2025年不动产登记代理人考试不动产登记法规政策试题及答案

2025年不动产登记代理人考试不动产登记法规政策试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的（）负责办理。A.县级人民政府B.县级自然资源主管部门C.设区的市级自然资源主管部门D.省级自然资源主管部门答案：B2.下列权利中，依法必须办理登记方可设立的是（）。A.地役权B.土地承包经营权C.建设用地使用权出让D.宅基地使用权继承答案：C3.登记机构自受理登记申请之日起，应当在（）工作日内办结不动产登记手续。A.3个B.5个C.7个D.30个答案：B4.甲以一栋已设立抵押权的房屋向乙设立居住权并申请登记，登记机构应当（）。A.拒绝登记，因抵押权优先B.告知乙风险后办理居住权登记C.要求抵押权人出具同意书D.直接办理并注记“已抵押”答案：D5.关于更正登记，下列说法正确的是（）。A.只能由权利人申请B.登记机构发现错误后可依职权更正，但应书面通知当事人C.更正登记必须公告30日D.更正后原证书继续有效答案：B6.查封登记的有效期最长不得超过（），期满未续封的，查封登记失效。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C7.下列情形中，登记机构应当办理注销登记的是（）。A.权利人姓名发生变更B.不动产灭失C.抵押权顺位变更D.共有份额转让答案：B8.依申请登记程序中，不属于必经环节的是（）。A.申请B.受理C.公告D.登簿答案：C9.不动产登记资料查询实行（）原则。A.属地查询、全国共享B.全国一网通办、异地可查C.依申请公开、部分豁免D.权利人同意、利害关系人证明答案：A10.下列关于不动产登记簿的说法，错误的是（）。A.电子介质与纸质介质具有同等法律效力B.登记簿以宗地、宗海为单位编成C.登记簿可随意拆分合并D.登记簿由登记机构永久保存答案：C11.甲、乙共有一套房，份额各50%，甲欲将其份额出售给丙，乙主张优先购买权，登记机构应当（）。A.要求甲乙丙共同到场确认B.凭法院生效判决办理转移登记C.直接依据买卖合同办理D.要求乙放弃优先购买权的书面声明答案：D12.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C13.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的是（）。A.赔偿资金由中央财政统一列支B.登记机构赔偿后无权追偿C.登记机构赔偿后有权向造成错误的工作人员追偿D.赔偿范围仅限于直接损失中的房屋价值答案：C14.依法属于国家所有的自然资源，所有权（）。A.应当登记B.可以不登记C.由国务院授权登记D.由自然资源部统一登记答案：B15.下列关于“一窗受理、并行办理”要求，表述错误的是（）。A.税务、登记、交易数据内部推送B.群众只需跑一个窗口C.登记机构可要求申请人另行提交税务发票原件D.一般应在受理后0.5个工作日内完成税款核缴答案：C16.宅基地使用权及房屋所有权登记，对1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建房且至今未扩建的，（）。A.按违法占地处理B.予以确权登记C.必须补办用地批准文件D.只登记房屋不登记土地答案：B17.下列关于不动产登记信息公开查询的说法，正确的是（）。A.任何单位和个人均可查询登记原始资料B.利害关系人可查询登记结果但不得复制C.权利人可查询本人登记资料并复制D.涉及国家秘密的登记信息可经申请公开答案：C18.甲以一套商业用房设定最高额抵押，债权确定期间届满办理确定登记时，登记机构应当（）。A.注销原抵押权登记B.将最高额抵押权变更为一般抵押权C.重新计算抵押顺位D.要求重新评估不动产价值答案：B19.下列关于继承登记的说法，错误的是（）。A.法定继承可凭继承权公证书办理B.遗嘱继承必须提交遗嘱公证书C.