物业服务企业小区房屋本体维修管理制度

物业服务企业小区房屋本体维修管理制度一、总则为了加强小区房屋本体的维修管理，确保房屋的正常使用和安全，延长房屋的使用寿命，为业主创造一个安全、舒适、整洁的居住环境，根据国家相关法律法规和物业管理的有关规定，结合本小区的实际情况，制定本房屋本体维修管理制度。本制度适用于本物业服务企业所管理的小区内所有房屋本体及其附属设施的维修管理工作。房屋本体是指小区内各类建筑物的主体结构、屋面、外墙、楼梯间、走廊通道、门窗等部位以及与房屋主体结构相连接的附属设施。二、维修管理组织架构及职责（一）维修管理领导小组由物业服务企业的主要负责人担任组长，客服部门、工程部门、财务部门等相关部门负责人组成。其主要职责为：1.负责制定小区房屋本体维修管理的总体方针和政策，指导和监督维修管理工作的开展。2.审批年度房屋本体维修计划和预算，协调解决维修管理工作中出现的重大问题。3.定期召开维修管理工作会议，听取维修工作汇报，对维修工作进行评估和决策。（二）工程部门作为房屋本体维修管理的具体执行部门，其职责如下：1.负责制定房屋本体维修的具体方案和技术标准，组织维修人员进行维修作业。2.对小区房屋本体进行定期检查和巡查，及时发现和记录房屋存在的问题，并建立详细的房屋维修档案。3.负责维修工程的现场管理，包括施工安全、质量监督、进度控制等，确保维修工程按照计划和标准顺利进行。4.对维修工程所需的材料和设备进行采购、验收和管理，保证材料和设备的质量和供应。5.组织维修工程的竣工验收，对维修工程的质量进行评估和总结，为后续的维修工作提供经验和参考。（三）客服部门在房屋本体维修管理中承担着沟通协调和服务的重要职责：1.负责受理业主关于房屋本体维修的报修申请，详细记录报修内容、业主信息和报修时间等，并及时将报修信息传递给工程部门。2.与业主保持密切沟通，及时向业主反馈维修进度和结果，解答业主关于维修工作的疑问和咨询，处理业主的投诉和建议。3.协助工程部门进行维修工程的现场协调工作，如协调业主的时间安排、解决维修过程中可能出现的邻里纠纷等。（四）财务部门主要负责房屋本体维修资金的管理和核算工作：1.按照相关规定和标准，收取房屋本体维修资金，并建立专门的账户进行管理，确保资金的安全和专款专用。2.审核维修工程的预算和结算，对维修费用进行严格的成本控制和核算，确保维修资金的合理使用。3.定期向业主公布房屋本体维修资金的收支情况，接受业主的监督和审计。三、房屋本体检查与报修管理（一）定期检查1.日常巡查工程部门安排维修人员每天对小区房屋本体进行日常巡查，重点检查房屋的外观、屋面、外墙、楼梯间、走廊通道等部位是否存在明显的损坏、渗漏、变形等问题。巡查人员要做好巡查记录，发现问题及时上报工程部门负责人。2.月度检查每月由工程部门组织一次全面的房屋本体检查，检查内容包括房屋的结构安全、水电设施、消防设施等。检查人员要使用专业的检测工具和设备，对房屋进行详细的检查和评估，并填写检查报告。对于发现的问题，要及时制定维修计划和方案。3.季度检查每季度由维修管理领导小组组织相关部门对小区房屋本体进行联合检查，重点检查房屋维修计划的执行情况、维修工程的质量和进度等。检查结束后，要召开检查总结会议，对检查中发现的问题进行分析和讨论，提出改进措施和建议。4.年度检查每年年底，由工程部门对小区房屋本体进行年度综合检查，评估房屋的整体状况和使用性能。年度检查报告要提交给维修管理领导小组和业主委员会，为下一年度的维修计划和预算提供依据。（二）专项检查1.在遇到恶劣天气（如暴雨、大风、地震等）后，工程部门要及时组织对房屋本体进行专项检查，重点检查房屋的屋面、外墙、门窗等部位是否受到损坏，是否存在安全隐患。2.当房屋达到一定的使用年限或出现异常情况时，要委托专业的检测机构对房屋进行结构安全检测和评估，根据检测结果制定相应的维修和加固方案。（三）报修受理1.业主可以通过电话、书面、线上平台等方式向客服部门提出房屋本体维修的报修申请。客服部门接到报修申请后，要详细记录报修内容、业主信息和报修时间等，并在10分钟内将报修信息传递给工程部门。2.工程部门接到报修信息后，要在30分钟内与业主取得联系，了解报修情况，并在2小时内安排维修人员到现场进行查看。对于紧急报修（如房屋漏水、漏电等），维修人员要在30分钟内到达现场进行处理。四、维修计划与预算管理（一）维修计划制定1.年度维修计划每年年底，工程部门根据房屋本体的检查情况和业主的报修记录，制定下一年度的房屋本体维修计划。维修计划要包括维修项目、维修内容、维修时间、维修费用等详细信息，并提交给维修管理领导小组审批。