2025年不动产登记代理人考试真题及答案解析

2025年不动产登记代理人考试练习题及答案解析一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪类不动产权利首次登记时，登记机构应当核发不动产权证书？A.国有建设用地使用权B.地役权C.抵押权D.预告登记答案：A2.甲公司以其名下A地块的国有建设用地使用权为乙银行设立最高额抵押权，担保债权最高限额为2亿元，债权确定期间为2025年1月1日至2027年12月31日。2025年6月1日，甲公司又将A地块转让给丙公司并完成转移登记。下列说法正确的是：A.最高额抵押权自动消灭B.最高额抵押权继续存在，但不得对抗丙公司C.最高额抵押权继续存在，并随土地使用权一并转移D.乙银行须重新办理抵押登记答案：C3.下列关于不动产登记资料查询的说法，错误的是：A.权利人可查询本人登记结果B.继承人可凭继承权公证书查询被继承人登记资料C.律师凭法院调查令可查询任意第三人登记资料D.登记机构不得向申请人收取查询费用答案：D4.某套住宅于2020年3月办理抵押权登记，2023年5月办理转移登记至买受人李某，2024年10月李某又将该住宅抵押给张某并办理登记。2025年4月，首登抵押权人申请实现抵押权。关于清偿顺序，正确的是：A.按债权比例受偿B.首登抵押权优先于后登抵押权C.后登抵押权优先于首登抵押权D.由人民法院裁定顺序答案：B5.下列哪项不属于《不动产登记操作规范》规定的“可以单方申请”情形？A.继承取得不动产权利B.生效法律文书导致物权变动C.商品房所有权转移登记D.地名变更导致坐落变更答案：C6.不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致，真实权利人可依据《民法典》哪一条请求更正登记？A.第二百一十条B.第二百一十四条C.第二百二十条D.第二百二十四条答案：C7.下列关于“预告登记”效力的表述，正确的是：A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，不动产权利人处分该不动产的行为无效B.预告登记后，不动产权利人仍可设立抵押权C.预告登记有效期为6个月D.预告登记可对抗人民法院查封答案：A8.甲、乙共有一宗商业用地，份额各50%，甲欲将其份额转让给丙，下列说法正确的是：A.须乙书面同意B.须乙放弃优先购买权C.乙在同等条件下享有优先购买权D.可直接转让，无需通知乙答案：C9.下列哪项登记事项发生变化时，当事人应当申请变更登记？A.权利人姓名由“张锋”变更为“张峰”B.土地用途由“工业”调整为“住宅”且已获批准C.抵押权人名称变更D.以上均须申请变更登记答案：D10.登记机构在办理查封登记时，应当依据：A.公安机关函件B.检察机关函件C.人民法院送达的生效查封裁定书及协助执行通知书D.行政机关决定书答案：C11.下列关于“异议登记”的说法，正确的是：A.异议登记有效期为30日B.异议登记可以阻止不动产转让C.异议登记失效后，申请人不得再次申请D.异议登记须全体共有人同意答案：B12.某宗海域使用权设立抵押，抵押双方申请登记时，除主债权合同外，必须提交：A.海域使用权出让合同B.海域使用金缴纳凭证C.海域使用权证书原件D.海洋环评批复答案：C13.下列关于“地役权登记”的表述，错误的是：A.地役权自地役权合同生效时设立B.未经登记不得对抗善意第三人C.地役权期限不得超过供役地剩余使用期限D.地役权可以单独转让答案：D14.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结？A.3B.5C.10D.30答案：B15.下列哪项不属于“可以合并办理”的登记类型？A.转移登记+抵押权变更登记B.首次登记+抵押权设立登记C.变更登记+更正登记D.查封登记+注销登记答案：D16.甲将房屋出租给乙，租期20年，乙又将房屋抵押给丙，下列说法正确的是：A.租赁权可对抗抵押权B.抵押权设立须甲书面同意C.乙无权设立抵押权D.丙可要求乙提前清偿租金答案：C17.下列关于“林权登记”的说法，正确的是：A.林地所有权可以登记给集体经济组织B.林地承包经营权期限最长30年C.林权登记不包括林木所有权D.林权抵押登记须林业主管部门审批答案：A18.不动产登记资料保存期限，自登记簿建簿之日起不少于：A.10年B.20年C.30年D.永久答案：D19.下列关于“建筑物区分所有权”登记的说法，错误的是：A.专有部分可以单独登记B.共有部分可以单独设立抵押C.车位可以登记为专有部分D.业主共有部分不得转让答案：B20.下列哪项属于“可以撤回登记申请”的情形？A.登记机构已记载于登记簿B.已核发不动产权证书C.尚未记载于登记簿且无法律禁止D.存在查封登记答案：C21.下列关于“集体土地所有权登记”的说法，正确的是：A.登记主体为乡镇政府B.