民宿短租经营合同范本解析

民宿短租经营合同范本解析随着文旅市场个性化住宿需求的爆发，民宿短租成为连接房东与租客的重要商业场景。一份严谨的经营合同不仅是权利义务的“契约凭证”，更是纠纷化解的“法律盾牌”。本文从核心要素、条款实务、风险防控、履约细节四个维度，结合《民法典》《旅游法》等法规，对民宿短租合同范本进行深度拆解，为从业者与租客提供可落地的实操指引。一、核心要素解析：合同“骨架”的搭建逻辑民宿短租合同的核心要素需围绕“谁租、租什么、租多久、多少钱”四大问题展开，每一项都关乎交易安全。（一）主体信息：资质与身份的双重验证出租方（民宿经营者）：需明确经营主体类型（个体工商户/企业），并附合规资质文件（营业执照、特种行业许可证、消防验收证明等）。若房屋为转租，需提供原房东的书面同意文件（避免“无权处分”风险）。承租方（租客）：自然人需注明姓名、身份证号（脱敏处理，如仅保留前6后4位）、联系方式；单位需注明名称、统一社会信用代码。同时约定使用用途（如“仅作为旅客住宿使用，禁止商业经营、违法活动或群租”）。（二）租赁标的：房屋与设施的精准界定房屋信息：精确到楼栋、单元、房号，注明建筑面积/套内面积，可附房屋平面图或现场照片作为附件，避免“地址模糊”引发的纠纷。设施设备清单：逐项列明家具（床、桌椅）、家电（空调、热水器）、日用品（床上用品、洗漱用具）的品牌、型号、数量，注明“交房时状态”。示例：“空调（XX品牌，型号XXX）1台，完好；床上用品（四件套）2套，无破损”。（三）期限与租金：租期与费用的清晰约定租赁期限：明确起止日期（如“2024年X月X日14:00至2024年X月X日12:00”）。若为灵活租期（如“按实际入住天数计算，最短租期2天”），需约定续租规则（如“续租需提前3日书面通知，双方重新确认租金及条款”）。*法律提示*：根据《民法典》，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式且无法确定租期的，视为不定期租赁，双方可随时解除但需提前合理期限通知。租金与押金：租金需明确计价方式（日租/周租/月租）、支付方式（微信/支付宝/银行转账，需注明收款账户）、支付时间（如“入住前24小时支付全额租金”）。押金数额一般为1-3日租金，约定退还条件（“退房后经检查无损坏、无欠费，3个工作日内退还，不计利息”）。二、关键条款拆解：实务风险的“防火墙”合同条款的合理性直接决定纠纷化解效率，需重点关注房屋使用、违约责任、争议解决三类核心条款。（一）房屋使用与维护：权责边界的划分合理使用义务：承租方需“按民宿正常规范使用房屋，不得擅自改变结构、用途，禁止从事赌博、吸毒等违法活动，避免干扰他人生活”。维护责任划分：自然损耗（如墙面老化、家电正常寿命内损坏）：出租方负责维修；人为损坏（如承租方故意/过失导致的家具破损、电器故障）：承租方承担维修或赔偿责任，赔偿金额可约定“按物品折旧后价值或市场重置价计算”。*示例*：“空调因承租方使用不当损坏，承租方需凭维修发票报销费用；若维修费用超过押金50%，出租方有权要求额外支付”。（二）违约责任：违约成本与救济路径出租方违约：如“未按约定交付房屋或房屋存在重大安全隐患（漏水、电路故障），承租方有权解除合同，出租方退还已收租金、押金，并按总租金的10%支付违约金”。承租方违约：如“拖欠租金超过24小时，出租方有权停水停电（提前书面通知）或解除合同，已收租金、押金不予退还；损坏设施拒不赔偿的，出租方从押金中扣除，不足部分追偿”。*法律提示*：违约金数额需合理，若过高（如超过损失的30%），法院可能酌情调低。（三）争议解决与特殊条款：风险的提前规避争议解决：约定“因本合同产生的争议，双方协商不成的，提交房屋所在地人民法院诉讼解决”或“提交XX仲裁委员会仲裁”（二选一，仲裁需明确机构）。不可抗力：如“因地震、疫情等不可抗力导致合同无法履行，双方互不承担违约责任，已收租金按实际入住天数结算，剩余部分退还”。需明确“不可抗力的证明方式（如政府公告、医院证明）”。转租禁止：一般约定“承租方不得转租，否则出租方有权解除合同，押金不予退还”；若允许转租，需明确“转租需经出租方书面同意，且转租期限不得超过本合同剩余期限”。三、风险防控要点：从签约到履约的全流程保障合同风险需前置防控，重点关注资质审查、资金安全、证据留存三个环节。（一）资质合规性审查：从源头规避法律风险出租方：要求提供营业执照、卫生许可证、特种行业许可证（公安部门颁发）、消防验收合格证（或备案证明），确认民宿已完成“住客信息上传系统”对接（公安要求），避免因证照不全导致合同无效或被主管部门处罚。