物业设备维护保养计划范文

物业设备维护保养计划范文一、计划概述（一）编制目的为规范物业管辖区域内各类设备的维护保养工作，确保设备安全、稳定、高效运行，延长设备使用寿命，降低故障发生率，为业主提供安全舒适的居住/办公环境，特制定本维护保养计划。（二）适用范围本计划适用于[物业项目名称]管辖范围内的给排水系统、供配电系统、消防系统、电梯系统、暖通空调系统及智能化设备（监控、门禁、停车管理等）的日常维护与保养。（三）编制依据依据《物业管理条例》《特种设备安全法》《建筑机电工程维修保养技术规范》及设备厂家使用说明书、项目前期物业服务合同约定等相关要求编制。二、设备分类及维护保养内容（一）给排水系统设备1.生活水泵与消防水泵维护周期：生活水泵每周巡查1次、每月全面保养1次；消防水泵每周点动测试1次、每月全面保养1次。维护内容：巡查：检查水泵运行声音、振动、轴承温度，记录压力、流量等参数；查看控制柜指示灯、继电器状态，清理柜体灰尘。保养：紧固连接螺栓，检查并补充润滑油（脂），清理泵体及叶轮水垢、杂质；测试水泵启停功能、主备泵切换功能，检查止回阀密封性。责任人：工程维修组组长（周巡查）、持证维修技工（月保养）。2.生活水箱与消防水池维护周期：生活水箱每季度清洁1次、每年水质检测1次；消防水池每月巡查1次、每半年清洁1次。维护内容：水箱/水池：检查水位、水质，清理内部浮渣、沉淀物；检查液位传感器、溢流管、放空管通畅性，紧固进出水管阀门螺栓。水质检测：委托第三方机构检测菌落总数、余氯等指标，确保符合《生活饮用水卫生标准》。责任人：保洁组（清洁）、工程组（巡查）、第三方检测机构（水质检测）。3.给排管网与阀门维护周期：给水管网每月巡查1次、每年压力测试1次；阀门每季度检查1次。维护内容：管网：检查管道接口、支吊架是否松动，有无锈蚀、渗漏；冬季前对露天管道做保温处理。阀门：测试闸阀、蝶阀开关灵活性，检查止回阀反向密封性，对生锈阀门进行除锈、润滑。责任人：工程维修技工。（二）供配电系统设备1.高低压配电柜与变压器维护周期：配电室每日巡查1次、每月全面保养1次；变压器每季度巡检1次、每年绝缘测试1次。维护内容：巡查：记录电压、电流、温度等参数，检查开关、熔断器、母线排状态，清理柜内积尘。保养：紧固接线端子，检查电容补偿柜电容容量，测试断路器分合闸功能；变压器检查油位、油温，清理散热器灰尘，检测绝缘电阻。责任人：持证电工（日常及保养）。2.发电机维护周期：每周空载运行1次（15分钟）、每月带载测试1次（30%负载，30分钟）、每季度全面保养1次。维护内容：运行测试：检查启动电池电压，测试自动切换功能，记录运行时转速、油压、水温。保养：更换机油、空气滤清器，清理燃油滤清器，检查皮带松紧度，调试喷油嘴雾化效果。责任人：持证电工（含发电机操作证）。（三）消防系统设备1.火灾自动报警系统维护周期：每月巡检1次、每季度功能测试1次、每年全面检测1次（委托第三方）。维护内容：巡检：检查烟感、温感探测器清洁度，测试手动报警按钮、声光报警器功能，清理报警主机灰尘，检查历史故障记录。测试：模拟火警信号，测试系统联动功能（如启动消防泵、切非消防电、打开送排风）。责任人：消防专员（巡检）、第三方检测机构（年度检测）。2.消火栓与喷淋系统维护周期：消火栓每月巡查1次；喷淋系统每季度巡检1次、每年压力测试1次。维护内容：消火栓：检查箱内器材完好性，测试阀门开关、出水压力；清理箱门标识，紧固松动部件。喷淋系统：检查喷头是否堵塞、锈蚀，测试末端试水装置压力、排水情况；对喷淋泵进行启停测试，检查湿式报警阀组密封性。责任人：工程维修技工（巡查、测试）、消防维保单位（年度压力测试）。（四）电梯系统设备1.电梯主机与轿厢维护周期：半月维保1次（法定要求）、季度安全检查1次、年度检测1次（质监局）。