物业管理合同范本及续签指南

物业管理合同范本及续签指南物业管理合同是规范物业服务企业与业主（及业主委员会）权利义务关系的核心法律文件，其内容的严谨性与条款的清晰度直接关系到社区的日常运营、业主的居住体验以及双方的合法权益。无论是首次签订还是到期续签，一份完善的合同与科学的续签流程都是实现物业管理良性循环的前提。本文将从合同范本的核心要素解析与续签的关键步骤指引两方面，为业主、业主委员会及物业服务企业提供专业参考。一、物业管理服务合同主要条款参考框架一份规范的物业管理服务合同应至少包含以下核心内容。请注意，本框架旨在提供关键条款指引，具体条款需根据《物业管理条例》及地方相关法规，并结合物业项目实际情况进行细化与调整，建议在签订前咨询专业法律人士。（一）合同当事人与物业基本情况1.合同双方当事人：明确甲方（通常为业主委员会，代表业主；或建设单位，在前期物业管理阶段）和乙方（物业服务企业）的全称、法定代表人/负责人、注册地址、联系方式等基本信息。2.物业基本情况：详细列明物业名称、坐落位置、物业类型（住宅、商业、办公等）、建筑面积（总建筑面积、各类型物业建筑面积）、物业权属状况、四至界限等。此部分应确保与不动产登记信息一致。（二）服务内容与质量标准1.服务内容：这是合同的核心，需尽可能详尽、明确。通常包括：*房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理：如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位，以及楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。*共用设施设备的维修、养护、运行和管理：如共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、燃气管道、消防设施、电梯、水泵、水箱、避雷设施、智能系统等。*物业管理区域内共用部位的清洁卫生：包括公共场地、房屋共用部位的日常清扫、垃圾收集、清运，以及公共水域的清洁等。*公共绿化、花木、建筑小品等的养护与管理。*车辆停放管理：明确停车位的规划、使用规则、收费标准（如有）及车辆安全管理责任。*公共秩序维护与安全防范工作：包括门岗值守、公共区域巡逻、监控系统运行管理、消防管理等。需注意，物业服务企业的安保义务并非无限责任，应明确其职责边界。*物业档案资料管理：包括工程技术资料、产权资料、业主/使用人资料等。*其他双方约定的服务事项：如节日装饰、社区文化活动组织等。2.服务质量标准：针对上述每项服务内容，应尽可能约定可量化、可考核的质量标准。可参考国家或地方发布的物业服务等级标准，或双方协商确定具体指标，例如：公共区域每日清扫次数、垃圾清运时间、绿化存活率、设备完好率、报修响应时间、电梯年检合格率等。避免使用“优质服务”、“及时处理”等模糊性词语。（三）服务期限明确合同的起止日期。前期物业服务合同的期限通常与业主委员会成立并选聘新的物业服务企业的时间相关联。常规物业服务合同期限一般为二至三年，具体可由双方协商确定。（四）服务费用1.物业服务收费标准：明确物业服务费用的计费方式（如按建筑面积每月每平方米多少元）、收费周期（月付、季付、年付等）、起算时间。不同类型的物业（如住宅、商业）收费标准可能不同，应分别列明。2.费用构成：可简要说明物业服务费用的主要构成部分，如人员工资、清洁物料、能耗、维修养护费用、企业管理费、利润、税金等，但无需过于细化。3.缴纳方式与期限：明确业主/物业使用人缴纳物业费的方式（现金、银行转账、线上支付等）及具体期限。4.其他费用：如停车费、公摊水电费、专项维修资金的筹集与使用（此部分通常另有规定，但合同中可明确其管理方式和程序）、特约服务费等，应明确收费标准、依据及缴纳方式。5.费用调整机制：约定物业服务费用在何种条件下可以调整，调整的程序（如需经业主大会表决通过）和方式。（五）双方权利与义务1.甲方权利与义务：*权利：监督乙方履行合同约定的服务内容和质量标准；对乙方的违规行为提出整改要求；审议乙方提出的物业维修养护计划和财务预算（如适用）；按合同约定收取或督促业主缴纳物业服务费用（业主委员会更多是督促和协助作用）等。*义务：向乙方提供必要的工作条件和物业相关资料；协调乙方与业主、物业使用人之间的关系；遵守管理规约，督促业主、物业使用人遵守；按照合同约定及时足额支付（或组织业主支付）物业服务费用；配合乙方实施物业管理服务等。2.乙方权利与义务：*权利：按照合同约定提供物业服务并收取服务费用；制止业主、物业使用人违反管理规约和物业管理制度的行为；选聘专业公司承担专项服务（如保洁、绿化、电梯维保）并对其工作进行监督；向业主、物业使用人告知物业使用的有关规定等。*义务：严格按照合同约定提供服务，达到质量标准；编制并执行物业管理方案和年度工作计划；定期向甲方（及业主）公布物业服务费用收支情况（按约定）；及时处理业主的合理报修和投诉；负责物业共用部位、设施设备的日常检查和维护；协助做好安全防范工作；接受甲方和业主的监督等。