商业门店租赁合同模板及法律解析

商业门店租赁合同模板及法律解析在商业活动中，租赁门店是最常见的经营模式之一。一份权责清晰、条款完备的租赁合同，不仅是双方合作的“护身符”，更是预防和化解潜在纠纷的“防火墙”。本文将结合实践经验，提供一份商业门店租赁合同的参考模板，并对其中的核心法律要点进行深度解析，以期帮助租赁双方规避风险，实现共赢。一、商业门店租赁合同模板（简版）合同编号：[自行编排]出租方（甲方）：姓名/名称：[甲方姓名或法定全称]身份证号码/统一社会信用代码：[甲方证件号码]联系地址：[甲方联系地址]联系电话：[甲方联系电话]承租方（乙方）：姓名/名称：[乙方姓名或法定全称]身份证号码/统一社会信用代码：[乙方证件号码]联系地址：[乙方联系地址]联系电话：[乙方联系电话]根据《中华人民共和国民法典》及其他相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商业门店事宜，订立本合同。第一条租赁物业基本情况1.物业地址：[详细填写租赁门店的具体地址，包括街道、门牌号等]。2.物业用途：该门店仅限于乙方用作[例如：零售、餐饮、服务等，请明确具体业态]经营，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变其用途。3.建筑面积：该门店的建筑面积约为[]平方米（最终以房产证或实际测量为准，若有差异，双方应友好协商处理租金调整事宜）。4.物业现状：甲方保证该门店不存在产权纠纷，并已具备基本的租赁条件。双方确认，交付时门店状况为[例如：毛坯、简装、带部分设备等，可另附交接清单作为本合同附件]。第二条租赁期限1.租赁期限共计[]年，自[]年[]月[]日起至[]年[]月[]日止。2.甲方同意给予乙方[]天的免租期（或称装修期），自[]年[]月[]日起至[]年[]月[]日止。免租期内，乙方无需支付租金，但应承担免租期内实际发生的水电费、物业费等其他费用。免租期届满次日起开始计算租金。3.租赁期满，甲方有权收回该门店，乙方应如期返还。乙方如需继续承租的，应于租赁期满前[]个月书面通知甲方，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条租金及支付方式1.租金标准：第一年至第[]年，每月租金为人民币[]元（大写：[]整）。（若有递增，可约定：第[]年起，每年租金在上一年基础上递增[]%，具体金额双方届时另行书面确认。）2.支付方式：乙方应于每[月/季度/半年/年]的第[]个工作日之前，向甲方支付当期租金。3.甲方指定收款账户：开户行：[]户名：[]账号：[]4.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付未付金额的[千分之几，建议不超过千分之一]向甲方支付逾期违约金。逾期超过[]日的，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任。第四条租赁保证金（押金）1.为确保乙方全面履行本合同项下的义务，乙方应在本合同签订之日起[]日内向甲方支付租赁保证金，金额为人民币[]元（大写：[]整）。2.租赁期满或合同解除后，如乙方无违约行为（包括但不限于拖欠租金、各项费用、损坏房屋设施等），并已结清所有应付款项、办妥退租手续后，甲方应在[]日内将保证金无息退还乙方。如有扣除，甲方应书面说明。第五条其他费用租赁期内，因使用该门店所发生的费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费、卫生费、房屋租赁税费（如约定由乙方承担）、电话费、网络费等）由[乙方/双方按约定比例]承担，并按相关部门或物业公司要求的方式和时间自行缴纳。第六条房屋的交付与返还1.甲方应于[]年[]月[]日或收到乙方首期租金及保证金后[]日内，将该门店按本合同第一条第四款约定的现状交付给乙方。双方应签署《房屋交接确认书》。2.租赁期满或合同解除后，乙方应于[]日内将该门店及其附属设施、设备（如有）完好、整洁地返还给甲方，并配合甲方办理交接手续。如有留置物品，视为乙方放弃，甲方有权处置。对于乙方的装修部分，处理方式为：[例如：乙方恢复原状/乙方拆除并恢复原状/归甲方所有，甲方无需补偿/甲方给予乙方一定补偿后归甲方所有，具体补偿金额双方协商]。第七条装修与改建1.