全部法定继承人到场确认可免公证D.继承登记免征契税答案：B20.不动产登记机构办理异议登记后，申请人自异议登记之日起（）内不提起诉讼的，异议登记失效。A.7日B.15日C.30日D.60日答案：B21.下列关于“带押过户”政策，表述正确的是（）。A.原抵押权必须注销后方可过户B.新旧抵押权可同步办理转移、变更登记C.仅适用于住房公积金贷款D.买方必须一次性付款答案：B22.不动产登记簿记载的权利人认为他人姓名与其相同属正常重名，无权要求他人更改，登记机构应当（）。A.强制更正B.拒绝更正C.告知提起民事诉讼D.要求出具派出所证明答案：C23.下列关于林权登记的说法，正确的是（）。A.林地所有权只能登记给集体B.林地承包经营权期限最长30年C.国有林地使用权可以出租、抵押D.林权登记不包括林木所有权答案：C24.下列关于不动产登记单元代码，说法错误的是（）。A.采用28位层次码结构B.第一层为县级行政区划代码C.宗地特征码为第13位D.定着物单元代码为最后8位答案：D25.下列关于“多测合一”改革，表述正确的是（）。A.测绘成果不再审核直接入库B.一个项目可多次委托不同单位测绘C.测绘成果共享，登记机构不得重复审核D.测绘错误责任由登记机构承担答案：C26.下列关于海域使用权登记的说法，正确的是（）。A.海域使用权不能抵押B.海域使用权期限最长50年C.填海形成土地后可直接颁发土地证D.海域使用权注销后自动转为土地使用权答案：B27.甲以一套房办理抵押后，又将该房出租给乙，租赁期限5年，抵押权实现时，（）。A.租赁关系自动终止B.租赁关系不受抵押权影响C.法院应带租拍卖D.租赁合同须经抵押权人同意答案：A28.下列关于集体土地所有权登记的说法，错误的是（）。A.所有权主体登记为村民小组B.可以登记给乡（镇）集体C.必须经村民会议三分之二以上同意D.登记结果应公告30日答案：C29.下列关于不动产登记档案管理的说法，正确的是（）。A.电子档案与纸质档案可选择保存一种B.档案保管期限分为永久和定期两类C.档案满10年必须销毁D.档案库房可与办公区合并设置答案：B30.下列关于“互联网+不动产登记”要求，表述错误的是（）。A.2025年底前全国实现“全程网办”B.电子证照与纸质证照同等效力C.网上申请可不再提交纸质材料D.电子签名与手写签名具有同等法律效力答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于不动产登记类型的有（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.预告登记E.备案登记答案：ABCD32.下列关于不动产登记申请人说法正确的有（）。A.自然人应提交身份证明B.法人应提交营业执照C.境外申请人可提交护照D.限制民事行为能力人可单独申请E.委托代理人应提交授权委托书答案：ABCE33.下列关于抵押权登记的说法，正确的有（）。A.抵押权自登记时设立B.最高额抵押需登记C.抵押权可部分转让D.抵押权顺位可协议变更E.抵押权注销必须双方共同申请答案：ABCD34.下列关于宅基地使用权登记的说法，正确的有（）。A.一户只能登记一处宅基地B.城镇居民购买农村住房不予登记C.宅基地使用权可继承D.宅基地使用权可抵押E.宅基地登记免收登记费答案：ABCE35.下列关于不动产登记资料保护的说法，正确的有（）。A.查询人不得泄露他人隐私B.不得擅自抄录、复制C.不得将查询结果用于非法目的D.登记机构应建立查询日志E.利害关系人可随意公开查询结果答案：ABCD36.下列关于不动产登记错误赔偿基金的说法，正确的有（）。A.基金由省级财政设立B.赔偿限额为不动产评估价值C.基金可向社会捐赠D.赔偿后可向责任人追偿E.基金实行专账管理答案：CDE37.下列关于“交房即交证”改革措施，正确的有（）。A.预售商品房完成首次登记后交房B.购房人收房同时领取不动产权证C.开发企业承担首次登记义务D.