经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案(2025年)

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案(2025年)一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.在房地产开发项目可行性研究阶段，对市场需求进行预测时，最常用的定量预测方法是（）。A.德尔菲法B.回归分析法C.专家访谈法D.头脑风暴法【答案】B2.下列关于建筑安装工程费用构成的说法，正确的是（）。A.建筑安装工程费仅包括人工费和材料费B.建筑安装工程费不包括措施项目费C.建筑安装工程费包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金D.建筑安装工程费不包括税金【答案】C3.在房地产估价中，采用比较法评估某住宅价格时，选取可比实例的数量一般不少于（）。A.1个B.2个C.3个D.5个【答案】C4.某项目净现值为正，说明该项目（）。A.亏损B.盈亏平衡C.盈利D.无法判断【答案】C5.在建设工程项目管理中，关键路径法（CPM）主要用于（）。A.成本控制B.质量控制C.进度控制D.安全控制【答案】C6.下列属于房地产市场供给调控手段的是（）。A.限购政策B.提高首付比例C.增加土地供应D.提高贷款利率【答案】C7.在房地产项目财务评价中，反映项目盈利能力的动态指标是（）。A.投资回收期B.财务净现值C.资产负债率D.流动比率【答案】B8.某建筑公司签订了一份固定总价合同，在合同履行过程中，材料价格大幅上涨，该公司面临的风险属于（）。A.技术风险B.市场风险C.信用风险D.法律风险【答案】B9.在房地产项目开发过程中，取得《建设工程规划许可证》的前置条件是（）。A.取得《国有土地使用证》B.取得《建设用地规划许可证》C.取得《商品房预售许可证》D.取得《施工许可证》【答案】B10.在房地产估价中，收益法适用的估价对象是（）。A.学校B.医院C.商场D.政府机关办公楼【答案】C11.下列关于绿色建筑的说法，正确的是（）。A.绿色建筑不需要考虑经济性B.绿色建筑只关注节能C.绿色建筑强调全寿命周期内的资源节约与环境保护D.绿色建筑只适用于住宅建筑【答案】C12.在房地产项目融资中，REITs是指（）。A.房地产投资信托基金B.房地产抵押贷款C.房地产众筹D.房地产债券【答案】A13.某项目年租金收入为1000万元，年运营费用为300万元，资本化率为8%，则该项目的收益价值为（）。A.7000万元B.8000万元C.8750万元D.10000万元【答案】C【解析】收益价值=（年租金收入年运营费用）/资本化率=（1000300）/0.08=8750万元14.在建筑工程施工阶段，因设计变更导致工程量增加，施工单位提出索赔，其索赔依据应为（）。A.招标文件B.施工合同C.设计图纸D.监理日志【答案】B15.下列属于房地产项目开发前期工作的内容是（）。A.竣工验收B.商品房交付C.项目立项D.物业服务【答案】C16.在房地产市场分析中，反映市场供需平衡状况的指标是（）。A.空置率B.房价收入比C.租售比D.地价房价比【答案】A17.某项目计划工期为300天，实际工期为360天，则该项目的工期延误率为（）。A.10%B.15%C.20%D.25%【答案】C【解析】工期延误率=（实际工期计划工期）/计划工期×100%=（360300）/300×100%=20%18.在房地产项目财务评价中，反映项目偿债能力的指标是（）。A.财务内部收益率B.利息备付率C.投资利润率D.资本金净利润率【答案】B19.在房地产项目开发过程中，办理《商品房预售许可证》的前置条件是（）。A.取得《国有土地使用证》B.取得《建设用地规划许可证》C.取得《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，并已投入开发建设的资金达到规定比例D.取得《竣工验收备案表》【答案】C20.在房地产估价中，成本法的基本公式为（）。A.房地产价格=重新购建价格折旧B.房地产价格=重新购建价格+折旧C.房地产价格=重新购建价格×折旧率D.房地产价格=重新购建价格÷折旧率【答案】A二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于房地产项目开发成本的有（）。A.土地取得成本B.前期工程费C.建筑安装工程费D.销售费用E.企业所得税【答案】A、B、C、D22.在房地产项目可行性研究中，风险分析的方法包括（）。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.概率分析D.蒙特卡洛模拟E.SWOT分析【答案】A、B、C、D23.下列属于房地产金融市场工具的有（）。A.房地产抵押贷款B.房地产信托C.房地产债券D.房地产股票E.房地产众筹【答案】A、B、C、D、E24.在建筑工程施工阶段，施工成本控制的主要措施包括（）。A.优化施工组织设计B.严格控制材料采购价格C.加强合同管理D.提高设计标准E.加强变更管理【答案】A、B、C、E25.下列属于房地产估价原则的有（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.预期原则E.公平原则【答案】A、B、C、D26.在房地产项目财务评价中，动态评价指标包括（）。A.财务净现值B.财务内部收益率C.动态投资回收期D.投资利润率E.资本金净利润率【答案】A、B、C27.下列属于房地产市场需求影响因素的有（）。A.人口数量B.居民收入水平C.房地产价格D.房地产政策E.土地供应量【答案】A、B、C、D28.在房地产项目开发过程中，属于竣工验收应具备的条件有（）。A.完成工程设计和合同约定的各项内容B.有完整的技术档案和施工管理资料C.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告D.有勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件E.