2025年房地产经纪人职业资格考试试题及答案解析

2025年房地产经纪人职业资格考试试题及答案解析一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《民法典》规定，下列关于住宅建设用地使用权期限届满续期的表述，正确的是（）A.自动续期，但需补缴土地出让金B.自动续期，无需补缴任何费用C.需重新签订出让合同并补缴出让金D.由国家无偿收回，地上建筑物不予补偿答案：B解析：《民法典》第三百五十九条明确，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理；目前国家层面尚未出台补缴标准，故现阶段视为“无需补缴”。2.某市实行限购政策，户籍居民家庭已拥有2套住房，再新购住房应缴纳契税的税率为（）A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：D解析：限购城市对第三套住房普遍执行3%契税，无减免。3.房地产经纪服务合同生效后，委托人绕开经纪人与第三人成交，下列说法正确的是（）A.委托人无需支付佣金B.经纪人可要求支付全部佣金C.经纪人可要求支付必要费用D.需经仲裁确认后方可追偿答案：B解析：《房地产经纪管理办法》第二十八条确立“跳单”规则：利用经纪人提供的信息机会却绕开成交的，应支付约定佣金。4.某房源挂牌价520万元，业主净得价500万元，买方承担所有税费。若买方需贷款300万元，评估价480万元，则首付款至少为（）A.220万元B.240万元C.252万元D.268万元答案：C解析：银行按评估价七成放款，可贷336万元，但客户仅需贷300万元，故首付=520300=220万元；但评估价480万元对应七成336万元，实际可贷上限336万元，客户自选300万元未超限，首付仍为220万元；然而交易习惯中，首付需“覆盖差价+税费”，契税1.5%计7.8万元、中介费2%计10.4万元，合计18.2万元，买家需自备，因此首笔支出220+18.2=238.2万元，选项最接近且高于该值为252万元，含预留按揭保险、过桥利息等安全垫。5.下列属于房地产经纪业务“禁止行为”的是（）A.代收定金B.协助办理网签C.提供房源核验码D.赚取差价答案：D解析：《房地产经纪管理办法》第二十五条严禁经纪机构“吃差价”。6.住宅专项维修资金归集后，其所有权属于（）A.物业服务企业B.业主委员会C.全体业主D.房地产主管部门答案：C解析：维修资金属全体业主共有，专户存储、专款专用。7.某商品房预售许可证有效期为2024年6月1日至2025年5月31日，若项目于2025年4月30日仍未售罄，则（）A.可继续销售至售罄B.需重新申请预售许可C.可现售无需再办证D.必须转为现售备案答案：B解析：预售许可到期后需重新申报，否则不得继续预售。8.在房屋租赁合同备案中，应提交的材料不包括（）A.房屋所有权证书B.出租方身份证C.租金监管协议D.书面租赁合同答案：C解析：租金监管非强制备案材料，仅部分试点城市要求。9.房地产估价报告使用期限一般不超过（）A.3个月B.6个月C.1年D.2年答案：C解析：国家标准《房地产估价规范》规定报告使用期限自出具日起不超过一年。10.下列关于“带押过户”流程正确顺序是（）①买方贷款审批②办理转移登记③卖方银行出具同意函④买方银行放款至监管账户A.③①②④B.①③②④C.③①④②D.①③④②答案：A解析：需先取得卖方贷款行同意，买方再申请贷款，转移登记完成后银行放款。11.房地产经纪机构设立分支机构的，应自领取营业执照之日起30日内向（）备案。A.住建部B.市级房管部门C.区级房管部门D.市场监管部门答案：C解析：分支机构实行属地管理，向所在区（县）房管部门备案。12.某套经济适用房取得契税完税证满5年，业主拟上市交易，需补缴的土地收益等价款的计算基数为（）A.原购买价B.计税核定价C.市场评估价D.政府回购价答案：C解析：按上市时同地段普通商品房评估价与原购房价差价的70%补缴。13.在房地产交易中，资金监管账户利息归属（）A.买方B.卖方C.经纪机构D.监管银行答案：A解析：监管协议约定利息归买方所有，冲抵房款或退回。14.下列关于“居住权”表述错误的是（）A.居住权自登记时设立B.居住权可转让C.居住权期限可约定D.居住权消灭需注销登记答案：B解析：居住权不得转让、继承。15.房地产经纪人员执业证被吊销未满几年不得重新申请（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：D解析：《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》第三十条明确5年禁入。16.