房地产合作项目财务制度

PAGE房地产合作项目财务制度一、总则（一）目的为加强房地产合作项目财务管理，规范财务行为，确保合作项目的财务工作有序进行，保障合作各方的合法权益，提高项目经济效益，根据国家相关法律法规及房地产行业财务管理制度，结合本公司实际情况，特制定本制度。（二）适用范围本制度适用于公司参与的所有房地产合作项目，包括但不限于联合开发、合作建房、项目转让等形式的合作项目。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和行业财务制度，确保财务活动合法合规。2.真实性原则：财务信息真实、准确、完整，如实反映合作项目的财务状况和经营成果。3.权责发生制原则：收入和费用的确认应当以权利和义务的发生为标准，合理计算各期损益。4.谨慎性原则：充分估计可能发生的风险和损失，合理计提各项准备金，避免高估资产和收益，低估负债和费用。5.效益性原则：在确保财务合规的前提下，追求项目经济效益最大化，合理配置资源，降低成本费用。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置合作项目应设立独立的财务管理机构，负责项目的财务管理工作。财务管理机构应根据项目规模和管理要求，合理设置岗位，明确各岗位职责权限，确保财务工作的有效开展。（二）人员配备1.财务负责人：由合作各方协商确定或按照合作协议约定选派，全面负责项目财务管理工作，具备丰富的房地产财务管理经验和专业知识，熟悉国家财经法规和房地产行业政策。2.会计人员：根据项目财务核算需要配备，负责财务核算、账务处理、报表编制等工作，应具备相应的会计从业资格证书和专业技能。3.出纳人员：负责现金收付、银行结算、票据管理等工作，应具备良好的职业道德和责任心，严格遵守现金管理和银行结算制度。（三）人员职责1.财务负责人职责组织制定和执行项目财务管理制度，确保财务工作符合法律法规和公司要求。负责项目财务预算、成本控制、资金管理等工作，为项目决策提供财务支持。审核财务报表和重要财务文件，对项目财务状况和经营成果进行分析和评价。协调合作各方及相关部门的财务关系，处理财务工作中的重大问题。负责财务人员的培训、考核和管理，提高财务团队整体素质。2.会计人员职责按照国家统一会计制度和公司财务制度，进行财务核算，及时、准确记录项目经济业务。编制财务报表，定期向合作各方及相关部门报送财务信息，为财务决策提供依据。负责财务档案的整理、归档和保管，确保财务资料的完整性和安全性。协助财务负责人进行成本核算、预算管理等工作，提供相关财务数据和分析报告。3.出纳人员职责严格执行现金管理制度和银行结算制度，办理现金收付和银行结算业务。负责保管库存现金、有价证券和空白票据，确保资金安全。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，账款相符。定期与会计核对账目，编制资金报表，及时反馈资金收支情况。三、财务预算管理（一）预算编制1.预算编制原则以项目可行性研究报告和合作协议为依据，结合项目开发进度和市场情况，合理预测项目收入、成本、费用和利润。坚持实事求是，确保预算指标科学合理，具有可操作性。实行全员参与、上下结合、分级编制、逐级汇总的编制方法，充分调动各部门和全体员工的积极性。2.预算编制内容收入预算：包括项目销售（预售）收入、出租收入、配套设施销售收入等，根据项目销售计划、租金定价策略等因素进行预测。成本预算：包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，按照项目成本核算对象和成本项目进行详细测算。费用预算：包括管理费用、销售费用、财务费用等，根据项目管理要求和市场行情进行合理估计。利润预算：根据收入预算、成本预算和费用预算，计算项目预计利润。3.预算编制流程准备阶段：财务部门收集、整理项目相关资料，制定预算编制方案，明确预算编制要求和时间安排。编制阶段：各部门按照预算编制方案，结合本部门工作实际，编制本部门预算草案，并报送财务部门。审核阶段：财务部门对各部门预算草案进行审核，提出修改意见，反馈给各部门进行调整。汇总阶段：财务部门汇总各部门调整后的预算草案，编制项目总预算草案，提交项目管理层审议。