【《徐州保利某房地产项目土地价格评估报告》16000字（论文）】

PAGE\*ROMANPAGE\*ROMANIII徐州保利某房地产项目土地价格评估报告摘要房地产市场越来越成熟，人们逐渐慢慢的意识到了土地估价的重要性，我们不仅仅要从其最基本的原理来进行出发，同时，还要考虑到他的两大重要属性，分别是经济方面和自然方面，除此之外，然后在土地估价上再来把土地交易的市场上的结论依照级别以及质量这两个不同的方面来实行等级的区分。房地产这个产业的发展是十分迅速的，在房地产以及其一般平均收入的实体经济活动这样的一个处境之下，我们理当足够思虑到其对土地利益所能够产生的最终重要的影响，当然，我们同时也要顾及到当今的社会经济下的发展水平、我们国家的土地政策的变化情况以及在最后可能出现的预估到的土地收益程度等，当然，我们对土地进行不同的利用方法时也会大大的影响到最后的土地利益情况。土地估价是在一定状态下，在一定时间点对一块或多块土地进行综合估价的过程，但是，在这一过程中，我们所需要去关注的不仅仅只是土地估价这一个方面，投资与分析房地产市场也是不能缺少的，合理的进行土地估价之后，相关人员才能更好的去在市场里面进行定位，对于保利和府项目的设计方案来说，进行评估这个土地项目可以使得我们了解到这个土地的实际利益情况，也能够更好的促进后续的估价方案的制定，只有完整的合理的去评估了该项目所处的地块才能够保障房地产相关产业链的进行。项目地理位置是在徐州市的泉山区南三环，北临学府路，西临新泰路采用了比较法、剩余法和基准地价系数修正法这三种方法对保利和府项目的地价状况进行了评估。在算得的结果中，比较法为7217元/m2，剩余法为7144元/m2，基准地价系数修正法为7224元/m2，我们决定土地利益价值；土地交易；土地评估；最终地价目 录目录摘要 1Abstract 21保利和府项目概况 42保利和府项目的背景和意义 53保利和府项目土地估价概述 94保利和府项目土地价格影响因素分析 135 运用比较法对保利和府项目土地价格进行评估 206 运用剩余法对保利和府项目土地价格进行评估 297运用基准地价系数修正法对保利和府项目土地价格进行评估 398 保利和府项目最终地价的确定 46结论 50参考文献 51PAGEPAGE11保利和府项目概况从地理位置上来看，泉山区东邻云龙区，北邻鼓楼区，西邻铜山区，总面积约为一百一十平方公里。云龙湖、云龙山、淮海路、中山路贯通泉山区。泉山区是徐州市的文化区和高等教育中心，徐州大学城就坐落于此。同时，徐州市泉山区的交通十分便利。泉山区北临京杭大运河，南临徐州观音国内机场。陇海、京沪铁路线穿境而过，同时外接三条高速公路，鲁宁输油管道枢纽内接，形成铁路、高速公路、水运、航空、管道的交汇点。徐州现在依旧在高速的发展中，相信在不久的将来，泉山区的发展将不仅仅是体现在文化以及教育水平上，经济上的发展将会首当其冲，商业上的发展和文化教育水平的发展相互促进，泉山区将会逐渐一步一步的成为徐州市区一个闪光点，成为徐州未来的城市新中心。。保利和府土地项目位于徐州市泉山区南三环，北临学府路，西临新泰路。项目的物业公司为保利物业，其隶属于保利发展控股的子公司，同时也是一家具有市值超百亿的上市物业服务企业。该项目的土地名称为孟庄E地块，土地属性为普通住宅，该区段的土地是归类于住宅四级土地，土地建筑种类是高楼以及板层，该土地项目的容积率为2，绿化率为百分之三十，土地的总产权年限是七十年，项目的土地建筑总面积约为212093.06平方米，总共的占地面积是78014.90平方米，保利和府的内部设施齐全，不仅仅搭配有幼儿园，同时附近的环境较好，有着适合生活的生态环境，除此之外还修建有篮球场以及小公园等等，方便业主在茶余饭后和家人们散散心，丰富了小区人员的业余生活，为构建良好的小区环境提供了优良的物质条件基础。