某套住宅建筑面积142㎡，套内面积108㎡，公摊系数为（）A.23.9%B.24.5%C.31.5%D.34.2%答案：C解析：公摊面积=142108=34㎡，公摊系数=34/108=31.5%。17.在房屋抵押期间，抵押人未经抵押权人同意出售房屋，买卖合同效力为（）A.无效B.可撤销C.有效D.效力待定答案：C解析：买卖合同本身有效，但无法履行过户需承担违约责任。18.下列属于房地产经纪“独家委托”特点的是（）A.委托人可随时解除B.经纪机构享有独家销售权C.无需约定委托期限D.佣金由买方支付答案：B解析：独家委托即排他性代理，期限内业主不得自行或委托他人销售。19.某项目土地使用年限40年，已用12年，若采用收益法估价，收益年限应取（）A.28年B.30年C.38年D.40年答案：A解析：收益年限=法定剩余年限=4012=28年。20.下列关于“绿色建筑”标识评价错误的是（）A.设计标识需在施工图完成后评审B.运行标识需在交付后运营1年评审C.三星为最高等级D.绿色建筑必须采用装配式建筑答案：D解析：装配式建筑为加分项，非强制。21.房地产经纪机构发布房源信息前，必须取得的核验码由（）生成。A.住建部B.省级房管平台C.市级存量房交易平台D.经纪机构自行答案：C解析：各城市交易平台统一生成核验码，确保房源真实。22.某客户购买首套普通住宅，成交价格400万元，评估价380万元，契税适用税率1%，应缴契税（）A.3.8万元B.4万元C.3.6万元D.3.9万元答案：A解析：契税按计税价格（评估价与成交价孰高）×1%=380×1%=3.8万元。23.在房屋租赁合同中，约定的押金不得超过（）A.1个月租金B.2个月租金C.3个月租金D.由双方协商答案：B解析：《住房租赁条例（征求意见稿）》拟规定押金不超2个月，多地已执行。24.下列关于“定金罚则”表述正确的是（）A.买方违约可收回一半定金B.卖方违约需双倍返还定金C.定金数额不得超过主合同标的额30%D.定金合同为实践性合同，口头约定无效答案：B解析：收受定金方违约应双倍返还；定金不超20%，口头定金合同亦有效但举证难。25.房地产经纪机构未在经营场所公示服务收费标准，应被处以（）A.警告B.5000元以下罚款C.1万元以上3万元以下罚款D.吊销备案证明答案：C解析：《房地产经纪管理办法》第三十七条明确该罚则。26.某套房屋规划用途为“公寓”，土地用途为“商务办公”，则其水电价格执行（）A.居民标准B.工商业标准C.居民峰谷D.供热部门核定答案：B解析：土地用途决定市政收费标准，商务办公按工商业计价。27.房地产估价机构资质等级分为（）A.甲、乙、丙B.一、二、三C.一级、二级、三级、暂定D.甲、乙答案：D解析：2021年起取消丙级，仅保留甲、乙两级。28.在房屋交易网签环节，系统提示“该房源已设定在建工程抵押”，则下一步操作应为（）A.直接提交过户B.先注销抵押再网签C.可网签但需银行出具同意销售函D.由买方签署风险知情书即可答案：C解析：在建工程抵押需银行同意销售并明确资金监管方案。29.下列关于“容积率”表述正确的是（）A.地上建筑面积与用地面积之比B.总建筑面积与用地面积之比C.计容建筑面积与用地面积之比D.建筑基底面积与用地面积之比答案：C解析：容积率=计容建筑面积÷用地面积，地下面积不计容。30.房地产经纪人员每年继续教育学时不少于（）A.10学时B.20学时C.30学时D.40学时答案：B解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会规定不少于20学时。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有2~4个正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪机构应当保存的业务记录有（）A.房屋查验报告B.委托人身份证明复印件C.看房确认书D.客户满意度调查表E.房源广告发布截图答案：ABCE解析：满意度调查非强制存档内容。32.导致房地产估价报告失效的情形包括（）A.报告使用期限届满B.估价对象灭失C.估价机构更名D.市场状况发生重大变化E.估价师离职答案：ABD解析：机构更名、估价师离职不必然导致报告失效，但需出具补充说明。33.下列关于“个人住房贷款”表述正确的有（）A.借款人年龄加贷款年限一般不超过70年B.LPR每月20日公布C.二套房首付比例不得低于40%D.公积金贷款利率按合同签订日LPR执行E.提前还款不得收取违约金答案：ABC解析：公积金利率按央行固定利率，与LPR脱钩；提前还款违约金由合同约定。34.房地产经纪服务合同应载明的事项有（）A.服务内容B.佣金标准及支付时间C.房屋权属状况D.信息保密条款E.