承租方：自然人需核验身份证（可通过“国家政务服务平台”小程序验证），单位需核验营业执照，确保承租方身份真实、用途合法（如避免“民宿被用作传销窝点”的法律风险）。（二）押金与租金的风险控制：支付与退还的安全逻辑押金数额：结合房屋价值、设施成本约定，不宜过高（如超过5日租金可能被认定为“变相收取违约金”），也不宜过低（无法覆盖可能的损失）。支付留痕：要求承租方通过银行转账、微信/支付宝企业账户支付，备注“XX房源X月X日租金”“XX房源押金”，避免现金交易无凭证。（三）房屋状况的证据留存：纠纷化解的核心凭证交房验收：签订合同当日，双方共同对房屋及设施拍照、录像（记录外观、设备运行状态），制作《交房验收单》由双方签字确认，作为合同附件。退房时对照验收单检查，减少纠纷。过程记录：租赁期间，若房屋出现非承租方原因的损坏（如水管爆裂），承租方应及时拍照并通知出租方，留存沟通记录（短信、微信聊天记录），避免被推诿责任。四、签订与履行的注意事项：细节决定成败合同的效力与履行效果，往往取决于形式合规、沟通留痕、变更程序三个细节。（一）合同形式：书面化的必要性必须采用书面合同，避免口头约定（如“微信说的算”）。合同需双方签字（自然人签字+身份证号，单位盖章+法定代表人签字），并注明签订日期。（二）履行沟通：留痕意识的建立所有与合同履行相关的沟通（如续租、维修、退房时间变更）均通过书面形式（短信、微信、邮件），并保留记录。示例：“承租方因行程变更需提前退房，于2024年X月X日向出租方发送短信：‘因XX原因，申请于X月X日退房，是否同意？’，出租方回复：‘同意，按实际入住天数结算租金’”。（三）变更与解除：程序合规的保障若需变更合同条款（如租金调整、租期延长），需签订书面《补充协议》，明确变更内容及生效时间。提前解除合同：双方需协商一致并签订《解除协议》，约定租金、押金的结算方式。若单方违约解除，需按违约责任条款执行，避免“口头解约”后对方否认。五、民宿短租合同范本示例（简化版）以下为简化版合同范本，可根据实际需求补充条款（如“禁止携带宠物”“发票开具”等），签订前需确保所有条款符合法律法规。---民宿短租经营合同合同编号：XXX-2024-XX甲方（出租方）：___________（民宿经营者）统一社会信用代码：___________地址：___________联系人：___________电话：___________乙方（承租方）：___________（自然人/单位）身份证号/统一社会信用代码：___________地址：___________联系人：___________电话：___________第一条租赁标的1.1房屋地址：___________（楼栋、单元、房号），建筑面积：___________㎡。1.2设施设备清单（见附件1）：包含家具、家电、日用品等，交房时状态以《交房验收单》（附件2）为准。第二条租赁期限2.1租期自____年__月__日__时起至____年__月__日__时止，共计__天/周/月。2.2续租：乙方需续租的，应在租期届满前__日书面通知甲方，双方重新签订合同。第三条租金与押金3.1租金：每日租金__元，总租金__元；支付方式：___________（如微信/支付宝/银行转账，账户信息：___________）；支付时间：___________。3.2押金：__元，于__时支付；退房后经甲方检查房屋及设施无损坏、无欠费，__个工作日内退还（不计利息）。第四条双方权利义务4.1甲方义务：按约定交付房屋，确保房屋及设施安全、合规（具备合法经营资质），及时维修自然损耗的设施。4.2乙方义务：合理使用房屋，遵守民宿管理规定，爱护设施，退房时恢复房屋清洁（正常使用损耗除外），按约定支付租金及押金。第五条违约责任5.1甲方违约：未按约定交付房屋或房屋存在重大安全隐患，乙方有权解除合同，甲方退还已收租金、押金，并支付总租金__%的违约金。5.2乙方违约：拖欠租金超过24小时，甲方有权停水停电（提前通知）或解除合同，已收租金、押金不予退还；损坏设施拒不赔偿的，甲方从押金中扣除，不足部分追偿。第六条争议解决本合同履行中发生争议，双方协商不成的，提交房屋所在地人民法院诉讼解决。第七条其他7.1本合同自双方签字（盖章）之日起生效，一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。7.2附件：1.设施设备清单；2.交房验收单；3.甲方资质文件复印件。甲方（签字/盖章）：___________乙方（签字/盖章）：___________日期：____年__月__日日期：____