登记给村集体经济组织C.可以登记给村民个人D.无需公告答案：B22.下列关于“不动产登记错误赔偿”的说法，正确的是：A.登记机构承担无过错责任B.登记机构赔偿后可向造成错误的人追偿C.申请人提供虚假材料导致登记错误，登记机构不承担责任D.以上均正确答案：D23.下列关于“在建工程抵押”的说法，错误的是：A.抵押范围包括已建部分B.抵押范围包括未来新增部分C.竣工后须重新办理抵押登记D.可以分段登记答案：C24.下列关于“登记簿公信力”的说法，正确的是：A.登记簿记载即推定真实B.登记簿可以对抗真实权利人C.登记簿错误即无效D.登记簿不具有公示效力答案：A25.下列关于“不动产登记人员管理”的说法，正确的是：A.登记人员须通过全国统一考试B.登记人员实行持证上岗制度C.登记人员可以兼职律师D.登记人员无需回避答案：B26.下列关于“登记证明”的说法，正确的是：A.登记证明与登记簿记载不一致时，以登记证明为准B.登记证明可以代替权属证书C.登记证明仅用于抵押权、地役权等限定物权D.登记证明可以转让答案：C27.下列关于“历史遗留问题”处理原则，错误的是：A.尊重历史B.兼顾现实C.一律不予登记D.依法依规答案：C28.下列关于“一窗受理”的说法，正确的是：A.税务、交易、登记三窗并行B.群众只需跑一个窗口C.登记机构不再审核材料D.税务核价后置答案：B29.下列关于“互联网+不动产登记”的说法，错误的是：A.可在线申请B.可电子证照C.可网上缴费D.无需身份认证答案：D30.下列关于“登记信息互通共享”的说法，正确的是：A.仅住建部门共享B.仅税务部门共享C.法院、公安、民政、税务、银保监等多部门共享D.不对外共享答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形可以申请更正登记？A.登记簿记载面积与测绘报告不一致B.登记簿记载权利人姓名笔误C.登记簿记载用途与规划许可证不一致D.登记簿记载抵押权顺位错误答案：ABCD32.下列哪些权利可以设立抵押？A.国有建设用地使用权B.宅基地使用权C.海域使用权D.土地经营权答案：ACD33.下列哪些属于“可以单方申请”的登记？A.继承登记B.依生效判决转移登记C.地名变更导致的变更登记D.夫妻间赠与转移登记答案：ABC34.下列哪些材料属于“首次登记”必须提交？A.不动产权属来源材料B.不动产测绘报告C.申请人身份证明D.税费缴纳凭证答案：ABC35.下列哪些情形登记机构应当实地查看？A.在建工程抵押权首次登记B.房屋首次登记C.宅基地使用权首次登记D.因房屋灭失的注销登记答案：ABD36.下列哪些属于“限制处分”的登记？A.查封登记B.预告登记C.异议登记D.抵押登记答案：ABC37.下列哪些属于“可以合并办理”的组合？A.一手房转移+抵押权设立B.二手房转移+原抵押权注销+新抵押权设立C.变更登记+更正登记D.首次登记+转移登记答案：ABC38.下列哪些属于“不动产登记资料”？A.登记申请书B.申请人身份证明复印件C.登记审核表D.登记簿答案：ABCD39.下列哪些属于“登记错误”情形？A.将甲的房屋登记到乙名下B.将100m²登记为1000m²C.将住宅登记为商业D.将抵押权顺位登记颠倒答案：ABCD40.下列哪些属于“不动产登记法律责任”？A.申请人提供虚假材料的刑事责任B.登记机构逾期办理的行政责任C.登记人员徇私舞弊的纪律责任D.第三人善意取得的民事责任答案：ABC三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记遵循“________、________、________、________”的原则。答案：依法、自愿、公正、连续42.不动产登记簿采用“________”形式，实行“________”管理。答案：电子、属地43.登记机构应当自受理登记申请之日起“________”个工作日内办结，特殊情况经批准可延长“________”个工作日。答案：5、544.查封登记有效期为“________”年，期满未续封的，查封登记“________”。答案：3、失效45.异议登记申请人自异议登记之日起“________”日内未提起诉讼的，异议登记“________”。答案：15、失效46.最高额抵押权担保的债权确定期间届满后，抵押权人应在“________”日内申请确定最高额抵押权债权。答案：3047.地役权期限不得超过“________”剩余使用期限。答案：供役地48.宅基地使用权转让须满足“________”同意、________批准等条件。答案：集体经济组织、县级政府49.登记机构发现申请人提交虚假材料，可作出“________”决定，并纳入“________”名单。答案：不予登记、失信50.不动产登记信息全国互联互通平台简称“________”。答案：国家平台四、简答题（每题10分，共30分）51.