我国保障性住房融资体系构建与创新研究：基于多案例的深度剖析

我国保障性住房融资体系构建与创新研究：基于多案例的深度剖析一、引言1.1研究背景与意义住房，作为人类生存和发展的基本需求之一，在社会经济生活中占据着举足轻重的地位。然而，随着我国城镇化进程的加速推进，城市人口数量急剧增长，住房供需矛盾日益凸显，尤其是中低收入群体的住房问题愈发严峻。为了有效缓解这一矛盾，切实保障中低收入家庭的基本居住权益，我国政府大力推动保障性住房建设，使其成为了民生工程和社会发展的关键组成部分。保障性住房，是政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，具有显著的社会保障属性。它涵盖了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房等多种类型，旨在满足不同收入层次群体的住房需求。保障性住房建设的重要性不言而喻，它不仅是解决中低收入家庭住房困难的直接且有效的手段，对于促进社会公平正义、维护社会和谐稳定也有着深远影响。从民生角度来看，保障性住房建设为中低收入群体提供了稳定、安全且负担得起的居住场所，改善了他们的居住条件，提高了生活质量，增强了他们的幸福感和获得感，是实现“住有所居”这一美好愿景的关键举措。以廉租住房为例，它以低廉的租金出租给城市特困人口，为那些生活在贫困线以下、无力承担市场租金的家庭提供了遮风挡雨之所，让他们能够在城市中安身立命，感受到社会的关爱与温暖。从社会发展层面而言，保障性住房建设能够缩小贫富差距，促进社会公平。住房作为重要的资产形式，其分配的公平性直接关系到社会的公平程度。保障性住房的供应，使得中低收入群体能够拥有相对稳定的居住环境，减少了因住房问题导致的社会矛盾和不稳定因素，为社会的和谐发展奠定了坚实基础。同时，保障性住房建设还能够带动相关产业的发展，如建筑、建材、装修等行业，创造大量的就业机会，推动经济增长，对社会的可持续发展起到积极的促进作用。然而，保障性住房建设的顺利推进离不开充足的资金支持，融资问题成为了制约保障性住房建设的关键瓶颈。保障性住房建设具有资金需求量大、建设周期长、回报率低等特点，这使得其融资面临诸多困难和挑战。一方面，大规模的保障性住房建设需要巨额的资金投入。根据相关统计数据，“十二五”期间我国规划建设3600万套保障性住房，预计资金需求超过5万亿元。如此庞大的资金需求，仅依靠政府财政投入远远无法满足。另一方面，保障性住房项目的回报率相对较低，难以吸引社会资本的积极参与。银行等金融机构在发放贷款时，通常会优先考虑项目的安全性、流动性和收益性，而保障性住房项目的流动性和收益性相对较差，这使得金融机构对其贷款支持较为谨慎。此外，融资渠道单一也是当前保障性住房融资面临的突出问题。目前，我国保障性住房建设资金主要来源于政府财政预算、土地出让金收益、住房公积金增值收益等，这些资金来源受政策和市场因素影响较大，稳定性不足，难以满足保障性住房建设的长期资金需求。因此，深入研究我国保障性住房融资问题具有极其重要的现实意义。通过对保障性住房融资问题的研究，可以探索出多元化的融资渠道和创新的融资模式，拓宽资金来源，缓解资金压力，为保障性住房建设提供持续稳定的资金支持，确保保障性住房建设目标的顺利实现。同时，合理的融资方案还能够提高资金使用效率，降低融资成本，优化资源配置，促进保障性住房建设的可持续发展。此外，研究保障性住房融资问题还有助于完善我国住房保障体系，推动房地产市场的平稳健康发展，对于实现社会公平正义、促进经济社会协调发展具有深远的战略意义。1.2研究目的与方法本研究旨在深入剖析我国保障性住房的融资现状，精准识别其中存在的问题，并提出切实可行的创新融资策略，为推动保障性住房建设的可持续发展提供理论支持和实践指导。在研究过程中，本研究将综合运用多种研究方法，以确保研究的科学性、全面性和深入性。首先是文献研究法，通过广泛搜集和梳理国内外关于保障性住房融资的相关文献资料，全面了解该领域的研究现状、前沿动态以及已有的研究成果，为本文的研究提供坚实的理论基础和丰富的研究思路。通过对大量文献的分析，能够清晰把握保障性住房融资在不同国家和地区的发展历程、成功经验以及面临的挑战，从而在已有研究的基础上进行深入探索和创新。其次是案例分析法，选取国内多个具有代表性的城市或地区，对其保障性住房融资的具体实践案例进行深入剖析。通过详细研究这些案例，深入了解不同地区在保障性住房融资方面所采取的具体模式、政策措施以及实施效果，分析其中的成功经验和存在的问题。例如，对一些城市采用PPP模式引入社会资本参与保障性住房建设的案例进行研究，分析该模式在实际应用中的运作机制、收益分配方式以及面临的困难和挑战，从中总结出可借鉴的经验和启示，为其他地区提供有益的参考。对比分析法也是重要的研究方法之一，对国内外保障性住房融资模式进行对比分析，借鉴国外成熟的融资经验，结合我国国情，探索适合我国保障性住房建设的融资模式。不同国家在保障性住房融资方面有着各自独特的模式和经验，如美国的低收入住房税收抵免政策、德国的住房储蓄制度等。通过对这些国外模式与我国现行融资模式的对比，分析其优势和不足，取其精华，去其糟粕，为我国保障性住房融资模式的创新提供新思路和新方法。1.3国内外研究现状国外在保障性住房融资方面的研究起步较早，积累了丰富的经验和成果。美国在保障性住房融资领域形成了较为完善的体系。学者们对其低收入住房税收抵免（LIHTC）政策给予了高度关注，该政策通过给予参与保障性住房建设的开发商税收优惠，吸引了大量社会资本投入。如[具体文献]研究表明，LIHTC政策实施后，美国保障性住房的建设数量显著增加，有效缓解了低收入群体的住房压力。同时，美国政府成立的联邦住宅管理局（FHA）为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，极大地促进了住房信贷市场的发展，降低了金融机构的风险担忧，使得更多资金能够流向保障性住房领域。德国的住房储蓄制度在保障性住房融资中发挥着关键作用。这一制度具有强制储蓄与政府奖励相结合的特点，居民按照一定比例定期储蓄，达到一定条件后可获得低息贷款用于购房。相关研究指出，住房储蓄制度为德国保障性住房建设提供了稳定的资金来源，提高了居民的购房能力，促进了住房市场的稳定发展。德国政府还通过制定《住房法》《住房建设法》等一系列法律法规，为保障性住房融资提供了坚实的法律保障，规范了各方的权利和义务。日本则通过住宅金融公库等政策性金融机构，为保障性住房建设和居民购房提供长期、低息贷款。这些金融机构在政府的支持下，以较低的成本筹集资金，然后向符合条件的对象提供优惠贷款。有研究分析了日本住宅金融公库的运作模式，发现其对日本保障性住房建设的推动作用十分显著，满足了大量中低收入家庭的住房需求，提升了国民的居住水平。国内学者对保障性住房融资问题也进行了深入研究。一些学者聚焦于融资渠道的分析，指出我国保障性住房建设资金主要来源于政府财政预算、土地出让金收益、住房公积金增值收益以及银行贷款等，但这些渠道存在诸多问题。例如，政府财政预算资金有限，难以满足大规模保障性住房建设的需求；土地出让金受房地产市场波动影响较大，稳定性不足；住房公积金增值收益规模较小，对保障性住房建设的支持力度有限；银行贷款由于保障性住房项目回报率低、风险相对较高，金融机构的放贷积极性不高。李迈在《浅析我国保障性住房融资问题与对策》中提到，地方政府在保障房建设投入中面临诸多困境，中央财政支出占比较小，地方政府需偿还债务且追求经济利益，使得住房保障资金难以足额拨付。在融资模式创新方面，国内学者积极探索适合我国国情的模式。有学者提出引入PPP模式，通过政府与社会资本合作，充分发挥双方优势，解决保障性住房建设资金短缺问题。研究案例显示，在某些城市的保障性住房项目中应用PPP模式，提高了项目的建设效率和管理水平，降低了成本，但在实际操作中也面临着利益分配、风险分担等难题。