2.月度维修计划每月初，工程部门根据年度维修计划和当月的实际情况，制定月度维修计划。月度维修计划要明确具体的维修任务和责任人，确保维修工作按计划进行。（二）预算编制1.工程部门在制定维修计划的同时，要根据维修项目的具体情况，编制维修预算。维修预算要包括人工费用、材料费用、设备租赁费用等各项费用，并按照相关规定和标准进行计算。2.财务部门对工程部门编制的维修预算进行审核，审核内容包括预算的合理性、准确性、完整性等。对于不符合要求的预算，要及时返回工程部门进行修改。（三）预算审批维修预算编制完成后，要提交给维修管理领导小组进行审批。维修管理领导小组要根据小区的实际情况和维修资金的状况，对维修预算进行综合评估和决策。对于重大维修项目的预算，要提交业主委员会审议通过。五、维修工程实施管理（一）维修工程招标与合同管理1.对于较大规模的维修工程，要按照相关规定和程序进行招标。工程部门负责编制招标文件，明确维修工程的范围、要求、质量标准、工期等内容。通过公开招标或邀请招标的方式，选择具有相应资质和经验的维修单位。2.确定维修单位后，要与维修单位签订维修合同。合同中要明确双方的权利和义务、维修工程的内容和质量标准、维修费用的支付方式和时间、违约责任等条款。合同签订后，要严格按照合同约定执行。（二）施工管理1.施工准备维修单位进场前，工程部门要组织相关人员对施工场地进行清理和准备，协调好与业主的关系，确保施工工作的顺利进行。维修单位要按照合同要求，组织施工人员和材料设备进场，并进行施工前的技术交底和安全培训。2.质量控制工程部门要安排专人对维修工程的质量进行监督和检查，严格按照施工图纸和质量标准进行验收。对于关键工序和隐蔽工程，要进行旁站监督，确保工程质量符合要求。维修单位要建立质量保证体系，加强对施工过程的质量控制，及时处理质量问题。3.进度控制工程部门要根据维修工程的工期要求，制定详细的进度计划，并定期检查进度执行情况。对于影响工程进度的因素，要及时采取措施进行解决，确保维修工程按时完成。维修单位要合理安排施工人员和材料设备，提高施工效率，保证工程进度。4.安全管理维修单位要建立健全安全管理制度，加强对施工人员的安全教育和培训，配备必要的安全防护用品和设施。工程部门要加强对施工现场的安全监督和检查，及时发现和消除安全隐患，确保施工安全。（三）竣工验收1.维修工程完成后，维修单位要进行自检，自检合格后向工程部门提交竣工验收申请。工程部门组织相关人员对维修工程进行初步验收，检查工程质量是否符合要求、维修工程是否按照合同约定完成等。2.初步验收合格后，由维修管理领导小组组织相关部门和业主代表对维修工程进行正式竣工验收。验收合格后，要办理竣工验收手续，签署竣工验收报告。对于验收不合格的工程，要责令维修单位限期整改，直至验收合格为止。六、维修资金管理（一）资金筹集1.房屋本体维修资金主要来源于业主缴纳的专项维修资金。物业服务企业按照相关规定和标准，向业主收取专项维修资金，并及时存入专门的账户进行管理。2.对于维修资金不足的情况，可以通过业主大会决议的方式，采取其他方式筹集资金，如向业主分摊、申请政府补贴等。（二）资金使用1.维修资金的使用要严格按照相关规定和程序进行，专款专用。工程部门根据维修工程的实际需要，提出维修资金使用申请，经财务部门审核、维修管理领导小组审批后，按照合同约定支付维修费用。2.对于重大维修项目的资金使用，要提交业主委员会审议通过，并向业主进行公示。（三）资金监督1.财务部门要定期对房屋本体维修资金的收支情况进行核算和审计，编制财务报表，并向业主公布。业主有权对维修资金的使用情况进行查询和监督。2.维修管理领导小组和业主委员会要加强对维修资金使用的监督和管理，确保维修资金的合理使用和安全。七、维修档案管理（一）档案内容房屋本体维修档案包括房屋的基本信息、检查记录、报修记录、维修计划、维修合同、施工图纸、验收报告、维修资金收支情况等资料。（二）档案建立与保管工程部门负责建立和管理房屋本体维修档案，对维修过程中的各项资料进行及时收集、整理和归档。档案要按照房屋栋号、维修项目等进行分类存放，便于查询和管理。档案保管期限按照相关规定执行。（三）档案查阅与利用业主和相关部门需要查阅维修档案时，要按照规定办理查阅手续。工程部门要为查阅人员提供必要的协助和服务，确保档案的安全和完整。维修档案可以为房屋的后续维修和管理提供重要的参考依据。八、培训与考核（一）培训1.物业服务企业要定期组织维修人员进行业务培训，培训内容包括房屋维修技术、安全知识、服务