民法　(第十版) 课件 第九章　用益物权

第一节用益物权概述第二节土地承包经营权第三节建设用地使用权第四节宅基地使用权

第五节居住权第六节地役权第七节特许物权第九章用益物权本章引例原告康某系涉村镇西涉村九组村民,诉争的0.53亩土地系村民组发包给康某的承包地。被告李某以诉争土地系其自留地为由占用至今。原告多次要求被告返还土地未果,向法院起诉,请求李某返还承包土地。第一节用益物权概述一、用益物权的概念和特征(一)用益物权的概念用益物权是指非所有权人对他人所有之物享有的占有、使用和收益的他物权。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。《民法典》第323条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。”第一节用益物权概述一、用益物权的概念和特征(二)用益物权的特征(1)用益物权是一种他物权,是在他人所有的物上设立的物权。(2)用益物权是以使用和收益为内容的限制物权,并不包括所有权的处分权能。(3)用益物权是独立的物权,具有独立性。(4)用益物权的客体限于不动产,主要是土地。《民法典》物权编规定的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权都是土地的用益物权,居住权是建筑物的用益物权。第一节用益物权概述二、用益物权的种类和一般规则(一)用益物权的种类依据《民法典》的规定,我国的用益物权包括:土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,居住权,地役权,特许物权。(二)用益物权的一般规则《民法典》对用益物权的一般规则作出了规定,基本内容如下所述。1.用益物权的基本内容2.行使用益物权应当依法保护和合理开发利用资源、保护生态环境3.所有权人不得干涉用益物权人行使权利4.用益财产被征收、征用的,有权获得补偿第二节土地承包经营权一、土地承包经营权的概念和特征(一)土地承包经营权的概念土地承包经营权是指农村集体经济组织成员对农民集体所有,或国家所有由集体经济组织长期使用的耕地、林地、草地等农业土地,采取家庭承包、公开协商等方式进行承包,依法对承包的土地等占有、使用和收益的用益物权。土地承包经营权人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等的占有、使用和收益的权利,有权自主从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。第二节土地承包经营权一、土地承包经营权的概念和特征(二)土地承包经营权的特征(1)土地承包经营权的主体是从事农业生产的自然人或集体。(2)土地承包经营权的标的物限于农民集体所有,或者国家所有由农民集体使用的,以种植、畜牧等农业生产为目的的土地,包括土地、山岭、森林、草原、水面、荒地、滩涂等。国家所有的农用地实行承包经营的,也适用土地承包经营权的规则。(3)土地承包经营权的目的在于,在集体所有或国家所有、由集体使用的土地上进行农业活动。不以从事农业活动为目的而使用他人土地的,不成立土地承包经营权。(4)土地承包经营权基于土地承包经营合同产生,其具体内容和承包经营权的期限都由承包合同确立。第二节土地承包经营权二、土地承包经营权的取得ABC(一)依法律行为取得1.基于农村土地承包合同取得2.通过招标、拍卖、公开协商取得3.基于土地承包经营权流转取得第二节土地承包经营权二、土地承包经营权的取得(二)基于法律行为以外的原因取得除了法律行为外,继承是基于法律行为以外的原因取得土地承包经营权的方式。第二节土地承包经营权三、土地承包经营权人的权利和义务(一)土地承包经营权人的权利1.占有、使用、收益权2.依法流转权3.承包地被依法征用、占用,有权依法获得相应的补偿(二)土地承包经营权人的义务1.维持土地的农业用途,不得用于非农建设2.依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害第二节土地承包经营权四、土地所有权人的权利和义务(一)土地所有权人的权利(1)发包本集体所有的或者国家所有、依法由本集体使用的农村土地。(2)对承包土地的必要调整权。《民法典》第336条第2款规定:“因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当依照农村土地承包的法律规定办理。”(3)监督土地承包经营权人依照约定的用途合理利用和保护土地。(4)制止土地承包经营权人损害承包地和农业资源的行为。第二节土地承包经营权四、土地所有权人的权利和义务(二)土地所有权人的义务(1)维护土地承包经营权人的土地承包经营权的义务。《民法典》第336条第1款规定:“承包期内发包人不得调整承包地。”第337条规定:“承包期内发包人不得收回承包地。法律另有规定的,依照其规定。”(2)尊重土地承包经营权人的生产经营自主权的义务。(3)依照约定为土地承包经营权人提供生产、技术、信息服务的义务。(4)执行土地利用总体规划,组织农业基础设施建设的义务。第二节土地承包经营权五、土地承包经营权的消灭土地承包经营权的消灭,既有物权消灭的一般事由,如承包地被征用、承包地灭失等;也有土地承包经营权的特定消灭事由,如土地承包经营权人的提前交回、土地所有权人的提前收回、承包期限届满等。