何元斌和王雪青在《创新我国保障性住房的融资模式研究》中指出，融资渠道单一是制约我国保障性住房建设进程的重要因素，应在借鉴发达国家经验的基础上，探索创新保障性住房的融资模式。然而，当前国内外研究仍存在一些不足之处。一方面，对于不同地区经济发展水平和住房需求差异下的融资模式针对性研究不够深入，未能充分考虑到我国地域广阔、地区差异大的特点，提出的融资策略在实际应用中可能存在适应性问题。另一方面，在融资风险评估与防范方面的研究相对薄弱，缺乏系统、全面的风险评估体系和有效的风险防范措施，难以应对保障性住房融资过程中可能出现的各种风险。此外，对于保障性住房融资与房地产市场、宏观经济的互动关系研究不够透彻，未能充分揭示融资政策对整个经济体系的影响，不利于制定科学合理的融资政策。本研究将在已有研究的基础上，针对这些不足展开深入探讨，力求在融资模式创新、风险防范以及政策制定等方面取得新的突破，为我国保障性住房建设提供更具针对性和可操作性的融资方案。二、我国保障性住房融资概述2.1保障性住房的概念与分类保障性住房是我国住房体系中至关重要的组成部分，具有特殊的社会保障属性。它是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。这类住房的建设和供应旨在解决特定群体的住房难题，促进社会公平与和谐稳定，是政府履行公共服务职能、保障民生的重要体现。与完全由市场形成价格的商品房不同，保障性住房的核心目标并非追求经济利益最大化，而是侧重于满足中低收入群体的基本居住需求，其建设、分配和管理均受到政府的严格监管和政策调控。保障性住房涵盖多种类型，不同类型针对不同收入层次和住房困难程度的群体，各具特点，共同构成了我国多层次的住房保障体系。廉租住房，作为保障性住房体系的重要一环，主要面向城市特困人口，这些家庭收入极低，几乎没有能力通过市场途径解决住房问题。廉租住房由政府或机构拥有，以政府核定的极低租金出租给符合条件的低收入家庭，其租金水平远低于市场租金，旨在为特困群体提供最基本的住房保障，让他们能够有一个遮风挡雨的栖息之所。低收入家庭对廉租住房仅有租赁使用权，没有产权，这体现了廉租住房纯粹的保障性质，重点在于解决特困群体的居住问题，而非资产积累。经济适用住房则面向有一定支付能力的低收入住房困难家庭。政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，并实行税收优惠政策，从而降低建设成本，以政府指导价出售给符合条件的家庭。这类住房具有经济性和适用性的双重特点，经济性体现在其价格相对于市场价格较为适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性则体现在住房设计及其建筑标准上更强调住房的实际使用效果，满足居住的基本功能需求，而非追求高端奢华的建筑标准。购房人对经济适用住房拥有有限产权，在一定期限内限制上市交易，以确保其保障属性不被改变。公共租赁住房主要解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭，以及新就业职工、外来务工人员等“夹心层”群体的住房困难。它通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴，以减轻他们的租金负担。公共租赁住房的出现，弥补了住房保障体系中“夹心层”住房政策的缺位，为那些既不符合廉租住房条件，又暂时无力购买经济适用住房或商品房的群体提供了合适的住房选择，增强了住房保障体系的覆盖面和针对性。限价商品房，即“限套型、限房价”的商品住房，是为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应而推出的。经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售。限价商品房在一定程度上兼顾了保障性和商品性，其价格受到政府调控，低于同地段普通商品房，主要面向中低收入家庭，帮助他们实现住房梦，但它并非严格意义上的保障性住房，在产权和交易方面相对保障性住房有更多的市场属性。在我国住房体系中，保障性住房发挥着不可替代的关键作用。从社会公平角度看，它为中低收入群体提供了公平获取住房资源的机会，缩小了因住房条件差异导致的社会差距，促进了社会的公平正义。不同类型的保障性住房满足了不同层次困难群体的住房需求，让每个家庭都能有尊严地生活，提升了社会整体的公平感和幸福感。从社会稳定层面而言，保障性住房解决了大量中低收入家庭的住房后顾之忧，减少了因住房问题引发的社会矛盾和不稳定因素，为社会的和谐稳定奠定了坚实基础。拥有稳定的居住环境有助于居民更好地投入工作和生活，增强对社会的认同感和归属感，促进社会秩序的稳定。此外，保障性住房建设还能带动相关产业的发展，如建筑、建材、装修等行业，创造大量就业岗位，拉动经济增长，对经济社会的可持续发展起到积极的推动作用，是实现经济与社会协调发展的重要支撑力量。2.2融资的重要性与意义融资在保障性住房建设中处于核心关键地位，是决定保障性住房建设能否顺利推进并达成预期目标的关键要素。保障性住房建设作为一项规模宏大、影响深远的民生工程，需要巨额资金的持续投入，从土地购置、工程建设，到后期维护与运营管理，各个环节都离不开充足资金的有力支持，这也凸显出融资对于保障性住房建设的极端重要性。充足的资金是推动保障性住房建设的根本动力，是确保建设目标实现的基石。保障性住房建设规模庞大，所需资金量极为可观。以“十二五”期间我国规划建设3600万套保障性住房为例，预计资金需求超过5万亿元。如此巨额的资金需求，若无法通过有效的融资渠道得以满足，保障性住房建设将面临严重困境，甚至可能停滞不前。资金的充足供应能够确保项目按时启动，购置优质的建筑材料，聘请专业的施工团队，采用先进的施工技术和设备，严格按照设计标准进行建设，从而保证工程的进度和质量。若资金短缺，可能导致项目延期，增加建设成本，甚至出现工程质量问题，无法按时交付使用，严重影响中低收入家庭的住房需求。从改善民生角度来看，融资对保障性住房建设的意义非凡。保障性住房建设的核心目标是解决中低收入群体的住房困难，提高他们的居住质量和生活水平。融资的顺利开展使得这一目标得以逐步实现。当有足够资金支持建设更多的保障性住房时，更多中低收入家庭能够获得稳定、安全且负担得起的住房。这不仅改善了他们的居住环境，从狭小、破旧、安全隐患多的住房搬进宽敞、明亮、设施齐全的保障性住房，让他们拥有舒适的居住空间，提升生活的舒适度和幸福感；还减轻了他们的经济负担，不再需要为高昂的房租或购房款而忧心忡忡，能够将更多的资金用于教育、医疗、生活消费等方面，提高家庭的生活质量，促进家庭成员的全面发展，增强他们对社会的认同感和归属感，对于社会的和谐稳定发展具有重要意义。融资在稳定房地产市场方面也发挥着至关重要的作用。保障性住房作为房地产市场的重要组成部分，其建设和发展状况对整个房地产市场的稳定有着深远影响。合理的融资安排能够增加保障性住房的供给，优化房地产市场的供应结构。在房地产市场中，商品房价格往往较高，部分中低收入群体难以承受，而保障性住房的供应可以满足这部分群体的住房需求，分流购房需求，缓解商品房市场的供需矛盾，避免房价过度上涨。当保障性住房的供应充足时，消费者的选择更加多元化，不再过度依赖商品房市场，从而对房价起到一定的抑制作用，促进房地产市场的平稳健康发展。此外，保障性住房建设还能带动相关产业的发展，如建筑、建材、装修、家具等行业，创造大量的就业机会，拉动经济增长，为房地产市场的稳定发展提供坚实的经济基础，形成房地产市场与经济发展的良性互动。2.3我国保障性住房融资政策梳理我国保障性住房融资政策伴随着住房保障体系的发展而不断演进，从中央到地方，一系列政策的出台旨在为保障性住房建设提供坚实的政策支持和资金保障，推动住房保障事业的持续发展。自1994年我国保障性住房制度起步以来，中央层面就陆续出台了诸多关键政策，引导和支持保障性住房融资。