，城镇人口58.56万，城镇化率54.69%，GDP为249亿元。宜春市中心城市以中心城区为核心，向北重点发展三阳组团，向西发展西村组团，向东发展彬江组团。宜春中心城区、宜阳、开发区、明月山规划区均属于袁州区辖区。宜春以老城区为中心向北、东、南方向拓展城市边界，北向以工业为主，东向以居住商务商贸为主项目区域规划宜春中心城区新规划有四大板块老城区以东、秀江以南为袁州新城（新市政府区位）；老城区以北、秀江以北为宜阳板块（工业、商贸）；宜阳以北三阳区域为工业新城区域（工业、制造）；老城区以南、明月山以北为明月山板块（工业、旅游）。金桥贸易广场北岸新天地宜春中心城区GDP位列第三，总人口较多，城镇化率最高项目区域经济概况宜春市下辖10个区县，袁州区为宜春市中心城区所在区域。2016年宜春市GDP为1770亿元，袁州区为249亿元位列各区县第三名。经济总量上，宜春中心城区所在的袁州区并非市级经济中心。根据2016年统计公报，袁州区总人口占全市总人口达19%，袁州区城镇人口占全市城镇总人口比重达23%，。袁州区为宜春市各区县中人口较集中区域，城镇化率最高。2016年人口统计类别宜春市袁州区常驻人口（万）553.25107.07城镇人口（万）257.3158.56城镇化率46.51%54.69%宜春中心城区房地产开发和销售回暖，2017年住宅价格呈现普涨格局宜春中心城区（袁州区），2015年房地产住宅市场全面回暖，房地产开发投资增速和商品房住宅销售面积增速高速反弹。非住宅商品房（商品、公寓、办公）近五年销售面积基本保持稳定，2016年销售面积由2015年的4万方增长到7万方。宜春中心城区2016年房地产开发投资增速回落到18%，商品房销售面积增速增速再创新高至46.5%，存量加快去化。2017年以来，该区域住宅去化周期缩短，住宅价格出现普涨格局。项目区域经济概况宜春老城区为商品房销售市场主力，住宅市场量价齐升，非住宅类商品房去化压力加大袁州中心城区截至2017年10月本年累计批准商品房预售面积156万方（其中非住宅类商品房39万方），累计成交208万方，已经超越2016年全年205万方成交面积，2017年住宅成交价格也出现快速上涨。（房管局公布的成交数据包含保障房、和拆迁还建，统计局公布的数据为房地产开发企业可实际销售的商品房，统计局统计口径小）近三年宜春中心城区非住宅类商品房实际成交最高7万方，区域2017年非住宅类商品房供应过剩，预计库存较高，去化周期将延长。宜春中心城区2017年商品房预售统计（截止10月25日）类别住宅非住宅合计10月批准预售面积（㎡）75991.8412612.3588604.19套数6441027469月批准预售面积（㎡）10067219653.27120325.2套数9591051064本年累计批准预售面积（㎡）1164470390607.71555077套数10190699917189本年累计成交面积面积（㎡）------18855套数------2084826宜春中心城区2017年上半年成交套数情况宜春中心城区商品房月度成交面积统计项目区域经济概况二、市场调研商业市场调研专业市场调研宜春市场调研宜春城南老城区鼓楼区域目前仍然为全市的核心商圈商业市场调研北岸新天地早点餐饮，老住宅临街商铺25平月租金1800元，旁边彩票销售点50平月租金1200元，租金范围70-25元/㎡/月。早点餐饮临明月北路，约30平月租金2000元，折合67元/㎡/月。蒸菜馆四十五平月租金2000元。周边商铺面临拆迁，周边商铺其他业态租金水平相近约45元/㎡/月。核心商圈，步步高商业体一层临主街商铺，服饰店30平左右商铺月租金6千，约200元/㎡/月。宜春城区商业核心商圈青龙･五鼎园润达国际商业步行街综合体青龙商厦步步高商业综合体古楼商业步行街（红线）百尚城华润万家宜春新城区商业和住宅居住氛围尚未完成成熟，住宅和商业售价和租金水平仍然是老城区区域最高。宜春商业核心商圈为秀江城南老城区东风路、朝阳路、宜春南路、袁河路合围的梯形区域，区域类大型商超、商业综合体、步行街、电子电脑专业市场最为集中，区域人流量最大、车流量大。受物业和道路规划限制，区域道路较为拥挤，停车较为不便。秀江两岸沿线住宅为周边相近住宅项目的价格标杆，老城区和城东新城区秀江沿线去化较快，销售均价5千-6千元/㎡。比一比超市青龙五鼎园住宅均价5900元/㎡，3#住宅销售8个月的去化率一般青龙五鼎园项目开发商：江西青龙集团房地产开发有限公司。项目地址：宜春市袁州区秀江中路29号（原老市政府办公楼），距离北岸新天地直线距离约300米。