保利和府项目附近的交通十分便捷，周围有泉山法院站，孟庄公寓站，双山站，可乘坐公交11路、11附、11快、19路、35路、36路、61路等十几条公交线路；地铁3号线正在建设中，后期将有地铁4号线凤花园站，整体交通条件较为便利。附近的教育资源也十分的丰富，比如像第三十中附小，江苏师范大学，矿业大学，距离周边的最近的购物商场三胞国际广场约1.6公里，而且在三公里处有市四院、第一人民医院等，四周约一公里处有中国建设银行，中国工商银行和交通银行等，除此之外，保利和府项目的内部还搭配有独立的幼儿园，为小区业主提供了许多的方便，需要上幼儿园的孩子们的交通安全问题也得到了保障，真正的体现了为业主着想的理念。保利和府项目在地图上的点2保利和府项目的背景和意义保利和府这个项目是建立在完整的土地市场的基础上的，一个完整的房地产项目的背后需要多种土地建设相关的部分来进行组成，土地估价则是这些所有部分当中最基础也是最重要的一环，它是一个土地项目的开始，只有一个好的开始才能更好的引导后面房地产项目其他组成部分的顺利进行，所以说，合理的进行保利和府这个项目的土地估价是我们需要重点进行关注的地方，我们不仅仅需要通过进行市场的数据分析，更要联合近几年房地产市场状况的变动，然后结合这些所有的数据，最后通过土地估价三大方法的计算来进行综合的评价，最后再来确定其中的价格点。保利和府房地产项目的土地估价最后所得到的数据是参考了近几年来徐州市的房地产交易情况，同时也参考了该项目附近周边相似的地产项目的土地数据，结合了近几年的房地产市场发展情况，在徐州市区内，不同的地段上的土地价格是不同的，我们需要因地制宜，土地市场的建设是会受到诸多因素所影响的，不同的房地产企业在建设的时候也会基于基本地价的计算，然后统筹兼顾到企业公司的购买土地的成本以及该项目最后所能够产生的最大的土地利益，我们进行土地估价就是为了在充分考虑到市场对土地的需求量之后，在土地建设计划当中，选取适宜的一个地块，对它进行土地估价，研究市场上对土地的需求以及供应，确保相关企业在拿下这个地块以后能够产生较大的土地利益，当然这些也离不开合理的土地利用方式，在市场经济的作用之下，合理的土地利用才能够产生最大的土地效益，后期的估价策划也是建立在市场经济下的土地估价后才可以进行的，政府在这里也会起到至关重要的作用，政府前期对土地地块进行划分，进行城市的建设，这些都会对土地估价起到重要影响。在这个毕业项目研究过程中，我们能更好的发现问题并且去解决，在这个项目的最后，我们结合保利和府项目的实际情况，再通过运用自己在大学中所学习到的知识，解决了毕业设计中遇到的一个又一个难题，正是在我们共同的努力之下，才能更好的完成保利和府项目毕业设计。保利和府项目小组分工介绍：在保利和府项目这个毕业设计当中，我们选取了四个方面，分别是投资分析，估价策划，物业管理以及土地估价，这四个方面分别由四个人来完成：估价策划由乔萌同学完成，该部分需要查阅市场情况，根据市场的土地交易情况再来策划相关的估价方法，最大程度的运营所得的信息，再根据自己的所学，最终制定出合理的房地产估价计划。投资分析由陈佳帅同学来完成，该部分需要通过大数据的分析，研究以往的相关地产市场的投资相关计划以及其最后所产生的经济效益，结合徐州市当地的经济情况，相关的房地产市场政策，最后制定一个合理的投资计划与分析。物业管理部分由李梅同学负责，该部分需要调查研究相关的物业公司，掌握物业服务的基本准则，根据小区业主的实际需求，制定出与房地产企业理念相符合的物业管理方案，要尽量满足业主的合理需求。土地估价由明文祥同学完成，该部分要求调查近几年来土地市场相关的土地价格情况，结合土地不同地段的影响，以房地产市场土地情况为主导依据，对土地进行估价，通过多种计算方法取得权值得到土地的最终价格。