1994年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布，提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，这一政策为保障性住房融资奠定了基础，明确了保障性住房的建设方向和目标群体，促使后续融资政策围绕经济适用住房建设展开。1995年2月，《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知》发布，提出以大中型城市为重点，有计划、有步骤地推进、实施安居工程，该工程将住房商品化与住房保障体系建设结合，在融资方面，各地政府开始积极探索通过财政资金投入、土地政策支持等方式为安居工程筹集资金。进入21世纪，随着房地产市场的发展和住房需求结构的变化，保障性住房融资政策进一步完善。2007年，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确提出加大各级政府对保障性住房的投入力度，多渠道筹集保障性住房建设资金，强调要确保土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，这一规定从资金来源上保障了廉租住房建设的资金需求，规范了土地出让收益在保障性住房融资中的使用。2009年，中央政府推出了一系列鼓励保障性住房建设的政策，包括加大中央财政对保障性住房的补助力度，通过中央财政转移支付，为地方保障性住房建设提供了重要的资金支持，缓解了地方政府的资金压力。在“十二五”期间，我国保障性住房建设迎来了大规模发展阶段，中央政府提出在五年内建设3600万套保障性住房的宏伟计划，与之相匹配的融资政策也密集出台。2010年，住房城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，针对公共租赁住房融资困难的问题，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持公共租赁住房建设，同时引导社会资本参与公共租赁住房的建设和运营，拓宽了公共租赁住房的融资渠道。2011年，财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部发布《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，规范了保障性安居工程资金的筹集、使用和管理，明确了中央和地方政府在保障性住房融资中的责任和资金来源渠道，确保资金的合理使用和安全监管。地方政府也积极响应中央政策，结合本地实际情况，制定了一系列具体的保障性住房融资政策。以上海市为例，在土地出让方面，上海市规定在商品住房项目中按照一定比例配建保障性住房，通过这种方式，既增加了保障性住房的房源供应，又利用商品住房开发的资金优势，间接为保障性住房建设筹集了资金。在资金筹集方面，上海市通过设立保障性住房建设专项资金，整合财政预算资金、土地出让收益、住房公积金增值收益等多种资金来源，为保障性住房建设提供稳定的资金支持。同时，上海市还积极探索创新融资模式，如引入PPP模式，吸引社会资本参与保障性住房建设和运营，在保障性住房项目中，政府与社会资本合作，共同承担项目的投资、建设和运营风险，共享项目收益，提高了项目的运作效率和资金利用效率。北京市则通过财政贴息、税收优惠等政策措施，鼓励金融机构加大对保障性住房建设的信贷支持。对于保障性住房建设贷款，政府给予一定比例的贴息，降低了开发企业的融资成本，提高了金融机构放贷的积极性。在税收方面，对参与保障性住房建设和运营的企业给予税收减免，减轻了企业负担，吸引更多企业参与保障性住房建设。此外，北京市还建立了保障性住房投融资平台，通过政府注资、发行债券等方式筹集资金，为保障性住房建设提供了强有力的资金保障，该投融资平台整合了政府资源和社会资本，实现了资金的集中运作和有效管理。从政策演变历程来看，我国保障性住房融资政策呈现出从单一财政投入向多元化融资渠道发展的趋势。早期政策主要侧重于政府财政资金的投入和土地政策的支持，随着保障性住房建设规模的扩大和融资需求的增加，政策逐渐引导金融机构、社会资本等多元化主体参与保障性住房融资。政策对保障性住房融资的支持与引导作用显著。在资金筹集方面，政策明确了各级政府的资金责任，加大了财政投入力度，同时规范了土地出让收益、住房公积金增值收益等资金来源的使用，为保障性住房建设提供了稳定的资金保障。在融资渠道创新方面，政策鼓励金融机构创新金融产品和服务，支持社会资本通过PPP、股权投资等方式参与保障性住房建设，拓宽了融资渠道，提高了融资效率。在风险防范方面，政策加强了对保障性住房融资资金的监管，规范了融资行为，降低了融资风险，确保了保障性住房融资的安全和可持续性。三、我国保障性住房融资现状分析3.1融资渠道3.1.1政府财政拨款政府财政拨款在保障性住房融资中占据着核心主导地位，是保障性住房建设资金的重要基石。中央政府与地方政府均通过财政预算安排专项资金，为保障性住房建设提供坚实的资金支持。中央政府通过财政转移支付等方式，向地方政府提供保障性住房专项补助资金，以平衡地区间的资金差异，推动全国保障性住房建设的均衡发展。在“十二五”期间，中央财政累计安排保障性安居工程补助资金高达1.14万亿元，年均增长23.4%，有力地支持了地方保障性住房项目的开展。这些资金主要用于保障性住房的建设成本补贴、租金补贴以及相关配套设施建设等方面，有效减轻了地方政府的资金压力，确保了保障性住房建设的顺利推进。地方政府在保障性住房融资中也承担着重要责任，通过本级财政预算安排资金，积极参与保障性住房建设。以北京市为例，2023年北京市财政安排保障性住房建设资金200亿元，同比增长10%，这些资金主要用于保障性住房项目的土地购置、工程建设、配套设施建设等环节，为北京市保障性住房建设提供了有力的资金保障。地方政府还通过整合各类财政资金，如城市维护建设税、城镇土地使用税等税收收入中可用于保障性住房建设的部分，进一步拓宽保障性住房建设资金来源。然而，政府财政拨款也面临着一些挑战。随着保障性住房建设规模的不断扩大，资金需求日益增长，财政资金的增长速度难以满足保障性住房建设的需求。在“十四五”期间，我国计划新增保障性住房850万套，预计资金需求将超过3万亿元，这对政府财政资金的投入提出了更高的要求。部分地方政府由于财政收入有限，且面临着基础设施建设、教育、医疗等多方面的资金需求，在保障性住房建设资金投入上存在一定的压力，导致部分保障性住房项目因资金不足而进展缓慢。一些经济欠发达地区的地方政府，财政收入主要依赖于传统产业，在经济结构调整和转型升级过程中，财政收入增长乏力，难以足额安排保障性住房建设资金，影响了当地保障性住房建设的进度和质量。3.1.2土地出让收益土地出让收益是保障性住房融资的重要资金来源之一，在保障性住房建设中发挥着重要作用。根据国务院有关规定，土地出让收益用于廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造等保障性安居工程的比例不得低于10%。这一政策规定为保障性住房建设提供了相对稳定的资金渠道，通过将土地出让收益的一部分专项用于保障性住房建设，有效增加了保障性住房建设资金的供给。在实际执行过程中，各地根据自身情况，在满足政策规定的基础上，部分地区进一步提高了土地出让收益用于保障性住房建设的比例。河北省为了保证保障性住房建设资金，将原来按土地出让净收益的10%计提，调整为按土地出让总收入的5%计提，用于保障性安居工程建设；有些地方更是把用于保障性安居工程建设的土地净收益计提比例提高到20%。然而，土地出让收益用于保障性住房建设仍存在一些问题。房地产市场的波动对土地出让收益影响较大。当房地产市场处于低迷期时，土地出让价格下降，土地出让收入减少，导致可用于保障性住房建设的资金相应减少。在2020-2021年房地产市场调控政策收紧期间，部分城市土地市场遇冷，土地出让收入明显下滑，使得这些城市保障性住房建设资金面临紧张局面，一些保障性住房项目的建设进度因资金短缺而受到影响。