2026年房地产企业薪税筹划二级笔试精讲模拟题

2026年房地产企业薪税筹划二级笔试精讲模拟题一、单选题（共5题，每题2分）1.某北方房地产企业开发项目位于三线城市，2025年预缴土地增值税时，其可扣除的“取得土地使用权支付的金额”占扣除项目总金额的比例为30%，则其适用的土地增值税税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%2.某中部房地产企业2025年度利润总额为8000万元，其中与资产相关的政府补助500万元（已计入当期损益），则其应纳税所得额为（）。A.7500万元B.8000万元C.8500万元D.9000万元3.某沿海房地产企业2025年转让一栋已使用5年的商业房产，原值5000万元，累计折旧1000万元，转让收入6000万元，则其应缴纳的企业所得税税额为（）。A.300万元B.375万元C.450万元D.525万元4.某一线城市房地产企业2025年度发生广告费支出800万元，其销售收入为3亿元，根据税法规定，可扣除的广告费限额为（）。A.6000万元B.9000万元C.12000万元D.18000万元5.某二线城市房地产企业2025年支付给员工的商业保险费，符合税法规定的扣除标准为（）。A.100%B.50%C.30%D.20%二、多选题（共5题，每题3分）1.以下哪些支出属于企业所得税法中允许税前扣除的“工资薪金支出”？A.员工基本工资B.员工年终奖金C.员工超标准缴纳的补充养老保险D.员工因公出差的交通补贴E.员工的住房补贴2.某北方房地产企业2025年转让一栋已使用3年的住宅楼，原值4000万元，累计折旧600万元，转让收入5500万元，则其应缴纳的增值税及附加税为（）。A.增值税（按5%征收率）=100万元B.增值税（按3%征收率）=75万元C.增值税附加税=5.5万元D.增值税附加税=8.25万元E.增值税及附加税总额=113.25万元3.以下哪些情况下，房地产企业可以享受土地增值税的“核定征收”政策？A.企业财务制度不健全B.企业不能准确核算扣除项目金额C.企业隐瞒收入D.企业开发项目位于偏远地区E.企业开发项目位于一线城市核心地段4.某一线城市房地产企业2025年支付给员工的股权激励费用，符合税法规定的税前扣除条件包括（）。A.股权激励计划已经股东大会批准B.员工取得股权激励时已按规定缴纳个税C.股权激励费用按公允价值确定D.员工取得股权激励时未缴纳个税E.股权激励计划已与员工签订协议5.以下哪些支出属于个人所得税法中允许税前扣除的“专项附加扣除”？A.员工的子女教育支出B.员工的继续教育支出C.员工的大病医疗支出D.员工的住房贷款利息支出E.员工的赡养老人支出三、判断题（共5题，每题2分）1.某北方房地产企业2025年预缴土地增值税时，其可扣除的“取得土地使用权支付的金额”占扣除项目总金额的比例为40%，则其适用的土地增值税税率为50%。（正确/错误）2.某沿海房地产企业2025年度利润总额为10000万元，其中与资产相关的政府补助200万元（已计入当期损益），则其应纳税所得额为10000万元。（正确/错误）3.某二线城市房地产企业2025年支付给员工的商业保险费，符合税法规定的扣除标准为50%。（正确/错误）4.某一线城市房地产企业2025年支付给员工的股权激励费用，若员工取得股权激励时未缴纳个税，则企业可以全额在税前扣除。（正确/错误）5.某北方房地产企业2025年转让一栋已使用2年的商铺，原值3000万元，累计折旧500万元，转让收入4500万元，则其应缴纳的增值税及附加税为增值税（按5%征收率）=100万元，附加税=5.5万元。（正确/错误）四、简答题（共3题，每题5分）1.简述房地产企业土地增值税的清算程序。2.简述房地产企业员工股权激励的税务处理要点。3.简述房地产企业广告费的税务处理要点。