审批阶段：项目总预算草案经项目管理层审议通过后，报合作各方审批。（二）预算执行与控制1.项目各部门应严格按照批准的预算组织实施，确保预算目标的实现。财务部门负责对预算执行情况进行跟踪和监控，定期编制预算执行情况报告，及时反馈预算执行中的问题和偏差。2.建立预算执行分析制度，定期召开预算执行分析会议，由财务部门牵头，各部门参加，对预算执行情况进行分析和评价，查找原因，提出改进措施，确保预算执行的有效性。3.加强预算控制，严格控制预算外支出。对于确需发生的预算外支出，应按照规定的程序进行审批，经合作各方同意后方可列支。（三）预算调整1.在预算执行过程中，如遇市场环境、政策法规等因素发生重大变化，导致原预算无法执行或预算执行结果与预算目标出现较大偏差时，可对预算进行调整。2.预算调整应按照规定的程序进行，由项目管理部门提出调整申请，说明调整原因和调整内容，经财务部门审核后，报项目管理层审议，经合作各方批准后方可实施。3.预算调整应遵循谨慎性原则，确保调整后的预算更加科学合理，具有可操作性。四、收入管理（一）销售（预售）收入管理1.项目销售（预售）应按照国家法律法规和当地房地产市场管理规定办理相关手续，确保销售（预售）行为合法合规。2.建立销售（预售）台账，详细记录销售（预售）房屋的房号、面积、单价、总价、收款时间、收款方式等信息，及时更新销售进度。3.严格执行销售价格政策，不得擅自降价销售。如需调整销售价格，应按照规定的程序进行审批，经合作各方同意后方可实施。4.加强销售收款管理，确保销售款项及时足额入账。销售收款应通过公司指定的银行账户进行结算，严禁坐支现金。对于逾期未收款的客户，应及时采取催款措施，确保资金回笼。（二）出租收入管理1.项目出租业务应签订租赁合同，明确租赁期限、租金标准、租金支付方式、租赁保证金等条款，确保租赁合同合法有效。2.建立出租台账，详细记录出租房屋的房号、面积、租金标准、租赁期限、租金收入等信息，及时更新租赁情况。3.加强租金收取管理，定期催收租金，确保租金收入按时足额入账。对于逾期未支付租金的租户，应按照租赁合同约定收取滞纳金，并采取必要的法律措施维护公司权益。（三）其他收入管理1.项目配套设施销售收入、物业管理收入等其他收入应按照相关规定进行核算和管理，确保收入真实、准确、完整。2.建立其他收入台账，详细记录收入项目、收入金额、收款时间等信息，及时核对收入情况。3.加强其他收入的催收和管理，确保各项收入及时足额入账，防止收入流失。五、成本费用管理（一）成本核算对象与项目1.房地产合作项目成本核算对象应根据项目开发特点和管理要求确定，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。对于规模较大、工期较长的项目，可按开发期分阶段确定成本核算对象。2.成本项目一般包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。各成本项目应按照规定的核算内容和方法进行归集和分配。（二）成本费用控制1.土地成本控制在土地获取过程中，应进行充分的市场调研和分析，合理确定土地价格，避免高价拿地。严格按照土地出让合同约定支付土地价款，确保土地成本的真实性和合理性。2.前期工程费控制加强前期工程规划和设计管理，优化设计方案，降低设计变更成本。严格控制前期工程各项费用支出，对各项费用进行审核和审批，确保费用支出合理合规。3.建筑安装工程费控制通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式选择具有资质和信誉的施工单位，确保工程质量和进度。加强工程合同管理，明确工程价款结算方式、付款条件等条款，严格按照合同约定支付工程款。建立工程成本监控机制，定期对工程成本进行核算和分析，及时发现成本偏差并采取措施进行调整。4.基础设施费控制按照项目规划和设计要求，合理确定基础设施建设标准，避免过度建设或建设不足。加强基础设施工程建设管理，控制工程质量和进度，确保费用支出合理合规。5.公共配套设施费控制根据项目规划和市场需求，合理确定公共配套设施建设项目和规模，避免盲目建设。加强公共配套设施工程建设管理，控制工程质量和进度，确保费用支出合理合规。6.