2026年不动产登记代理人《不动产登记代理实务》题库及答案

2026年不动产登记代理人《不动产登记代理实务》题库及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.下列关于不动产登记簿效力的表述，正确的是（）A.登记簿仅具有公示作用，不具有公信力B.登记簿记载与权属证书不一致时，以权属证书为准C.登记簿是物权归属和内容的根据，具有推定正确效力D.登记簿可以被任意更正，无需法定程序答案：C2.甲将名下房屋抵押给乙银行并办理首次登记，后又将该房屋出租给丙。债务到期未清偿，乙银行申请实现抵押权，法院裁定拍卖。下列说法正确的是（）A.丙的租赁关系自动消灭，无需任何补偿B.若租赁登记先于抵押登记，丙可主张“买卖不破租赁”C.无论租赁是否登记，丙均可继续履行原租赁合同D.抵押登记后设立的租赁关系一律无效答案：B3.下列权利中，依法可以办理预告登记的是（）A.地役权B.土地承包经营权互换C.预购商品房所有权D.宅基地使用权继承答案：C4.不动产登记机构在办理查封登记时，应当重点审查的核心材料是（）A.协助执行通知书B.债权人申请书C.债务人同意书D.评估报告答案：A5.关于不动产登记资料查询，下列说法错误的是（）A.权利人可查询自己名下全部登记资料B.继承人可凭继承证明查询被继承人登记资料C.任何公民均可查询他人登记资料中的权利限制信息D.律师持调查令可查询与代理案件相关的登记资料答案：C6.下列情形中，可以直接办理注销登记的是（）A.房屋倒塌且已灭失B.权利人放弃权利但未提交书面声明C.抵押合同被判决无效D.查封期限届满未续封答案：A7.甲、乙共有一宗建设用地使用权，份额各50%，甲拟将其份额转让给丙，乙不同意。下列处理正确的是（）A.甲可直接转让，无需乙同意B.乙在同等条件下享有优先购买权C.乙不同意则不得转让D.必须分割土地后方能转让答案：B8.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的是（）A.登记机构赔偿后无权向造成错误的工作人员追偿B.因申请人提供虚假材料造成他人损害的，登记机构不承担责任C.登记机构仅对故意错误承担赔偿责任D.赔偿范围以直接损失为限，不包括间接损失答案：B9.下列关于“一窗受理、并行办理”的描述，正确的是（）A.仅适用于新建商品房转移登记B.税务、交易、登记三部门后台并联审核C.申请人需分别向三部门提交三套材料D.办结时限统一为15个工作日答案：B10.下列权利类型中，依法可以办理异议登记的是（）A.租赁权B.依法占有的使用权C.未记载于登记簿的共有权D.合同约定的回购权答案：C11.下列关于不动产登记证明的说法，正确的是（）A.证明与证书具有同等法律效力B.证明仅用于抵押权登记C.证明可以替代权属证书进行转让D.证明由权利人保管，登记机构不留存答案：A12.下列关于“互联网+不动产登记”的表述，错误的是（）A.支持电子证照及电子签章B.可通过人脸识别实现身份认证C.所有登记业务必须全程网办D.支持水电气联动过户答案：C13.下列关于地役权登记的说法，正确的是（）A.地役权自合同生效时设立，登记为生效要件B.地役权登记仅包括首次登记与变更登记C.需役地转让，地役权自动消灭D.地役权期限不得超过土地承包经营权剩余期限答案：D14.下列关于查封登记期限的说法，正确的是（）A.人民法院查封期限不得超过三年B.查封期限届满自动续封一次C.登记机构可依职权延长查封期限D.查封期限从登记机构签收协助执行通知书之日起算答案：A15.下列关于继承登记的说法，错误的是（）A.遗嘱继承需提交遗嘱原件B.法定继承需全部继承人到场确认C.可通过公证或司法文书确认继承权D.继承登记免征契税答案：B16.下列关于不动产登记档案管理的说法，正确的是（）A.纸质档案与电子档案内容不一致时，以电子档案为准B.电子档案需每日离线备份一次C.纸质档案保存期限不少于30年D.档案原件可以外借给司法部门答案：C17.下列关于“带押过户”的表述，正确的是（）A.仅适用于个人住房贷款B.原抵押权必须注销后方可办理转移C.买卖双方、银行需签订三方协议D.登记机构不再审核抵押合同答案：C18.下列关于林权登记的说法，正确的是（）A.林权登记仅包括林地所有权B.林木所有权可与林地使用权分离登记C.林权登记由自然资源主管部门单独办理D.林权抵押登记无需评估答案：B19.下列关于不动产登记收费的说法，错误的是（）A.住宅类转移登记费每件80元B.小微企业免收登记费C.查封登记不收费D.异议登记按件减半收费答案：D20.下列关于“多测合一”改革的说法，正确的是（）A.测绘成果不再用于不动产登记B.同一宗不动产只需一次测绘、多套成果共享C.测绘机构由登记机构指定D.测绘成果不再实行质量责任终身制答案：B21.下列关于国有建设用地使用权首次登记的说法，正确的是（）A.以出让方式取得的，需提供出让合同及交地确认书B.以划拨方式取得的，需提供土地出让金发票C.以租赁方式取得的，无需提供租赁合同D.以作价出资方式取得的，无需提交作价出资批准文件答案：A22.下列关于房屋在建工程抵押登记的说法，错误的是（）A.抵押范围包括已完工部分B.需提交建设工程规划许可证C.抵押价值可以超过已投入工程款D.