2025年房地产法律与政策考试试题及答案

2025年房地产法律与政策考试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《民法典》第209条，不动产物权变动原则上自（）发生效力。A.合同生效时 B.登记时 C.交付时 D.预告登记完成时答案：B2.2024年12月31日，某市发布限购新政，明确“离异不满2年按原家庭计算套数”。该文件属于（）。A.地方性法规 B.地方政府规章 C.部门规范性文件 D.行政解释答案：B3.某开发商取得预售许可证后，将已备案的商品房再次出售给不知情的王某，该行为构成（）。A.合同诈骗罪 B.民事欺诈 C.一房二卖违约 D.非法经营罪答案：C4.根据《城市房地产管理法》第45条，商品房预售资金应当存入（）。A.开发商基本账户 B.住房公积金中心账户 C.监管银行专用账户 D.税务代征账户答案：C5.2025年3月，自然人张某将名下唯一住房赠与女儿，契税的计税依据为（）。A.市场评估价 B.契税法核定价 C.赠与合同价 D.税务机关核定价与市场评估价孰高答案：D6.下列关于居住权的说法正确的是（）。A.可以转让 B.可以抵押 C.可以继承 D.设立必须书面合同+登记答案：D7.某项目因环保督查被责令停工，购房者依据《商品房买卖合同司法解释》第15条主张解除合同，须满足催告后（）内仍未履行。A.30日 B.60日 C.90日 D.1年答案：C8.2025年1月1日起，个人转让购买不足2年的住房，增值税按（）征收。A.全额5% B.差额5% C.全额9% D.免征答案：A9.根据《不动产登记暂行条例》，查封登记的最长有效期为（）。A.1年 B.2年 C.3年 D.5年答案：C10.某小区业主共同决定动用维修资金，须经专有面积和人数“双过”的比例为（）。A.1/2 B.2/3 C.3/4 D.4/5答案：B11.2025年4月，某市首次将“现房销售”纳入土地出让条件，该地块出让方式属于（）。A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议答案：C12.下列不属于住房公积金提取情形的是（）。A.偿还商贷本息 B.加装电梯 C.租房超出家庭收入规定比例 D.购买商铺答案：D13.根据《房地产估价规范》，收益法估价时，资本化率=（）。A.年净收益÷价格 B.价格÷年净收益 C.折现率增长率 D.贷款利率+风险调整值答案：D14.某房企发行2025年度中期票据，募集资金用于“借新还旧”，其信息披露文件应向（）备案。A.央行 B.发改委 C.银行间市场交易商协会 D.证监会答案：C15.2025年7月，某市推出“以旧换新”政策，政府平台公司收购旧房价格不得低于市场评估价（）。A.70% B.80% C.90% D.95%答案：C16.根据《土地增值税暂行条例》，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和加计扣除（）。A.10% B.15% C.20% D.30%答案：C17.2025年，住建部对“保交楼”专项借款实施封闭运行，借款利率为1年期LPR（）。A.减20BP B.减10BP C.不加减点 D.加10BP答案：B18.下列关于绿色建筑评价的说法，错误的是（）。A.三星级为最高等级 B.预评价结果有效期2年 C.运行评价须投入使用1年后 D.2025年起强制新建住宅全部达到一星答案：D19.2025年，自然资源部启用“不动产权电子证书”，其法律效力（）纸质证书。A.低于 B.等于 C.高于 D.视地区而定答案：B20.根据《个人信息保护法》，房企收集购房人人脸信息须履行（）程序。A.告知同意 B.单独同意 C.书面同意 D.公证同意答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列情形中，购房者可主张惩罚性赔偿的有（）。A.故意隐瞒抵押事实 B.故意隐瞒查封事实 C.故意隐瞒房屋已出卖给第三人 D.虚假宣传学区房答案：A、B、C22.2025年，个人住房贷款“认房不认贷”的城市包括（）。A.北京 B.上海 C.广州 D.深圳答案：B、C、D23.根据《物业管理条例》，业主大会决定事项中应当经“双过3/4”的有（）。A.改建附属设施 B.筹集维修资金 C.使用维修资金 D.改变共有部分用途答案：A、B、D24.