维护内容：半月维保：检查钢丝绳磨损、绳头组合，润滑导轨、导靴；清洁轿厢、层门，测试平层精度、应急照明。季度检查：测试限速器、安全钳联动功能，检查制动器间隙，调试门机防夹功能。责任人：持证电梯维保人员（半月、季度）、质监局（年度检测）。2.电梯控制柜与应急装置维护周期：每月检查1次控制柜、每半年测试应急救援功能1次。维护内容：控制柜：清理灰尘，检查接触器、继电器触点，测试变频器参数；检查UPS电池容量，确保断电后应急照明、通话功能正常。应急救援：模拟困人故障，测试轿厢对讲、机房松闸救援流程，检查盘车手轮、松闸扳手完好性。责任人：电梯维保人员（日常）、工程主管（应急测试监督）。（五）暖通空调系统设备1.中央空调主机与末端维护周期：制冷/制热季前全面保养1次，运行期间每月巡检1次，每年冷凝器清洗1次。维护内容：季前保养：检查压缩机润滑油、制冷剂压力，清洗蒸发器、冷凝器翅片；调试风机盘管风速、温控器灵敏度。运行巡检：记录主机进出水温度、压力，检查风机皮带松紧，清理空气过滤器；测试冷却塔风机、布水器功能。责任人：暖通技工（日常）、专业维保单位（冷凝器清洗）。2.通风系统维护周期：每月巡检1次、每半年清洁风机1次、每年测试防火阀功能1次。维护内容：巡检：检查送排风机运行振动、噪音，清理风管内积尘；测试排烟风机联动功能（火灾时启动）。清洁与测试：拆除风机叶轮清理油污，润滑轴承；测试防火阀熔断关闭、电动阀远程控制功能。责任人：工程维修技工（巡检、清洁）、消防维保单位（防火阀测试）。（六）智能化系统设备1.监控与门禁系统维护周期：每日查看监控画面、每月设备巡检1次、每季度存储设备维护1次。维护内容：巡检：检查摄像头清晰度、角度，测试红外夜视功能；调试门禁读卡器、电锁开关，清理控制主机灰尘。存储维护：检查硬盘录像机存储容量，备份重要录像；测试UPS供电，确保断电后设备运行30分钟以上。责任人：安防专员（日常）、弱电技工（巡检、维护）。2.停车管理系统维护周期：每周巡检1次、每月系统调试1次、每季度道闸保养1次。维护内容：巡检：测试车牌识别准确率、缴费终端功能；检查道闸杆升降速度、防砸雷达灵敏度。保养：润滑道闸机芯，紧固连接螺栓；调试系统计费规则，确保与物业收费标准一致。责任人：弱电技工（巡检、保养）、系统厂家（软件调试）。三、应急维护机制（一）故障报修流程1.业主/员工发现设备故障（如停水、停电、电梯困人等），可通过物业APP、电话或现场报修。2.客服中心接到报修后，5分钟内派单至工程组；重大故障（如火灾报警、电梯困人）立即启动应急预案。（二）响应时间要求水电故障：30分钟内到达现场（白天）、1小时内（夜间）；电梯困人：15分钟内到达现场、30分钟内完成救援；消防故障：立即响应，同步联系维保单位及消防部门。（三）应急预案演练每半年组织1次综合应急演练（含电梯困人、火灾报警、管网爆管等场景），检验维修团队协同能力，更新应急预案。四、维护记录与效果评估（一）维护记录管理1.建立《设备维护保养台账》，记录每次维护时间、内容、耗材使用、故障处理结果，由责任人签字确认。2.重要设备（如电梯、变压器、消防泵）单独建立《设备档案》，包含出厂资料、历次维保记录、检测报告。（二）效果评估机制1.季度评估：工程部门汇总设备故障次数、维修时长，分析高频故障原因，提出改进措施（如调整保养周期、更换易损件品牌）。2.年度总结：对比年度设备故障率、维修成本与计划目标，评估保养计划有效性，修订下一年度计划。五、资源保障（一）人员保障工程组按设备类型配置专业技工（电工、电梯工、暖通工等），定期参加厂家培训，确保持证上岗。外包维保单位（如电梯、消防）需提供资质证明、人员证书，明确服务响应时间。（二）物资保障设立设备备件库，储备常用易损件（如水泵密封件、接触器、喷头），每月盘点库存，确保供应充足。配备专业工具（如绝缘电阻表、电梯限速器测试仪、管道内窥镜），定期校准检测。（三）