登记机构提前介入测绘审核E.购房人无需提交任何材料答案：ABCD38.下列关于不动产单元设定原则的说法，正确的有（）。A.权属界线封闭B.独立使用C.可独立登记D.必须对应唯一权利主体E.可跨宗地设定答案：ABC39.下列关于地役权登记的说法，正确的有（）。A.地役权自合同生效时设立B.登记可对抗善意第三人C.需役地与供役地可不同属一人D.地役权期限可超过土地承包期E.地役权可单独转让答案：BC40.下列关于不动产登记人员管理的说法，正确的有（）。A.实行登记官制度B.通过全国统一考试C.登记官可独立审核登簿D.登记人员应定期培训E.登记人员可兼任窗口收费员答案：ABCD三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记遵循________、________、________、________的原则。答案：依法、公开、公正、便民42.不动产登记簿采用________与________两种形式，以________为准。答案：电子介质、纸质介质、电子介质43.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，公告时间________在内。答案：5、不计算44.查封登记的有效期为________年，期满未续封的，登记________。答案：3、失效45.预告登记后，债权消灭或自能够进行登记之日起________日内未申请的，预告登记________。答案：90、失效46.不动产登记资料分为________资料和________资料，其中________资料可依法公开查询。答案：登记结果、登记原始、登记结果47.不动产登记错误赔偿资金由________负担，赔偿后有权向________追偿。答案：登记机构、造成错误的人48.宅基地使用权登记以________为单位，实行________登记。答案：户、一户一宅49.最高额抵押权确定登记后，其性质变为________抵押权，顺位________。答案：一般、不变50.不动产登记单元代码共________位，其中定着物单元代码为最后________位。答案：28、8四、简答题（共30分）51.简述不动产登记的效力。（6分）答案：1.物权变动效力：除法律另有规定外，不动产物权变动经登记生效；2.权利推定效力：登记簿记载推定正确；3.善意保护效力：信赖登记簿取得物权受保护；4.对抗效力：未经登记不得对抗善意第三人；5.公示公信效力：向社会公开，保障交易安全。52.简述更正登记的适用条件及程序。（6分）答案：适用条件：登记簿记载错误且登记原因证明文件与登记簿不一致。程序：1.权利人、利害关系人书面申请；2.提交证明错误的材料；3.登记机构查验；4.必要时书面通知权利人；5.15日内无异议或异议不成立，予以更正；6.登簿并换发证书。53.简述“带押过户”的操作要点及风险防控措施。（6分）答案：操作要点：1.买卖双方、新旧抵押权人共同申请；2.同步办理转移、新抵押权首次、旧抵押权注销；3.使用资金监管账户确保旧贷结清；4.登记机构内部并联审核。风险防控：1.资金闭环监管；2.顺位清晰约定；3.旧抵押权人出具同意函；4.系统控制不注销不放证；5.公证或银行履约担保。54.简述宅基地使用权确权登记中对“超面积”的处理政策。（6分）答案：1.1982年前建房且未扩建，按实际面积确权；2.1982—1987年建房，超出部分按政策规定处理后可确权；3.1987年后建房，超出部分在登记簿备注“超出面积”，待今后依法处理；4.违法占用农用地建房，依法查处后方能确权；5.不得通过登记将违法用地合法化；6.超面积部分不颁发不动产权证附图。55.简述不动产登记资料查询的主体范围及限制。（6分）答案：主体范围：1.权利人可查询复制本人全部资料；2.利害关系人可查询登记结果，需提交利害关系证明；3.人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可依法查询；4.