下列属于房地产信托投资基金（REITs）底层资产准入范围的有（）。A.保障性租赁住房 B.商场 C.写字楼 D.高尔夫球场答案：A、B、C25.2025年，某市土地出让公告中可设置竞买人资格限制条件的有（）。A.具备一级开发资质 B.无拖欠土地出让金记录 C.净资产不低于50亿元 D.承诺引入世界500强总部答案：B、C、D26.根据《房产税暂行条例》，下列免征房产税的有（）。A.国家机关自用房产 B.宗教寺庙自用房产 C.个人非营业用房产 D.高校学生公寓答案：A、B、C、D27.2025年，住建部“数字住建”平台实现跨部门共享的数据包括（）。A.网签合同 B.预售资金监管 C.不动产登记 D.银行贷款余额答案：A、B、C28.下列关于集体经营性建设用地入市的说法，正确的有（）。A.须经本集体经济组织成员2/3以上同意 B.可通过出让、出租方式 C.最高年限同国有建设用地 D.入市收益全部归国家答案：A、B、C29.2025年，某房企申请破产重整，依法享有优先受偿权的有（）。A.购房人超级优先权 B.建设工程价款 C.有财产担保债权 D.税款债权答案：A、B、C30.根据《城乡规划法》，下列属于“一书三证”的有（）。A.建设项目选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.乡村建设规划许可证答案：A、B、C、D三、填空题（每空1分，共20分）31.2025年2月，央行、金融监管总局将首套房贷利率下限下调至相应期限LPR________个基点。答案：减6032.根据《土地管理法》，征收永久基本农田以外的耕地超过________公顷，须报国务院批准。答案：3533.2025年，自然资源部推行“带押过户”模式，卖方贷款余额由________一次性结清。答案：买方按揭贷款或买方自有资金34.《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，________续期。答案：自动35.2025年，个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房，个人所得税________。答案：免征36.根据《商品房销售明码标价规定，一次性公开全部销售房源及________价格。答案：备案37.2025年，住建部要求新建商品房项目配建保障性租赁住房比例原则上不低于________。答案：10%38.根据《房地产广告发布暂行规定》，广告中不得含有________或者投资回报承诺。答案：升值39.2025年，某市推出“土地超市”平台，土地信息实时更新，实现“________”出让。答案：净地40.根据《不动产登记资料查询暂行办法》，律师凭________可查询不动产登记资料。答案：法院调查令或当事人委托书41.2025年，土地增值税清算时，对旧房及建筑物评估价格按重置成本价乘以________确定。答案：成新度折扣率42.根据《住房公积金管理条例》，单位逾期不缴或少缴住房公积金的，可申请________强制执行。答案：法院43.2025年，住建部规定，商品房交付时开发商须向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅________书》。答案：使用说明44.根据《城乡规划法》，城市总体规划期限一般为________年。答案：2045.2025年，某市试点“现房销售”后，预售资金监管比例降至________。答案：046.根据《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除________后的余值计算缴纳。答案：10%—30%47.2025年，自然资源部启用“全国地籍数据库”，实现________级联网查询。答案：部省市县四48.根据《建筑法》，建筑工程开工前，建设单位应申请领取________。答案：施工许可证49.2025年，个人购买第二套住房，契税税率为________。答案：3%50.根据《民法典》，地役权自地役权合同________时设立，未经登记不得对抗善意第三人。答案：生效四、简答题（每题8分，共32分）51.简述2025年“认房不认贷”政策对改善性住房需求的影响。答案要点：（1）降低二套房首付比例，激活卖一买一链条；（2）释放被误伤的无房有贷记录群体；（3）缩短二手房去化周期，稳定价格预期；（4）银行按揭额度向改善需求倾斜，利率下行；（5）政策与城市库存周期挂钩，防止过热。