有施工单位签署的工程保修书【答案】A、B、C、D、E29.下列属于房地产项目融资方式的有（）。A.银行贷款B.发行债券C.股权融资D.信托融资E.预售回款【答案】A、B、C、D、E30.在房地产项目开发过程中，属于前期工作的有（）。A.项目立项B.可行性研究C.取得土地使用权D.规划设计E.施工招标【答案】A、B、C、D三、填空题（每空1分，共10分）31.房地产项目的“四证”包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《________》。【答案】施工许可证32.在房地产估价中，收益法的基本原理是________。【答案】预期原理33.在房地产项目财务评价中，财务净现值大于零，说明项目________。【答案】可行34.在建筑工程造价构成中，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和________、税金构成建筑安装工程费。【答案】规费35.在房地产项目开发过程中，________是项目立项的前置条件。【答案】可行性研究报告36.在房地产市场中，________是指一定时期内可供出售或出租的房地产数量。【答案】市场供给37.在房地产项目融资中，________是指以房地产作为抵押物向银行申请贷款。【答案】抵押贷款38.在房地产估价中，比较法的基本原理是________。【答案】替代原理39.在房地产项目开发过程中，________是项目竣工验收的前置条件。【答案】完成工程设计和合同约定的各项内容40.在房地产项目财务评价中，________是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。【答案】财务内部收益率四、简答题（每题10分，共30分）41.简述房地产项目可行性研究的主要内容。【答案】（1）项目概况：包括项目名称、建设地点、建设单位、项目背景等；（2）市场分析：包括市场供需分析、价格分析、竞争分析等；（3）建设方案：包括建设规模、建设内容、规划设计方案等；（4）投资估算与资金筹措：包括总投资估算、资金来源与筹措方案等；（5）财务评价：包括盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析等；（6）风险分析：包括盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等；（7）社会评价：包括项目对社会的影响分析；（8）结论与建议：提出项目是否可行的结论及相关建议。42.简述房地产估价中比较法的基本步骤。【答案】（1）搜集交易实例：收集与估价对象类似的房地产交易实例；（2）选取可比实例：从交易实例中选取3个以上可比实例；（3）建立比较基础：统一付款方式、价格单位、面积内涵等；（4）进行交易情况修正：将可比实例的实际交易情况修正为正常交易情况；（5）进行市场状况调整：将可比实例在成交日期的价格调整为估价时点的价格；（6）进行房地产状况调整：将可比实例在自身状况下的价格调整为估价对象状况下的价格；（7）求取比准价格：通过综合调整得出估价对象的比准价格；（8）确定估价结果：根据比准价格确定最终估价结果。43.简述房地产项目开发过程中成本控制的主要措施。【答案】（1）设计阶段成本控制：通过限额设计、优化设计方案、采用标准化设计等措施控制成本；（2）招标阶段成本控制：通过合理编制招标文件、科学评标、合理确定合同价格等措施控制成本；（3）施工阶段成本控制：通过优化施工组织设计、严格控制材料采购价格、加强变更管理、加强合同管理等措施控制成本；（4）竣工阶段成本控制：通过严格竣工结算审核、控制竣工结算价格等措施控制成本；（5）全过程成本控制：建立成本控制体系，实行全过程动态成本控制。五、应用题（共70分）44.（计算题，20分）某房地产项目计划总投资为5亿元，预计年销售收入为2亿元，年经营成本为8000万元，销售税金及附加为2000万元，所得税率为25%，项目计算期为5年，折现率为10%。要求：（1）计算项目各年净现金流量；（2）计算项目财务净现值（NPV）；（3）判断项目是否可行。【答案】（1）各年净现金流量：年销售收入：20000万元年经营成本：8000万元销售税金及附加：2000万元年利润总额=2000080002000=10000万元所得税=10000×25%=2500万元年净利润=100002500=7500万元各年净现金流量=年净利润+折旧（假设折旧为0）=7500万元（2）财务净现值（NPV）：NPV=50000+7500×(P/A,10%,5)(P/A,10%,5)=3.7908NPV=50000+7500×3.7908=50000+28431=21569万元（3）判断：由于NPV<0，项目不可行。45.（分析题，25分）某房地产开发公司拟在某城市核心地段开发一商业综合体项目，项目占地面积为2万平方米，容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%，建筑限高为100米。要求：（1）计算项目最大可建建筑面积；（2）分析项目开发过程中可能面临的主要风险；（3）提出相应的风险应对措施。【答案】（1）最大可建建筑面积=占地面积×容积率=20000×4.0=80000平方米（2）主要风险：①政策风险：如限购、限贷等政策变化；②市场风险：如市场供需变化、租金下降等；③融资风险：如融资成本上升、融资渠道受限等；④建设风险：如工期延误、成本超支等；⑤运营风险：如招商困难、运营管理不善等。（3）风险应对措施：①政策风险应对：密切关注政策动向，合理规划项目开发节奏；②市场风险应对：加强市场调研，合理定位项目，灵活调整租售策略；③融资风险应对：拓展融资渠道，优化融资结构，控制融资成本；④建设风险应对：加强项目管理，优化施工组织设计，严格控制成本与工期；⑤运营风险应对：提前开展招商工作，引入专业运营团队，提升运营管理水平。46.（综合题，25分）某住宅项目总建筑面积为10万平方米，其中可售面积为9万平方米，开发成本为每平方米8000元，预计销售均价为每