（六）违约责任1.甲方违约责任：如未能按时足额支付物业服务费用（针对建设单位或单一业主），或未能履行其他约定义务，给乙方造成损失的，应承担相应的赔偿责任。2.乙方违约责任：如未能按照合同约定提供服务、达不到质量标准，或违反其他约定义务，甲方有权要求乙方限期整改、扣减相应服务费用、赔偿损失，情节严重的，甲方有权解除合同。具体违约情形应尽可能细化，例如，某项服务不达标应如何处理，发生重大安全责任事故如何担责等。3.免责条款：明确在何种情况下（如不可抗力、非乙方原因导致的停水停电、业主自用部位设施故障等），一方可免除或部分免除责任。（七）合同的变更、解除与终止1.变更：约定合同内容需要变更时，双方应协商一致并签订书面补充协议。2.解除：明确在何种条件下（如一方严重违约、不可抗力导致合同无法继续履行等），另一方有权解除合同，以及解除合同的程序和后果。3.终止：合同期满自然终止。如需续签，应在合同期满前一定期限（如三个月）内开始协商。合同终止后，乙方应按照规定办理物业交接手续，包括向甲方移交物业档案资料、财务账目、共用设施设备及其运行状况资料等。（八）争议解决方式约定双方在履行合同过程中发生争议时的解决途径，通常为：首先通过友好协商解决；协商不成的，可提请物业所在地的房地产行政主管部门调解；调解不成的，可选择提交仲裁委员会仲裁或依法向人民法院提起诉讼。二者择其一。（九）其他约定可根据实际情况约定其他条款，如通知与送达方式、合同附件（如《管理规约》、《物业服务标准细则》等）的效力、合同份数及生效条件等。二、物业管理合同续签指南合同续签是物业管理服务持续、稳定提供的重要环节，其过程应体现公开、公平、公正原则，充分尊重业主意愿。（一）续签前的准备工作1.评估与回顾：*服务评估：业主委员会（或业主大会筹备组，如适用）应组织对当前物业服务企业在服务期限内的履约情况进行全面、客观的评估。评估可包括服务质量是否达标、业主满意度、财务状况是否透明、应急处理能力、对业主合理意见的响应速度等。可通过问卷调查、座谈会、现场检查等多种方式收集业主意见。*成本核算：了解当前物业服务成本的构成及变化趋势，为续签时的费用标准谈判提供依据。*合同条款审视：回顾现有合同条款，分析在执行过程中存在的问题、模糊地带或需要改进的地方，为续签合同的条款优化做准备。2.启动时间：建议在现有合同期满前三个月至六个月启动续签准备工作，确保有充足的时间完成评估、协商、表决等程序。3.业主意见征集：就是否续签、续签的条件（如服务标准、费用等）广泛征求业主意见。这是确保续签程序合法性和体现业主自治的关键步骤。（二）续签流程与要点1.协商谈判：*若业主普遍对现有物业服务表示满意，业主委员会可代表业主与原物业服务企业就续签合同的主要条款（如服务内容、质量标准、收费标准、服务期限等）进行初步协商。*协商过程中，应重点关注上一合同期内暴露的问题如何改进，以及业主提出的新需求如何满足。服务标准是否有提升，费用是否需要调整，调整的幅度和依据是什么，都需要充分沟通。2.拟定续签合同草案：双方协商一致后，拟定《物业服务合同（续签）》草案。草案应在上一版合同基础上，结合评估结果和协商内容进行修改和完善，特别是对服务标准、违约责任等关键条款要更加明确和细化。3.业主大会表决：*将续签合同草案、对上一服务期的评估报告、费用测算依据等重要信息向全体业主公示，公示期不应少于规定期限（通常为不少于十五日）。*组织召开业主大会，对是否续签物业服务合同及合同草案内容进行表决。表决过程应严格遵守《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，确保参会业主人数及专有面积符合法定要求，表决结果真实有效。4.签订合同：业主大会表决通过后，业主委员会代表业主与物业服务企业正式签订续签的物业服务合同，并将签订后的合同向全体业主公示。5.备案：按照当地房地产行政主管部门的要求，将续签的物业服务合同报送备案。（三）续签时的注意事项与风险防范1.避免“暗箱操作”：续签过程应全程公开透明，充分保障业主的知情权、参与权、表达权和监督权。任何私下交易或不规范操作都可能引发业主不满和后续纠纷。2.并非“一续了之”：即使选择续签，也不意味着原合同条款一成不变。应根据评估结果和业主新的需求，对合同条款进行必要的修订和完善，特别是服务质量标准和费用标准，要力求科学合理。3.警惕“低价陷阱”或“盲目涨价”：在费用协商时，既要防止物业服务企业不合理涨价，也要警惕为了续签而承诺过低价格，导致后续服务质量下降或难以持续。费用标准应基于合理成本和适度利润。4.明确交接预案：即使是续签，也应在合同中明确约定若合同到期后未能成功续签或在新合同期内提前解除合同时的物业交接程序和责任，以保障物业平稳过渡。5.新老问题的衔接：对于上一合同期内尚未解决的遗留问题，应在续签合同中明确解决方案、责任方和完成时限。6.法律合规性审查：续签合同同样需要确保内容符合最新的法律法规及政策要求，必要时可咨询专业律师的意见。（四）不续签的情形及后续处理如果业主大会表决不同意与原物业服务企业续签，则业主委员会应按照