部分地方政府对土地出让收益的使用存在不规范现象，未能严格按照规定将足额的土地出让收益用于保障性住房建设。由于保障性住房建设的经济效益相对较低，而城市建设中的其他项目，如商业开发、基础设施建设等，可能带来更高的经济效益和政绩，部分地方政府存在将土地出让收益优先用于其他项目的情况，导致保障性住房建设资金被挪用或不足，影响了保障性住房建设目标的实现。3.1.3住房公积金增值收益住房公积金增值收益是指住房公积金管理运作过程中所形成的业务收入与业务支出的差额，即业务收入（包括住房公积金委托存款利息收入、委托贷款利息收入、国家债券利息收入、其他收入）减去业务支出（包括住房公积金利息支出、手续费支出、其他支出）的差额。根据《住房公积金管理条例》规定，住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。这一规定明确了住房公积金增值收益在保障性住房融资中的重要作用，为廉租住房建设提供了补充资金来源。近年来，随着住房公积金缴存规模的不断扩大，住房公积金增值收益也在逐年增加，对保障性住房融资的贡献日益凸显。伊犁州住房公积金管理中心2024年实现住房公积金增值收益1.87亿元，较去年同比增长12.65%，创下历史最佳成绩，在增值收益中，可上缴财政公共租赁（城市廉租）住房建设补充资金达1.57亿元，历年累计上缴金额更是高达10.66亿元，为伊犁州保障性住房建设提供了坚实的资金支持。然而，住房公积金增值收益在用于保障性住房融资时也面临一些挑战。住房公积金资金运用率偏低的问题在部分地区仍然存在。虽然部分发达地区如上海、天津、北京、浙江等地住房公积金运用率较高，但从全国范围来看，仍有不少地区住房公积金运用率偏低，影响了增值收益的规模。1998年，全国有24个省区市住房公积金的总体运用率低于35％，7个省区的运用率低于20％，个别地区住房公积金管理中心甚至坐吃利差，住房公积金运用率低于5％。尽管近年来情况有所改善，但资金运用率不高的问题仍在一定程度上制约着住房公积金增值收益对保障性住房融资的支持力度。住房公积金资金收益率下降也是一个突出问题。由于央行连续多次下调利率，目前在受托银行的沉淀资金利率与支付给职工公积金存款利率之间的差额很小，如果仅仅依靠利差，连管理中心的基本运作费用都难以保证，更难以实现较高的增值收益用于保障性住房建设。这就需要住房公积金管理中心积极探索多元化的资金运作方式，提高资金收益率，以增强对保障性住房融资的支持能力。3.1.4银行贷款银行贷款在保障性住房融资中占据着重要地位，是保障性住房建设的重要资金来源之一。开发企业可以通过向商业银行申请贷款，获得项目所需资金。政府也通过政策引导，鼓励商业银行加大对保障性住房项目的信贷支持。保障性住房建设项目通常具有资金需求量大、建设周期长的特点，银行贷款能够在一定程度上满足这些资金需求，为保障性住房项目的顺利推进提供资金保障。在一些大规模的保障性住房建设项目中，银行贷款往往是主要的资金来源之一，支持项目完成土地购置、工程建设等关键环节。然而，银行贷款在保障性住房融资中也面临一些问题。保障性住房项目回报率低、风险相对较高，这使得金融机构在发放贷款时较为谨慎。保障性住房的租金或销售价格受到政府严格管控，利润空间有限，导致项目的投资回报率相对较低。同时，由于保障性住房建设涉及政策执行、土地供应、工程质量等多方面因素，存在一定的风险，如政策变动可能影响项目的收益，土地供应问题可能导致项目延期，工程质量问题可能引发后期维修成本增加等。这些因素使得银行在评估贷款风险时较为保守，对保障性住房项目的放贷积极性不高。银行贷款的条件也相对严格，对开发企业的资质、项目的可行性等方面要求较高。开发企业需要具备一定的资产规模、良好的信用记录和盈利能力，项目需要有明确的还款来源和可行的建设规划，才能满足银行的贷款条件。这对于一些小型开发企业或处于起步阶段的保障性住房项目来说，可能存在较大的融资难度。一些小型房地产开发企业，由于资产规模较小，信用评级不高，难以满足银行对贷款企业的资质要求，在申请保障性住房项目贷款时屡屡碰壁，影响了项目的开展。3.1.5债券发行近年来，债券发行逐渐成为保障性住房融资的新渠道，为保障性住房建设提供了重要的资金支持。一些地方政府和企业通过发行债券筹集资金，用于保障性住房建设。保障性住房债券具有融资规模大、期限长、利率较低等优势，能够在一定程度上满足保障性住房建设对资金规模和期限的要求。通过发行债券，可以一次性筹集大量资金，用于保障性住房项目的建设和运营，缓解资金压力。债券的期限通常较长，能够与保障性住房建设的长期资金需求相匹配，降低了资金的流动性风险。较低的利率也降低了融资成本，减轻了项目的还款压力。保障性住房债券的发行主体主要包括地方政府投融资平台公司和其他参与保障性住房建设的企业。地方政府投融资平台公司在满足相关政策要求后，可申请发行企业债券，募集资金优先用于保障性住房建设。只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，才能用于其他项目建设。从事保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。在债券种类方面，包括企业债券和政府债券等。企业债券由参与保障性住房建设的企业发行，政府债券则由地方政府发行，两者都为保障性住房建设提供了资金支持。然而，债券融资也存在一定的局限性。债券发行对发行主体的信用评级和财务状况要求较高。信用评级较低或财务状况不佳的发行主体，难以获得投资者的信任，债券发行难度较大，融资成本也会相应提高。一些小型企业或财务状况不稳定的企业，由于信用评级不高，在发行保障性住房债券时面临困难，即使能够发行债券，也需要支付较高的利率，增加了融资成本。债券市场的波动也会影响债券的发行和融资效果。当债券市场处于低迷期时，投资者的投资意愿下降，债券发行可能遇冷，导致融资计划无法顺利实施。在市场利率波动较大时，债券的利率定价也会面临挑战，可能影响债券的吸引力和融资成本。3.1.6社会资本参与社会资本参与保障性住房建设是拓宽融资渠道、提高项目运营效率的重要途径，近年来受到了广泛关注和积极推动。社会资本可以通过股权投资、合作开发、PPP模式等多种方式参与保障性住房建设。在股权投资模式下，社会资本以股东身份参与保障性住房项目，分享项目的收益并承担相应风险；合作开发模式则是社会资本与政府或其他开发企业合作，共同进行保障性住房项目的开发建设，各方按照合作协议分享收益、分担风险；PPP模式（公私合营模式）是政府与社会资本通过合作，共同承担保障性住房项目的投资、建设和运营责任，实现政府公共服务职能与社会资本专业运营能力的优势互补。在一些城市的保障性住房项目中，引入社会资本采用PPP模式取得了较好的效果。通过PPP模式，社会资本能够利用自身的资金、技术和管理优势，提高保障性住房项目的建设效率和管理水平。社会资本在项目建设过程中，采用先进的施工技术和管理经验，缩短了项目建设周期，降低了建设成本；在项目运营阶段，通过优化管理流程，提高了保障性住房的运营效率和服务质量，为居民提供了更好的居住体验。然而，社会资本参与保障性住房建设仍面临一些制约因素。保障性住房项目的公益性较强，回报率相对较低，这使得社会资本的参与积极性受到一定影响。与商业房地产项目相比，保障性住房项目的利润空间有限，投资回报周期较长，对于追求商业利益的社会资本来说，吸引力相对不足。政府的相关优惠政策和动员机制还不够完善，也影响了社会资本的参与热情。一些社会资本担心在项目实施过程中，无法获得足够的政策支持和保障，存在政策风险，因此对参与保障性住房建设持谨慎态度。此外，在社会资本参与保障性住房建设的过程中，还存在利益分配和风险分担机制不够完善的问题。如何合理确定各方的利益分配比例，明确风险分担责任，是需要进一步解决的关键问题，以确保社会资本参与保障性住房建设的可持续性和稳定性。3.2融资模式3.2.1PPP模式PPP模式，即公私合营模式（Public-PrivatePartnership），在我国保障性住房建设中逐渐得到广泛应用，成为创新融资和提升项目运作效率的重要途径。