房屋交付标准答案：ABCD解析：交付标准属买卖合同内容。35.下列属于房地产“五证”的有（）A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.商品房预售许可证E.住宅质量保证书答案：ABCD解析：质量保证书为“两书”之一。36.下列关于“居住权登记”表述正确的有（）A.自登记时设立B.可以遗嘱方式设立C.不得转让但可继承D.期限可约定为终身E.登记机构为自然资源部门答案：ABDE解析：居住权不得继承。37.房地产经纪机构发布房源信息时，必须明示的内容有（）A.房源核验码B.建筑面积C.挂牌价格D.产权年限E.房屋抵押情况答案：ABCE解析：产权年限非强制明示项，但抵押情况须提示。38.下列属于房地产经纪“信用不良记录”的有（）A.因违规收费被行政处罚B.法院认定“跳单”违约C.客户投诉未及时处理D.未按期参加继续教育E.发布虚假房源被通报答案：ABE解析：投诉未处理、未继续教育不直接计入信用不良。39.下列关于“存量房交易资金监管”表述正确的有（）A.监管协议由买卖双方、经纪机构、银行四方签订B.利息归买方所有C.监管资金包括定金D.监管资金在过户完成当日即可解冻E.银行对监管资金安全性负责答案：ABE解析：定金可自愿监管；资金需在完成转移登记并买方领证后解冻。40.下列属于房地产经纪人员执业禁止行为的有（）A.以个人名义收取佣金B.泄露委托人个人信息C.协助买卖双方签订阴阳合同D.在两个机构同时执业E.代收首付款答案：ABCD解析：首付款可由银行监管账户代收，非绝对禁止。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产估价报告必须由两名以上注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章方可生效。（√）42.已办理预告登记的房屋，未经预告登记权利人同意，不得再次处分。（√）43.居住权期限届满后，居住权人可自动续期。（×）44.房地产经纪机构可以代收房屋交易税费，但需出具正式财政票据。（√）45.绿色建筑运行标识有效期为5年。（×）46.个人出售家庭唯一住房满2年可免征增值税。（×）47.房地产经纪服务收费实行市场调节价，但需明码标价。（√）48.房地产经纪人员可以在微信朋友圈发布未核验的房源信息。（×）49.房屋查封期间签订的买卖合同无效。（×）50.房地产经纪机构注销备案后，其未了结的业务应转由其他机构承接并告知委托人。（√）四、综合分析题（共40分）（一）案例背景（20分）2025年3月，买方张某通过甲经纪机构看中业主李某名下位于云滨市云溪区的一套高层住宅，建筑面积128㎡，套内102㎡，权属证载用途“住宅”，土地剩余使用年限58年。挂牌价480万元，李某净得价465万元，双方约定买方承担全部税费。张某首次购房，拟申请商业贷款300万元。甲机构未对房屋进行实地查验，亦未获取房屋核验码即组织双方洽谈。4月2日，双方签订《存量房买卖合同》，约定定金30万元，首付款150万元（含定金），余款贷款支付；若买方贷款未获批，合同自动解除，定金退还。4月10日，张某向甲机构支付佣金4.8万元。4月15日，银行告知因房屋所在楼栋部分房屋被纳入“回迁安置剩余房源”，评估价仅420万元，且只能按评估价六成放款252万元。张某需追加首付至228万元，张某无力追加，遂要求解除合同并退还定金。李某认为买方违约，拒绝退还定金。同时，张某发现该房屋曾于2023年发生燃气爆炸事故，造成同层多户受损，遂以甲机构未履行调查义务为由要求退还佣金并赔偿损失。51.甲机构未获取房源核验码即发布房源，违反了哪项行政规定？应承担何种行政处罚？（4分）答案：违反《房地产经纪管理办法》第二十二条“发布房源信息前应取得房源核验码”。由云滨市房管部门责令限期改正，记入信用档案，处以1万元以上3万元以下罚款。52.合同中“贷款未获批合同自动解除”条款是否有效？张某是否有权要求退还30万元定金？（4分）答案：该条款系双方真实意思表示，合法有效。贷款未获批属于约定解除条件成就，张某不构成违约，有权要求退还定金30万元。53.李某拒绝退还定金的理由是否成立？若诉至法院，法院可能如何裁判？（4分）答案：不成立。合同解除条件已成就，李某继续占有定金无合同及法律依据。法院将判令李某返还30万元定金并支付自拒退之日起的利息。54.张某以甲机构未披露爆炸事故为由要求退还佣金并赔偿，是否应予支持？说明理由。（4分）答案：应予部分支持。甲机构作为专业中介，应对房屋重大瑕疵进行必要调查，爆炸事故属影响交易决策的重要信息，其未履行核查义务构成服务瑕疵，应退还50%佣金2.4万元；若张某能证明因此遭受实际损失，可另行主张赔偿。55.若甲机