律师凭调查令可查询；5.社会公众可查询自然状况信息。限制：1.不得泄露国家秘密、商业秘密、个人隐私；2.查询结果不得用于非法目的；3.登记原始资料不得随意公开；4.查询日志保存不少于5年；5.违规查询造成损失的依法赔偿。五、案例分析题（共50分）56.（本题15分）甲于2020年3月以一套住宅抵押给银行A并办理最高额抵押，债权确定期间3年，额度300万元。2023年2月，甲又将该房出售给乙，双方申请“带押过户”。银行B同意为乙提供220万元按揭并设立新抵押。2023年3月5日，登记机构同时受理转移登记、新抵押权首次登记、旧抵押权变更（确定）登记、旧抵押权注销登记。问题：（1）登记机构应如何审核顺序及时点？（2）若房屋成交价320万元，银行A债权本息合计280万元，如何确保银行A的债权全额清偿？（3）若银行A不同意“带押过户”，登记机构应如何处理？答案：（1）审核顺序：1.受理转移+新抵押+旧抵押确定+旧抵押注销四件并联；2.先登簿转移，新抵押权登簿，同步将最高额抵押变更为一般抵押，再注销旧抵押；3.系统控制旧抵押注销前资金监管账户必须到账A债权金额。（2）资金监管：买方首付100万元+银行B按揭220万元=320万元全额进入监管账户，系统按顺序清偿银行A280万元后剩余40万元转卖方，确保A全额受偿。（3）若银行A不同意，登记机构不得强行“带押过户”，应告知双方协商提前还贷或提供其他担保，或待A债权结清注销后再办转移。57.（本题15分）某市实施“交房即交证”，开发企业X于2025年6月30日组织某楼盘交付，购房人张某收房时发现实测面积比合同少2%，拒绝收房并要求退房。X企业已办理首次登记，并提交资料为张某申请办理转移登记。问题：（1）登记机构是否应受理张某的转移登记？（2）若张某拒绝申请，登记机构如何处理？（3）面积差异是否影响登记簿记载？答案：（1）登记机构不得强制受理，因转移登记需双方共同申请，张某拒绝申请，登记机构无单方受理依据。（2）登记机构应告知开发企业可通过民事诉讼要求履行合同，或协商解决面积补差；若法院判决支持过户，可凭生效法律文书单方申请。（3）登记簿按实测成果记载，面积差异属民事纠纷，不影响首次登记簿正确性；若实测报告经审核合法，登记机构应维持记载，面积差异由买卖双方依合同处理。58.（本题20分）甲、乙、丙三人按份共有一宗工业用地及厂房，份额分别为50%、30%、20%。2025年4月，甲拟将其份额转让给丁，乙、丙均主张优先购买权。甲与丁已签订买卖合同并申请转移登记。问题：（1）登记机构应审查哪些材料？（2）乙、丙如何行使优先购买权？（3）若乙、丙在收到通知后15日内仅口头表示购买，未提交书面申请，登记机构能否办理转移？（4）若甲与丁虚报成交价格1000万元，实际价格800万元，登记机构发现后如何处理？（5）若法院最终判决支持乙按同等条件购买，登记机构如何执行？答案：（1）审查：1.转让合同；2.共有人同意转让及放弃优先购买权的书面声明或法院文书；3.完税凭证；4.身份证明；5.不动产权证书；6.地价确认书。（2）乙、丙应在收到书面通知之日起15日内提交书面主张及同等条件证明，登记机构应暂停办理转移并告知甲、丁。（3）仅口头表示不符合“书面主张”要求，登记机构可视为未行使优先权，继续办理转移。（4）登记机构应告知申请人按真实价格重新纳税并提交更正合同；拒不如实申报的，可退件并移送税务部门查处。（5）凭生效判决及协助执行通知书，登记机构将甲的50%份额转移给乙，成交条件按判决确定，丁已付价款由甲返还，登记机构不介入价款结算。六、综合论述题（共50分）59.（本题25分）结合《民法典》《不动产登记暂行条例》及2025年最新政策，论述不动产登记在优化营商环境中的作用，并提出进一步完善建议。答案：作用：1.明晰产权、降低交易成本；2.公示公信、保障交易安全；3.融资便利、促进抵押融资；4.一网通办、提升行政效率；5.历史遗留问题化解、稳定市场预期。建议：1.扩大“带押过户”适用