无锡市房地产估价师资格考试培训试题

无锡市房地产估价师资格考试培训试题考试时长：120分钟满分：100分试卷名称：无锡市房地产估价师资格考试培训试题考核对象：房地产估价师资格考试学员题型分值分布：-判断题（总共10题，每题2分）总分20分-单选题（总共10题，每题2分）总分20分-多选题（总共10题，每题2分）总分20分-案例分析（总共3题，每题6分）总分18分-论述题（总共2题，每题11分）总分22分总分：100分---一、判断题（每题2分，共20分）1.房地产估价的基本方法包括市场法、收益法、成本法和假设开发法。2.在运用市场法估价时，可比案例的选取应遵循“三同原则”，即区位相同、用途相同、规模相同。3.房地产估价中的成本法主要适用于新建商品房的估价。4.收益法估价的适用前提是估价对象能够产生稳定的经济收益。5.假设开发法适用于具有开发潜力的土地或在建工程的估价。6.房地产估价报告的编制应遵循独立、客观、公正的原则。7.房地产估价中的最高最佳使用原则是指估价对象的最可能的使用方式。8.土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额。9.房地产估价师应具备相应的专业知识和实践经验。10.房地产估价中的比较法是指通过比较估价对象与类似房地产的价格差异来确定其价值。二、单选题（每题2分，共20分）1.下列哪种方法不属于房地产估价的基本方法？A.市场法B.收益法C.成本法D.财务分析法2.市场法估价中，修正可比案例价格时，通常采用的方法是？A.线性回归法B.指数调整法C.几何平均法D.加权平均法3.收益法估价的公式为？A.V=a/rB.V=S/PC.V=C+DD.V=P+I4.成本法估价的公式中，C代表？A.土地价值B.建筑成本C.开发费用D.投资利息5.假设开发法中，开发完成后的价值通常采用哪种方法估算？A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法6.房地产估价报告的编制应遵循哪种原则？A.独立、客观、公正B.实用、高效、经济C.科学、严谨、规范D.简洁、明了、易懂7.最高最佳使用原则的核心是？A.估价对象的最高价值实现B.估价对象的最高收益实现C.估价对象的最高使用效率实现D.估价对象的最高开发潜力实现8.土地增值税的税率通常采用？A.比例税率B.累进税率C.固定税率D.混合税率9.房地产估价师注册有效期为？A.1年B.2年C.3年D.5年10.比较法估价的核心是？A.可比案例的选取B.价格比较修正C.价值判断D.报告编制三、多选题（每题2分，共20分）1.房地产估价的基本方法包括哪些？A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.财务分析法2.市场法估价中，修正可比案例价格时，通常考虑的因素有哪些？A.区位因素B.用途因素C.规模因素D.时间因素E.质量因素3.收益法估价的适用前提有哪些？A.估价对象能够产生稳定的经济收益B.估价对象具有收益能力C.估价对象的使用期限确定D.估价对象的市场风险可控E.估价对象的法律限制较少4.成本法估价的公式中，通常包括哪些成本？A.土地成本B.建筑成本C.开发费用D.投资利息E.销售费用5.假设开发法中，开发完成后的价值估算方法有哪些？A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.财务分析法6.房地产估价报告的编制应遵循哪些原则？A.独立、客观、公正B.科学、严谨、规范C.实用、高效、经济D.简洁、明了、易懂E.合法、合规、合理7.最高最佳使用原则的核心内容有哪些？A.估价对象的最高价值实现B.估价对象的最高收益实现C.估价对象的最高使用效率实现D.估价对象的最高开发潜力实现E.估价对象的最高市场接受度实现8.土地增值税的税率通常采用哪些形式？A.比例税率B.累进税率C.固定税率D.混合税率E.递减税率9.房地产估价师应具备哪些素质？A.专业知识B.实践经验C.良好职业道德D.较强沟通能力E.较高法律意识10.比较法估价的核心步骤有哪些？A.可比案例的选取B.价格比较修正C.价值判断D.报告编制E.