2025房地产经纪人之房地产交易制度政策试题及答案

2025房地产经纪人之房地产交易制度政策试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《城市房地产管理法》，下列关于房地产转让条件的表述中，正确的是（）。A.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当取得房屋所有权证书B.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，无需补缴土地使用权出让金C.共有房地产转让时，只需占份额2/3以上的按份共有人同意即可D.已出租的房地产转让时，承租人无优先购买权答案：A解析：根据《城市房地产管理法》第39条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书（A正确）。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金（B错误）。共有房地产转让需全体共同共有人同意，按份共有需占份额2/3以上共有人同意（C表述不完整，错误）。已出租的房地产转让时，承租人在同等条件下享有优先购买权（D错误）。2.2024年3月，李某购买一套建筑面积140㎡的住宅，单价2.5万元/㎡，该房屋为李某家庭首套住房。当地契税税率为3%，但对首套住房90㎡以上的减按1.5%征收。李某应缴纳契税（）万元。A.5.25B.7.5C.10.5D.15答案：A解析：契税计算公式为：计税依据×税率。该房屋总价=140×2.5=350万元。首套住房90㎡以上适用1.5%税率，因此契税=350×1.5%=5.25万元（A正确）。3.关于“带押过户”政策，下列表述错误的是（）。A.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，无需经抵押权人同意B.转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人C.抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存D.带押过户后，原抵押权自动消灭答案：D解析：根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产（A正确）。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响（D错误）。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人（B正确）。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存（C正确）。4.某房地产经纪机构在促成王某购买二手房时，未核实房屋产权信息，导致王某购入存在查封的房屋。根据《房地产经纪管理办法》，该机构应承担的责任是（）。A.仅退还佣金B.承担赔偿责任，并处以1万元以下罚款C.承担赔偿责任，并处以1万元以上3万元以下罚款D.由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案答案：C解析：《房地产经纪管理办法》第25条规定，房地产经纪机构不得有隐瞒真实情况、提供虚假信息等行为。第37条规定，违反本办法第25条第（三）项（隐瞒真实情况）、第（四）项（不告知规定事项）的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以1万元以上3万元以下罚款。若因未核实产权导致买受人损失，机构需承担赔偿责任（C正确）。5.张某将一套住宅出租给李某，租赁期限5年，未约定租金调整方式。3年后，张某要求提高租金，李某拒绝。根据《民法典》，下列说法正确的是（）。A.张某有权单方提高租金，因市场行情变化属于情势变更B.张某无权提高租金，租赁合同对租金有明确约定的应按约定履行C.张某可要求解除合同，因租金未约定调整方式属于约定不明D.李某应按当地市场租金水平支付，原合同无效答案：B解析：《民法典》第704条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租金标准属于合同核心条款，若合同中已明确约定租金金额及支付方式，且未约定调整条款，出租方无权单方提高租金（B正确）。情势变更适用需满足合同成立后客观情况发生重大变化、非商业风险、继续履行显失公平等条件，单纯市场行情变化不必然构成（A错误）。未约定调整方式不构成约定不明，合同仍有效（C、D错误）。二、多项选择题（每题2分，共10题，每题至少2个正确选项）1.下列属于房地产转让禁止情形的有（）。A.司法机关依法查封的房地产B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的C.未依法登记领取权属证书的D.已抵押但经抵押权人书面同意转让的答案：ABC解析：《城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的（A正确）；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（B正确）；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的（C正确）；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。已抵押的房地产经抵押权人同意可以转让（D错误）。2.关于房地产抵押的表述，正确的有（）。A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押B.抵押人可以是债务人，也可以是第三人C.正在建造的建筑物不得抵押D.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权答案：ABD解析：《民法典》第397条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押（A正确）。抵押人可以是债务人或第三人（B正确）。第395条规定，正在建造的建筑物可以抵押（C错误）。第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权（D正确）。3.根据《不动产登记暂行条例》，下列属于不动产登记类型的有（）。A.首次登记B.变更登记C.异议登记D.预告登记答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第3条规定，不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等（ABCD均正确）。4.下列关于个人所得税的说法，正确的有（）。A.个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税B.个人转让住房的应纳税所得额=转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金C.