2025年房地产行业存量房产权合并分割登记合规考核试卷及答案

2025年房地产行业存量房产权合并分割登记合规考核试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.存量房产权合并登记时，下列哪项材料不属于必须提交的权属来源文件？A.原不动产权证书B.合并协议公证书C.建设工程规划许可证D.申请人身份证明答案：C2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，同一权利人名下相邻两套住宅申请合并登记，合并后的不动产单元代码应：A.沿用原较大单元代码B.重新赋码并注销原代码C.沿用原较小单元代码D.由申请人自行选择其一答案：B3.已设定抵押的存量房申请分割登记，抵押权人书面同意文件中必须载明：A.分割后房价评估值B.分割后抵押物范围及担保债权数额C.原抵押合同签订日期D.抵押人婚姻状况答案：B4.下列关于“分割后最小登记单元”的说法，正确的是：A.不得低于套内建筑面积40m²B.不得低于当地住建部门规定的最小套型面积标准C.不得低于土地出让合同约定的最小转让单元D.不得小于原房屋套内建筑面积的50%答案：B5.夫妻共有存量房合并登记为一人单独所有，除合并登记申请书外，必须提交：A.离婚协议B.夫妻财产约定公证文书C.契税完税凭证D.房屋安全鉴定报告答案：B6.存量房分割登记涉及改变房屋基本单元的，应首先取得：A.街道办事处的同意B.物业服务企业同意C.住建部门出具的房屋基本单元变更确认文件D.自然资源部门出具的规划条件变更文件答案：C7.合并登记后，原房屋登记簿记载的面积误差比绝对值超出3%，登记机构应当：A.直接按申请人申报面积记载B.要求提交新的测绘成果报告并公告15个工作日C.退回申请并建议重新测绘D.按原面积记载并备注误差答案：B8.下列哪项不属于存量房分割登记中“房屋基本单元”的认定要素？A.固定界限B.独立使用功能C.独立产权D.独立电表户号答案：D9.同一权利人将其名下A、B两套住宅合并登记后，再申请分割回A、B，下列说法正确的是：A.可直接恢复原登记，无需重新测绘B.视为新的分割登记，应重新测绘并提交成果C.只需提交原测绘报告D.只需提交原登记档案复印件答案：B10.存量房合并登记时，若两套房地用途不一致，应：A.按较高价值用途登记B.按较低价值用途登记C.由登记机构按规划用途统一调整D.先申请规划用途变更，再办理合并答案：D11.分割登记后，新设不动产单元代码的赋码规则遵循：A.GB/T17986.12000B.GB/T373462019C.TD/T10012023D.GB/T502912015答案：C12.下列关于“存量房”定义正确的是：A.已取得不动产权证书且再次交易的房屋B.已竣工验收但未销售的房屋C.已办理首次登记但未转让的房屋D.已交付使用但未办证的房屋答案：A13.合并登记涉及划拨土地上房屋的，应当：A.补缴土地出让价款后办理B.直接办理合并登记C.先办理土地性质变更再合并D.由登记机构直接按出让土地登记答案：A14.分割登记后，原房屋已设立居住权的，应：A.注销居住权B.重新办理居住权登记C.居住权自动失效D.由居住权人书面同意分割方案答案：D15.存量房合并登记时，契税的计税依据为：A.合并后房屋市场评估价B.原两套房屋契税完税价格之和C.合并协议约定价格D.税务机关核定的价格答案：D16.下列哪项不属于分割登记中“房屋安全鉴定”必须包含的内容？A.结构体系安全性B.抗震性能C.建筑节能性能D.地基基础安全性答案：C17.合并登记后，若发现原房屋存在查封登记，应：A.继续办理合并并备注查封B.告知执行法院并中止办理C.直接注销查封D.要求申请人提供解封证明答案：B18.分割登记涉及历史保护建筑的，应取得：A.文旅部门同意B.文物部门同意C.住建部门同意D.自然资源部门同意答案：B19.存量房合并登记时，若两套房存在不同土地使用年限，合并后年限：A.按较长年限登记B.按较短年限登记C.加权平均计算D.按土地管理部门批准文件确定答案：D20.分割登记完成后，登记机构应在几个工作日内将登记信息推送至住建部门？A.1B.2C.3D.5答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列哪些情形不得办理存量房分割登记？A.房屋已列入征收范围B.房屋存在司法查封C.房屋存在违法加建D.房屋已设立预告登记E.房屋已设立地役权答案：A、B、C22.合并登记后，登记机构应在登记簿上记载哪些内容？A.合并原因B.原不动产权证书号C.