第二节土地承包经营权六、土地承包经营权的“三权分置”(一)“三权分置”与土地经营权《民法典》第339条规定:“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”这是对农村承包地“三权分置”的规定。(二)土地经营权人的权利对土地经营权人的权利,《民法典》第340条规定:“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。”在合同约定的期限内,土地经营权人享有用益物权的权能,即占有、使用、收益的权利,有权占有该农村土地,自主开展农业生产经营活动,获得收益。(三)土地经营权的期限依据《民法典》第341条的规定,流转期限为5年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。第三节建设用地使用权一、建设用地使用权的概念和特征(一)建设用地使用权的概念建设用地使用权是指自然人、法人、非法人组织依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益,建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。《民法典》第344条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”案例分析某宗地位于甲机场的一端,乙公司经与甲机场协商,长期借用。后来,乙公司发现该宗地权属不明,遂向地方国土部门请求签订建设用地使用权出让合同,交付出让金,取得了该宗地的建设用地使用权,并进行登记。甲机场发现后,向乙公司主张权利,被乙公司拒绝。甲机场向法院起诉,要求对该宗地进行确权,并追究乙公司的侵权责任。第三节建设用地使用权一、建设用地使用权的概念和特征(二)建设用地使用权的特征(1)建设用地使用权以开发利用、生产经营和从事社会公益事业为目的。(2)建设用地使用权的标的物为国家所有的城镇土地。(3)建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。(4)建设用地使用权的性质是地上权。第三节建设用地使用权二、建设用地使用权的设立0102(一)出让设立通过出让设立建设用地使用权,是国家以土地所有人的身份,将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。(二)划拨设立建设用地使用权的划拨也是建设用地使用权的原始取得。建设用地使用权的划拨有两种方式:一是县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将国有土地交付给土地使用者使用;二是县级以上人民政府依法批准,将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用。《民法典》明确规定,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。第三节建设用地使用权三、建设用地使用权人的权利和义务(一)建设用地使用权人的权利建设用地使用权人对作为权利客体的土地,享有占有、使用、收益的权利,有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。依出让方式取得的建设用地使用权,权利人可依法转让、互换、出资、赠与或抵押,但法律另有规定的除外。通过划拨方式取得的建设用地使用权,土地使用者应当用于社会公益事业,不得以营利为目的使用该国有土地。第三节建设用地使用权三、建设用地使用权人的权利和义务(二)建设用地使用权人的义务(1)支付建设用地使用权费用的义务。《民法典》第351条明确规定:“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”(2)土地的合理利用义务。建设用地使用权人依法取得建设用地使用权后,应当按照建设用地使用权设立时所登记的用途合理利用土地,不得改变土地用途。(3)土地保护义务。建设用地使用权人应当保护土地的完好,不受他人侵害;应当按照土地的自然属性和法律属性合理使用土地,维护土地的价值和使用价值。(4)恢复土地原状的义务。建设用地使用权期限届满,建设用地使用权人取回地上建筑物或者其他附着物的,负有恢复土地原状的义务。第三节建设用地使用权四、建设用地使用权的流转(一)建设用地使用权转让建设用地使用权转让的规则是:(1)只有在自然人、法人、非法人组织之间才可以进行转让。(2)转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得的建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权,建设用地使用权人只有在办理了出让手续并缴纳了出让金后,才可以转让。(3)转让须订立书面合同。合同的期限由当事人约定,但不得超过原建设用地使用权出让合同剩余的期限。(4)应当向登记机构申请变更登记。(5)建设用地使用权转移时,其地上物所有权应当一并转移。第三节建设用地使用权四、建设用地使用权的流转(二)建设用地使用权抵押建设用地使用权抵押的规则是:(1)建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。实现抵押权,抵押权人可以建设用地使用权拍卖所得的价款优先受偿,但不得拍卖土地所有权。(2)建设用地使用权抵押须订立书面合同并进行抵押登记后才正式设立。