2025下半年全国房地产经纪人考试(房地产经纪业务操作)综合试题及答案

2025下半年全国房地产经纪人考试(房地产经纪业务操作)综合试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某客户首次购房，预算总价300万元，首付比例30%，贷款年限25年，利率4.3%，等额本息还款。经纪人小王在计算月供时，应使用的公式是（）。A.月供=贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数÷[（1+月利率）^还款月数－1]B.月供=贷款本金÷还款月数+贷款本金×月利率C.月供=贷款本金×月利率×还款月数÷（1+月利率）D.月供=贷款本金×（1+月利率）^还款月数÷还款月数答案：A2.在存量房买卖居间服务中，关于“房屋查验”环节的法定责任，下列说法正确的是（）。A.经纪人只需核对产权证书真伪即可B.经纪人必须实地查看房屋并制作《房屋状况说明书》C.房屋查验义务由交易双方自行承担，经纪人无责任D.若房屋存在违建，经纪人可口头提示买方，无需书面记录答案：B3.某套住宅挂牌价420万元，业主净得价400万元，买方需承担全部税费。若买方契税税率1.5%，中介佣金费率2%，登记费80元，则买方实际支出为（）万元。（结果保留两位小数）A.432.60B.433.68C.434.70D.435.72答案：B4.根据《房地产经纪管理办法》，经纪机构未在经营场所公示服务收费标准，可处以（）罚款。A.1万元以下B.1万元以上3万元以下C.3万元以上5万元以下D.5万元以上10万元以下答案：B5.在新建商品房销售代理中，开发商与经纪机构签订的《销售代理合同》属于（）。A.委托合同B.行纪合同C.居间合同D.承揽合同答案：A6.客户李小姐通过经纪人小张看中一套学区房，但担心学位被占用。小张正确的核实方式是（）。A.电话咨询隔壁邻居B.让业主书面承诺学位未占用C.登录区教育局官网查询学位锁定情况D.查看业主户口本是否有学龄儿童答案：C7.关于房地产经纪服务中的“诚意金”，下列说法错误的是（）。A.诚意金具有担保性质，可抵作房款B.诚意金必须由经纪机构开设监管账户收取C.若未达成交易，诚意金应全额退还D.诚意金收取后，经纪机构可暂时挪作办公经费答案：D8.某商业地产项目采用“售后返租”模式，承诺年收益8%，经纪人应提示投资者的核心风险是（）。A.产权分割风险B.返租主体履约风险C.契税上调风险D.物业管理费涨价风险答案：B9.在带看过程中，经纪人发现房屋内明显裂缝，业主称“只是装修问题”。经纪人应（）。A.相信业主解释，继续带看B.记录裂缝并建议买方聘请第三方鉴定C.隐瞒瑕疵，促成交易D.直接终止带看，拒绝成交答案：B10.根据《民法典》，房屋买卖合同中约定的定金不得超过主合同标的额的（）。A.10%B.20%C.30%D.50%答案：B11.客户王先生计划通过“转按揭”出售尚在抵押的住房，经纪人必须提前核实的关键信息是（）。A.原贷款银行是否允许提前还款B.买方是否同意承担剩余贷款C.原贷款银行是否支持带押过户D.评估价是否高于剩余贷款额答案：C12.在租赁经纪业务中，关于“押金”的法定上限，下列城市执行“两个月租金”标准的是（）。A.北京B.上海C.深圳D.成都答案：C13.经纪人小刘发布一套二手房信息时，将建筑面积88㎡写成“使用面积88㎡”，该行为属于（）。A.正常营销手段B.轻微瑕疵C.虚假宣传D.价格欺诈答案：C14.某客户使用“公积金+商业”组合贷款购房，公积金最高可贷60万元，商贷部分银行要求收入证明覆盖月供的（）。A.1倍B.1.5倍C.2倍D.2.5倍答案：C15.在存量房网签环节，若买方为离异人士，除身份证外还需提供的材料是（）。A.离婚证与离婚协议B.单身声明C.户口本首页D.法院判决书答案：A16.关于“独家委托”，下列说法正确的是（）。A.独家委托期内业主可自行成交，无需支付佣金B.独家委托必须书面签署，明确期限与违约责任C.独家委托期限最长不得超过1年D.独家委托只能用于新建商品房答案：B17.经纪人协助客户办理“个税退税”时，必须满足的条件之一是（）。A.同一城市一年内“卖一买一”B.出售房屋为家庭唯一住房C.新购房屋总价高于售出房屋D.出售房屋持有满五年答案：A18.在商业地产招商代理中，计算“租金回报率”的公式是（）。A.年租金÷购入总价×100%B.月租金×12÷购入总价×100%C.年租金÷建筑面积×100%D.年租金÷套内面积×100%答案：B19.客户通过VR看房后远程签约，经纪人应额外提示的风险是（）。A.网络延迟B.房屋朝向C.房屋漏水D.