合并后测绘成果编号D.合并协议签订日期E.契税完税凭证号答案：A、B、C23.分割登记中，申请人必须提交的测绘成果包括：A.房屋分层分户平面图B.房屋建筑面积计算书C.房屋用地面积计算书D.房屋立面图E.房屋竣工图答案：A、B、C24.下列哪些主体可以作为存量房合并登记的申请人？A.房屋所有权人B.房屋抵押权人C.房屋预告登记权利人D.房屋司法拍卖竞得人E.房屋继承人答案：A、D、E25.分割登记涉及消防验收的，应提交：A.消防设计备案凭证B.消防验收备案凭证C.消防安全承诺书D.消防设施检测报告E.消防部门出具的分割消防合规意见答案：B、E26.合并登记后，若涉及土地出让价款补缴，计算基数应考虑：A.合并后增加的建筑面积B.合并后用途改变产生的土地价差C.合并前已缴出让价款D.合并后土地使用年限E.合并协议约定价格答案：A、B、C、D27.下列哪些情形可申请“依职权合并登记”？A.登记机构发现同一权利人重复登记B.登记机构发现同一单元被错误分割C.登记机构发现登记簿记载与规划不符D.登记机构发现房屋已倒塌E.登记机构发现房屋已灭失答案：A、B28.分割登记完成后，新核发的不动产权证书应记载：A.分割后房屋坐落B.分割后房屋建筑面积C.分割后土地分摊面积D.原不动产权证书号E.分割测绘成果编号答案：A、B、C、E29.合并登记涉及境外个人的，应提交：A.护照B.国家安全审查意见C.境外个人购房承诺书D.境外个人在境内工作或学习的证明E.境外个人税务备案表答案：A、C、D30.下列哪些属于分割登记中“房屋基本单元变更”的审批环节？A.住建部门出具确认文件B.自然资源部门出具规划意见C.消防部门出具消防意见D.税务部门出具契税审核意见E.登记机构出具测绘审核意见答案：A、B、C三、填空题（每空1分，共20分）31.存量房合并登记后，原不动产权证书应当________。答案：收回并注销32.分割登记的最小单元不得小于________规定的最小套型面积。答案：当地住建部门33.合并登记涉及划拨土地的，应当先办理________手续。答案：土地出让价款补缴34.分割登记完成后，登记机构应在________小时内将登记信息推送至税务、住建部门。答案：2435.合并登记后，若发现登记错误，权利人可申请________登记。答案：更正36.存量房分割登记中，房屋安全鉴定报告有效期为________年。答案：137.合并登记时，若两套房存在不同抵押顺位，应取得________的书面同意。答案：所有抵押权人38.分割登记涉及历史保护建筑的，应取得________部门的批准。答案：文物行政39.合并登记后，若土地用途发生变更，应当重新签订________。答案：土地出让合同补充协议40.分割登记中，房屋建筑面积测算依据的标准为________。答案：GB/T17986.1200041.合并登记后，若房屋坐落发生变化，应提供________出具的地址变更证明。答案：公安机关42.分割登记完成后，原房屋登记簿应当________。答案：注销43.合并登记涉及境外机构的，应提交________部门出具的备案文件。答案：商务44.分割登记中，房屋分层分户图比例尺不得小于________。答案：1:20045.合并登记后，若房屋用途由住宅变更为商业，应补缴________。答案：土地出让价款差额46.分割登记涉及人防工程的，应取得________部门同意。答案：人防行政47.合并登记时，若房屋存在异议登记，应________。答案：中止办理并告知申请人48.分割登记完成后，新证书二维码应包含________信息。答案：不动产单元代码49.合并登记后，登记机构应在________个工作日内完成登簿。答案：350.分割登记中，房屋用地面积分摊方法为________。答案：按建筑面积比例分摊四、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）51.存量房合并登记可以跨不同土地用途直接办理。答案：×52.分割登记后，原房屋设立的居住权自动失效。答案：×53.合并登记后，原房屋登记档案应当合并为一份档案保存。答案：√54.分割登记涉及违法建筑的，可先办理登记再限期整改。答案：×55.合并登记时，若两套房存在不同查封法院，应取得所有法院同意。答案：√56.分割登记完成后，新证书编号与原证书编号保持一致。答案：×57.合并登记后，若房屋用途不变，无需补缴土地出让价款。答案：√58.分割登记中，房屋安全鉴定可由申请人自行委托任意机构出具。答案：×59.合并登记涉及夫妻共有的，可凭结婚证直接办理。答案：×60.