该模式通过政府与社会资本建立长期合作关系，共同参与保障性住房项目的投资、建设、运营和管理，充分发挥双方的优势，实现资源的优化配置。在运作机制方面，政府通常会根据保障性住房建设的需求和规划，通过公开招标、竞争性谈判等方式选择具有相应实力和经验的社会资本方。双方签订PPP项目合同，明确各自的权利和义务。社会资本方负责项目的资金筹集、建设施工和运营管理，政府则主要承担政策支持、监督管理和绩效评价等职责。在项目建设阶段，社会资本方利用自身的资金优势和专业的工程建设能力，确保项目按时、按质完成。在运营阶段，社会资本方通过收取租金、物业管理费等方式获取收益，政府则通过提供补贴、税收优惠等政策措施，保障社会资本方获得合理的投资回报。以北京某保障性住房PPP项目为例，该项目由政府与一家知名房地产开发企业合作建设。政府负责提供项目建设用地，并给予一定的财政补贴和税收优惠政策；社会资本方负责项目的投资、建设和运营管理。在项目建设过程中，社会资本方引入先进的建筑技术和管理经验，优化项目设计和施工流程，有效缩短了建设周期，降低了建设成本。项目建成后，社会资本方负责保障性住房的租赁和运营管理，按照政府规定的租金标准向符合条件的中低收入家庭出租，并提供优质的物业管理服务。政府则定期对项目的运营情况进行监督检查，确保保障性住房的租赁和使用符合政策要求，保障租户的合法权益。PPP模式在保障性住房建设中具有诸多优势。它能够有效缓解政府的资金压力，拓宽保障性住房建设的资金来源。通过引入社会资本，将社会资金引入保障性住房领域，减轻了政府财政负担，使政府能够将更多资金投入到其他民生领域。PPP模式还能够提高项目的建设和运营效率。社会资本方具有丰富的市场经验、专业的技术和管理能力，能够在项目建设和运营过程中引入先进的理念和方法，优化资源配置，提高项目的质量和效益。社会资本方在项目建设中采用先进的建筑材料和施工工艺，能够提高房屋的质量和安全性；在运营管理中，通过优化管理流程，提高服务水平，能够为租户提供更好的居住体验。此外，PPP模式还能够促进风险的合理分担。政府和社会资本方根据各自的优势和能力，在项目的不同阶段承担相应的风险，降低了单一主体承担的风险压力。在项目建设阶段，社会资本方承担工程建设风险；在项目运营阶段，政府和社会资本方共同承担市场风险和政策风险，确保项目的稳定运行。然而，PPP模式在保障性住房建设中也面临一些挑战。保障性住房项目的回报率相对较低，对社会资本的吸引力有限。由于保障性住房的租金或销售价格受到政府严格管控，利润空间较小，社会资本方在项目中获取的收益相对较低，这使得部分社会资本对参与保障性住房PPP项目持谨慎态度。政府与社会资本方在利益分配和风险分担方面也可能存在分歧。在项目实施过程中，双方对项目的收益预期和风险承受能力可能存在差异，导致在利益分配和风险分担机制的制定和执行过程中出现矛盾和纠纷。如果不能合理解决这些问题，可能会影响项目的顺利推进。此外，PPP项目的监管难度较大，需要建立健全的监管体系。由于PPP项目涉及政府、社会资本方、金融机构等多个主体，项目周期长，资金量大，监管难度较大。如果监管不到位，可能会出现项目建设质量不达标、资金挪用、利益输送等问题，损害公共利益。3.2.2房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）在我国保障性住房领域的发展逐渐受到关注，其作为一种创新的融资工具，为保障性住房建设和运营提供了新的资金渠道和运作模式。REITs是一种通过发行受益凭证，汇集投资者资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在我国保障性住房领域，REITs的运作流程通常如下：首先，由发起人（通常为房地产开发企业、政府相关部门或专业的REITs管理机构）设立特殊目的机构（SPV），将保障性住房资产注入SPV，实现资产的真实出售和破产隔离。然后，SPV通过发行REITs份额，向投资者募集资金。投资者购买REITs份额后，成为REITs的持有人，享有相应的收益权。募集的资金用于收购或开发保障性住房项目。在项目运营阶段，由专业的物业管理公司对保障性住房进行运营管理，收取租金等收益。REITs管理机构负责对项目的运营情况进行监督和管理，并将扣除相关费用后的收益定期分配给投资者。目前，我国保障性住房REITs仍处于探索和试点阶段。2021年，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入REITs试点范围。随后，多个城市积极开展保障性租赁住房REITs试点项目。以某城市的保障性租赁住房REITs试点项目为例，该项目由当地政府旗下的保障性住房建设运营企业作为发起人，设立SPV后，将持有的部分保障性租赁住房资产注入SPV。通过向投资者公开发行REITs份额，募集资金用于保障性租赁住房的建设和改造。该项目的成功发行，为保障性租赁住房建设和运营提供了稳定的资金来源，提高了保障性住房资产的流动性，也为投资者提供了参与保障性住房领域投资的机会。REITs在我国保障性住房领域具有广阔的发展前景。它能够拓宽保障性住房的融资渠道，吸引社会公众投资者的资金，缓解保障性住房建设和运营的资金压力。REITs通过公开募集资金，能够将大量分散的社会资金集中起来，投入到保障性住房项目中，为保障性住房建设提供充足的资金支持。REITs能够提高保障性住房资产的运营效率和管理水平。REITs通常由专业的管理机构进行运营管理，这些机构具有丰富的房地产投资和管理经验，能够通过优化运营管理流程，提高保障性住房的出租率和租金收入，降低运营成本，提升保障性住房资产的价值。此外，REITs还能够为投资者提供一种低风险、稳定收益的投资产品。保障性住房具有稳定的租金收入和较低的市场风险，REITs将保障性住房资产证券化后，投资者可以通过购买REITs份额，间接投资保障性住房，获得相对稳定的收益，满足投资者多元化的投资需求。然而，REITs在我国保障性住房领域的发展也面临一些潜在风险。政策风险是其中之一，保障性住房REITs的发展受到国家政策的影响较大。政策的调整可能会对REITs的发行、运营和收益分配产生影响。税收政策的变化可能会增加REITs的运营成本，影响投资者的收益；监管政策的调整可能会对REITs的发行条件和审批流程产生影响，增加项目的不确定性。市场风险也不容忽视，房地产市场的波动可能会影响保障性住房的租金收入和资产价值。如果房地产市场出现下滑，保障性住房的出租率和租金水平可能会受到影响，从而影响REITs的收益。此外，REITs还面临着管理风险，包括REITs管理机构的管理能力、运营效率和道德风险等。如果管理机构管理不善，可能会导致项目运营成本增加、收益下降，损害投资者的利益。3.2.3其他创新模式除了PPP模式和REITs外，我国在保障性住房融资领域还积极探索其他创新模式，这些新兴模式在实践中展现出了独特的优势和发展潜力，为保障性住房建设提供了多元化的融资思路。资产证券化作为一种创新融资模式，在保障性住房领域逐渐得到应用。其核心原理是将保障性住房未来稳定的现金流，如租金收入或销售回款等，通过特殊目的机构（SPV）进行结构化重组，转化为可在金融市场上流通的证券产品，向投资者发行募集资金。以某保障性住房租金收益权资产证券化项目为例，发起机构将持有的保障性住房未来一定期限内的租金收益权转让给SPV，SPV以此为基础发行资产支持证券（ABS）。投资者购买ABS后，享有基于租金收益的现金流回报。这种模式能够将保障性住房的未来收益提前变现，为保障性住房建设和运营提供即时的资金支持，同时分散了发起机构的风险，提高了资产的流动性。然而，资产证券化在实际操作中面临着基础资产质量评估难度大、信用评级体系不完善等问题。保障性住房租金收益受多种因素影响，如租户稳定性、市场租金波动等，准确评估基础资产质量较为困难；而目前我国信用评级机构在对保障性住房资产证券化产品评级时，缺乏统一、完善的标准，可能导致评级结果不能真实反映产品风险。