2025年不动产登记代理人《不动产登记代理实务》题库及答案

2025年不动产登记代理人《不动产登记代理实务》题库及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.下列关于不动产登记簿效力的表述，正确的是（）A.登记簿仅具有公示作用，不具有公信力B.登记簿记载与权属证书不一致时，以权属证书为准C.登记簿是物权归属和内容的根据，具有推定正确效力D.登记簿仅对登记机构内部有效，对第三人无约束力答案：C2.甲以一栋已办理首次登记的商品房为乙设立抵押权，双方于2025年3月1日共同到登记机构申请，登记机构于3月7日记载于登记簿并核发证明，该抵押权生效时间为（）A.3月1日B.3月3日C.3月7日D.3月8日答案：C3.下列权利中，依法可以办理预告登记的是（）A.地役权B.所有权C.建设用地使用权转让请求权D.抵押权答案：C4.查封登记的有效期届满，人民法院未续行查封的，登记机构应当（）A.依职权注销查封登记B.报请上级机关决定C.通知当事人30日后注销D.继续保留直至法院书面解除答案：A5.下列关于更正登记与异议登记关系的说法，正确的是（）A.更正登记必须先经过异议登记B.异议登记是更正登记的前置程序C.异议登记有效期内，登记机构可依职权办理更正登记D.异议登记失效后，当事人不得再申请更正登记答案：C6.不动产登记资料查询申请人要求出具查询结果证明的，登记机构应当在（）A.当场口头答复B.3个工作日内书面答复C.5个工作日内书面答复D.10个工作日内书面答复答案：B7.下列关于不动产登记代理委托合同的说法，错误的是（）A.应当采用书面形式B.可以约定由代理人垫付规费C.可以约定代理期限D.可以约定风险代理收费方式答案：D8.甲公司将其名下国有建设用地使用权分割转让给乙、丙两公司，分割方案应符合（）A.城乡规划主管部门批准B.生态环境部门批准C.财政部门批准D.税务部门批准答案：A9.下列关于不动产登记证明的说法，正确的是（）A.证明与登记簿记载不一致时，以证明为准B.证明可以代替权属证书使用C.证明仅用于记载抵押权、地役权等限制物权D.证明由权利人自行保管，登记机构不留存根答案：C10.下列情形中，登记机构应当不予登记的是（）A.申请登记事项与登记簿记载冲突，但申请人提供生效法律文书B.申请登记的不动产超过规划用途面积3%C.申请登记的不动产已办理查封登记D.申请登记的不动产用途与土地出让合同约定不一致，但已补缴出让金答案：C11.下列关于不动产登记收费的说法，正确的是（）A.更正登记一律免收登记费B.查封登记按件收取登记费C.异议登记免收登记费D.补发权属证书按面积收费答案：C12.甲死亡后，其房屋由继承人乙、丙共同继承，尚未办理继承登记，乙将房屋出售给丁，双方申请转移登记，登记机构应当（）A.直接办理转移登记B.要求先办理继承登记再办理转移登记C.要求提交继承权公证书即可D.要求提交遗嘱公证书即可答案：B13.下列关于不动产登记档案管理的说法，错误的是（）A.电子档案与纸质档案具有同等效力B.档案保管期限分为永久和定期两类C.定期档案最短保存10年D.档案可以整体外包给社会机构保管答案：D14.下列关于地役权登记的说法，正确的是（）A.地役权自地役权合同生效时设立，登记为生效要件B.地役权登记仅包括首次登记和变更登记C.地役权期限不得超过土地承包经营权剩余期限D.地役权登记可以单方申请答案：C15.下列关于不动产登记机构工作人员职业道德的表述，错误的是（）A.保守登记资料秘密B.不得接受申请人宴请C.可以适当透露内部审查标准D.不得违规加快办理答案：C16.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的是（）A.登记机构承担无过错责任B.登记机构赔偿后不得追偿C.因申请人提供虚假材料造成登记错误，登记机构不承担赔偿责任D.登记错误赔偿资金列入中央财政预算答案：C17.下列关于不动产登记单元划分的说法，正确的是（）A.以宗地为基础，可以重叠B.以房屋自然层为最小单位C.应当具有唯一、明确的界址D.可以按虚拟空间划分答案：C18.下列关于不动产登记代理人执业纪律的说法，正确的是（）A.可以同时在两个代理机构执业B.可以个人名义接受委托C.不得伪造申请材料D.可以适当夸大宣传业绩答案：C19.下列关于不动产登记信息资源共享的说法，错误的是（）A.与住房城乡建设部门共享预售合同备案信息B.与税务部门共享转移登记信息C.与金融监管部门共享抵押权登记信息D.与任何社会征信机构无条件共享答案：D20.下列关于不动产登记“一窗受理、并行办理”的说法，正确的是（）A.仅适用于新建商品房转移登记B.税务、交易、登记三部门串联审批C.申请人只需跑一个窗口提交一套材料D.登记机构不再审核交易合同真实性答案：C21.下列关于不动产登记询问记录的说法，正确的是（）A.必须全程录像B.可以口头询问不记录C.