本人负责的部分介绍：在保利和府这个项目当中，我所负责的方向是土地估价方面，土地估价在这四个方面里面起到了主导的作用，后面的几个部分都需要用到土地估价的土地价格作为支撑，为了合理的进行土地评估，我们需要循序渐进的解决以下几个问题，接下来我将来一一进行陈述：1.通过市场调查，了解土地价格是如何进行变化的土地价格是由多方面共同决定的一个价格点，影响其价格的因素有很多，首先是政府制定的相关政策，在政府政策的指引下，土地价格会随着市场的变化而变化。除此之外，交通情况也是影响土地价格的一大因素，在交通便捷的地方往往会有着更加繁华的商业圈，而商业圈的出现则会让人们的生活重心向之靠近，这也就间接的影响了土地的价格。同时，教育资源的分布情况也是土地价格的直接影响因素，在教育资源丰富的地段，因为收到国家教育政策的影响，当地附近的土地价格则会发生较大的变化，最终，我们需要结合诸多相关的因素，才能更好的了解到土地价格的变化规律。2.通过调查周边地块情况，确定比较对象保利和府项目的周边有着许多相似的房地产项目，这些房地产项目的土地价格具有较大比较价值，我们需要合理运用所掌握的知识，充分调查研究相关地块的详细资料，同时也要多方面的进行不同渠道来获取资料，只有这样才能够通过比较多个对象之后，最终选取合适的比较对象。3.运用所学知识确定土地价格通过对该项目的调查研究，最终决定选用比较法，基准地价收益法以及收益还原法这三种方法来对土地的价格进行评估，在通过三种不同的方法进行计算之后，我们需要结合相关的实际情况来最终确定土地的价格，根据不同方法的权重比例，选取合适的权值，最终通过计算得出不同方法下的土地价格。4.结合相关的计算数据，确定最终的土地估价三种计算方法所得出的结果占的权值比例不同，结合该地块实际的地理位置，市场情况，交通便捷程度，政府的规划情况，土地交易的市场数据等，最终确定土地的价格。3保利和府项目研究方法与路线保利和府项目位于徐州市泉山区南三环，北临学府路，西临新泰路。在研究这个土地项目的过程当中，我们需要选取合适的研究方法，首先是通过网络调查相关的市场数据，通过比对近几年的徐州市的新建土地项目的土地价格，紧接着需要在先前已经选取的几个土地项目中进一步的去比较，通过这些可比实例，可以从侧面了解到保利和府项目土地地块的土地价格水平，于此之外，我们还实地去了保利和府项目的地址去进更深层次的了解和考察，收集到了保利和府项目的相关的土地地块的资料，这些资料的获得让我们对项目的本身有了更大的理解，同时也给予了我们许多的方便，能够更好的通过相关的理论知识来分析该项目土地价格在不同影响因素下的权重比值，结合徐州市近几年的房地产交易以及土地拍卖价格的变化，通过市场调研之后分析权重并且计算最终的该地块的价格点。市场调研市场调研项目概况分析确定地价影响因素选取土地估价方法比较法剩余法基准地价系数修正法分析权重求取地价评价与分析图3.1研究路线图4.成果介绍在通过各方面的调查研究后，以比较法，剩余法，基准地价收益法这三种方法作为基础，对保利和府地块项目进行估价。（1）保利和府项目地块相关信息研究徐州市泉山区三环南路板块内，北邻学府路，西靠新泰路。该项目临近地铁，附近交通便捷，地段位置影响地块价格明显。（2）收集相关市场信息并选择可比案例（3）评估方法和计算结果的选择（4）最终地价的确定5保利和府项目土地估价概述土地估价是土地估价是在一定状态下，在一定时间点对一块或多块土地进行综合估价的过程。5.2保利和府项目土地估价作用通过对保利和府项目这个地块进行土地估价，我们可以了解到该项目所属地块的价值，通过三大方法以及可比实例的比较之后，以所占的权值不同来确定最终的定价，确保所得结果合理规范。根据我国所实行的相关的法律法规，首先我们需要遵循的是公平、公正以及公开的原则。