销售情况：首次开盘时间2013年2月18日，首次部分楼栋预售发证时间2014年1月。项目沿街两栋住宅1-2层为住宅底商，已经建成，开发商计划整体销售，价格未定。目前在售的为最后的3#楼，于2017年1月1日取得预售，目前现房销售，去化率近85%，销售均价5900元/㎡。青龙五鼎园规划指标用地面积1.78万方用地性质居住计容面积11.5万方楼层35层容积率6.47绿地率39%青龙五鼎园远景青龙五鼎园底商步步高广场为核心商圈目前最大的商业综合体，主要以服饰和餐饮业态为主，人流量和商业租金水平区域最高步步高广场项目开发商：步步高商业连锁股份有限公司。项目地址：宜春市袁州区东风路与中山路交汇处。项目总建面17万方，计容面积12.7万方，地块容积率7.05。项目商业建面约10万方，其中地下3层，地上7层，住宅为塔楼部分4-28层。项目2011年开发建设，2012年4月启动招商，2012年9月正式开业。商业业态：B3/B2：地下停车场、洗车美容中心B1：步步高超市、四平电器城、面包甜点1F：化妆品、珠宝首饰、名表眼镜、时尚餐饮2F：女装、女包、时尚配饰、美发美甲3F：少女休闲/女装、内衣馆、美容SPA、欢乐城堡4F：商务正装/休闲、体育运动、时尚休闲5F：家居家纺、童装、孕婴用品、城市英雄6F：时尚餐饮、中式餐饮、潇湘国际影城7F：时尚餐饮、中西餐厅、特色餐饮住宅住宅集中商业综合体步步高广场，无大型主力商家（经营面积超过单层面积60%以上），除一楼有近四分之一空缺面积招商外，其他楼层商户无可租面积，主要业态为服饰和餐饮。其位于宜春核心商圈最为繁华区位，人流量和车流量最大，在周边正在运营的商业中，属于物业装修和现代化商业形象最好的商业综合体。项目一楼沿东风大道商铺，30平左右月租金为6千元；目前其住宅二手房报价6600元/㎡。青龙商厦为宜春核心最早购物中心之一，项目人流量高，建筑物业形象较老旧青龙商厦项目地址：宜春市袁州区东风路与中山路交汇处东侧。青龙电脑城：沿东风路北向住宅底层集中商业为电脑电子产品一条街，人流量高，内街商铺全部空置，人流量未导入内街。青龙商厦：步步高广场正门正对面为青龙商厦，1-2层为大型商超主力商家，1层部分区域为珠宝化妆品；2层为服饰餐饮。青龙商厦为宜春最早的综合购物中心，目前物业装修较老化。青龙电脑城内街商铺青龙商厦大型超市青龙电脑城街铺青龙商厦正门鼓楼步行街以鼓楼广场为中心，向东西方向延伸，是宜春不可替代的古文化商业步行街鼓楼步行街鼓楼步行街位于宜春核心商圈中间位置，以鼓楼广场、难禅古楼、袁州会议旧址等核心历史文物景点形成形成宜春古文化特色商业街，是宜春最负盛名的旅游商业街，具有不可替代性。鼓楼广场东段步行街为服饰、美容化妆、美食等业态；鼓楼广场西段步行街为餐饮美食一条街，并有少量休闲和社区服务类商业。鼓楼广场以北，核心商圈内，23万方百尚城在建中；鼓楼餐饮美食步行街以西，紧邻核心商圈旁，70万方商业航母润达国际在建中。老城区核心商圈商业物业换代升级，区域商业体量再提升。步步高广场重桂路步行街鼓楼餐饮美食步行街鼓楼商业步行街华润万家鼓楼广场百尚城（在建）润达国际（在建）百尚城位于核心商圈区域，总建面23万方，商业8.83万方，目前尚未进入销售阶段百尚城项目开发商：百荣百尚置业投资有限公司。项目地址：宜春袁州区中山中路370号。项目规划为6栋（6-33F）住宅，沿街（1-5F）为配套商业裙房，其中1-3为百货商铺，4F为餐饮，5F为影院、KTV；地下停车场及其它配套设施组成。目前该项目未进入销售阶段，售楼部未进行销售准备工作。项目2014年年底开工，目前处于半停工阶段，尚未取得预售。百尚城规划指标用地面积3.56万方建筑面积23.73万方建筑密度50%总户数1465容积率5.5绿地率20%百尚城分物业建面情况住宅商业公建及配套地下9.4万方8.83万方0.2万方5.41万方润达国际总体量逾200万方，其中商业70万方，住宅10月1日开盘起步价格4500元/㎡润达国际项目开发商：中新房江西建设发展有限公司--宜春分公司。项目地址：宜春市袁州区黄颇路至昌黎大道片区。项目销售情况：项目住宅部分基本大部分用来还建，住宅可售套数大概600多套，2017年10月1日开盘，开盘4500元/㎡起步。目前住宅底商已经建好，计划自持到2018年年中对外销售，销售价格未定。其他商业步行街和商业综合体均可销售。