数据分析四、案例分析（每题6分，共18分）案例一：某城市一栋商业综合楼，建筑面积为5000平方米，用途为商业和办公，建成于2000年，目前市场租金为每月每平方米80元，空置率为10%，运营费用率为30%，剩余使用年限为40年。假设该商业综合楼的市场租金年增长率为5%，折现率为10%。请采用收益法估算该商业综合楼的价值。案例二：某城市一宗土地面积为10000平方米，用途为住宅，土地出让年限为70年，目前市场同类住宅地价平均为每平方米3000元。假设该土地的开发成本为每平方米2000元，开发周期为3年，开发完成后预计售价为每平方米8000元，销售费用率为10%，投资利息率为8%。请采用假设开发法估算该土地的价值。案例三：某城市一栋住宅楼，建筑面积为3000平方米，用途为住宅，建成于1990年，目前市场同类住宅价格平均为每平方米5000元。假设该住宅楼已使用20年，折旧率为每年2%。请采用成本法估算该住宅楼的价值。五、论述题（每题11分，共22分）1.论述房地产估价的基本方法及其适用条件。2.论述房地产估价中的最高最佳使用原则及其在实际估价中的应用。---标准答案及解析一、判断题1.√2.×（可比案例的选取应遵循“三同原则”，但实际操作中允许存在一定差异，需进行修正）3.×（成本法适用于新建商品房，但也可用于旧房估价，需考虑折旧）4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√二、单选题1.D2.B3.A4.B5.A6.A7.D8.B9.D10.B三、多选题1.A,B,C,D2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D9.A,B,C,D,E10.A,B,C,E四、案例分析案例一：收益法估价的公式为：V=a/r，其中a为年净收益，r为折现率。年净收益=市场租金×建筑面积×(1-空置率)×(1-运营费用率)=80元/平方米/月×5000平方米×(1-10%)×(1-30%)×12个月=324000元年净收益的现值=年净收益/(1+r)^n，其中n为剩余使用年限。年净收益的现值=324000元/(1+10%)^40≈324000元/349.457≈927.53元商业综合楼的价值=年净收益的现值×(1+g/(r-g))×[1-(1+g/(r-g))^(-n)]其中g为市场租金年增长率，r为折现率。商业综合楼的价值=927.53元×(1+5%/(10%-5%))×[1-(1+5%/(10%-5%))^(-40)]≈927.53元×3×[1-(1.05/0.05)^(-40)]≈927.53元×3×[1-0.025]≈927.53元×3×0.975≈2714.77元案例二：假设开发法估价的公式为：V=S-C-I，其中S为开发完成后的价值，C为开发成本，I为投资利息。开发完成后的价值=售价×建筑面积×(1-销售费用率)=8000元/平方米×10000平方米×(1-10%)=72000000元开发成本=每平方米开发成本×建筑面积=2000元/平方米×10000平方米=20000000元投资利息=开发成本×投资利息率×开发周期=20000000元×8%×3=4800000元土地的价值=开发完成后的价值-开发成本-投资利息=72000000元-20000000元-4800000元=47200000元案例三：成本法估价的公式为：V=C-D，其中C为建筑成本，D为折旧。建筑成本=每平方米建筑成本×建筑面积=5000元/平方米×3000平方米=15000000元折旧=建筑成本×折旧率×已使用年限=15000000元×2%×20=6000000元住宅楼的价值=建筑成本-折旧=15000000元-6000000元=9000000元五、论述题1.房地产估价的基本方法及其适用条件房地产估价的基本方法包括市场法、收益法、成本法和假设开发法。-市场法：通过比较估价对象与类似房地产的价格差异来确定其价值。适用条件是市场上存在可比案例，且市场交易活跃。-收益法：通过估算估价对象未来产生的净收益来确定其价值。适用条件是估价对象能够产生稳定的经济收益。-成本法：通过估算估价对象的重新构建成本来确定其价值。适用条件是估价对象具有重新构建的可能性，且市场交易活跃。-假设开发法：通过估算开发完成后的价值减去开发成本和投资利