除此之外，我们还需要注意一下几点：替代原则土地评估的替代原则可以概括为:替代地的性质由同一价格决定，地价水平取决于该地块所处的地理环境，当地的政府政策，附近的交通状况等，将两个相似的地块通过类比之后，将具有可替代的对象进行替代。公平原则土地评估时会受到许多的因素影响，所以在这个时候就要求我们公平公正，对每一个都采用相同的比较方法。（3）供需原则由于市场的供需充满着不确定性，所以在满足供需平衡之前，我们需要充分调查市场，了解市场，根据市场的反应来调整需求的平衡。（4）预期收益原则土地估价的最终目的是确定土地的价格，土地在后续所能产生的利益也和土地的价格息息相关，通过预期的收益计算能让我们提前预知到最终的土地效益。最有效利用原则土地的使用是多样化的，不同的使用会带来不同的土地效益，对保利和府项目该地块我们需要做到的则是最大化的利用土地，产生最大的价值。（6）合法原则合法性原则要求土地评估应基于评估对象的正当权利和利益。 PAGEPAGE105.4估价目的通过对保利和府项目地块进行评估，从而确定最终的土地价格点。5.5估价时点项目的开发周期为两年，估价时点为2020年3月。5.6保利和府项目土地估价参考目录（1）《土地增值税清算法》（2）《徐州市土地利用详细规划》（3）《徐州市土地买卖条例》（4）《城市房地产管理条例》（5）《中华人民共和国土地开发管理法》（6）《土地估价师详细准则》（7）《徐州市泉山区土地开发计划》（8）《土地市场改革条例》（9）《中华人民共和国土地承包法》5.7保利和府项目土地估价方法选取以及介绍对于保利和府这个项目，在实际的土地估价过程当中，为了保证估价结论的有效性和合理性，在经过实地考察之后，预测了该项目开发完成之后的土地收益，在确定了基本的估价事项之后，结合了估价依据的真实性，参考了往年的徐州土地市场的价格走向，最终我们选取了三种方法来进行计算，分别为基准地价法，剩余法以及收益法。保利和府项目位于徐州市泉山区三环南路板块内，北邻学府路，西靠新泰路，这两条路皆属于南区的次主要道路，承载着区域内的城市发展，其次，作为待售楼盘，近期徐州市房地产市场的变化也可以简单预测。采用算术平均法，以标准价格为基础求得。如果存在较大差距且比较实例有其特殊性，可进行权重分析，得出最终的标准值。除此之外，对于保利和府这个项目我们还可以选择采用比较法，对于估价对象的权属性质，我们要有针对性的去重点审查，现有的房地产项目会收到诸多因素的影响，不同的产业政策都会影响到估价结论的准确性。在土地估价的过程当中，我们需要按照土地估价的程序来严格执行，在前期的准备过程当中，要拟定相关的土地估价计划，紧接着收集相关的可比实例的资料，分析估价对象之间的相同与区别之处，去把他们进行对比，在对比的过程当中，如果出现特殊情况，我们还需要做出说明，讲解权值取重的理由，提高比较法的准确与可靠性。剩余法的计算当中标准价格可以从所需支出和费用的预算合计价格中得出，通过分析土地的增值收益，对不同用处，不同估价目的的估价对象进行综合考虑，根据他们自身的不同特点，包括土地的利用情况，采用剩余法来测算他们的价格点。收益法主要是在对保利和府项目的土地进行调查之后，根据市场上所研究得到的数据，把这些数据进行归纳整理，制作成图标，研究其变化的趋势，预算出土地市场未来的价格走向。在通过以上几种方法的计算之后，通过对结果进行分析，由于土地市场其本身的独特属性，土地的价格会受到许多因素的影响，且这些因素对土地价格所产生的影响结果各不相同，所占据的比例也会结合实际情况而有所改变，为了更加准确的得出结果，我们需要确定每一种方法所得结果占据的比重，最终确定地价。6.保利和府项目土地价格的影响因素保利和府项目该地块位于徐州市泉山区，处于徐州市的西南部。泉山区面积辽阔，约为一百一十平方公里，除了几座山脉，泉山区大部分是平原地区。陇海和京沪两条铁路干线在徐州交汇。东西长约二百一十公里，南北宽一百四十公里。徐州市区规划图如下：京杭大运河陇海京鲁外接连霍等三条公路，内接鲁宁输油管道。如下