润达国际规划指标占地面积30万方建筑面积200万方其中商业70万方其中住宅130万方建筑密度54%住宅总户数4381容积率4.0绿地率20%项目集合综合体、步行街多形态商业街区，业态覆盖全面，定位为宜春中高端商业消费需求润达国际商业街区规划润达国际购物中心——泛娱乐主体城市综合体潮玩新天地——24小时都市夜生活情景主题街润达家居MALL——润达高端精品家居MALL润达智慧广场——城市未来科技展销中心月亮美食街——宜春民俗情怀主题特色美食街黄颇步行街——宜春首条高端精品步行街润达邻里中心——新型社区服务配套商业街区润达悦街——宜春首条金融街区与品牌聚集区润达国际70万方商业中，集中式商业体全部自持运营成熟后再整体打包销售，步行街和住宅底商商铺全部销售，其计划2018年年中开始销售，商铺价格未定。三、北岸新天地项目分析项目现状项目本体分析北岸新天地总建面20万方，其中住宅逾7.5万方，集中商业7.42万方，地下不计容面积5.37万方。北岸新天地概况北岸新天地总体规划指标用地面积39393㎡净用地面积37904㎡总建面20.31万方计容总建面14.94万方不计容地下总建面5.37万方容积率3.94绿地率18.5%建筑密度45%机动车位1353————其中地上计容面积分物业指标商业建面住宅配套公用住宅总户数7.46万方7.42万方620㎡850户（其中单身公寓192户）北岸新天地鸟瞰效果图北岸新天地地址：宜春市明月北路77号（原汽车总站），秀江状元洲公园北侧。项目开发商：江西省声佳实业有限公司。北岸新天地项目已经停工，2#楼商业仅主体框架结构完成并封顶（2#住宅部分未封顶），其他各住宅楼栋完成约一半工程。北岸新天地概况2#综合体商业负首层2#综合体商业临主街2#综合体商业内部情况2#综合体商业部分区域第五层调高作为电影院（层高约10米）项目2#楼所在综合体商业和住宅取得预售，目前商业可售5.9万方、住宅6.4万方（包括未取得预售的住宅）。北岸新天地概况项目2#楼商业和2#公寓住宅已经取得预售，其他住宅楼栋均未达预售要求工程量。目前商业可售面积6.4万方，房管局备案已经销售6500㎡商业和6950㎡住宅。商业可售面积5.9万方（包含主力商家自持部分），住宅可售6.4万方。部分商业和住宅已被开发商用于抵债，但未办理备案和产权过户，具体数据有待核实，可能和实际情况有误差。商业各楼层商业面积（㎡）销售情况下首层14995不计容面积，不可办证上首层12382已售293平（开发商自诉剩下部分已经全部抵债）二层13625已销售820平三层13625已销售1230平四层8980已销售883平五层5980已销售3268平3#4#2#5#1#商业楼层销售定价情况（元/㎡）上首层临主街和侧街商铺5-7万，集中商业内街商铺1.5-2.5万，均价约3万二层临二楼走廊平台2.5-3.5万，内街商铺1-1.6万，均价约2万三层均价1-1.5万之间四层均价0.8-1.3万之间五层均价0.6万左右由于未获得开发商原商铺销售价格表，通过获得的已销售商铺台账预估各楼层均价。项目商业规划和招商定位较为专业，已完成家乐福、横店影院招商并签订进场协议。北岸新天地概况主力商家为家乐福（租用面积2.27万方，月租金28元/㎡/月，原招商协议进场费2千万元）、横店电影院（租用面积3千方，月租金38元/㎡/月，原招商协议进场费800万）。原商业业态规划和招商有详细的计划，并计划自持70%的商业面积。之前的销售和招商代理为上海商祎房产顾问有限公司。商业楼层面积（㎡）原商业定位招商租金底价（元/㎡/月）下首层（不计容）14995男女服饰、品牌箱包、3C数码、休闲茶吧、美容90上首层12382休闲服饰、珠宝首饰、化妆品、西式快餐90二层13625家乐福、儿童乐园、早教、儿童服饰70三层13625家乐福、家纺、咖啡厅、甜品站60四层8980主题餐厅、中餐厅、西餐、火锅45五层5980横店影院、KTV、健身、舞蹈培训453#4#2#5#1#综合体商业规划和招商在项目规划设计前已经定位和运作，比较专业。项目2#楼商业体封顶，2#塔楼住宅部分尚未封顶，4#、5#独栋高层住宅再见尚未封顶北岸新天地四至状元洲公园北岸新天地SWOT分析SWOT区位优势：位于老城区秀江边，居住环境和地块价值较高。交通优势：紧邻明月北路，位于明月北路秀江桥上桥处，车流量和人流量较大。配套优势：项目周边人口聚居，周边有小学幼儿园配套，市第二人民医院隔江对望，离秀江状元洲公园近。

基础劣势：项目仅一面临主道，展示性较差，三面北老式居住楼房环抱，周边商业形象较差。竞争劣势：前期烂尾导致交房延期，市场销售形象不佳，原招商商户和广告投放成果归零。相比同类商业体，距离核心商圈较远。规划劣势：项目地块占地面积小，容积率高，建筑密度较高。市场机会：目前宜春老城区秀江沿线住宅为区域价格标杆，去化较快，项目住宅竞争优势显著。获利机会：目前