2025年房地产估价师制度与政策模拟真题及答案

2025年房地产估价师制度与政策模拟练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《房地产估价规范》，估价报告的有效期自出具之日起计算，最长不得超过（）。A.6个月B.1年C.2年D.3年答案：B2.房屋征收评估中，估价时点原则上为（）。A.征收决定公告之日B.征收补偿协议签订之日C.估价委托合同签订之日D.房屋腾空移交之日答案：A3.下列关于房地产估价机构备案管理的说法，正确的是（）。A.一级资质由省级住建部门备案B.二级资质由市级住建部门备案C.三级资质由县级住建部门备案D.所有级别均通过全国房地产估价机构备案系统统一备案答案：D4.根据《资产评估法》，估价机构出具虚假评估报告，对直接负责的主管人员处以罚款的上限为（）。A.5万元B.10万元C.20万元D.30万元答案：C5.某宗国有建设用地使用权出让合同约定：受让人须无偿配建幼儿园并移交政府，该配建成本在估价中应作为（）。A.土地取得成本B.开发成本C.销售费用D.外部性负价值答案：D6.房地产估价师执业注册有效期为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C7.采用比较法评估时，可比实例成交日期与价值时点间隔不宜超过（）。A.6个月B.1年C.2年D.3年答案：B8.下列哪项不属于房地产估价原则（）。A.独立客观公正原则B.合法原则C.替代原则D.风险收益匹配原则答案：D9.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后（）。A.自动续期，无需申请B.需重新出让C.政府无偿收回D.需补缴土地出让金后自动续期答案：A10.某估价项目采用收益法，折现率取值为5%，则资本化率与折现率的关系为（）。A.资本化率=折现率B.资本化率>折现率C.资本化率<折现率D.无必然关系答案：D11.下列关于“带租约房地产”估价的说法，正确的是（）。A.租约租金高于市场租金时，应以市场租金估算B.租约租金低于市场租金时，应以租约租金估算C.应分别测算租约期内与租约期外价值后加总D.直接采用收益法，无需考虑租约限制答案：C12.房地产估价机构分公司的执业范围（）。A.不得超过母公司资质等级B.可独立申请更高等级资质C.不受母公司资质限制D.仅能在注册地市域内执业答案：A13.根据《城市房地产管理法》，商品房预售条件之一为投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上。A.15%B.25%C.30%D.50%答案：B14.某宗土地规划容积率由2.0调整为3.0，若其他条件不变，则理论楼面地价（）。A.上升50%B.下降33%C.上升33%D.下降50%答案：B15.下列哪项属于房地产估价师职业道德准则“勤勉尽责”要求（）。A.拒绝委托人违规要求B.保守商业秘密C.对重要数据现场核查D.不参与恶意压价竞争答案：C16.房地产估价报告签字页至少应由（）名注册房地产估价师签字。A.1B.2C.3D.4答案：B17.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收房屋价值评估不考虑（）。A.区位B.用途C.租赁限制D.建筑面积答案：C18.下列关于“估价假设”的说法，错误的是（）。A.应披露对估价结果有重大影响的假设B.假设必须合理且有依据C.可假设估价对象产权清晰且无纠纷D.假设内容无需在报告中限定其适用范围答案：D19.某宗房地产抵押估价，价值时点为2025年3月15日，估价作业日期为2025年3月10日至3月20日，则估价结果反映的是（）。A.3月10日市场价值B.3月15日市场价值C.3月20日市场价值D.3月均价答案：B20.房地产估价机构信用档案由（）建立和公布。A.住建部B.省级住建厅C.中国房地产估价师学会D.国家公共信用信息中心答案：C21.下列哪项不属于房地产估价报告目录必备内容（）。A.致估价委托人函B.估价师声明C.估价技术路线D.估价结果确定过程答案：C22.根据《土地管理法》，集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织（）以上成员同意。A.1/2B.2/3C.3/4D.4/5答案：B23.某宗工业房地产采用成本法估价，其重置成本为5000万元，经济寿命40年，已使用10年，残值率5%，则折旧总额为（）万元。A.1187.5B.1250C.1375D.1500答案：A24.房地产估价师变更注册单位，应当自变更之日起（）日内提出申请。A.15B.30C.45D.60答案：B25.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商故意隐瞒未取得预售许可证明导致合同无效，买受人可请求不超过已付购房款（）的赔偿。A.一倍B.