房地产开发固定资产管理办法

一、总则为规范房地产开发企业固定资产管理，提升资产运营效率，保障资产安全完整，依据《企业会计准则》《企业国有资产管理办法》（如适用）及公司内部管理制度，结合房地产开发业务特点，制定本办法。本办法适用于公司及下属各项目公司、分支机构的固定资产管理活动。二、固定资产范围与分类（一）固定资产定义及范围固定资产是指公司为生产经营、管理服务或出租（不含作为存货的开发产品）而持有，使用寿命超过一个会计年度，且单位价值符合公司规定标准（或虽未达标准但重要性较高）的有形资产。具体包括但不限于：房屋及建筑物：自用办公用房、职工宿舍、配套服务设施（如食堂、车库）、未纳入开发项目成本的土地（如自用办公用地）等；机器设备：自用工程设备（如自有塔吊、混凝土搅拌机）、维修设备、检测仪器等；运输设备：公务用车、工程用车（如渣土车、吊车）等；办公设备及其他：电脑、打印机、复印机、办公家具、空调等办公设施，以及消防、安防设备等。（二）分类管理原则按资产性质、用途及管理需求，实行分类编码管理，建立固定资产台账，明确资产编号、名称、规格、购置时间、使用部门等信息，确保账物对应。三、管理职责分工（一）财务管理部门负责固定资产的账务核算，包括初始计量、折旧计提、减值测试及处置损益处理；牵头组织固定资产清查、盘点工作，核对账实差异并提出处理意见；审核固定资产购建、处置的资金预算及费用支出，监督资产权属登记（如房产证、车辆行驶证）办理。（二）使用部门（含项目公司）制定本部门固定资产使用计划，提出购建、处置需求，负责日常使用、维护及安全管理；建立部门资产台账，定期与财务部门核对，确保资产状态清晰；配合清查盘点，及时上报资产闲置、损坏、报废等情况。（三）采购与工程管理部门采购部门：负责固定资产购置的招标、谈判、合同签订及到货验收，确保采购质量与成本合规；工程管理部门：负责自建固定资产（如办公楼、配套设施）的设计、施工管理，组织竣工验收并移交相关资料。（四）综合管理部门（行政部）统筹固定资产的调配、维修（如办公设备日常维修）、报废处置（如废旧物资处理），协调跨部门资产使用争议。四、购建管理（一）购置管理流程1.需求申请：使用部门根据业务需要，填写《固定资产购置申请表》，说明购置原因、规格参数、预算金额，经部门负责人审核后报分管领导审批；2.预算审批：财务部门结合年度预算及资金状况，出具意见；重大购置（如金额超XX万元）需提交总经理办公会审议；3.采购实施：采购部门按公司《采购管理办法》组织招标或比价，签订采购合同，明确交货期、质量标准、保修条款；4.验收与入账：到货后，使用部门、采购部门、财务部门共同验收，核对型号、数量、质量，填写《固定资产验收单》。财务部门凭验收单、发票及合同办理入账，确定折旧年限、残值率（按会计准则或公司规定）。（二）自建固定资产管理1.项目立项：工程管理部门会同使用部门、财务部门编制自建项目可行性报告，明确建设规模、预算、工期，报公司审批；2.施工管理：工程部门负责施工进度、质量、安全管理，定期报送工程进度款支付申请，财务部门按合同约定付款；3.竣工转固：项目完工后，组织设计、施工、监理等单位竣工验收，取得《竣工验收备案表》。财务部门根据竣工决算报告（或暂估价值）结转固定资产，办理产权登记（如房产证），次月起计提折旧。五、使用与维护管理（一）日常使用规范使用部门应指定专人负责资产保管，明确使用人责任，严禁擅自转借、改装、闲置资产；对贵重设备（如检测仪器、特种车辆），使用人需持证上岗，建立操作台账，记录使用时长、维护情况；资产调拨（跨部门、跨项目）需填写《固定资产调拨单》，经双方部门负责人及财务部门审批后办理移交，财务部门同步调整账务。（二）维护与维修日常维护：使用部门制定年度维护计划，对设备进行清洁、润滑、调试，每月检查资产运行状态，记录《固定资产维护台账》；维修管理：小修（费用低于XX元）由使用部门自行组织，大修或专业维修需填报《固定资产维修申请表》，经分管领导审批后，委托专业机构实施，维修费用纳入部门成本；保险管理：对高价值资产（如车辆、大型设备），综合管理部门牵头办理财产保险，明确保险范围、保额及理赔流程，降低资产损失风险。六、处置管理（一）处置类型及条件固定资产处置包括报废、出售、对外投资、捐赠等，需满足以下条件之一：报废：资产已无使用价值（如技术淘汰、严重损坏无法修复），或维修成本超过重置价值；出售：资产闲置、转型或战略调整需处置；对外投资/捐赠：符合公司战略或公益需求。（二）处置流程1.报废处置：使用部门填写《固定资产报废申请表》，说明报废原因，附技术部门（或第三方）鉴定报告；经部门负责人、财务部门、分管领导审批（重大报废报总经理办公会）；综合管理部门组织报废资产处置（如拆解、变卖），处置收入（如废品收入）上缴财务，财务部门核销资产台账。2.出售处置：财务部门会同评估机构（或内部评估）确定资产估值，填写《固定资产出售审批表》；按审批权限（如金额超XX万元需招标）选择处置方式（公开拍卖、协议转让），签订转让合同；办理资产移交及权属变更（如车辆过户、房产交易），处置收入扣除税费后计入当期损益。3.对外投资/捐赠：对外投资需进行可行性论证，报总经理办公会审议，按《公司法》及公司章程履行决策程序；捐赠需符合公司公益政策，报董事长审批，捐赠资产按账面价值结转，相关税费按规定处理。七、清查与盘点（一）定期清查公司每年至少组织一次全面清查，由财务部门牵头，使用部门、综合管理部门参与，清查内容包括：账实核对：核对固定资产台账与实物数量、状态是否一致；价值核对：检查折旧计提、减值准备是否准确，资产权属是否清晰；状态评估：评估资产使用效率、完好率，识别闲置、低效资产。（二）盘盈盘亏处理盘盈：查明原因（如漏登、错账），按重置成本（或同类资产市价）入账，报总经理审批后调整账务；盘亏：区分责任（如正常损耗、人为损坏、被盗），责任人需赔偿的，按赔偿金额冲减损失；无责任人的，报审批后计入当期损益。（三）结果应用清查结束后，财务部门出具《固定资产清查报告》，分析问题（如闲置率高、维护不足），提出改进措施（如调拨闲置资产、优化维护计划），报公司管理层审议后落实。八、监督与考核（一）监督机制内部审计部门每年度对固定资产管理进行专项审计，检查购建、处置的合规性，账务处理的准确性，以及资产安全完整性；财务部门定期抽查资产使用情况，对违规行为（如擅自处置、闲置浪费）提出整改意见，报公司纪委（或监督部门）追责。（二）考核指标将固定资产完好率（完好资产数量/总数量×100%）、利用率（实际使用时长/理论可用时长×100%）、闲置率（闲置资产价值/总资产价值×100%）纳入部门绩效考核，与绩效奖金、评优评先挂钩。（三）奖惩措施对管理规范、资产使用效率高的部门及个人，给予表彰或奖励；对因管理不善导致资产损失、浪费的，视情节轻重扣减绩效、通报批评，直至追究法律责任。九、附则1.本办法由公司财务管理部门负责解释，未尽事宜按国家法律法规及公司相关制度执行；2.本办法自发布之日起施行，原《固定资产管理办法》同时废止；3.下属项目公司、分支机构可结