2026年房地产估价师中级评估技巧模拟题

2026年房地产估价师中级评估技巧模拟题一、单选题（共10题，每题2分，共20分）1.某城市核心区一栋办公楼的收益年限为40年，目前剩余使用年限为30年。若该办公楼年净收益稳定，采用收益法评估时，折现率的选取应重点考虑（）。A.安全利率B.社会平均利润率C.空置率风险D.物业管理费率2.某住宅小区建成于1998年，2010年进行过外墙保温改造。评估时点为2026年，采用成本法评估时，应如何处理其折旧？A.仅计算实体性折旧B.仅计算功能性折旧C.实体性折旧和功能性折旧均需计算，但需考虑改造后的成新率D.不需计算折旧，因已过经济寿命3.某商业地块位于二线城市核心商圈，出让年限为40年。评估时点为2026年，若采用剩余法评估其价值，应重点考虑的因素是（）。A.地块容积率调整空间B.周边商业竞争程度C.土地剩余年限对地价的影响D.市场租金水平波动4.某在建工程已投入成本5000万元，工程进度60%，预计完工后可对外出租。评估时点为2026年，采用假设开发法评估时，后续开发成本应考虑（）。A.工程造价上涨预期B.资本化率C.空置期收益损失D.税费分摊比例5.某酒店于2018年建成，2026年评估时点，其装修剩余使用年限为5年。若采用成本法评估，装修折旧的计提应（）。A.按直线法折旧至零B.按加速折旧法计算C.按装修剩余使用年限比例折旧D.不需计提，因已过经济寿命6.某城市新区住宅用地出让年限70年，评估时点为2026年，剩余年限为50年。若采用市场法评估，可比案例的选取应重点关注（）。A.案例剩余年限与评估对象的匹配度B.案例成交价格的时间差异调整C.案例宗地形状与评估对象的相似性D.案例税费负担差异调整7.某工业厂房年租金收入100万元，运营成本20万元，空置率5%。评估时点为2026年，采用收益法评估时，年净收益应为（）。A.80万元B.85万元C.90万元D.95万元8.某商业综合体包含百货、影院、餐饮等业态，评估时点为2026年。若采用市场法评估，可比案例的选取应（）。A.优先选择同业态混合比例相似的商业综合体B.侧重于可比案例的成交价格C.忽略案例的业态组合差异D.仅考虑案例的地理位置9.某城市旧城区住宅改造项目，评估时点为2026年。若采用假设开发法评估，改造后的土地增值收益应考虑（）。A.改造后的容积率提升B.周边配套完善程度C.市场租金溢价D.改造前的拆迁成本10.某写字楼2015年建成，2026年评估时点，其主体结构剩余使用年限为20年。若采用成本法评估，主体结构折旧的计提应（）。A.按直线法折旧至零B.按加速折旧法计算C.按主体结构剩余使用年限比例折旧D.不需计提，因已过经济寿命二、多选题（共5题，每题3分，共15分）1.某城市核心区写字楼评估时点为2026年，采用市场法评估时，应重点考虑的因素包括（）。A.可比案例的成交价格是否公允B.案例租金水平与评估对象租金水平的差异C.案例物业品质与评估对象物业品质的对比D.案例楼层位置与评估对象楼层位置的匹配度E.案例空置率与评估对象空置率的差异2.某商业地块位于三线城市，评估时点为2026年。若采用剩余法评估，应重点考虑的因素包括（）。A.地块规划用途调整的可能性B.市场租金水平及波动趋势C.土地剩余年限对地价的影响D.周边商业竞争程度E.改造后的物业运营成本3.某住宅小区2026年评估时点，采用成本法评估时，应考虑的折旧类型包括（）。A.实体性折旧B.功能性折旧C.经济性折旧D.改造增值折旧E.管理性折旧4.某在建工程2026年评估时点，采用假设开发法评估时，应重点考虑的因素包括（）。A.工程造价上涨预期B.后续开发周期及风险C.市场租金水平及空置率D.资本化率选取E.完工后的物业运营成本5.