二倍C.三倍D.五倍答案：A26.下列哪项属于房地产估价报告“估价限制条件”内容（）。A.估价对象权属资料由委托人提供B.估价结果不含室内家具C.报告未经估价机构书面同意不得复制D.估价对象存在抵押权答案：C27.某宗房地产投保火灾险，保险金额低于评估价值，出险后保险人应（）。A.按保险金额赔付B.按评估价值赔付C.比例赔付D.不予赔付答案：C28.根据《房产税暂行条例》，个人出租住房按（）税率缴纳房产税。A.1.2%B.4%C.12%D.免征答案：B29.房地产估价机构年度检查由（）组织实施。A.住建部B.省级住建部门C.市级住建部门D.行业协会答案：B30.下列关于“估价资料保存期限”的说法，正确的是（）。A.自报告出具之日起不少于5年B.自报告出具之日起不少于10年C.自报告出具之日起不少于15年D.永久保存答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有2～4个正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产估价报告“注册房地产估价师声明”必备内容的有（）。A.对估价对象进行现场查勘的说明B.对估价对象权属文件真实性的保证C.对估价结果独立性的声明D.对估价方法选取合理性的说明答案：A、C32.根据《资产评估法》，评估机构不得有下列行为（）。A.以恶性压价方式招揽业务B.出具虚假评估报告C.聘用挂靠评估师D.拒绝委托人违规要求答案：A、B、C33.下列关于“划拨土地使用权”抵押估价的说法，正确的有（）。A.抵押前需经市县政府批准B.抵押价值不含土地出让金C.实现抵押权时应补缴土地出让金D.抵押权人优先受偿范围不含土地出让金答案：A、C、D34.房地产估价师在执业中应回避的情形包括（）。A.本人为估价对象权利人B.配偶为估价对象权利人C.三年前曾在委托人单位任职D.本人持有估价对象所在上市公司股票答案：A、B、D35.下列关于“集体土地征收”估价的说法，正确的有（）。A.土地补偿费归农村集体经济组织所有B.安置补助费可支付给安置单位C.青苗补偿费归所有权人D.征地补偿标准每三年调整一次答案：A、B、C36.房地产估价机构信用评价指标包括（）。A.估价报告质量抽查得分B.行政处罚记录C.客户投诉处理情况D.纳税信用等级答案：A、B、C37.下列关于“估价报告质量评审”的说法，正确的有（）。A.随机抽取报告B.实行百分制评分C.60分以下为不合格D.不合格机构需限期整改答案：A、B、C、D38.下列关于“房地产估价行业监管”的说法，正确的有（）。A.建立“双随机一公开”抽查机制B.建立估价机构黑名单制度C.建立估价师个人信用档案D.建立行业自律惩戒机制答案：A、B、C、D39.下列关于“划拨土地转为出让土地”估价的说法，正确的有（）。A.应评估市场价值B.应扣除应补缴土地出让金C.出让金按评估价40%缴纳D.出让年限自批准之日起算答案：A、B40.下列关于“房地产估价司法鉴定”的说法，正确的有（）。A.由法院委托B.估价机构需入围法院名册C.估价师需出庭接受质询D.报告格式执行《房地产估价规范》答案：A、B、C、D三、填空题（每空1分，共15分）41.房地产估价师注册证书由________颁发，全国通用。答案：住建部42.根据《房地产估价规范》，估价报告应加盖估价机构________章和注册房地产估价师________章。答案：公章、签字43.房屋征收评估中，用于产权调换房屋的价值评估时点应与________一致。答案：被征收房屋价值评估时点44.房地产估价机构设立分支机构，应向________备案。答案：分支机构所在地市级住建部门45.根据《土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额________的，免征土地增值税。答案：20%46.某宗土地面积10000m²，容积率2.5，建筑密度40%，则最大建筑基底面积为________m²。答案：400047.房地产估价师继续教育周期为________年，必修学时不少于________学时。答案：3、3048.根据《资产评估法》，评估档案保存期限不少于________年，从评估报告出具之日起算。答案：1549.房地产估价报告“估价结果”应同时披露________价值与________价值。答案：总价、单价50.人民法院委托司法评估，评估费由________预付，最终由________承担。答案：法院、败诉方四、简答题（共25分）51.（本题8分，封闭型）简述房地产估价报告“估价假设和限制条件”与“估价风险提示”的区别。答案要点：（1）估价假设和限制条件：针对估价对象权属、规划、市场条件等不确定事项所作的必要假设，以及对报告使用范围、有效期、资料真实性责任归属等的限制说明，目的是界定估价结果成立的前提。（2）估价风险提示：针对估价结果在使用过程中可能因市场波动、政策调整、信息不对称等因素导致价值变动的风险进行提示，目的是提醒报告使用者谨慎决策。