学位占用答案：C20.根据《个人信息保护法》，经纪人泄露客户电话号码，最高可被处以（）。A.1万元罚款B.5万元罚款C.上一年营业额5%罚款D.吊销执照答案：C21.在交易资金监管业务中，下列资金可以不纳入监管的是（）。A.定金B.首付款C.物业保证金D.装修补偿款答案：D22.某房源产权人为未成年人，监护人出售房屋必须提供的文件是（）。A.出生证明B.监护人公证C.学籍证明D.疫苗接种本答案：B23.经纪人发布房源时，必须取得的书面文件是（）。A.房屋状况说明书B.业主身份证C.房源核验码D.房屋平面图答案：C24.在“法拍房”交易中，买受人悔拍，保证金将（）。A.全额退还B.扣除50%C.不予退还D.转为佣金答案：C25.客户购买商住两用房，贷款首付比例最低为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：C26.关于“带押过户”，下列城市2024年已全面实施的是（）。A.广州B.苏州C.长沙D.青岛答案：A27.经纪人协助客户申请“人才购房补贴”，首要核实的是（）。A.社保缴纳区B.个税缴纳额C.学历认证D.婚姻状况答案：C28.在租赁备案业务中，若出租人无法到场，可委托他人办理，必须提供的材料是（）。A.委托书公证B.微信授权截图C.电话录音D.出租人单位证明答案：A29.客户购买期房，担心开发商延期交房，经纪人应提示其查看合同中的（）。A.交房时间及违约责任条款B.公摊面积说明C.物业公司简介D.绿化率承诺答案：A30.关于“以旧换新”业务，经纪机构与开发商合作模式主要是（）。A.居间模式B.代理模式C.包销模式D.行纪模式答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪业务“禁止行为”的有（）。A.吃差价B.代收房款C.发布虚假房源D.协助买卖双方阴阳合同E.提供按揭贷款方案答案：A、B、C、D32.客户购买二手房时，必须纳入资金监管的有（）。A.定金B.首付款C.尾款D.装修补偿款E.物业保证金答案：A、B、C、E33.关于“房屋学位”查询，可通过的官方渠道包括（）。A.区教育局官网B.政务服务APPC.学区房业主群D.街道办学籍办E.房产中介内网答案：A、B、D34.在商业地产租赁中，影响租金水平的因素有（）。A.地段人流量B.楼层与面宽C.免租期长短D.周边竞品数量E.业主个人信用答案：A、B、C、D35.下列属于新建商品房预售资金监管专用账户性质的有（）。A.专户存储B.专款专用C.银行监管D.开发商可随意支取E.节点拨付答案：A、B、C、E36.客户通过“全款代购”方式购房，经纪人必须提示的风险包括（）。A.代持人债务风险B.代持人婚姻变动风险C.限购政策变动风险D.代持协议无效风险E.房屋质量风险答案：A、B、C、D37.关于“继承房产”出售，必须提供的材料有（）。A.继承公证书B.原房产证C.所有继承人身份证D.遗嘱原件E.放弃继承声明（如有）答案：A、B、C、E38.在租赁业务中，属于“房屋交割清单”必备内容的有（）。A.家具家电品牌与数量B.水电气表读数C.物业费结算金额D.钥匙数量E.邻居联系方式答案：A、B、C、D39.下列属于房地产经纪机构“信用信息”的有（）。A.行政处罚记录B.客户投诉记录C.年度审计报告D.门店装修照片E.经纪人实名登记率答案：A、B、C、E40.关于“共有产权住房”再上市交易，正确的有（）。A.需取得不动产权证满5年B.政府有优先回购权C.可按市场价自由转让D.转让对象必须符合共有产权申请条件E.政府份额可一并转让答案：A、B、D、E三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产经纪机构可以代收首付款并存入公司基本账户。（）答案：×42.客户通过“个税退税”政策换房，出售与购买时间必须在同一纳税年度内。（）答案：√43.商业地产招商中，“租金单价”通常指建筑面积每日租金。（）答案：√44.根据《民法典》，房屋买卖合同口头变更具有同等法律效力。（）答案：×45.经纪人发布房源时，可使用业主朋友圈照片，无需书面授权。（）答案：×46.在“法拍房”交易中，法院负责清场并保证交房。（）答案：×47.客户购买期房，若开发商未取得预售许可证，客户可主张双倍返还已付款。（）答案：√48.租赁备案后，房东可凭备案编号申请租金发票。（）答案：√49.经纪人可承诺客户“包过贷款审批”，以促成交易。（）答案：×50.在“带押过户”模式下，原贷款银行与新贷款银行必须为同一银行。（）答案：×四、案例分析题（共40分）案例一（10分）业主周先生欲出售名下一套位于杭州市西湖区的住宅，建筑面积95㎡，产权证登记日期2019年3月，家庭唯一住房。