52.简述《民法典》居住权制度在养老服务地产中的运用路径。答案要点：（1）房企保留产权，向老年人设立终身居住权，降低一次性支付门槛；（2）老年人支付对价可采取“一次性+月服务费”模式；（3）居住权登记保障对抗第三人，防止一房多卖；（4）可与保险对接，形成“以房养老”闭环；（5）退出机制：老年人身故后居住权消灭，房企收回重售，实现循环开发。53.简述土地增值税清算中“三分法”与“两分法”的区别及适用场景。答案要点：（1）三分法：普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产分别计算增值额、增值率、税率；适用于项目业态复杂、售价差异大的项目；（2）两分法：仅分普通住宅和其他，简化计算；适用于业态简单、售价均衡项目；（3）三分法可拉低整体税负，但核算复杂；（4）纳税人须在清算申报时自行选择，一经确定不得变更；（5）税务机关对成本分摊方法进行实质审核，防止混淆。54.简述2025年住建部“保交楼”专项借款的还款来源及风险缓释措施。答案要点：（1）还款来源：项目后续销售回款、资产处置、政府回购、集团统筹；（2）风险缓释：封闭运行、受托支付、预售资金全额归集、国有平台担保、土地抵押、股权质押；（3）设立共管账户，商业银行受托支付，确保“后进先出”；（4）建立“一楼一策”时间表，逾期计入央行征信；（5）引入AMC重组，可转换为股权，降低负债率。五、综合应用题（共68分）（一）计算题（本题18分）55.2025年，某市A项目为普通住宅开发，土地成本8亿元，开发成本12亿元，开发费用按土地成本与开发成本之和的10%计算，利息支出2亿元（有金融机构证明且未超商业银行同期利率）。可售面积20万m²，全部售完，销售收入平均单价2.5万元/m²。假设无其他扣除项目，适用土地增值税“三分法”，请计算：（1）扣除项目金额合计；（2）增值额；（3）增值率；（4）应缴土地增值税额。答案：（1）扣除项目：①土地成本+开发成本=8+12=20亿元②开发费用=20×10%=2亿元③利息支出2亿元（已含在开发费用，不再重复扣除）④加计扣除=20×20%=4亿元⑤税金及附加：假设增值税5%，城建税7%，教育费附加3%，地方教育2%，合计12%，则税金及附加=销售收入×5%×12%=50亿元×0.6%=0.3亿元扣除项目合计=20+2+4+0.3=26.3亿元（2）增值额=5026.3=23.7亿元（3）增值率=23.7÷26.3≈90.1%，适用税率40%，速算扣除系数5%（4）土地增值税=23.7×40%26.3×5%=9.481.315=8.165亿元（二）案例分析题（本题25分）56.背景：2025年3月，甲公司与乙公司签订《合作开发协议》，约定甲公司提供名下划拨商业用地，乙公司负责补缴出让金及全部建设资金，建成后双方按3:7比例分房。2025年7月，乙公司未经甲公司同意，与丙银行签订《固定资产借款合同》，以项目土地使用权及在建工程作抵押，贷款5亿元，并在自然资源局办理了抵押登记。2025年10月，甲公司发现后向法院起诉，请求确认抵押无效。问题：（1）划拨土地使用权未经批准合作开发，合同效力如何？（2）乙公司设定抵押是否属于无权处分？（3）丙银行能否善意取得抵押权？（4）若项目已预售50%并网签备案，抵押权实现顺序如何？（5）法院应如何裁判？答案：（1）划拨地合作开发未履行批准手续，合同无效。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条，起诉前仍未批准的，应认定合同无效。（2）乙公司未取得土地使用权，设定抵押构成无权处分。（3）丙银行若已查询登记簿无限制信息，支付对价并完成登记，可善意取得；但划拨地抵押须先补缴出让金，银行未尽审查义务，存在重大过失，不构成善意。（4）已网签备案的购房人超级优先权优于建设工程价款优先权，优于抵押权。（5）法院应确认抵押合同无效，注销登记；丙银行可另行向乙公司主张缔约过失赔偿；甲公司与乙公司按无效合同相互返还、折价补偿，并根据过错分担损失。（三）政策设计题（本题25分）57.材料：2025年，某特大城市房价收入比18:1，库存去化周期30个月，年轻人购房困难。市政府拟出台“青年人才购房券”政策，向35岁以下博士、硕士、本科毕业生分别发放50