乙方如需对门店进行装修、改建或增设他物，应事先将方案（包括图纸、预算等）报甲方书面审批，甲方应在收到方案后[]日内予以回复，逾期未回复视为同意（或不同意，根据双方协商确定）。2.装修、改建等费用由乙方自行承担。3.乙方的装修、改建不得破坏房屋主体结构和承重结构，应符合消防、环保、卫生等相关规定，并自行办理相关审批手续（如有需要）。4.租赁期满或合同解除后，对于乙方的装修部分，按本合同第六条第二款约定处理。第八条租赁期间的房屋修缮与使用1.租赁期内，甲方应保证租赁门店的主体结构和主要附属设施处于正常使用状态。因房屋主体结构质量问题或甲方提供的附属设施故障导致乙方无法正常使用的，甲方应在接到乙方通知后[]日内负责维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。2.因乙方管理不善或不合理使用，致使租赁门店或其附属设施、设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修并承担相应费用。如造成甲方或第三方损失的，乙方应予以赔偿。第九条转租与转让1.未经甲方书面同意，乙方不得将该门店部分或全部转租、分租给第三方，或以任何形式变相转租、转让、转借，或以合作、联营等名义允许第三方使用。2.若甲方同意乙方转租，乙方应确保次承租人遵守本合同相关约定，并对次承租人的行为向甲方承担连带责任。转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。第十条违约责任1.甲方违约责任：（1）甲方未能按时交付门店，每逾期一日，应按月租金的[千分之几]向乙方支付违约金。逾期超过[]日，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还保证金。（2）甲方违反本合同其他约定，给乙方造成损失的，应承担相应的赔偿责任。2.乙方违约责任：（1）乙方未经甲方同意擅自改变房屋用途、转租、或进行违法经营活动的，甲方有权解除合同，没收保证金，并要求乙方赔偿损失。（2）乙方未经甲方同意擅自装修、改建房屋的，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。（3）乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，应按月租金的[千分之几]向甲方支付房屋占用使用费，并承担由此造成的甲方损失。（4）乙方违反本合同其他约定，经甲方书面催告后[]日内仍未改正的，甲方有权解除合同，没收保证金，并要求乙方赔偿损失。3.本合同项下的违约责任不影响双方根据法律规定可主张的其他权利。第十一条合同的解除1.经双方协商一致，可以解除本合同。2.因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，租金按照实际租赁时间计算，多退少补，保证金无息退还。3.一方严重违约，另一方根据本合同第十条约定有权解除合同的。4.法律规定的其他解除情形。第十二条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向[租赁门店所在地/甲方所在地/乙方所在地]人民法院提起诉讼。第十三条其他约定1.通知与送达：双方在本合同中载明的联系地址、电话、邮箱等为有效联系方式，任何一方变更联系方式应及时书面通知对方，否则按原联系方式送达的文件视为有效送达。2.本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。3.本合同附件（如有《房屋交接确认书》、《设施设备清单》等）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。4.本合同一式[肆]份，甲方执[贰]份，乙方执[贰]份，具有同等法律效力，自双方签字或盖章之日起生效。（以下无正文）甲方（出租方）签字/盖章：日期：[]年[]月[]日乙方（承租方）签字/盖章：日期：[]年[]月[]日---二、核心条款法律解析一份商业租赁合同，条款繁多，每一条款背后都可能隐藏着法律风险和商业考量。以下针对上述模板中的核心条款进行法律层面的解析，帮助您理解其意义和潜在风险。（一）租赁物业基本情况——“我租的到底是什么？”*解析：此条款旨在明确租赁标的物的唯一性和特定性。