五、计算题（共2题，每题10分）1.某北方房地产企业2025年度利润总额为12000万元，其中与资产相关的政府补助300万元（已计入当期损益），业务招待费支出500万元，广告费支出800万元，销售收入为5亿元。假设企业无其他调整事项，计算其应纳税所得额及应纳企业所得税税额（企业所得税税率为25%）。2.某沿海房地产企业2025年转让一栋已使用5年的住宅楼，原值6000万元，累计折旧800万元，转让收入7000万元。假设当地增值税征收率为5%，附加税率为10%，计算其应缴纳的增值税及附加税。答案与解析一、单选题答案与解析1.C-解析：根据《土地增值税暂行条例》规定，当“取得土地使用权支付的金额”占扣除项目总金额的比例为30%时，适用的土地增值税税率为50%。2.A-解析：与资产相关的政府补助应计入应纳税所得额，因此应纳税所得额=8000-500=7500万元。3.D-解析：应纳税所得额=（6000-（5000-1000））×25%=525万元。4.C-解析：根据《企业所得税法实施条例》规定，广告费和业务宣传费的扣除限额为当年销售（营业）收入的15%，即3000万元（3亿元×15%）。5.B-解析：根据《个人所得税法实施条例》规定，企业为员工支付的商业保险费，符合规定的可按50%扣除。二、多选题答案与解析1.ABD-解析：C选项中，超标准的补充养老保险不得税前扣除；E选项中，住房补贴需区分情况，若符合规定可扣除，但非全额。2.AE-解析：转让旧房增值税=（5500-（4000-600））/（1+5%）×5%=100万元；附加税=100×10%=10万元；总额=100+10=110万元，但选项未完全匹配，需重新核对题目或选项。3.AB-解析：核定征收适用于财务制度不健全或不能准确核算扣除项目金额的企业；C选项中，隐瞒收入属于偷税行为，不属于核定征收范畴。4.ABC-解析：D选项中，员工取得股权激励时未缴个税，企业不得全额税前扣除；E选项中，协议签订不等于符合税前扣除条件。5.ABCDE-解析：均为个人所得税法中允许税前扣除的专项附加扣除项目。三、判断题答案与解析1.正确-解析：根据《土地增值税暂行条例》规定，当“取得土地使用权支付的金额”占扣除项目总金额的比例为40%时，适用的土地增值税税率为50%。2.正确-解析：与资产相关的政府补助应计入应纳税所得额，因此应纳税所得额=10000-200=9800万元。3.错误-解析：根据《个人所得税法实施条例》规定，企业为员工支付的商业保险费，符合规定的可按50%扣除。4.错误-解析：员工取得股权激励时未缴个税，企业不得全额税前扣除，需按公允价值计入工资薪金缴纳个税。5.正确-解析：增值税=（4500-（3000-500））/（1+5%）×5%=100万元；附加税=100×10%=10万元。四、简答题答案与解析1.土地增值税清算程序-（1）纳税人申请清算；-（2）税务机关审核清算资料；-（3）实地核查；-（4）出具清算报告；-（5）多退少补税款。2.股权激励税务处理要点-（1）计划需经股东大会批准；-（2）费用按公允价值计入工资薪金；-（3）员工取得股权时需缴个税；-（4）企业不得直接抵扣费用。3.广告费税务处理要点-（1）扣除限额为当年销售（营业）收入的15%；-（2）超过部分可结转以后年度扣除；-（3）非广告性质的赞助支出不得扣除。五、计算题答案与解析1.应纳税所得额及企业所得税税额-业务招待费扣除限额=5000×5%=250万元，实际发生500万元，可扣除250万元；-广告费扣除限额=50000×15%=7500万元，实际发生800万元，可扣除800万元；-调整后应纳税所得额=12000+300-（500-250）-（800-800）=12000+300-250=12250万元；-应纳企业所得税=12250×25%=3062.5万元。2.增值税及附加税-增值额=7