分割登记完成后，登记机构应在门户网站公告7日。答案：√五、简答题（每题10分，共30分）61.简述存量房合并登记中“同一权利人”的认定标准。答案：（1）申请人名称与身份证件一致；（2）共有情形下的全体共有人一致；（3）法人或其他组织名称与登记簿一致；（4）因继承、离婚、赠与等导致权利主体变化的，应先办理转移登记后再合并；（5）通过司法拍卖取得多套房屋的，凭生效法律文书确认同一权利人身份。62.简述分割登记中“房屋基本单元变更”审批流程。答案：（1）申请人向住建部门提交分割方案；（2）住建部门组织现场查勘并出具确认文件；（3）涉及规划的，自然资源部门出具规划意见；（4）涉及消防的，消防部门出具消防合规意见；（5）涉及文物的，文物部门出具保护意见；（6）申请人凭上述文件向登记机构申请分割登记。63.简述合并登记后土地出让价款补缴的计算方法。答案：（1）确定合并后用途、年限、建筑面积；（2）以受理日政府公布的基准地价为标准；（3）按分摊土地面积×基准地价×年期修正系数×用途修正系数；（4）扣减原已缴出让价款；（5）差额部分由土地管理部门出具缴款通知书，申请人一次性补缴；（6）凭土地出让价款缴清证明办理合并登记。六、应用题（共60分）64.计算题（15分）甲在北京市朝阳区拥有两套相邻住宅，A套房建筑面积85m²，分摊土地面积12m²，用途住宅，出让年限70年，已使用10年；B套房建筑面积95m²，分摊土地面积13m²，用途住宅，出让年限70年，已使用8年。现甲申请将两套房屋合并登记为一套，合并后建筑面积180m²，分摊土地面积25m²，用途仍为住宅，年限70年。已知：住宅基准地价18000元/m²（70年），年期修正系数K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^N]，其中r=4%，n=剩余年限，N=70。要求：（1）计算A、B两套房屋原已缴出让价款；（2）计算合并后应缴出让价款；（3）判断是否需要补缴，若需要，计算补缴金额。答案：（1）A套剩余年限60年，K_A=[11/(1+0.04)^60]/[11/(1+0.04)^70]=0.963；原已缴A=12×18000×0.963=207768元；B套剩余年限62年，K_B=[11/(1+0.04)^62]/[11/(1+0.04)^70]=0.970；原已缴B=13×18000×0.970=226980元；合计原已缴=434748元。（2）合并后剩余年限按62年计算（以较短为准），K=0.970；应缴=25×18000×0.970=436500元。（3）需补缴=436500434748=1752元。65.分析题（15分）某市一套商业存量房建筑面积500m²，权利人乙拟将其分割为3套，面积分别为150m²、150m²、200m²。经测绘，分割后各套均具备固定界限、独立出入口、独立卫生间，符合规划用途，消防部门出具合格意见，房屋安全鉴定为B级。但住建部门以“分割后最小单元建筑面积小于当地规定商业最小单元200m²”为由拒绝出具确认文件。问题：（1）住建部门拒绝理由是否合法？（2）乙应如何完善手续？（3）若乙将其中两套合并为350m²，再与剩余150m²共同申请分割，是否可行？答案：（1）合法。地方规章可设定商业最小单元面积，且200m²为强制性标准。（2）乙应调整分割方案，确保每套≥200m²，或申请政策例外，提交可行性研究、消防、环保等专项报告，报市政府专题会议审议。（3）可行。合并后再分割，只要最终每套≥200m²且满足基本单元要求，可重新申请。66.综合题（30分）案例：丙在上海市黄浦区拥有两套历史保护建筑住宅，甲字房建筑面积120m²，乙字房建筑面积80m²，均位于同一院落，权利人均为丙。丙拟将两套房屋合并登记为“甲字房120m²+乙字房80m²=丙字房200m²”，并申请将用途由“住宅”变更为“民宿”。已知：（1）房屋为区级文物保护单位；（2）土地为划拨，用途住宅；（3）两套房屋均已设立抵押，抵押权人为银行D，担保债权分别为500万元、300万元；（4）两套房屋均已设立居住权，居住权人为戊，居住期限至2035年6月30日；（5）院落内有一棵百年古树，已列入古树名木保护名录。要求：（1）列出丙应取得的全部审批文件；（2）说明抵押权人同意文件应载明的主要内容；（3）说明居住权人同意文件应载明的主要内容；（4）计算土地出让价款补缴思路（列出公式、参数，无需具体数字）；（5）给出登记机构办理流程图（文字描述）。答案：（1）审批文件：1.文物部门同意变更用途及合并的批复；2.规划部门出具民宿用途合规意见；3.环保部门出具民宿项目环评批复；