受赠人转让受赠房屋的，应纳税所得额=转让受赠房屋的收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费D.对个人出租住房取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税答案：ABCD解析：《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，个人转让自用5年以上、家庭唯一生活用房免征个税（A正确）。应纳税所得额计算方式符合《个人所得税法》规定（B正确）。受赠房屋转让时，以转让收入减除原捐赠人购置成本及相关税费为应纳税所得额（C正确）。《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，个人出租住房减按10%税率征个税（D正确）。5.房地产经纪机构在签订经纪服务合同时，应当向委托人书面说明的事项包括（）。A.房屋交易的一般程序及可能存在的风险B.房屋权属状况C.经纪服务的内容及完成标准D.经纪服务收费标准和支付时间答案：ABCD解析：《房地产经纪管理办法》第21条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险（A正确）；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准（C正确）；（七）经纪服务收费标准和支付时间（D正确）；（八）其他需要告知的事项。同时，第22条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书（B正确）。三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：2024年5月，王某通过甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）看中李某名下一套位于某限购城市的住宅。该房屋产权清晰，无抵押查封，建筑面积89㎡，李某持有房产证已满4年（当地规定房产证满2年可交易）。王某家庭在该城市无房，符合首套购房资格。甲机构促成双方签订《房屋买卖合同》，约定房价200万元，定金10万元，王某于合同签订后5日支付首付款60万元（含定金），剩余140万元通过商业贷款支付，李某应于收到全部房款后10日内交房。合同签订后，王某支付定金10万元，但因银行贷款政策收紧，王某申请的140万元贷款仅获批120万元，王某无法补足差额，遂要求解除合同并退还定金。李某不同意，认为王某违约，要求没收定金。问题：1.该房屋是否符合交易条件？说明理由。2.王某能否以贷款未获批为由解除合同？说明法律依据。3.定金应如何处理？说明理由。答案：1.符合交易条件。理由：当地规定房产证满2年可交易，李某房产证已满4年，满足交易年限要求；房屋产权清晰，无抵押查封，不存在禁止转让情形（《城市房地产管理法》第38条）。2.需根据合同约定判断。若合同中约定“贷款未获批则合同解除”或类似条款（如“以贷款审批通过为生效条件”），王某可依据约定解除合同；若合同未明确约定贷款未获批的处理方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中银行贷款政策收紧属于不可归责于双方的事由，王某可主张解除合同。3.李某应退还定金。理由：因不可归责于双方的原因导致合同无法履行，王某无违约行为，根据上述司法解释，李某应返还定金。若合同中约定“贷款未获批由买受人自行解决差额”，则王某未补足差额构成违约，定金可能被没收，但题目未提及此类约定，故应返还。案例二：2023年10月，张某将其名下一套住宅出租给陈某，租期3年，月租金5000元，约定租金按年支付，每年10月1日前支付下一年租金。2024年9月，张某因急需资金，与王某签订《房屋买卖合同》，以300万元价格出售该房屋，未通知陈某。2024年10月，王某取得房产证后要求陈某搬离，陈某以“优先购买权受侵害”为由拒绝，并主张买卖合同无效。问题：1.张某出售房屋时是否需要通知陈某？说明法律依据。2.陈某的优先购买权是否受侵害？说明理由。3.王某是否有权要求陈某搬离？说明理由。答案：1.需要通知。《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。合理期限一般为15日（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条）。2.是。张某未在合理期限内通知陈某即出售房屋，侵害了陈某的优先购买权。但根据《民法典》第728条，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效（故陈某主张合同无效不成立，但可要求张某赔偿损失）。3.无权。《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（“买卖不破租赁”）。陈某的租赁期限至2026年10月，王某取得所有权后，原租赁合同继续有效，王某应继续履行租赁合同，无权要求陈某搬离。案例三：2024年6月，甲公司通过出让方式取得某地块国有建设用地使用权，用途为住宅，出让年限70年，已支付全部土地出让金并取得不动产权证书。2024年8月，甲公司因资金紧张，拟将该地块抵押给银行融资。银行要求甲公司提供开发进度证明，甲公司称已投入开发资金占总投资的20%。问题：1.甲公司能否以该地块抵押？说明法律依据。2.银行要求提供开发进度证明的依据是什么？3.若甲公司最终以该地块及在建工程抵押，抵押权设立的时间如何确定？答案：1.可以抵押。《民法典》第395条规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。甲公司已合法取得建设用地使用权，无法律禁止抵押的情形（如未付清出让金、被查封等），故可以抵押。2.依据是《城市房地产管理法》第48条，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。但根据《城市房地产抵押管理办法》第8条，以出让方式取得的土地使用权，若未按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25%以上的，不得抵押。银行要求提供开发进度证明，是为了确认是否满足抵押条件，避免因不符合法定条件导致抵押权无效。3.根据《民法典》第402条，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，甲公司以地块及在建工程抵押的，抵押权自不动产登记机构办理抵押登记时设立。四、综合应用题（共1题，30分）2024年7月，某房地产经纪机构（以下简称“机构”）承接了李某的房屋出售委托，房屋信息显示为“满五唯一”（房产证满5年且家庭唯一住房）。机构在带客户王某看房时，口头告知“该房满五唯一，交易税费低”，未核实李某家庭是否有其他住房。王某与李某签订合同后，办理过户时发现李某在另一城市还有一套住房，不符合“满五唯一”条件，需额外缴纳个人所得税3万元。王某认为机构未尽审查义务，要求机构赔偿损失；李某称自己已口头告知机构“可能有其他住房”，但未提供书面证明。