询问记录应当由申请人签字确认D.询问记录无需归入档案答案：C22.下列关于不动产登记法律法规体系的说法，正确的是（）A.《物权法》已被废止B.《不动产登记暂行条例》是法律C.《不动产登记操作规范》是部门规章D.《民法典》物权编是登记的根本依据答案：D23.下列关于不动产登记代理人继续教育的说法，正确的是（）A.每三年不少于30学时B.可以全部通过网络培训完成C.未完成继续教育的注销执业证书D.继续教育费用由财政承担答案：B24.下列关于不动产登记“跨省通办”的说法，正确的是（）A.仅适用于抵押权登记B.采用异地代收、属地审核模式C.申请人需回不动产所在地领证D.必须使用纸质材料原件答案：B25.下列关于不动产登记责任保险的说法，错误的是（）A.代理机构可以自愿投保B.保险范围包括代理人过失造成的登记错误C.保险赔付后不得向代理人追偿D.保险条款应报行业协会备案答案：C26.下列关于不动产登记公告的说法，正确的是（）A.公告期为7个工作日B.公告期满无异议即视为登记完成C.公告应当在登记机构门户网站发布D.公告期间可以办理处分登记答案：C27.下列关于不动产登记证明换发的说法，正确的是（）A.必须登报声明原证明作废B.应当提交权利人身份证明C.换发后原证明继续有效D.换发需缴纳双倍登记费答案：B28.下列关于不动产登记数据管理的说法，错误的是（）A.实行异地容灾备份B.每日增量备份C.可以存储在境外云服务器D.建立数据安全等级保护制度答案：C29.下列关于不动产登记代理人执业文书的保存期限，正确的是（）A.不少于3年B.不少于5年C.不少于10年D.永久保存答案：B30.下列关于不动产登记“带押过户”的说法，正确的是（）A.抵押权必须注销后方可办理转移登记B.由买方先行清偿贷款C.可以同时办理转移登记与抵押权变更登记D.仅适用于商业贷款答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于不动产登记代理业务范围的有（）A.代写登记申请书B.代缴登记税费C.代领权属证书D.代法院查封不动产E.提供登记政策咨询答案：ABCE32.下列关于不动产登记申请材料要求的说法，正确的有（）A.外文材料应当附中文译本B.身份证明材料应当在有效期内C.公证文书应当提交原件D.合同文本可以提交复印件E.图纸资料应当加盖测绘单位公章答案：ABCE33.下列关于不动产登记簿组成内容的说法，正确的有（）A.宗地基本信息B.不动产权利状况C.法院查封信息D.历史交易价格E.抵押合同条款全文答案：ABC34.下列关于不动产登记代理人权利的说法，正确的有（）A.查阅登记资料B.要求申请人如实提供材料C.收取约定报酬D.擅自更改登记事项E.拒绝违法要求答案：ABCE35.下列关于不动产登记机构职责的说法，正确的有（）A.查验申请材料B.询问申请人C.实地查看D.评估不动产价值E.依法公告答案：ABCE36.下列关于不动产登记错误类型的说法，正确的有（）A.权利人姓名错误B.不动产坐落错误C.权利类型错误D.面积误差3%以内E.登记日期错误答案：ABCE37.下列关于不动产登记代理人禁止行为的说法，正确的有（）A.泄露委托人隐私B.以不正当手段招揽业务C.同时在两个机构执业D.告知登记风险E.冒用他人名义申请登记答案：ABCE38.下列关于不动产登记资料查询主体的说法，正确的有（）A.权利人B.利害关系人C.人民法院D.任何公民E.律师凭调查令答案：ABCE39.下列关于不动产登记代理质量控制的说法，正确的有（）A.建立三级审核制度B.实行执业风险基金C.建立客户回访制度D.允许个人收取现金E.建立业务台账答案：ABCE40.下列关于不动产登记“互联网+”服务的说法，正确的有（）A.支持在线预约B.支持电子证照C.支持网上缴费D.支持全程网办E.取消纸质档案答案：ABCD三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记以________为单元，实行________登记制度。答案：不动产登记单元；统一42.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，法律另有规定的除外。答案：543.登记机构认为必要时，可以对申请登记的不动产进行________，申请人应当予以配合。答案：实地查看44.不动产登记代理人应当妥善保管委托人提供的________，不得擅自________。答案：原始资料；泄露或者挪作他用45.查封登记期限最长为________年，期限届满可以续行查封。答案：346.不动产登记资料查询结果证明应当加盖________专用章。答案：不动产登记资料查询47.不动产登记代理人执业证书有效期为________年，到期前应当申请________。答案：5；延续注册48.不动产登记机构办理抵押权首次登记时，应当将抵押合同约定的________、________、________记载于登记簿。