(3)建设用地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物也随之抵押,遵守“房随地走”规则。(4)建设用地使用权在设定抵押以后,抵押人可以转让建设用地使用权。转让已抵押的建设用地使用权时,应当及时通知抵押权人,并在转让时向受让人告知建设用地使用权已设置抵押的情况。(5)建设用地使用权设定抵押以后,在建设用地使用权上已经设定了房屋租赁关系的,原则上不影响原租赁关系的存在,但抵押人应将建设用地使用权抵押的情况书面告知承租人。第三节建设用地使用权四、建设用地使用权的流转(三)建设用地使用权消灭建设用地使用权的期限届满,建设用地使用权消灭。《民法典》第359条第1款规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”业主不愿意续期或者明示放弃该权利的,则权利消灭。非住宅建设用地使用权在期限届满前,如果建设用地使用权人需要在期限届满后继续使用该土地的,应当在期限届满前的一年内申请续期。建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记,收回土地。登记机构应当收回建设用地使用权证书。收回建设用地使用权时,应当给予地上建筑物、构筑物及其附属设施以适当补偿,无偿收回有违等价有偿原则。第三节建设用地使用权五、乡村建设用地使用权乡村建设用地使用权是指乡(镇)、村企业等自然人、法人、非法人组织依法对集体所有的土地享有的占有、使用和收益,建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。《民法典》第361条规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。”因设立乡(镇)、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需要使用集体所有的土地的,依照有关法律规定取得建设用地使用权;法律没有规定的,参照关于建设用地使用权的规定。设立乡村建设用地使用权,应当依照《民法典》和《土地管理法》的规定进行,没有具体规定的,应当参照适用关于建设用地使用权的规定。第三节建设用地使用权六、分层建设用地使用权分层建设用地使用权也叫空间权,是指在他人所有的土地的上、下一定空间内设定的地上权。《民法典》第345条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”其中,在地表设立的,是建设用地使用权;在地上或者地下设立的,是分层建设用地使用权,也叫分层地上权。例如,城市建设的地铁、地下商场等,是地表以下设立的分层建设用地使用权。所谓的开发、发展低空经济,就包括分层地上权的开发利用。分层建设用地使用权与建设用地使用权同样是地上权,其区别在于:设定普通地上权时,与该设定面积内的土地所有权相同;但是,设定分层建设用地使用权的,于设定面积内,其上、下所及效力的范围,不是该面积内的土地所有权的全部,而仅为其中地表之上或者地表之下的空间部分,并不直接使用地表。第四节宅基地使用权一、宅基地使用权的概念和特征(一)宅基地使用权的概念宅基地使用权是指农村居民对集体所有的土地占有和使用,自主利用该土地建造住房及其附属设施,以供居住的地上权。《民法典》第362条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第四节宅基地使用权一、宅基地使用权的概念和特征ABC(二)宅基地使用权的特征(1)宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅享有的地上权,是专指农村居民因建造住宅而享有的地上权。(2)宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离。(3)宅基地使用权是特定主体在集体土地上设定的用益物权。(4)集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。第四节宅基地使用权二、宅基地使用权人的权利和义务(一)宅基地使用权人的权利(1)权利人有权在宅基地上建造住房及其附属设施。农村居民取得宅基地后,有权在宅基地上建造房屋及其附属设施,有权在宅基地的空地上种植树木。(2)权利人有权依照法律的规定转让宅基地使用权。宅基地使用权人经过本集体同意的,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。(3)权利人行使宅基地使用权不受期限限制。宅基地上的建筑物或者其他附属物灭失时,不影响宅基地使用权的效力,权利人仍有权在宅基地上重建房屋,以供居住。第四节宅基地使用权二、宅基地使用权人的权利和义务(二)宅基地使用权人的义务(1)权利人不得非法转让宅基地使用权。权利人除了转让住房时一并转让宅基地使用权外,不得将宅基地非法转让。因村民迁居并拆除房屋腾出宅基地的,由集体组织收回,以作统一安排。(2)接受政府和乡村统一规划的义务。因公共利益需要征用土地,或者因乡村公共设施和公益事业建设需要,经县级人民政府批准,集体可以收回宅基地。(3)权利人负有正当使用宅基地的义务。未经依法批准,不得改变宅基地用途。权利人不得将宅基地作为生产资料使用,如盖厂房或改作鱼塘等,也不得改作其他用途使用。第四节宅基地使用权三、宅基地使用权的消灭(一)宅基地使用权消灭的原因宅基地使用权消灭的原因有:宅基地收回和调整;宅基地被征收;宅基地使用权抛弃;宅基地灭失;宅基地长期闲置。