图6.2总体布局图徐州市由于陇海以及京沪铁路干线的存在，使得徐州成为了名副其实的重要交通枢纽，仅仅徐州站就每年需要接待约六百多万的乘客，交通的便捷使得徐州市区内部的商业，旅游业以及房地产业都得到了发展的机遇，在近十年里面徐州的发展速度可谓是如同高速列车一般在迅速前行，可以预见的是，在未来徐州市将会成为江苏省内的模范发展城市。关于高速公路，徐州高速公路的总行驶距离是16278.325公里。现有高速公路7条，国道5条，省道11条。市内所有行政村的乘用车运行率均达到100%，乘公共汽车通过率达到19.6%。6.4图6-42020一到四季度不同县、区经济情况。图6-52020年1到4季度不同县、区收入经济情况成交的总面积为77374万平方米。其中，在主要城市地区（铜山除外）成功销售了57件。有土地10块，商业和住宅用地10块，商业和金融用地5块，工业用地20块，科教用地5块等，铜山区使用了七块土地，卖出了102块土地。2020年8月，陆路竞价限价政策将逐步实施。近几年来，土地交易的价格依旧呈上涨的趋势，从交易价格的角度来看，虽然从7月到12月有所下降，但总体涨幅相对较大。就交易面积而言，十月份是最高的。2020年下半年土地成交面积以及成交价格如下所示。图6-62020年下半年土地成交面积以及成交价格。下6-7。020年徐州市房价走势见图6-8。区位因素保利和府位于南三环路，北邻学府路，西靠新泰路。总面积为78014.90平方米，具体地理位置见表2-8。

图2-8保利和府项目区位图保利和府周围有公交车站台泉山法院站，临近地铁，附近出行乘坐出租车也十分方便，便捷的交通是该项目的一大优势点。邻近三十四中学，第三十四中附小，江苏师范大学，矿业大学，周边的购物商场有三胞国际广场、汇邻湾广场等综合商场，并且有市四院、第一人民医院等，周围约一公里处有中国建设银行，中国工商银行，交通银行等。项目建筑总面积为212095平方米，占地总面积为78014.90平方米，项目容积率为2。保利和府项目基础设施比较完善，地块开发水平达到“七通一平”。该项目地理位置如下图所示7比较法概述比较方法的步骤如下图所示图3-1比较法步骤图PAGEPAGE207.1可比实例选取。A项目于2017年竣工，。图7-2规划用地图3-3来看，总体用地形态较为规则，与项目用地形态相似。一般来说，小梯形从大梯形中去掉。整个地块是一个正多边形，边界几乎是一条直线，曲率很小图3-3孟庄F土地形状图（国信云玺）一般来说，地面的形状是半规则的，类似于多边形。图7-4土地形状图（美的金科云筑）。7.2确定比较基准

交易方法:根据地块的征收形式，对待评估地块修改。土地利用:按规划用地计算土地类别:修改地块的土地类别将保利和府项目与所选择的可比实例进行对比，可以更加直观的了解到该地块的实际土地情况，便于后期进行土地的评估以及修正。以下则为保利和府项目与三个可比实例之间的对比7.3权值的分析与选择根据实际情况，权值受到以下因素的影响（1）法律的影响近几年来，江苏省开始对土地市场进行调控借此来规范房地产的市场。一般来说，房地产容易受到国家政策的影响。比较案例A就是在新的政策出台后的案例，比较案例B和C是在新的政策出台前的案例。其次，指标因素分为两个级别，分别受到市场和政策的影响。（2）地段环境的影响三个可比实例所处地理位置各不相同，其中可比实例A处于市区的商业区附近，周边商业发展较为繁荣，因此地价上涨浮动较高，然而可比实力B和可比实例C周边环境设施以及客户群体相似，大部分均为中等资产家庭，地价较为平稳，可比实例C与待评估项目最为相似，首先是地理位置相近，配套设施均齐全，比较价值较高。