开发间接费控制严格控制项目管理部门的人员编制和费用支出，精简管理机构，降低管理成本。加强对项目管理人员的绩效考核，提高工作效率，降低管理费用。（三）成本费用核算1.财务部门应按照国家统一会计制度和公司财务制度，对房地产合作项目成本费用进行准确核算。成本费用核算应遵循权责发生制原则、配比原则和划分收益性支出与资本性支出原则。2.建立成本费用明细账和总账，按照成本核算对象和成本项目进行明细核算，确保成本费用数据准确、完整。3.定期对成本费用进行归集和分配，计算项目开发总成本和单位成本。成本费用分配应按照合理标准进行，确保成本费用分配的合理性和准确性。（四）成本费用分析与考核1.定期对房地产合作项目成本费用进行分析，对比预算成本和实际成本，分析成本差异原因，提出改进措施和建议。2.建立成本费用考核制度，对项目各部门成本费用控制情况进行考核评价，将考核结果与部门和个人绩效挂钩，激励各部门和全体员工加强成本费用控制。六、资金管理（一）资金筹集1.根据房地产合作项目开发进度和资金需求，合理确定资金筹集规模和方式。资金筹集方式包括自有资金、银行贷款、预售款、合作方投入等。2.加强与金融机构的沟通与合作，争取优惠的贷款条件和利率，降低融资成本。3.严格按照国家法律法规和金融机构要求办理贷款手续，确保贷款资金合法合规使用。（二）资金使用1.建立资金使用审批制度，明确资金使用审批流程和权限。所有资金支出必须经过严格审批，确保资金使用合理合规。2.按照项目预算安排资金使用，优先保障项目开发建设的资金需求。对于重大资金支出项目，应进行可行性研究和论证，确保资金使用效益。3.加强资金支付管理，严格执行银行结算制度，确保资金支付安全。对于大额资金支付，应采用转账支票、银行汇票等方式进行结算，避免现金支付风险。（三）资金监控1.财务部门应定期对项目资金收支情况进行监控和分析，及时掌握资金动态，确保资金安全。每月编制资金收支报表，向项目管理层和合作各方报送资金信息。2.建立资金预警机制，设定资金预警指标，如资金余额、资金周转率等。当资金指标出现异常时，及时发出预警信号，采取相应措施进行调整。3.加强对项目银行账户的管理，定期核对银行账户余额，确保账户资金安全。严禁出租、出借银行账户，严禁公款私存。七、财务报告与分析（一）财务报告编制1.财务部门应按照国家统一会计制度和公司财务制度，定期编制房地产合作项目财务报告。财务报告包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注等。2.财务报告应真实、准确、完整地反映项目财务状况和经营成果，数据应与会计账簿记录一致。财务报告编制完成后，应进行严格审核，确保报告质量。3.定期向合作各方及相关部门报送财务报告，报送时间应按照合作协议约定或公司规定执行。财务报告应附财务情况说明书，对项目财务状况、经营成果、资金变动情况等进行分析和说明。（二）财务分析1.财务部门应定期对房地产合作项目财务状况和经营成果进行分析，为项目决策提供依据。财务分析内容包括偿债能力分析、盈利能力分析、营运能力分析、发展能力分析等。2.采用比较分析法、比率分析法、趋势分析法等方法对财务数据进行分析，找出项目存在的问题和风险，提出改进措施和建议。3.定期撰写财务分析报告，向项目管理层和合作各方报送。财务分析报告应语言简洁、数据准确、分析深入、建议可行，为项目管理和决策提供有力支持。八、财务档案管理（一）档案范围房地产合作项目财务档案包括会计凭证、会计账簿、财务报表、财务预算、合同协议、银行对账单、税务资料、审计报告等与项目财务相关的各类文件和资料。（二）档案整理与归档1.财务部门应定期对财务档案进行整理和归档，确保档案资料的完整性和规范性。会计凭证应按月装订成册，会计账簿应按年打印装订，财务报表应按年度整理归档。2.档案整理应按照分类标准进行，如按照会计年度、档案类别等进行分类，便于查找和保管。档案归档应建立索引目录，注明档案名称、存放位置、保管期限等信息。（三）档案保管与借阅1.设立专门的财务档案保管场所，配备必要的保管设备，确保档案安全。财务档案保管期限应按照国家法律法规和公司规定执行，一般会计凭证保管期限为30年，会计账簿保管期限为30年，财务报表保管期限为永久。2.建立档案借阅制度，严格控制档案借阅范围和程序。因工作需要借阅档案的