简述“依申请登记”与“依嘱托登记”的区别。答案：（1）启动主体不同：依申请登记由权利人或其他利害关系人主动提出；依嘱托登记由法院、检察院、公安机关等有权机关以生效法律文书或决定要求登记机构办理。（2）材料要求不同：依申请登记需提交登记申请书、权属来源材料等；依嘱托登记需提交生效法律文书、协助执行通知书等。（3）审查标准不同：依申请登记实行形式审查为主、实质审查为辅；依嘱托登记仅核对法律文书真实性，不审查实体权利。（4）法律效力不同：依申请登记自记载于登记簿时生效；依嘱托登记自登记机构签收法律文书即视为已办理，具有强制效力。（5）责任承担不同：依申请登记因材料虚假导致错误，申请人承担责任；依嘱托登记因法律文书错误，由作出机关承担责任，登记机构不承担赔偿责任。52.简述“更正登记”与“异议登记”的联系与区别。答案：联系：二者均针对登记簿可能错误而设，目的都是保障真实权利人合法权益，均可在诉讼前启动，均不创设新权利。区别：（1）启动条件：更正登记需证明登记确有错误；异议登记仅需主张权利、提供初步证据即可。（2）主体范围：更正登记可由权利人或利害关系人申请；异议登记只能由利害关系人申请。（3）法律效力：更正登记一经完成，登记簿即更正，具有确权效力；异议登记仅起警示作用，不直接变动权利，且有效期15日。（4）审查深度：更正登记需登记机构实质审查是否错误；异议登记仅形式审查。（5）后续程序：更正登记完成后无后续强制程序；异议登记后申请人须于15日内起诉，否则失效。53.简述“房地一体登记”的意义及实施要点。答案：意义：（1）解决房地分离、权利冲突问题，保障交易安全；（2）统一登记簿，提升政府治理效能；（3）方便群众，实现“一证一簿”管理；（4）为房地产税、金融抵押等提供数据支撑。实施要点：（1）统一登记机构，整合房产、土地登记职能；（2）统一登记簿，建立房地一体电子登记簿；（3）统一测绘，采用2000国家大地坐标系；（4）统一编码，赋予不动产单元唯一代码；（5）统一程序，制定一次性受理、并行审核流程；（6）历史衔接，对已发房产证、土地证进行数据整合、换证；（7）信息共享，与住建、税务、金融等部门实时互通；（8）法规配套，修订《不动产登记暂行条例实施细则》等。五、应用题（共50分）54.案例分析（20分）背景：2025年3月1日，甲与乙签订《房屋买卖合同》，约定甲将其名下位于X市Y区Z小区5号楼1单元101室住宅出售给乙，总价300万元，首付90万元，剩余210万元由乙向丙银行申请按揭贷款。3月5日，双方申请办理预告登记。3月10日，丙银行审批通过，与乙签订《借款合同》及《抵押合同》，约定以该房屋设立抵押权担保210万元债权。3月12日，甲、乙、丙共同向登记机构申请预购商品房抵押权预告登记。4月20日，开发商完成初始登记。5月10日，房屋交付。6月1日，甲、乙共同申请转移登记，丙银行同时申请抵押权首次登记。问题：（1）3月5日办理的预告登记属于何种类型？其法律效力如何？（2）3月12日办理的预告登记属于何种类型？其法律效力如何？（3）6月1日转移登记与抵押权首次登记可否合并办理？依据为何？（4）若6月15日甲因其他债务被丁起诉，法院于6月20日查封该房屋，乙、丙如何保障权益？答案：（1）3月5日预告登记为“预购商品房预告登记”，法律效力：未经乙同意，甲再行处分该房屋（如另行出售、抵押），不发生物权效力。（2）3月12日预告登记为“预购商品房抵押权预告登记”，法律效力：房屋办理首次登记后，丙银行可直接申请抵押权首次登记，无需再签抵押合同。（3）可以合并办理。依据《不动产登记操作规范》第8.3.1条：已办理预购商品房预告登记及抵押权预告登记的，转移登记与抵押权首次登记可一并申请，登记机构同步审核、同时记载。（4）乙可依据预告登记优先申请转移登记，法院查封不能对抗已预告登记的权利；丙可依据抵押权预告登记优先申请抵押权首次登记，查封不影响抵押权设立。乙、丙应在知悉查封后立即向执行法院提出执行异议，提交预告登记证明，请求排除执行。55.计算题（15分）背景：A地块为国有出让建设用地，面积10000m²，出让年限40年，用途为商业，土地出让金单价3000元/m²，一次性缴清。2025年1月1日，甲公司取得不动产权证书。2025年4月1日，甲公司因融资需要，以A地块设立最高额抵押权，担保债权最高限额1.2亿元，债权确定期间3年，年利率5%，按季结息。2025年7月1日，甲公司再次向同一银行申请追加贷款2000万元，银行同意并计入最高额抵押担保范围。问题：（1）计算A地块土地出让金总价。（2）计算2025年第二季度（4—6月）甲公司应付利息。（3）若2026年1月1日A地块市场评估价为4亿元，银行主张实现抵押权，其优先受偿范围如何确定？答案：（1）土地出让金总价=10000m²×3000元/m²=3000万元。（2）第二季度本金为1.2亿元，季利率=5%÷4=1.25%，利息=1.2亿元×1.25%=