住房合作社模式也是一种值得关注的保障性住房融资与建设方式。住房合作社是由社员共同出资、共同参与管理、共同享受住房权益的非营利性组织。在我国部分城市，住房合作社已有实践探索。例如，某城市的住房合作社由当地政府引导，中低收入家庭自愿组成。社员按照一定比例缴纳股金，合作社利用这些资金购买土地、建设住房，并按照社员的需求和贡献进行分配。住房合作社模式的优势在于充分调动了社会力量参与保障性住房建设，减轻了政府财政压力，同时增强了社员对住房的归属感和责任感。但该模式在发展过程中面临着法律法规不健全、管理经验不足等挑战。目前我国关于住房合作社的法律法规尚不完善，在合作社的设立、运营、产权界定等方面缺乏明确规定；而住房合作社的管理需要社员具备一定的组织协调和管理能力，在实际运作中，由于部分社员缺乏相关经验，可能导致合作社运营效率低下。此外，一些地方还尝试通过产业基金、住房公积金贷款创新等方式为保障性住房融资。产业基金模式是由政府、金融机构和社会资本共同出资设立保障性住房产业基金，投资于保障性住房项目的开发、建设和运营。住房公积金贷款创新则包括扩大公积金贷款对象范围、提高贷款额度、优化贷款流程等，以更好地满足保障性住房建设和购买需求。这些创新模式在不同程度上丰富了我国保障性住房融资渠道，为解决保障性住房建设资金难题提供了有益尝试，但在推广过程中也需要不断完善相关政策和制度，克服各种困难和挑战，以实现可持续发展。四、我国保障性住房融资成功案例分析4.1威海市保障性租赁住房专项贷款案例威海市作为积极推进保障性住房建设的城市之一，在保障性租赁住房融资方面进行了富有成效的探索，其临港（金沙岭）青年中心项目和临港（蔄山）青年中心项目通过获批保障性租赁住房专项贷款，为当地保障性住房建设提供了重要资金支持，也为其他地区提供了宝贵的借鉴经验。这两个项目总投资共计111782万元，申请银行贷款88000万元，共建设保障性租赁住房2472套，配套建设食堂、超市、给排水、供电、道路、绿化等齐全的服务设施。项目的建设目标明确，旨在缓解住房租赁市场结构性供给不足，解决新市民、青年人等群体住房困难，完善威海住房保障体系。临港（金沙岭）青年中心主要建筑9栋，包含1栋9层宿舍楼，5栋7层宿舍楼，1栋4层服务中心，1栋3层食堂、餐厅，1栋便利店，规划户数1330户，户型为40至50平方米之间的小户型宿舍，其中单人间193户，四人间1137户；临港（蔄山）青年中心包含4栋单体建筑及附属配套设施，规划户数1142户，主要户型为40至60平方米的小户型宿舍，其中3人间110户，4人间918户，6人间58户，另有86平方米套间56户。这些小户型、低租金房源能够满足新市民和青年人的基本居住需要，最大限度降低其租金支出负担。威海市保障性租赁住房项目采用公司自营模式，项目还款来源为项目自身收入，包含青年公寓出租、食堂运营、物业服务、广告、车位出租收入，通过多方认证该收入可作为稳定还款来源。这种融资模式的创新点在于充分挖掘项目自身的商业潜力，通过多元化的收入来源保障还款，降低了对外部补贴的依赖，提高了项目的可持续性。农发行威海市分行在项目融资过程中发挥了关键作用，开辟了重点项目办贷“绿色通道”，仅用一个多月的时间便完成了项目营销到审批落地的办贷全流程，为项目的快速推进提供了有力支持。该项目的成功实施对解决当地住房问题和推动区域发展产生了显著作用。在解决住房问题方面，项目建成后，有效缓解了新市民、青年人等群体的住房困难，为他们提供了稳定、安全且负担得起的居住场所。对于刚毕业参加工作的大学生或外来务工人员来说，这些保障性租赁住房是他们在城市扎根的重要基础，改善了他们的居住条件，提高了生活质量。从推动区域发展角度来看，项目有助于优化人才发展环境，为引进人才、培养人才、留住人才提供了良好的基础保障条件。临时住房问题的有效缓解，免除了部分农村工人住宿的后顾之忧，有助于农村人才的培养和发展。项目的建设还加大了周边道路和排水管道等市政基础设施的投入，直接改善了周边村民生活环境，提升了“精致城市”品牌形象，促进了区域的可持续发展。4.2人居地产集团保障性租赁住房非公开定向债务融资工具案例人居地产集团成功发行全国首单保障性租赁住房非公开定向债务融资工具（PPN），这一举措在保障性住房融资领域具有里程碑意义，为行业发展提供了创新思路和实践范例。在发行背景方面，随着我国城镇化进程加速，新市民、青年人等群体的住房需求日益增长，保障性租赁住房建设成为解决住房问题的关键举措。然而，保障性租赁住房建设面临着资金短缺的困境，传统融资渠道难以满足大规模建设的资金需求。在此背景下，探索多元化、创新性的融资渠道迫在眉睫。人居地产集团作为成都兴城集团下属企业，积极响应国家政策，致力于保障性租赁住房建设，为缓解住房压力贡献力量。但在项目推进过程中，也面临着融资难题，需要寻找新的融资方式来保障项目的顺利实施。此次PPN的发行过程备受关注。2022年4月24日，人居地产集团在银行间交易商协会取得注册通知书，注册规模10亿元。这一过程离不开各方的积极努力和协作。人居地产集团充分准备相关申报材料，详细阐述项目的可行性、预期收益以及风险防控措施等，以确保项目符合发行条件。银行间交易商协会则严格按照相关规定和程序，对申报材料进行细致审核，从多个维度评估项目的合规性和可持续性。经过严谨的审核流程，最终批准了该项目的注册申请。2022年5月10日，该笔PPN成功发行，发行规模2亿元，债券期限3年。在发行过程中，为吸引投资者，人居地产集团充分展示了项目的优势和潜力。通过专业的路演活动，向投资者详细介绍保障性租赁住房项目的市场需求、政策支持以及稳定的现金流预期等。项目具有稳定的租金收入来源，这为债券的本息偿还提供了坚实保障，增强了投资者的信心。此外，项目得到了政府的大力支持，政策层面的保障也成为吸引投资者的重要因素。最终，该笔PPN全场认购倍数达到1.8倍，票面利率3.45%，创中西部地区同评级、同期限、同品种发行利率历史新低。该PPN的成功发行成果显著，对拓宽融资渠道和树立融资样板具有重要意义。从融资渠道拓宽角度来看，此次发行打破了传统融资模式的局限，为保障性租赁住房建设开辟了新的资金来源。通过在银行间债券市场发行PPN，吸引了社会上的各类投资者，包括银行、基金公司、保险公司等金融机构以及部分企业和个人投资者，将更多社会资金引入保障性住房领域，有效缓解了建设资金短缺的问题。与传统银行贷款相比，债券融资具有融资规模大、期限长的优势，能够更好地满足保障性租赁住房项目长期、大额的资金需求。同时，也降低了对单一融资渠道的依赖，优化了融资结构，提高了融资的稳定性和可持续性。在树立融资样板方面，人居地产集团的成功实践为其他企业和地区提供了可借鉴的经验。其发行过程中的规范操作、精准定位和有效沟通，成为行业内的典范。规范操作体现在严格遵循银行间交易商协会的相关规定和流程，确保发行过程合法合规、公开透明。精准定位则是明确项目的市场定位和目标投资者，根据保障性租赁住房项目的特点和优势，制定合理的融资策略和发行方案。有效沟通是指与投资者、监管机构等各方保持密切联系，及时解答疑问，增强各方对项目的了解和信任。其他企业在开展类似融资活动时，可以参考人居地产集团的经验，优化自身的融资流程和策略，提高融资成功率。同时，该案例也为政府部门制定相关政策提供了实践依据，有助于推动保障性租赁住房融资政策的完善和创新，促进整个行业的健康发展。4.3大连国房集团保障性租赁住房融资项目案例大连国房集团保障性租赁住房融资项目在解决当地住房困难问题以及推动保障性租赁住房发展方面发挥了关键示范作用，其融资模式和实施效果为其他地区提供了宝贵的借鉴经验。该项目采用了极具创新性的“自持+租赁+购买”融资模式。作为大连市唯一专业化国有房屋运营企业，国房集团担当项目主体，充分整合自身资源优势，积极开展保障性租赁住房的批量改造运营工作，计划改造运营保障性租赁住房2800余套。其中，首笔贷款发挥了重要作用，用于收购存量租赁住房近700套并迅速投放市场，极大地提高了房源的供应效率，快速缓解了住房供需矛盾。