*地址：必须精确到门牌号，以便确定租赁物的具体位置，避免后续争议。*用途：商业门店的用途直接关系到能否办理营业执照、消防审批等，也影响到周边环境和其他商户。合同中应明确约定，乙方不得擅自改变用途，否则甲方有权解除合同。实践中，有些业态（如餐饮）对房屋结构、排烟、排污有特殊要求，务必在签约前确认房屋是否符合。*面积：面积是计算租金的重要依据。合同中应明确面积的计算标准（建筑面积还是使用面积）及误差处理方式。若实际面积与合同约定差异较大，可能构成重大误解或显失公平，当事人有权请求变更或撤销合同。*物业现状与交付：明确交付标准，最好有书面的《房屋交接确认书》和《设施设备清单》，对水电气表底数、房屋结构、附属设施设备的状况进行详细记录，拍照或录像存档，可有效避免退租时的损坏赔偿纠纷。（二）租赁期限与免租期——“租多久？什么时候开始付钱？”*解析：租赁期限是合同的核心要素之一。*期限长短：由双方协商确定，但不得超过二十年。超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。*免租期：是给予乙方装修和筹备开业的时间，通常不计租金。但免租期内的物业费、水电费等杂费由谁承担，应明确约定。免租期的起算时间也很关键，是从合同签订日、付款日还是实际交房日起算，需清晰界定。*续租与优先承租权：优先承租权并非法定权利（除某些特殊情形），需双方明确约定。即使约定了，也需注意“同等条件”的限制，且行使需在合理期限内提出。（三）租金及支付方式——“多少钱？怎么付？”*解析：这是合同的经济核心。*租金标准与调整：明确租金金额、支付周期（月付、季付、年付等）。对于长期租赁，租金递增条款常见，需明确递增基数、比例和时间节点。*支付方式与账户：指定收款账户，避免现金支付，确保资金流向清晰。乙方应保留好付款凭证。*逾期付款违约金：违约金的约定以补偿实际损失为原则，不宜过高。若约定的违约金过分高于造成的损失（一般超过实际损失的30%可认定为过分高于），违约方有权请求法院或仲裁机构予以适当减少。逾期支付租金达到一定期限，甲方通常有权解除合同。（四）租赁保证金（押金）——“押金什么时候退？能不能扣？”*解析：保证金是乙方履行合同义务的担保。*金额：通常为一至三个月租金，具体数额双方协商。*退还条件：租赁期满或合同正常解除，乙方无违约行为、结清所有费用并完好返还房屋后，甲方应无息退还。*扣除情形：若乙方违约，甲方有权从保证金中扣除相应费用，如拖欠的租金、水电费、违约金、房屋损坏的修复费用等。甲方扣除后应书面通知乙方，并说明扣除理由和金额。（五）装修与改建——“我能怎么装？到期了怎么办？”*解析：商业门店装修投入大，相关约定至关重要。*装修审批：乙方的装修方案应事先获得甲方书面同意，特别是涉及主体结构改动、消防设施变动的，还需向相关部门报批。甲方的审批权应在合理期限内行使。*装修物的归属与补偿：这是最容易产生争议的地方。常见的处理方式有：乙方恢复原状、乙方拆除、装修物归甲方所有（甲方是否给予补偿）。对于不可移动或拆除会损坏房屋的装修，通常归甲方所有。若因甲方原因导致合同提前解除，乙方可能有权要求甲方对剩余价值进行补偿；若因乙方原因，则通常无权要求。（六）转租与转让——“我能把店转给别人吗？”*解析：转租涉及合同权利义务的部分转移。*转租限制：未经出租人同意，承租人不得转租。否则，出租人可以解除合同。即使同意转租，转租合同的期限也不得超过原租赁合同的剩余期限。*次承租人的权利：若甲方同意转租，乙方（转租人）需对次承租人的行为向甲方负责。在某些情况下，次承租人可直接向甲方主张权利（如“买卖不破租赁”规则的扩张适用）。（七）违约责任——“违约了怎么办？”*解析：违约责任条款是保障合同履行的“牙齿”。*列举清晰：应尽可能列举双方可能发生的违约情形及对应的违约责任。如甲方逾期交房、房屋主体结构不合格；乙方逾期交租、擅自转租、损坏房屋、违法经营等。*违约金与损害赔偿：违约金与损害赔偿不能同时主张过高，但可以在违约金不足以弥补实际损失时，请求增加至实际损失额。*合同解除权：明确在何种违约情形下，守约方有权解除合同。解除合同需通知对方，合同自通知到达对方时解除。（八）争议解决方式——“打官司还是仲裁？去哪里？”*解析：约定争议解决方式和地点，可减少后续程序上的麻烦。*诉讼或仲裁：二者只能选其一。若选择仲裁，需明确仲裁机构名称。*管辖法院：