（3）土地年限影响三个可比实例与保利和府项目地块均为70年。（4）交易情况的影响待评估项目土地成交情况正常，设为整数100，再根据其他三个可比实例的自身情况，以土地交易情况为基础，案例A取104，案例B取100，案例C取102.（5）交通情况的影响可比实例C与保利和府项目地块交通情况相似，权值取100，可比实例A（6）土地等级本案拟估价土地及部分用地均为四级居住用地，无需修改，均按100计。（7）内部设施结合可比实例A自身实际情况，与保利和府项目地块进行对比，综合考虑之下，将便捷程度划分为五个级别，以百分之二逐层递减，设定保利和府项目地块为100，则案例A取100，案例B取100，案例C取102（8）土地价格指数2020年3月至2021年3月的权值取重图（9）容积率指数从上述图表中可以得知，保利和府项目地块容积率系数为96，案例A的系数为101，案例B的系数为100，案例C的系数为98。7.4保利和府项目土地价格计算（1）按照项目地价影响因素和3个可比案例，得出项目地价影响因素和3个可比案例的系数比较表。由表3-4可知，保利和府项目2021年3月地价采用比较法计算。比较实例A8478×1.018×100/104×100/104×100/102×101/96×100/104×100/102=7759（元/平方米）比较实例B6684×1.0221×100/104×100/106×100/102×101/105×100/98×100/102=5847（元/平方米）比较实例C9254×1.0221×100/102×100/104×100/106×100/102×101/102×100/102=8006（元/平米）（2）最终地价的确定在通过比较法计算保利和府地价时，以泉山区保利合府项目用地9公里范围内的土地交易为例，运用比较法进行分析，由于权值比例不同，我们需要从从交易状况、与被评估项目的距离、行政区划、交易时差、价格修正的合理程度五个方面来确定三个比较实例的各自权重。以上五个方面按照权重比例来进行划分，假设满分为一百，则按照顺序分别是二十五分，十五分，十分以及五分五项指标需要结合实际情况来进行修正交易情况指标：三个比较项目之中由于受到溢价率的影响，按照顺序将三个项目得分为十分，二十五分以及十八分地理位置距离指标：根据三个可比实例距离保利和府项目直线距离的远近为依据，以各自的距离比例为基础，按照顺序三个项目的得分是二十分，十五分以及十分地段区位指标：三个可比实例的地段区位有较大差异，其中可比实例A附近商业圈较为繁荣，得十五分，其余两个为十分和五分。成交时间指标：将三个可比实例的成交时间根据耗费时间来进行划分，分别打分为十五分和十二分以及九分。修正价格指标：能够预见的是，由于房地产市场今年来发展速度呈上升的趋势，则今年很有可能依旧上涨，按照顺序分别打分为二十五分、二十分以及十五分。根据以上的五个指标的分析情况，结合土地市场其独特的经济属性，参考历年来徐州市场上土地的交易情况，可以更加深刻的研究价格的权重所占比例。 图可比实例不同指标下的权重所占比例表结合以上图表，可以计算得出修正后的价格系数8.1运用剩余法进行土地估价