这种融资模式的创新性在于多元化的房源获取方式，通过自持、租赁和购买相结合，拓宽了保障性租赁住房的房源渠道，提高了项目的灵活性和适应性，能够更好地满足不同区域、不同群体的住房需求。在融资过程中，国家开发银行大连市分行给予了大力支持，向该项目授信6.8亿元并发放首笔贷款2.08亿元。国开行大连分行充分发挥其大额长期低成本的资金优势，采用“集中授信+分笔实施”模式，为项目提供了稳定、长期的资金保障。这种模式成熟一批、推动一批，有效助力完成保障性住房发展目标，也降低了项目的融资成本，提高了资金使用效率。同时，政府在项目中也发挥了重要的引导和支持作用。大连市住建局牵头开展《大连市保障性住房十四五规划》编制、相关政策研究和制度体系建设，加快推动保障房政策落地见效。《大连市加快发展保障性租赁住房工作实施方案》的发布，明确了保障性租赁住房的建设目标和支持政策，为项目的实施提供了政策保障和方向指引。该项目取得了显著的实施效果。在缓解当地住房困难方面，项目首笔贷款收购的近700套存量租赁住房投放市场后，有效缓解了无房新市民、青年群体的住房困难。这些群体往往刚进入社会，收入相对较低，购房能力不足，保障性租赁住房以其较低的租金和稳定的租赁关系，为他们提供了一个过渡性的居住解决方案，使他们能够在城市中安心工作和生活，提高了他们的生活质量和幸福感。从推动保障性租赁住房发展角度来看，该项目开创了大连市保障性租赁住房项目融资的先河，具有典型示范意义。其成功落地为其他保障性租赁住房项目提供了可参考的融资范例，激发了更多社会资本和企业参与保障性租赁住房建设的积极性。国房集团借助国开行的资金保障，能够进一步推动保障性租赁住房项目做实、做强、做优、做大，扩大大连市保障性租赁住房的有效供给，完善当地住房保障体系，促进房地产市场的平稳健康发展。大连国房集团保障性租赁住房融资项目通过创新的融资模式、多方的协同合作以及显著的实施效果，为缓解当地住房困难和推动保障性租赁住房发展做出了积极贡献，其经验对于全国其他地区在保障性租赁住房融资和建设方面具有重要的借鉴价值，有助于推动我国保障性租赁住房事业的全面发展。4.4案例总结与启示威海市、人居地产集团和大连国房集团的保障性住房融资案例虽各具特色，但在成功背后有着诸多共性经验，这些经验对于我国其他地区推进保障性住房融资具有重要的借鉴意义。政府的大力支持在保障性住房融资中起着关键作用。在威海市案例中，农发行威海市分行深入挖掘政策性金融产品红利，积极与临港区管委对接，向上级行争取优惠信贷政策，为项目的顺利开展奠定良好的政银企合作新局面。这体现了政府在协调金融机构与项目方合作方面的积极作用，通过政策引导和资源协调，为保障性住房项目提供了资金保障。人居地产集团发行全国首单保障性租赁住房非公开定向债务融资工具（PPN），离不开银行间交易商协会的严格审核和批准，以及政府在政策层面的支持，这为项目的融资提供了政策保障和市场认可。大连国房集团保障性租赁住房融资项目中，大连市住建局牵头开展《大连市保障性住房十四五规划》编制、相关政策研究和制度体系建设，发布《大连市加快发展保障性租赁住房工作实施方案》，明确了保障性租赁住房的建设目标和支持政策，为项目的实施提供了政策方向和保障。这些案例表明，政府在保障性住房融资中，通过制定政策、协调资源、提供支持等方式，能够为项目的顺利推进创造良好的政策环境和市场条件，是保障性住房融资成功的重要保障。创新融资模式是解决保障性住房融资难题的关键。威海市创新采用公司自营模式，以项目自身收入，包含青年公寓出租、食堂运营、物业服务、广告、车位出租收入等作为稳定还款来源，降低了对外部补贴的依赖，提高了项目的可持续性。这种模式充分挖掘了项目自身的商业潜力，通过多元化的收入来源保障还款，为保障性住房融资提供了新的思路。人居地产集团通过发行保障性租赁住房非公开定向债务融资工具（PPN），在银行间债券市场成功融资，打破了传统融资模式的局限，为保障性租赁住房建设开辟了新的资金来源。这种融资模式具有融资规模大、期限长的优势，能够更好地满足保障性住房项目长期、大额的资金需求，优化了融资结构。大连国房集团采用“自持+租赁+购买”融资模式，多元化的房源获取方式拓宽了保障性租赁住房的房源渠道，提高了项目的灵活性和适应性。同时，国家开发银行大连市分行采用“集中授信+分笔实施”模式，为项目提供了稳定、长期的资金保障，降低了项目的融资成本，提高了资金使用效率。这些创新融资模式的成功应用，为其他地区提供了可借鉴的范例，鼓励各地根据自身实际情况，积极探索适合本地的融资模式，以解决保障性住房建设的资金难题。多元化资金来源是保障性住房融资可持续发展的基础。威海市保障性租赁住房项目获得农发行专项贷款支持，同时积极争取中央、省财政补助资金，依照相关规定用于新建、改建保障性租赁住房项目及其配套基础设施建设，通过多种渠道筹集资金，保障了项目的资金需求。人居地产集团发行PPN吸引了社会上的各类投资者，包括银行、基金公司、保险公司等金融机构以及部分企业和个人投资者，将更多社会资金引入保障性住房领域，实现了资金来源的多元化。大连国房集团得到国家开发银行大连市分行的授信和贷款支持，同时通过自身整合资源优势，开展保障性租赁住房的批量改造运营工作，充分利用了政府资金、银行贷款和企业自身资源，实现了资金来源的多元化。这些案例表明，保障性住房融资需要充分调动政府、金融机构、社会资本等多方面的力量，拓宽资金来源渠道，形成多元化的资金投入机制，以保障保障性住房建设的资金需求，实现可持续发展。其他地区在借鉴这些成功经验时，应结合自身实际情况，因地制宜地制定融资策略。要积极争取政府的政策支持和资源协调，加强与金融机构的合作，创新融资模式，拓宽资金来源渠道。同时，要注重项目的可持续性和风险管理，确保保障性住房项目能够顺利实施，为中低收入群体提供优质的住房保障。五、我国保障性住房融资面临的问题5.1资金来源问题我国保障性住房融资在资金来源方面面临着诸多严峻挑战，这些问题严重制约了保障性住房建设的规模和进程，亟待解决。资金来源渠道相对单一，过度依赖政府投入是当前保障性住房融资的突出问题。目前，我国保障性住房建设资金主要来源于政府财政预算、土地出让金收益、住房公积金增值收益等，其中政府财政投入占据主导地位。这种过度依赖政府投入的资金结构，使得保障性住房建设对政府财政状况的变化极为敏感。一旦政府财政收入出现波动或面临其他支出压力，保障性住房建设资金就可能受到影响。在经济下行时期，政府财政收入增速放缓，同时还要应对基础设施建设、教育、医疗等领域的资金需求，用于保障性住房建设的资金往往会被压缩，导致保障性住房建设项目因资金短缺而进度受阻。据相关统计数据显示，在某些地区，保障性住房建设资金中政府财政投入占比高达70%以上，这种高度集中的资金来源结构严重影响了保障性住房建设的稳定性和可持续性。财政收入增速有限也给保障性住房融资带来了巨大压力。随着我国经济发展进入新常态，经济增速逐渐放缓，财政收入增速也相应下降。根据国家统计局数据，近年来我国财政收入增速从过去的两位数增长逐渐降至个位数，甚至在某些年份出现增速下滑的情况。在财政收入增速受限的情况下，政府能够用于保障性住房建设的资金增长空间十分有限。然而，保障性住房建设规模却在不断扩大，对资金的需求持续增加。这就导致了财政资金投入与保障性住房建设资金需求之间的差距日益扩大，资金缺口问题愈发突出。以某省为例，2020-2023年该省财政收入增速分别为5%、3%、2%、3.5%，而同期保障性住房建设资金需求年均增长达到8%，财政资金的增长远远无法满足保障性住房建设的需求，使得许多保障性住房项目因资金不足而无法按时开工或竣工。土地出让收入不稳定同样对保障性住房融资产生了不利影响。土地出让收入是保障性住房建设资金的重要来源之一，然而，房地产市场的波动使得土地出让收入极不稳定。当房地产市场繁荣时，土地出让价格上涨，土地出让收入增加，能够为保障性住房建设提供较为充足的资金支持；但当房地产市场低迷时，土地出让价格下降，土地出让收入大幅减少，保障性住房建设资金就会受到严重影响。