答案：被担保债权数额；债务履行期限；担保范围49.不动产登记代理人违反执业规定，情节严重的，由________部门吊销其执业证书。答案：自然资源50.不动产登记机构应当建立________制度，对登记全过程进行记录和________。答案：登记质量管理；追溯四、简答题（每题6分，共30分）51.简述不动产登记代理人在接受委托时应当履行的告知义务。答案：（1）告知委托人登记事项的法律依据、程序、时限；（2）告知所需材料清单及真实性要求；（3）告知登记收费标准及缴费方式；（4）告知可能存在的登记风险及法律后果；（5）告知代理人权限范围及保密义务；（6）告知委托人有权随时终止委托。52.简述不动产登记机构在办理继承转移登记时的审查要点。答案：（1）审查被继承人死亡证明；（2）审查继承人身份证明及亲属关系证明；（3）审查遗嘱或继承权公证书、法院生效法律文书；（4）审查遗产范围是否清晰、有无其他共有人；（5）审查是否存在查封、抵押等限制；（6）审查税费缴纳凭证；（7）询问全部继承人对继承份额的意见并制作笔录。53.简述不动产登记代理人如何防范虚假材料风险。答案：（1）建立客户身份核验制度，核对原件并留存复印件；（2）通过官方渠道验证公证书、法律文书真伪；（3）对不动产现状进行实地查看并拍照存档；（4）建立内部三级审核流程，重点审查逻辑一致性；（5）使用登记机构提供的合同示范文本；（6）发现可疑情况及时报告登记机构并终止代理；（7）购买职业责任保险转移风险。54.简述不动产登记“带押过户”的操作流程。答案：（1）买卖双方、原抵押权人、新贷款银行达成四方协议；（2）买方申请按揭贷款，银行出具同意贷款意向书；（3）登记机构一次性受理转移登记与抵押权变更登记；（4）买方贷款资金划入监管账户，优先清偿原贷款；（5）登记机构同步完成转移与抵押变更记载；（6）监管账户剩余资金划转卖方；（7）向买方核发新的权属证书、向银行核发新的抵押证明。55.简述不动产登记资料查询与信息公开的区别。答案：（1）查询主体不同：查询限于权利人、利害关系人、国家机关；信息公开面向社会公众；（2）内容范围不同：查询可获取全部登记信息；公开仅提供自然状况、权利限制等基础信息；（3）程序要求不同：查询需提交身份证明及利害关系证明；公开无需证明身份；（4）法律效力不同：查询结果可作文书证据；公开信息仅供了解，不具有证明效力；（5）收费政策不同：查询按规定收取证明费；信息公开不收费。五、综合分析题（共50分）56.（本题20分）案例：2025年4月，甲与乙签订房屋买卖合同，约定总价300万元，首付100万元，剩余200万元由乙向A银行按揭支付。双方委托M代理机构办理“带押过户”。4月15日，银行出具同意贷款意向书，评估价290万元。4月20日，三方到登记窗口申请同时办理转移登记和抵押权首次登记。登记机构受理后发现：（1）该房屋曾于2024年10月被甲设立最高额抵押，担保债权额度250万元，期限至2027年10月，抵押权人为B银行；（2）房屋存在法院查封，查封期限至2025年5月10日，申请人为丙，因甲欠丙借款50万元未还。问题：（1）登记机构应如何处理？说明法律依据。（8分）（2）M代理机构在事前调查中应如何发现上述限制？（6分）（3）若甲、乙仍希望完成交易，应提出哪些可行方案？（6分）答案：（1）依据《不动产登记暂行条例》第22条，存在查封登记的不动产，登记机构应当作出不予登记决定，书面通知申请人。最高额抵押不影响转移登记，但查封具有阻断效力，必须解除后方可办理。（2）M代理机构应通过“不动产登记资料查询系统”打印登记簿，重点查看“限制状况”栏；同时登录法院查封公示网，输入不动产单元号核查查封信息；实地查看房屋门首是否张贴封条或公告；要求卖方书面承诺无限制并承担违约责任。（3）方案一：甲与丙达成和解，丙申请法院解除查封，登记机构凭解除文书办理登记；方案二：乙将首付款提存至法院或公证处，用于清偿甲对丙债务，丙同意解除查封；方案三：甲提供其他担保物，法院裁定变更保全标的物，解除对房屋查封；方案四：待查封期限届满且未续封，自动失效后再申请登记。57.（本题15分）案例：某市自然资源局推行“互联网+不动产登记”，实现商品房转移登记全程网办。购房人李某通过政务网提交申请，使用电子身份证、电子合同、电子税票，系统智能审核后自动生成电子证照。事后，原房主王某以“未到场签字、电子签名非本人”为由，要求撤销登记。经鉴定，电子签名确实被篡改。问题：（1）登记机构是否应承担赔偿责任？说明理由。（5分）（2）登记机构应如何完善系统防范此类风险？（5分）（3）李某如何主张自身权益？（5分）答案：（1）登记机构未尽到合理审慎职责，应承担相应赔偿责任。依据《民法典》第222条，因登记错误造成他人损害的，登记机构应赔偿，但可向造成错误的人追偿。（2）引入公安部“互联网+可信身份认证”平台，采用活体检测＋人脸识别＋数字证