买方刘小姐为杭州户籍，未婚，名下无房，欲使用商业贷款。双方通过经纪人小赵达成意向，成交价480万元，评估价460万元。（1）计算刘小姐应缴纳的契税金额，并说明适用税率依据。（3分）（2）若刘小姐首付40%，贷款年限30年，利率4.25%，等额本息，计算其月供。（3分）（3）小赵在网签前应提示双方哪些核心风险点？（4分）答案：（1）家庭首套、面积≤90㎡税率1%，＞90㎡税率1.5%。95㎡属1.5%，契税=480×1.5%=7.2万元。（2）贷款额=480×60%=288万元，月利率=4.25%÷12=0.3542%，期数=360，月供=288×0.003542×(1+0.003542)^360÷[(1+0.003542)^360－1]≈1.416万元。（3）提示：①房屋学位是否锁定；②周先生是否真唯一，如虚假将多缴个税；③评估价低于成交价，首付需补差额；④银行审批不确定，需留足时间；⑤资金监管账户必须正规；⑥交房时间、户口迁出、物业欠费结清。案例二（15分）某商业地产项目由A开发商开发，位于成都高新区，规划为“售后返租”模式，销售均价3.5万元/㎡，返租期限10年，前3年收益一次性抵扣房款，第4年起按年返租，承诺收益率8%。投资者王先生拟购买一套50㎡商铺，总价175万元。（1）计算前3年返租金额，并说明抵扣后实际支付房款。（3分）（2）列出王先生面临的三大法律风险，并给出防范建议。（6分）（3）若第4年返租收益未到账，王先生可采取哪些维权路径？（6分）答案：（1）年返租=175×8%=14万元，3年=42万元，抵扣后实际支付=175－42=133万元。（2）风险：①返租主体为第三方公司，履约能力弱；②8%收益率高于市场，不可持续；③商铺未竣工，存在交付风险。防范：①核查返租公司资信与担保；②将返租条款写入买卖合同并设违约金；③要求开发商连带担保；④资金监管，分期支付。（3）维权：①发律师函催告；②向高新区住建部门投诉；③申请仲裁或起诉返租公司；④若开发商提供担保，可一并起诉；⑤申请财产保全，查封返租公司账户；⑥联合其他业主集体诉讼。案例三（15分）客户林女士欲通过“以旧换新”方式改善居住，旧房位于广州天河区，建筑面积75㎡，市场价420万元，剩余贷款120万元，银行允许“带押过户”。新购房屋位于黄埔区，总价700万元，开发商与B经纪机构合作，提供“旧房包销”服务，承诺90天内售出，若未售出由开发商按评估价90%回购。（1）绘制“以旧换新”交易流程图，标注关键节点与资金路径。（5分）（2）若90天期满旧房未售出，林女士选择回购，计算其可获回购款，并说明资金用途限制。（3分）（3）作为经纪人，需提前提示林女士哪些潜在风险与成本？（7分）答案：（1）流程：①林女士与开发商、B机构签三方协议；②旧房评估420万元；③新购房签买卖合同，首付30%=210万元，含旧房回购担保；④旧房挂牌销售；⑤若售出：买方资金→监管账户→结清旧贷120万元→剩余300万元转首付；⑥若未售出：开发商回购→支付378万元→结清旧贷120万元→剩余258万元转首付，林女士需补首付差额=210－258=48万元，即退回48万元。（2）回购款=420×90%=378万元，用途：①优先偿还旧贷120万元；②剩余258万元必须用于支付新房首付，不得提现。（3）风险：①回购价低于市场价，或评估价被压低；②旧房权属有瑕疵导致无法过户，回购条款失效；③新房贷款审批失败，需一次性付款；④回购款到账延迟，导致新房违约；⑤旧房在90天内贬值，评估价下调；⑥回购协议中设“不可抗力”免责，开发商可拒绝回购；⑦若旧房已出租，租客不配合看房，影响销售；⑧需支付旧房提前还款违约金、新房契税、中介佣金等成本，合计约20万元，应预留资金。五、计算分析题（共20分）61.某投资者购买一套上海内环内酒店式公寓，建筑面积60㎡，单价7万元，总价420万元，首付50%，贷款10年，利率5.2%，等额本息。开发商承诺前3年每年返租7%，第4年起按实际营收分成，最低5%。持有成本：物业费8元/㎡·月，房产税按原值×70%×1.2%，维修基金一次性缴纳30元/㎡，出售时增值税及附加按差额5.3%，个税按差额20%。假设5年后以500万元售出，年均租金增长率2%，请计算：（1）第1年月供与净现金流（扣除返租与持有成本）；（5分）（2）5年总持有成本（含利息、税费、物业）；（5分）（3）5年后出售净收益（扣除贷款余额与全部税费）；（5分）（4）年化收益率（IRR法，列出计算过程）。（5分）答案：（1）贷款额210万元，月利率0.4333%，期数120，月供=210×0.004333×(1