在2021-2022年房地产市场调控政策收紧期间，许多城市土地市场遇冷，土地出让收入大幅下滑。某一线城市2021年土地出让收入为2000亿元，到2022年降至1200亿元，降幅高达40%，导致该城市当年保障性住房建设资金缺口达300亿元，多个保障性住房项目因资金短缺而陷入停滞状态。此外，部分地方政府对土地出让收入的依赖程度较高，在土地出让收入减少时，可能会优先保障其他项目的资金需求，进一步压缩保障性住房建设资金，使得保障性住房建设面临更大的资金困境。5.2社会资本参与问题社会资本参与保障性住房建设对于拓宽融资渠道、提高项目运营效率具有重要意义，然而在实际推进过程中，面临着诸多阻碍因素，导致社会资本参与积极性不高，难以充分发挥其在保障性住房融资中的作用。保障性住房项目回报率低是影响社会资本参与的关键因素之一。保障性住房的建设目的主要是为了满足中低收入群体的住房需求，具有较强的公益性和社会保障属性，这使得其租金或销售价格受到政府的严格管控，利润空间相对有限。与商业房地产项目相比，保障性住房项目的投资回报率明显偏低。以某城市的保障性住房项目和商业房地产项目为例，该城市的商业房地产项目在正常运营情况下，投资回报率可达15%-20%，而保障性住房项目的投资回报率仅为3%-5%，如此大的回报率差距，使得追求商业利益最大化的社会资本对保障性住房项目的兴趣不高。投资回报周期较长也增加了社会资本的资金压力和风险。保障性住房项目从建设到投入使用，再到通过租金或销售收入回收成本并实现盈利，往往需要较长的时间。一些公共租赁住房项目，由于租金水平较低，回收投资成本可能需要15-20年甚至更长时间，这对于资金周转要求较高的社会资本来说，是一个较大的挑战，限制了其参与的积极性。政策不完善也是制约社会资本参与保障性住房建设的重要因素。虽然政府出台了一些鼓励社会资本参与的政策，但在实际执行过程中，部分政策存在可操作性不强的问题。一些政策对于社会资本参与的方式、权益保障、退出机制等方面规定不够明确，导致社会资本在参与过程中存在诸多不确定性。在权益保障方面，政策对于社会资本在保障性住房项目中的产权界定、收益分配等问题缺乏清晰的界定，使得社会资本担心自身权益无法得到有效保障，从而对参与项目持谨慎态度。政策的稳定性不足也影响了社会资本的信心。保障性住房政策受到宏观经济形势、房地产市场变化等多种因素的影响，可能会出现调整和变化，这使得社会资本在投资决策时面临较大的政策风险。如果政策频繁变动，社会资本可能会面临投资成本增加、收益减少等问题，进一步降低了其参与的积极性。风险分担机制不健全同样是社会资本参与保障性住房建设的一大障碍。保障性住房项目涉及政策、市场、建设、运营等多个环节，存在多种风险。在政策风险方面，政府对保障性住房的政策调整，如租金标准的变化、补贴政策的调整等，可能会直接影响项目的收益；市场风险方面，房地产市场的波动，如房价下跌、租金下降等，也会对项目的经济效益产生不利影响；建设风险方面，工程质量问题、工期延误等可能导致项目成本增加；运营风险方面，租户违约、管理不善等问题可能影响项目的正常运营和收益。然而，目前我国保障性住房建设中，风险分担机制尚未完善，社会资本往往需要承担较大的风险，而政府在风险分担中的作用不够明确。在一些保障性住房项目中，社会资本承担了项目建设和运营过程中的大部分风险，一旦出现问题，可能会面临巨大的经济损失，而政府在风险分担方面的支持力度不足，缺乏有效的风险补偿机制，使得社会资本对参与保障性住房项目心存顾虑。5.3融资成本问题保障性住房建设在融资过程中面临着严峻的融资成本问题，这对项目的顺利推进和可持续发展产生了显著的负面影响。保障性住房建设资金需求量巨大，且建设周期长，这直接导致了融资成本的增加。保障性住房建设项目规模庞大，从土地购置、规划设计、工程建设到配套设施完善，每个环节都需要大量资金投入。以大规模的保障性住房小区建设为例，一个拥有数千套住房的小区，仅土地购置费用可能就高达数亿元，建设成本更是可能超过数十亿元。而且，保障性住房建设周期通常较长，从项目启动到建成交付，往往需要3-5年甚至更长时间。在这期间，资金持续投入，且面临着利率波动、原材料价格上涨等因素的影响，使得融资成本不断累积。由于建设周期长，项目在建设过程中可能会遇到利率调整，若贷款利率上升，项目的利息支出将大幅增加，从而提高了融资成本。金融机构在为保障性住房项目提供资金时，对高成本存在诸多顾虑。保障性住房项目回报率低，还款来源相对单一，主要依赖租金收入或销售收入，而这些收入受政策调控和市场因素影响较大，稳定性不足。这使得金融机构在评估贷款风险时，对保障性住房项目持谨慎态度。为了降低风险，金融机构可能会提高贷款利率，或者要求提供更严格的担保条件，这进一步增加了保障性住房项目的融资成本。一些金融机构在为保障性住房项目提供贷款时，要求项目方提供足额的土地抵押或第三方担保，增加了项目的融资难度和成本。此外，金融机构还会考虑项目的流动性风险，保障性住房项目资金回收周期长，资金流动性差，这也使得金融机构在提供资金时较为谨慎，导致融资成本上升。5.4管理与监督问题在我国保障性住房融资进程中，管理与监督层面暴露出的问题对融资的高效性与规范性产生了显著的负面影响，亟待解决。当前，我国在保障性住房融资领域缺乏专业的管理和监督机构，现存的住房保障机构往往身兼数职，各自为政，难以形成有效的统一协调机制。这些机构不仅要负责保障性住房的建设规划、分配管理，还要兼顾融资相关事务，繁杂的工作任务使得它们在融资管理方面难以做到专业和精细。由于缺乏统一的协调，不同机构在融资工作中的职责划分不清晰，导致工作衔接不畅，出现问题时相互推诿责任，严重影响了融资工作的效率和质量。在保障性住房建设资金的筹集过程中，财政部门、住建部门和金融机构之间可能存在沟通不畅、信息不对称的情况，导致资金筹集进度缓慢，无法及时满足项目建设需求。这种管理和监督的缺失，使得保障性住房的建设资金使用效率低下。在资金使用过程中，缺乏科学合理的规划和预算管理，导致资金浪费现象时有发生。一些保障性住房项目在建设过程中，由于缺乏严格的成本控制和监督，出现了超预算建设、重复建设等问题，使得有限的资金未能得到充分有效的利用。一些项目在建设过程中随意变更设计方案，增加不必要的建设内容，导致建设成本大幅增加，而这些增加的成本往往需要从有限的融资资金中支出，从而降低了资金的使用效率。融资程序不规范也是管理与监督问题带来的严重后果之一。在融资过程中，由于缺乏有效的监督和约束机制，一些地方存在违规操作的现象。部分项目在申请融资时，为了获取资金，可能会虚报项目信息、夸大项目收益，导致金融机构在评估项目风险时出现偏差，做出错误的决策。一些地方政府在保障性住房融资过程中，可能会干预金融机构的正常审批程序，为不符合条件的项目提供融资便利，这不仅增加了金融机构的风险，也破坏了融资市场的公平和规范。一些保障性住房项目在融资过程中，未能按照规定的程序进行公开招标、合同签订等环节，存在暗箱操作、利益输送等问题，严重损害了公共利益和政府公信力。六、完善我国保障性住房融资的建议与策略6.1优化政府财政支持加大政府财政投入是解决保障性住房融资问题的关键举措。政府应充分认识到保障性住房建设在改善民生、促进社会公平正义、维护社会稳定等方面的重要作用，将其作为重要的民生工程来抓，进一步提高保障性住房建设资金在财政预算中的比重。中央政府应继续通过财政转移支付等方式，加大对地方保障性住房建设的支持力度，尤其是对经济欠发达地区，要给予更多的资金倾斜，以平衡地区间的资金差异，确保全国保障性住房建设能够均衡推进。在“十四五”期间，中央政府可根据保障性住房建设的实际需求，逐步提高对地方的补助资金规模，确保资金能够及时足额到位，支持地方保障性住房项目的顺利开展。优化财政支出结构对于保障性住房融资也至关重要。政府应合理安排财政资金，在保障教育、医疗、基础设施建设等其他重要领域资金需求的前提下，优先保障保障性住房建设资金。减少对一些非必要的形象工程、政绩工程的资金投入，将有限的财政资金集中用于保障性住房建设。同时，加强对财政资金使用的监管，