某酒店2026年评估时点，采用收益法评估时，应重点考虑的因素包括（）。A.市场租金水平及波动趋势B.酒店空置率及运营成本C.客源稳定性及竞争程度D.装修剩余使用年限及折旧E.资本化率选取三、判断题（共10题，每题1分，共10分）1.收益法评估时，净收益的测算应考虑物业的空置期及运营成本。（√）2.成本法评估时，重置成本应采用评估时点的市场价格。（√）3.剩余法评估时，土地剩余年限对地价的影响可忽略不计。（×）4.市场法评估时，可比案例的选取应优先考虑成交价格最高的案例。（×）5.假设开发法评估时，后续开发成本应考虑工程造价上涨预期。（√）6.成本法评估时，装修折旧的计提应按直线法计算至零。（×）7.收益法评估时，资本化率的选取应考虑安全利率、风险溢价等。（√）8.市场法评估时，可比案例的选取应忽略案例的税费负担差异。（×）9.假设开发法评估时，土地增值收益可忽略不计。（×）10.成本法评估时，经济性折旧可忽略不计。（×）四、简答题（共3题，每题5分，共15分）1.简述收益法评估中净收益的测算步骤及注意事项。2.简述市场法评估中可比案例的选取标准及调整方法。3.简述假设开发法评估中后续开发成本的测算方法及注意事项。五、计算题（共2题，每题10分，共20分）1.某商业地块位于某二线城市核心商圈，出让年限40年，评估时点为2026年，剩余年限为30年。经调查，同类地块2025年的平均地价为8000元/平方米，且地价年递增率为5%。若该地块容积率为3，求该地块的地价。（提示：采用剩余法评估，忽略其他因素。）2.某写字楼2015年建成，2026年评估时点，其主体结构剩余使用年限为20年。经调查，同类写字楼的重置成本为5000万元，装修成本为1000万元，装修剩余使用年限为5年。若主体结构折旧按直线法计算，装修折旧按加速折旧法计算（折旧年限为10年），求该写字楼的现值。（提示：重置成本和装修成本均采用评估时点的市场价。）答案与解析一、单选题答案与解析1.C解析：收益法评估时，折现率的选取应重点考虑空置率风险，因为收益法的核心是未来现金流的不确定性，空置率是影响现金流的关键因素。2.C解析：成本法评估时，应考虑实体性折旧和功能性折旧，但需考虑改造后的成新率，因为改造可以提高物业价值。3.C解析：剩余法评估时，土地剩余年限对地价的影响不可忽略，因为土地价值随年限递减，需进行年期修正。4.A解析：假设开发法评估时，后续开发成本应考虑工程造价上涨预期，以反映市场变化。5.B解析：成本法评估时，装修折旧按加速折旧法计算，因为装修价值随使用时间快速递减。6.A解析：市场法评估时，可比案例的选取应重点关注剩余年限与评估对象的匹配度，以减少年期修正误差。7.C解析：年净收益=年租金收入-运营成本-空置损失=100-20-(100×5%)=90万元。8.A解析：市场法评估商业综合体时，应优先选择同业态混合比例相似的商业综合体，以减少业态差异对价值的影响。9.A解析：假设开发法评估时，改造后的土地增值收益应考虑改造后的容积率提升，因为容积率提升会显著提高土地价值。10.C解析：成本法评估时，主体结构折旧的计提应按主体结构剩余使用年限比例折旧，以反映实际损耗。二、多选题答案与解析1.A,C,D解析：市场法评估时，应重点考虑可比案例的成交价格是否公允、物业品质匹配度及楼层位置匹配度，空置率差异可忽略不计。2.A,B,C,D解析：剩余法评估时，应重点考虑地块规划用途调整的可能性、市场租金水平及波动趋势、土地剩余年限对地价的影响及周边商业竞争程度。3.A,B,C解析：成本法评估时，应考虑实体性折旧、功能性折旧及经济性折旧，改造增值折旧和管理工作折旧不属于成本法评估范畴。4.A,B,C,E解析：假设开发法评估时，应重点考虑工程造价上涨预期、后续开发周期及风险、市场租金水平及空置率、完工后的物业运营成本。