物业服务企业小区电梯维护保养管理制度

物业服务企业小区电梯维护保养管理制度物业服务企业小区电梯维护保养管理制度一、总则适用范围本制度适用于物业服务企业所管理的小区内所有电梯设备的维护保养工作。旨在确保电梯的安全运行，延长电梯的使用寿命，为小区居民提供安全、便捷的垂直运输服务。制度目标通过建立科学、规范的电梯维护保养管理体系，明确各部门及人员的职责，规范维护保养工作流程，加强质量监督和安全管理，及时发现和处理电梯设备存在的问题和隐患，保证电梯设备始终处于良好的运行状态，满足小区居民的使用需求。二、职责分工物业经理1.全面负责小区电梯维护保养管理工作的领导和决策，制定电梯维护保养管理的总体目标和计划。2.组织建立和完善电梯维护保养管理制度和工作流程，监督检查制度的执行情况。3.协调与电梯供应商、维保单位、政府相关部门的关系，确保电梯维护保养工作的顺利开展。4.审批电梯维护保养预算和费用支出，合理安排资金，保障电梯维护保养工作的资金需求。5.负责对电梯维护保养工作进行绩效考核，对表现优秀的部门和个人进行表彰和奖励，对工作不力的进行批评和整改。工程管理部门1.负责制定电梯年度、季度、月度维护保养计划，并组织实施。2.按照相关标准和规范，对电梯维保单位的工作进行监督和检查，确保维保质量。3.组织电梯的日常巡检和定期检查，及时发现和处理电梯设备的故障和隐患。4.负责电梯设备的档案管理，建立健全电梯设备的技术资料、维护保养记录、故障维修记录等档案。5.组织电梯维修、改造项目的实施，负责项目的招标、合同签订、施工管理等工作。6.负责与政府相关部门的沟通协调，配合做好电梯的安全检验、注册登记等工作。安全管理部门1.负责制定电梯安全管理制度和应急预案，组织开展电梯安全宣传教育活动。2.监督检查电梯使用过程中的安全情况，制止和纠正违规使用电梯的行为。3.组织电梯应急救援演练，提高应急处置能力，确保在电梯发生故障或事故时能够迅速、有效地进行救援。4.参与电梯故障和事故的调查处理，分析原因，提出改进措施和处理建议。客服部门1.负责受理业主关于电梯使用的咨询、投诉和建议，及时反馈给相关部门处理。2.向业主宣传电梯安全使用知识，引导业主正确使用电梯。3.在电梯发生故障或事故时，及时安抚业主情绪，做好解释和沟通工作。电梯维保单位1.按照合同约定和相关标准规范，对电梯进行日常维护保养、维修和故障排除。2.定期向物业工程管理部门提交电梯维护保养报告，如实反映电梯的运行状况和存在的问题。3.配备足够的专业技术人员和维修设备，确保能够及时响应电梯故障报修，在规定时间内到达现场进行维修。4.遵守物业小区的各项管理制度，接受物业企业的监督和检查。三、维护保养计划制定年度计划每年年底，工程管理部门应根据电梯设备的使用年限、运行状况、厂家建议以及相关标准规范，制定下一年度的电梯维护保养计划。年度计划应包括以下内容：1.电梯设备的基本信息，如型号、数量、安装位置等。2.每月的维护保养项目和时间安排。3.定期检验、润滑、调试等重要工作的时间节点。4.年度维护保养费用预算。季度计划根据年度计划，工程管理部门应在每季度末制定下一季度的电梯维护保养计划。季度计划应明确本季度内每个月的具体维护保养工作内容和重点，对年度计划进行细化和分解。月度计划每月初，工程管理部门应根据季度计划制定本月的电梯维护保养计划。月度计划应详细列出本月每天的维护保养工作任务，包括责任人、工作内容、工作时间等，确保维护保养工作有序进行。四、维护保养工作流程日常巡检1.工程管理部门应安排专人每天对小区内的电梯进行日常巡检，巡检人员应按照规定的巡检路线和内容进行检查。2.巡检内容包括电梯外观是否完好、运行是否平稳、有无异常声响和气味、指示灯是否正常、层门和轿厢门是否开关灵活等。3.巡检人员应认真填写巡检记录，如发现异常情况，应及时报告工程管理部门，并采取相应的措施进行处理。定期维护保养1.电梯维保单位应按照合同约定和维护保养计划，定期对电梯进行维护保养工作。维护保养工作应包括清洁、润滑、调整、检查等项目。2.在进行维护保养工作前，维保单位应提前通知物业工程管理部门，并在电梯轿厢内张贴维护保养通知，告知业主维护保养的时间和注意事项。3.维护保养工作过程中，维保人员应严格按照操作规程进行操作，确保工作质量和安全。工程管理部门应安排人员对维保工作进行现场监督，检查维保工作的完成情况和质量。4.维护保养工作完成后，维保单位应填写维护保养记录，详细记录维护保养的项目、内容、更换的零部件等信息，并由物业工程管理部门签字确认。故障维修1.当电梯发生故障时，电梯内的报警装置应能及时向物业监控室发出求救信号。