(二)宅基地使用权消灭的登记《民法典》第365条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”对于宅基地使用权的取得,法律并没有规定要求进行登记。如果是已经登记的,在转让或者消灭时,应当及时办理变更登记或者注销登记。第五节居住权一、居住权的概念和特征(一)居住权的概念居住权是指自然人以满足生活居住的需要,按照合同的约定,对他人所有的住宅享有的占有、使用的用益物权。《民法典》第366条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”第五节居住权一、居住权的概念和特征ABC(二)居住权的特征(1)居住权的基本属性是他物权,具有用益性。居住权是在他人所有的房屋所有权之上设立的物权,其属性是他物权。(2)居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权,具有人身性。(3)居住权是一种长期存在的物权,具有独立性。(4)居住权的设定是一种恩惠行为,具有不可转让性。第五节居住权二、居住权的设立依据《民法典》的规定,居住权通过合同设立,是意定居住权,是根据房屋所有权人的意愿设定的居住权。设立人须是房屋所有权人,其他人不得在他人所有的房屋之上设定居住权,应当以书面形式订立居住权合同。设立居住权,应当向登记机构申请居住权登记。依据《民法典》第368条的规定,居住权自登记时设立。第五节居住权三、居住权人的权利和义务(一)居住权人的权利(1)使用权。居住权人对设立居住权的房屋享有占有和使用权,居住权人对部分住房享有居住权的,可以使用该住房的共用部分。(2)进行必要改良和修缮的权利。居住权人对于房屋进行的必要改良和修缮的费用,在居住权消灭、返还原物时,不享有返还请求权。(3)排除所有权人侵害的权利。居住权人有权要求所有权人不为妨害其居住的行为,所有权人不得对居住权人行使排除妨害、返还原物等物上请求权。(4)对抗房屋所有权人变更的权利。房屋所有权人发生变更,居住权跟随所有权的转移而转移,故所有权人的变更并不影响居住权。(5)抛弃权。权利人可以将居住权予以抛弃。第五节居住权三、居住权人的权利和义务(二)居住权人的义务(1)合理使用房屋的义务。不得将房屋用于生活消费以外的目的,不得改建、改装和作重大的结构性改变。(2)支付必要费用的义务。应当支付住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。(3)对房屋的合理保管义务。居住权人在居住期内,应当尽到善良管理人的注意义务,不得从事任何损害房屋的行为。(4)不得转让、出租和继承的义务。当事人对是否可以出租另有约定的,依照其约定。第五节居住权四、居住权的期限和消灭(一)居住权的期限居住权的发生时间,是居住权合同生效的时间。居住权依据遗嘱、遗赠或者裁判而发生的,则应当在遗产分割或者裁判生效时发生。(二)居住权的消灭1.居住权消灭的原因2.居住权消灭的后果第六节地役权一、地役权的概念和特征(一)地役权的概念地役权是指在他人的土地之上设立的以供自己土地便利使用的他物权。《民法典》第372条第1款规定:“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。”在地役权法律关系中,为自己土地的便利而使用他人土地的一方当事人称为地役权人(也叫需役地人),把自己的土地提供给他人使用的一方当事人称为供役地人;因使用他人土地而获得便利的土地为需役地,为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。因此,地役权的产生须有两个不同权属的土地存在。地役权关系的成立并不要求供役地和需役地必须相邻,即不相互毗连的土地之间也可以设立地役权。第六节地役权一、地役权的概念和特征(二)地役权的特征(1)地役权是存在于他人土地之上的他物权。(2)地役权是利用他人土地的用益物权,也就是对供役地的利用。(3)地役权是为需役地的便利而设定的他物权,包括在供役地上通行、取水、排水、铺设管线、眺望等,以及其他需要供役地人负容忍或者不作为义务的便利。(4)地役权具有从属性和不可分性。地役权须从属于需役地而存在,同时,地役权须存在于需役地和供役地的全部,不能被分割为各个部分或仅仅在一部分上单独存在。案例分析甲、乙、丙三家的承包经营土地相邻。甲想把自己的旱地改为水稻田,与乙、丙协商在他们的田边修筑水渠。乙同意一起将旱地改为水稻田,但是丙不同意。三方经过协商,丙同意提供田边修筑水渠,甲和乙每年需要交使用费。第六节地役权二、地役权的取得(一)约定取得(二)法定取得1.因用益物权的设定而取得地役权2.因用益物权的分割转让而取得地役权(三)继承取得第六节地役权三、地役权的权利和义务(一)地役权人的权利和义务1.供役地的使用权2.地役权行使场所或方法变更权3.为必要的附随行为与设施的权利4.行使所有权的物上请求权的权利5.支付地租的义务6.维持附属设施的义务第六节地役权三、地役权的权利和义务(二)供役地人的权利和义务1.变更使用场所及方法的请求权2.租金及其调整请求权3.容忍土地上的负担或不作为义务4.附属设施使用权及费用分担义务第六节地役权四、地役权的消灭(一)地役权消灭的原因1.期限届满2.约定消灭地役权的事由出现3.目的的事实不能4.供役地人依法解除地役权关系5.地役权的抛弃6.让与7.土地征收第六节地役权四、地役权的消灭(二)地役权消灭的后果地役权消灭以后,地役权人不存在继续支配供役地