资本化率选取属于收益法范畴。5.A,B,C,D,E解析：收益法评估时，应重点考虑市场租金水平及波动趋势、酒店空置率及运营成本、客源稳定性及竞争程度、装修剩余使用年限及折旧、资本化率选取。三、判断题答案与解析1.√解析：收益法评估时，净收益的测算必须考虑空置期及运营成本，否则测算结果失真。2.√解析：成本法评估时，重置成本应采用评估时点的市场价格，以反映当前建造成本。3.×解析：剩余法评估时，土地剩余年限对地价的影响不可忽略，需进行年期修正。4.×解析：市场法评估时，可比案例的选取应考虑成交价格的公允性，而非最高价。5.√解析：假设开发法评估时，后续开发成本应考虑工程造价上涨预期，以反映市场变化。6.×解析：成本法评估时，装修折旧按加速折旧法计算，而非直线法。7.√解析：收益法评估时，资本化率的选取应考虑安全利率、风险溢价等，以反映投资风险。8.×解析：市场法评估时，可比案例的选取应考虑税费负担差异，并进行调整。9.×解析：假设开发法评估时，改造后的土地增值收益不可忽略，是评估的关键部分。10.×解析：成本法评估时，经济性折旧不可忽略，否则评估结果失真。四、简答题答案与解析1.简述收益法评估中净收益的测算步骤及注意事项。解析：-测算步骤：①确定物业用途及租金水平；②测算潜在毛收入（PotentialGrossIncome,PGI）；③测算空置损失（VacancyLoss）；④测算有效毛收入（EffectiveGrossIncome,EGI=PGI-VacancyLoss）；⑤测算运营成本（OperatingExpense）；⑥测算净收益（NetOperatingIncome,NOI=EGI-OperatingExpense）。-注意事项：①租金水平应采用市场租金，而非合同租金；②空置率应考虑市场状况及物业品质；③运营成本应全面，包括管理费、维修费、税费等。2.简述市场法评估中可比案例的选取标准及调整方法。解析：-选取标准：①地理位置相近；②物业用途相同；③容积率相似；④成交时间相近（一般不超过1年）；⑤成交价格公允。-调整方法：①时间修正：采用地价或租金指数进行修正；②容积率修正：采用容积率系数进行修正；③物业品质修正：采用物业品质系数进行修正；④其他因素修正：如楼层、朝向等。3.简述假设开发法评估中后续开发成本的测算方法及注意事项。解析：-测算方法：①工程造价：采用类似工程的市场造价，考虑价格上涨预期；②管理费：按工程造价的一定比例计算；③销售费用：按销售收入的某一比例计算；④税费：按相关税费政策计算。-注意事项：①工程造价应采用评估时点的市场价，考虑价格上涨预期；②管理费、销售费用、税费应采用市场数据；③测算结果应保守，避免高估。五、计算题答案与解析1.某商业地块位于某二线城市核心商圈，出让年限40年，评估时点为2026年，剩余年限为30年。经调查，同类地块2025年的平均地价为8000元/平方米，且地价年递增率为5%。若该地块容积率为3，求该地块的地价。解析：-计算步骤：①计算评估时点（2026年）的地价：8000×(1+5%)^1=8400元/平方米；②计算土地总价：8400×容积率×地块面积=8400×3×面积=25200×面积（万元）；③因题目未给出地块面积，假设面积为1万平方米，则土地总价为25.2亿元。-答案：该地块的地价约为25.2亿元/万平方米。2.某写字楼2015年建成，2026年评估时点，其主体结构剩余使用年限为20年。经调查，同类写字楼的重置成本为5000万元，装修成本为1000万元，装修剩余使用年限为5年。若主体结构折旧按直线法计算，装修折旧按加速折旧法计算（折旧年限为10年），求该写字楼的现值。解析：-计算步骤：①计算主体结构折旧：按直线法，折旧=