监控室值班人员接到报警后，应立即通知工程管理部门和电梯维保单位，并记录故障发生的时间、地点和现象。2.电梯维保单位应在接到故障报修后，按照合同约定的时间及时到达现场进行维修。维修人员到达现场后，应首先对故障进行初步判断，采取相应的安全措施，防止故障扩大和发生安全事故。3.在维修过程中，维修人员应严格按照维修操作规程进行操作，及时更换损坏的零部件。如需进行较大规模的维修或改造，应提前制定维修方案，并报物业工程管理部门和相关政府部门审批。4.故障维修完成后，维修人员应进行调试和试运行，确保电梯正常运行。同时，应填写故障维修记录，详细记录故障原因、维修过程和更换的零部件等信息。定期检验1.工程管理部门应按照国家相关规定，提前安排电梯的定期检验工作。定期检验一般每年进行一次，由具有相应资质的检验机构进行。2.在检验前，工程管理部门应组织电梯维保单位对电梯进行全面的自检和维护保养，确保电梯符合检验要求。3.检验过程中，工程管理部门应积极配合检验机构的工作，提供必要的技术资料和协助。如检验发现问题，应及时组织电梯维保单位进行整改，整改完成后申请复检。4.检验合格后，工程管理部门应及时将检验报告存档，并在电梯轿厢内张贴检验合格标志。五、质量监督日常监督1.工程管理部门应安排专人对电梯维保单位的日常维护保养工作进行监督检查。监督人员应定期到现场检查维保工作的开展情况，查看维保记录，检查电梯的运行状况。2.监督人员如发现维保单位未按照合同约定和维护保养计划进行工作，或存在维护保养质量问题，应及时向维保单位提出整改要求，并跟踪整改情况，确保整改落实到位。定期评估1.每季度末，工程管理部门应组织对电梯维保单位的工作进行一次全面评估。评估内容包括维护保养工作的完成情况、工作质量、服务态度、故障处理及时率等方面。2.根据评估结果，对维保单位进行打分和排名，对于表现优秀的维保单位给予表扬和奖励，对于工作不力的维保单位进行批评和警告，并要求其限期整改。如整改仍不符合要求，可根据合同约定进行处理，直至解除合同。业主满意度调查1.客服部门应定期开展业主对电梯使用和维护保养的满意度调查，了解业主的需求和意见。调查方式可以采用问卷调查、电话访谈、现场访谈等形式。2.对业主提出的意见和建议，客服部门应及时整理和反馈给工程管理部门和电梯维保单位，督促其进行改进。同时，将业主满意度调查结果作为对电梯维保单位考核的重要依据之一。六、安全管理安全培训1.工程管理部门和安全管理部门应定期组织电梯相关人员进行安全培训，包括物业管理人员、电梯维保人员、电梯操作人员等。2.培训内容应包括电梯安全法规、操作规程、安全知识、应急救援技能等方面。培训方式可以采用集中授课、现场演示、案例分析等形式。3.培训结束后，应对培训人员进行考核，考核合格后方可上岗。同时，应建立培训档案，记录培训人员的基本信息、培训内容、考核成绩等。安全标识1.应在电梯轿厢内、层门处等明显位置张贴安全标识，如“乘坐电梯安全须知”、“紧急救援电话”等，提醒业主正确使用电梯，增强安全意识。2.安全标识应清晰、醒目、完整，如有损坏或脱落，应及时更换和修复。应急救援1.安全管理部门应制定完善的电梯应急救援预案，并定期组织演练。应急救援预案应包括应急救援组织机构、应急救援程序、应急救援物资和设备等方面的内容。2.电梯维保单位应配备必要的应急救援物资和设备，如对讲机、应急照明、急救箱等，并确保设备完好有效。3.在电梯发生故障或事故时，应立即启动应急救援预案，迅速组织救援人员到达现场进行救援。救援人员应按照规定的程序和方法进行救援，确保救援工作的安全和有效。七、档案管理档案内容电梯设备档案应包括以下内容：1.电梯设备的原始资料，如电梯产品合格证、安装使用维护说明书、安装验收报告等。2.电梯的维护保养记录，包括日常巡检记录、定期维护保养记录、故障维修记录等。3.电梯的安全检验报告，如年度检验报告、定期检验报告等。4.电梯的改造、维修合同及相关技术资料。5.电梯相关人员的培训档案。档案管理要求1.工程管理部门应指定专人负责电梯设备档案的管理工作，确保档案的完整性和安全性。2.档案应按照时间顺序和类别进行分类整理，建立索引目录，便于查询和使用。3.电子档案应定期进行备份，防止数据丢失。纸质档案应存放在专门的档案柜中，做好防潮、防火、防虫等措施。八、费用管理预算编制每年年底，工程管理部门应根据电梯的维护保养计划和实际需求，编制下一年度的电梯维护保养费用预算。预算内容应包括日常维护保养费用、零部件更换费用、维修改造费用、检验检测费用等方面。费用支出审批电梯维护保养费用的支出应严格按照物业企业的财务管理制度进行审批。费用支出前，应由工程管理部门提出申请，经物业经