（3）前者是估价技术前提，后者是市场风险警示；前者必须披露，后者根据项目具体情况选择披露。52.（本题8分，开放型）某市政府拟对一片老旧工业区实施“工改居”再开发，请结合现行政策，阐述在征收补偿估价中应重点关注的五个政策要点，并说明理由。答案要点：1.土地用途变更溢价分享：按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及地方“工改居”细则，土地由工业变为住宅产生的增值收益应在政府、原权利人之间合理分配，估价需明确扣除政府应收部分。2.补交土地出让金标准：地方一般规定按新用途评估价的一定比例（40%～60%）补缴，估价结果应单独列示需补缴金额，避免争议。3.安置房产权调换规则：若采用产权调换，需按“等值置换”原则，估价时点必须一致，并考虑安置房为期房的，应进行期房修正。4.停产停业损失补偿：对工业企业，应依据地方规定按前三年月均净利润或按建筑面积给予一次性补偿，估价需收集完税证明、财务报表等证据。5.搬迁奖励与补助：地方普遍设置签约搬迁奖励，奖励金虽不计入被征收房屋价值，但应在报告中充分披露，避免当事人误解为估价结果偏低。53.（本题9分，半开放型）说明房地产估价机构在“一带一路”海外项目中出具估值报告时，如何协调国内规范与境外法律差异，并列出四项可操作的合规措施。答案要点：1.双重标准披露：正文按境外准则（如IVS、RICS红皮书）出具，附录增加《中外准则差异对照表》，说明与国内规范在定义、方法、参数上的差异。2.法律审查前置：委托当地律师事务所出具法律意见书，确认估值对象产权类型、交易限制、税务负担，并将意见书作为报告附件。3.本地专家联合署名：聘请具有当地执业资格的评估师或测量师作为副签人，满足境外监管机构对“本地资质”要求。4.争议解决条款：在委托合同中约定适用中国法律但接受境外仲裁，或反之，并明确汇率、税率变动风险分担，防止因法律冲突导致报告失效。五、应用题（共60分）54.计算题（本题15分）某宗已出让商业用地，面积5000m²，容积率4.0，出让年限40年，已使用10年。现拟进行抵押估价，采用收益法与比较法加权平均，权重分别为70%、30%。（1）市场年租金：一层200元/m²·月，二层及以上120元/m²·月，出租率95%，运营费用率25%。（2）资本化率：通过市场提取法确定为6.5%。（3）比较法：选取三个可比实例，经修正后比准单价分别为：28000、29000、30000元/m²，权重取1:1:1。（4）收益法与比较法结果差异在10%以内，可直接加权。要求：计算房地产抵押价值（取整至万元），并列出收益法计算过程。答案：（1）建筑面积=5000×4=20000m²设一层面积5000m²，二层及以上15000m²年有效毛租金=（5000×200×12+15000×120×12）×95%=（1200+2160）×0.95=3192万元年净收益=3192×（1－25%）=2394万元收益价格V=2394/6.5%×[1－1/(1+6.5%)³⁰]=2394/0.065×0.825=30370万元单价=30370/2=15185元/m²（2）比较法单价=（28000+29000+30000）/3=29000元/m²（3）综合单价=15185×70%+29000×30%=10630+8700=19330元/m²总价=19330×20000=38660万元抵押价值=38660万元（取整）55.分析题（本题15分）某市2025年出台“限购限售双解除”新政，次日住宅网签量激增300%，部分楼盘报价一日上调10%。某估价机构于新政后第5天接受司法拍卖评估委托，价值时点为新政出台日。请分析：（1）市场活跃度骤增是否必然导致价值上涨？（2）在缺乏成交案例的5天内，如何验证价格合理性？（3）若拍卖公告要求“快速变现”，应如何设置变现折扣率？答案：（1）不一定。成交量激增可能由恐慌性入市引起，价格上调或为开发商试探性报价，真实成交价格尚未形成，需观察成交结构、去化率及二手房挂牌量价关系。（2）可采用：①新政前一周成交案例，用时间序列模型（移动平均+干预分析）量化政策冲击系数；②线上认购数据、诚意金冻结金额推算需求强度；③周边城市类似政策历史弹性对比；④开发商调价幅度与认筹比例交叉验证。（3）快速变现折扣率=正常市场价值×（1－变现率），根据司法拍卖司法解释，住宅首次拍卖变现率一般取80%～85%；考虑到新政后需求集中释放，短期流动性增强，可适度上调至85%～90%，但需在报告中披露政策不确定性，并设置±5%的区间折扣供法院决策。56.综合题（本题30分）背景：A市B区C旧厂改造项目，占地30000m²，现状工业用房建筑面积20000m²，已使用20年，重置成本单价3200元/m²，成新率50%，经济寿命50年，残值率0。政府批准“工改居”，规划容积率3.0，土地重新出让年限70年，需补缴土地出让金按新规划条件下市场评估价50%计。估价目的：为原产权人了解