8剩余法在土地估价的过程当中，我们往往会使用到剩余法来对土地项目进行估价，在保利和府这个项目当中，对于用途为住宅用房的保利和府项目而言，我们需要通过市场分析以及数据调查来了解到该地块的最佳开发利用方式，对于这个地块的开发成本来说，主要的费用为前期的土地开发费用以及土地建设的工程费用，为了确保土地的最佳利用，对于土地取得费，开发费用，土地增值收益这些我们都需要经过详细的调查，对于不同区域的土地，他们所属的情况都是不同的，除此之外，剩余法的计算也有利于我们对于后期土地价值的预测，有利于对土地更加科学的确定其价值点。在使用剩余法对保利和府项目进行评估的时候，我们需要确定该地块的宗地价格将价格设定为P，对于不动产的总价我们把他设定为A，除此之外，还有一个重要因素是开发项目整体的开发成本，在这里设定为B，最后一个因素客观开发利润设定为C，所以最终可以得出的以剩余法来评估保利和府项目的价格公式就可以写成：P=A-B-CPAGEPAGE308.2运用剩余法对保利和府项目土地进行估价位于南三环路，北邻学府路，西靠新泰路8.2.3预测保利和府项目的土地价值（1）保利和府项目与可比对象A:选取了临近保利和府项目的碧桂园，该项目于2016年开始建筑且次年开始销售，物业类型同样为普通住宅，现有房屋总属约1564户，建筑类型为版塔结合，地理位置处于新城区的大龙湖附近，容积率是2.2，周边的配套设施有医疗设施如徐州中心医院新城分院，徐州惠仁堂中医门诊部等，教育设施有周边的徐州市潘塘中学，华顿国际学校等，周边的购物商场有旭旺超市，惠民市场等。可比对象B:选取了开盘价格相近的美的天誉项目，该项目位于徐州云龙湖附近，项目房依旧在售，建筑类型为板楼，小高层以及高层，项目总占地面积约为210000平方米，项目选择在大学路附近，附近临近两条地铁线，其中有一条在建，相信在建造成功以后，交通将会更为便捷，除此之外，附近的教育资源也尤其丰富，与保利和府项目相比具有可比价值。可比对象C:选取了旭辉美的天阙项目，项目地理位置位于商业圈附近，附近有许多的的大商场如金鹰国际，太平洋百货等，地处中山北路，物业类别为住宅或者商铺，建筑类别为多层以及小高层，项目总占地面积为62619平方米，绿化率为百分之三十，项目容积率为2.2通过市场调查分析三个可比实例的详细资料后，对比如图所示：（2）比较系数的确定（3）估算保利和府项目的居住面积内置建筑面积与相应系数的比值为内置使用面积，共用建筑面积为内置的建筑面积，居住面积为小区人员可生活的总面积。(5)保利和府项目车位费用近几年来，徐州市停车位均价一直在十三万左右，项目开发完成后，假设价格变化不大，即到2022年6月，预计总价约为4160万元保利和府项目的收益分别由两部分组成，一部分是前期的土地价值，另一部分为后期的停车位的缴费，结合已知的相关数据，得到停车位可以带来4160万元的收益，项目地产收益为25.51亿元。房地产的建设和开发费用主要包括以下项目:包括土木及安装费用在内的建设及安装工程费用、对应的专家费用、管理费用、一些意外事件的意外费用、以及税后征地费用。（1）项目地产建筑费用（2）专业费用估算根据徐州市住宅建设项目基本投资估算，一般为建安工程造价的4%-7%。根据工程实际情况，专业费用计算过程如下。土地项目在开发的过程当中充满着危险，为了保障人们的安全，同时为了让土地项目的顺利进行，我们会提前预支一部分的费用作为不可预见费，以此来使得土地项目资金链的顺利流动，结合保利和府项目的实际情况，安全措施优良，权值取百分之二，则不可遇见费为1347万元。(一)投资利息总额的计算根据利率计算公式，我们需要知道土地的开发周期，贷款的利率以及土地建设成本:（2）投资利润的计算保利和府项目位处徐州市泉山区，结合徐州市当地的土地市场政策，预估在项目完成之后，该项目可能会产生的收益，利润率取值范围在百分之2到百分之12。在保利和府项目竣工后，将产生销售费用，包括广告费、销售代理费等，计入附加费用。（1）其他费用的确定一个完整的房地产项目离不开宣传与推广，这其中的广告费用以及代理费用则归纳为其他费用内，按照百分之4计算。（2）税金根据税收确定原则，征税机关需要确定正确的税款额度，税收的确定过程包括税务登记，纳税生保以及帐篷和凭证。结合上图，保利和府的项目用地为四级城市居住用地，税额标准为每平方米五元，结合实际情况取得税率为百分之二，8.5地价的计算结合保利和府的交通情况，地段优劣以及徐州市政府政策的颁布，通过市场调查计算保利和府项目的地价。9基准地价系数修正法基准地价系数修正法是通过对各个影响因素的分析，结合实际情况，确定其修正系数，结合市场数据以及近几年来房地产经济的发展情况，对影响因素的权值比重进行确定，从而得出对应系数，最终确定地价。基准地价系数修正法流程图：9.1保利和府项目规划9.2基准地价的确定各类土地的使用年限为法定最长出让年限。商业服务用地、居住用地、工业用地基本地价以徐州市为单位9.2.22020 PAGEPAGE40图8-1泉山区地段如下图所示，徐州市政府对土地项目的容积率，开发程度，楼面地价以及土地类别做了新的公示： 结合图表，我们可以查到保利和府项目得开发类别为七通一平，容积率2.0，土地等级四级。可以得出保利和府项目区号为012j，所需容积率为2.0，开发级别七通一级，基准地价为3230元/平方米，土地等级4级9.3保利和府项目地块修正准则保利和府土地项目位于徐州市泉山区南三环，北临学府路，西临新泰路。该项目的土地名称为孟庄E地块，土地属性为普通住宅，该区段的土地是归类于住宅四级土地，土地建筑种类是高楼以及板层，该土地项目的容积率为2，绿化率为百分之三十，土地的总产权年限是七十年，项目的土地建筑总面积约为212093.06平方米，总共的占地面积是78014.90平方米。结合如图所示的修正系数范围表，可以得出不同因素下的系数值。参考徐州市政府近期出台的修正系数权重的指导，分析确定不同修正因素所占比重，图表如下图所示。表8-43徐州市土地资源项目地块修正指数通结合上述权重指数表以及结合徐州市保利和府项目的实际情况，得出基准地价修正系数表，如表8-6所示。保利和府土地项目位于徐州市泉山区南三环，北临学府路，西临新泰路。项目的物业公司为保利物业，其隶属于保利发展控股的子公司，同时也是一家具有市值超百亿的上市物业服务企业。该项目的土地名称为孟庄E地块，土地属性为普通住宅，该区段的土地是归类于住宅四级土地，土地建筑种类是高楼以及板层，该土地项目的容积率为2，绿化率为百分之三十，土地的总产权年限是七十年，项目的土地建筑总面积约为212093.06平方米，总共的占地面积是78014.90平方米，保利和府的内部设施齐全，不仅仅搭配有幼儿园，同时附近的环境较好，有着适合生活的生态环境，除此之外还修建有篮球场以及小公园等等，方便业主在茶余饭后和家人们散散心，丰富了小区人员的业余生活，为构建良好的小区环境提供了优良的物质条件基础表5-6保利和府项目土地基准地价修正因素表 因此，保利和府项目的全部地价影响因素总值为1.15。根据徐州市当地的相关法律，本项目用地最长使用年限为70年。表5-7徐州市市区住宅用地容积率修正系数表2R=1.01。根据保利和府项目土地规划得总面积为78014.90平方米，在这里，我们设用地面积S为78014.90平方米。9.7.4保利和府项目地块价值的确定10最终地价的确定结合保利和府项目地块的实际情况，进行土地评估的时候，选取了比较法，收益法以及剩余法来进行计算。比较法是我们在土地估价过程当中常用的一种方法，根据市场的替代原则，将具有可比性质的地块进行对比，估算他们的价格，预测他们的价格走势，结合实际情况对他们的系数进行修正，最终求出保利和府项目的地价。收益法是通过折现来实现价格的计算的，通过对市场价格的走势进行研究观察，计算出不同时间下的该地块的土地价格，再经过修正系数的调整，折现计算出待评估土地的价格。剩余法则是将现有的待开发的房地产项目进行评估，根据该地块的区域条件，充分考虑出土地最大土地价值为了保证最后土地价格的科学性，需要通过对不同方法所计算得出的结果再进行系数的修正，在这里设定满分一百