竣工后需办理建筑物所有权首次登记与在建工程抵押转现房抵押答案：C23.下列关于不动产登记机构审查职责的说法，正确的是（）A.对原因文件的真实性负责B.对权属的实质合法性负责C.对申请材料的齐全性、一致性负责D.对交易价格的合理性负责答案：C24.下列关于宅基地使用权登记的说法，正确的是（）A.宅基地使用权可以抵押给城市商业银行B.宅基地使用权可以转让给城镇居民C.宅基地使用权可以通过继承取得D.宅基地使用权登记无需公告答案：C25.下列关于不动产登记信息安全的说法，错误的是（）A.登记系统需通过国家网络安全等级保护三级测评B.登记工作人员可私自拷贝登记数据用于科研C.需建立日志审计制度D.需实行权限分级管理答案：B26.下列关于“交地即交证”改革的说法，正确的是（）A.适用于所有划拨土地B.土地交付与登记同步完成C.无需缴纳任何税费D.无需权籍调查答案：B27.下列关于海域使用权登记的说法，正确的是（）A.海域使用权不能与填海形成的土地使用权一并登记B.海域使用权登记由海洋行政主管部门办理C.填海竣工后，海域使用权直接转为土地使用权，无需登记D.海域使用权可以依法抵押答案：D28.下列关于不动产登记申请人身份认证的说法，正确的是（）A.自然人必须现场拍照留存B.法人可凭介绍信办理，无需营业执照C.境外自然人需经使领馆认证委托书D.军人身份证不能作为有效身份证件答案：C29.下列关于“全城通办”的表述，正确的是（）A.只能在同一地级市范围内跨区办理B.需回不动产所在地领取证书C.通过异地登记机构受理、属地登记机构审核D.不适用于抵押登记答案：C30.下列关于不动产登记法律责任的说法，错误的是（）A.伪造不动产权属证书的，可处一万元以下罚款B.登记机构工作人员渎职造成损失的，应承担赔偿责任C.申请人提交虚假材料取得登记的，登记机构可撤销登记D.登记机构可以作为民事诉讼被告答案：A二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于不动产登记原因文件的有（）A.买卖合同B.赠与合同C.遗嘱D.法院调解书E.评估报告答案：ABCD32.下列关于更正登记的说法，正确的有（）A.可由登记机构依职权启动B.需全部权利人同意C.涉及权属界限的，需四邻签字确认D.更正后应书面通知相关权利人E.更正登记可以不经公告答案：ACD33.下列关于不动产登记资料对外利用的说法，正确的有（）A.律师持法院调查令可查询B.税务机关可批量查询欠税人登记信息C.利害关系人可查询登记结果信息D.公民可随意复制他人登记资料E.登记机构可拒绝无合法用途的查询申请答案：ABCE34.下列关于抵押权登记的说法，正确的有（）A.最高额抵押需登记最高债权额B.抵押合同必须公证C.抵押权顺位可经约定变更D.部分债权转让，抵押权一并转让E.抵押期间，抵押人可自由转让抵押财产答案：ACD35.下列关于不动产登记簿组成的说法，正确的有（）A.包括宗地图B.包括房屋分层分户图C.包括登记原因证明文件原件D.包括不动产单元代码E.包括登记官签名答案：ABD36.下列关于不动产登记机构内部审核流程的说法，正确的有（）A.实行初审、审核、核定三级流程B.初审人员需具备登记官资格C.核定人员可兼任初审D.审核环节可进行实地查看E.所有登记均需集体会审答案：ABD37.下列关于不动产登记信息共享的说法，正确的有（）A.与住建部门共享预售合同备案信息B.与税务部门共享契税完税信息C.与银保监部门共享抵押登记信息D.与公安部门共享户籍信息E.与教育部门共享学区划分信息答案：ABCD38.下列关于不动产登记错误赔偿基金的说法，正确的有（）A.由登记机构年度预算列支B.可用于先行赔付受害人C.来源包括财政拨款、社会捐赠D.赔偿后不得向责任人追偿E.需设立专门账户管理答案：ABCE39.下列关于“多审合一”改革涉及的不动产登记事项有（）A.建设用地规划许可B.建设工程规划许可C.土地核验D.房屋竣工备案E.地名审批答案：ABCD40.下列关于不动产登记代理从业人员义务的说法，正确的有（）A.保守委托人商业秘密B.不得同时在两个以上机构执业C.可代签登记申请书D.对虚假材料承担连带责任E.需参加年度继续教育不少于40学时答案：ABDE三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记实行__________、__________、__________、__________原则。答案：依法、统一、连续、安全42.不动产单元代码采用__________层__________位层次码结构。答案：7、2843.登记机构应当自受理登记申请之日起__________个工作日内办结，其中查封登记应当__________办结。答案：5、即时44.地役权自地役权合同__________时设立，未经登记不得对抗__________。答案：生效、善意第三人45.最高额抵押权担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议__________债权确定的期间，但变更的内容不得对其他抵押权人产生__________影响。答案：延长、不利46.登记机构工作人员__________、__________、__________造成登记错误的，应当依法承担赔偿责任。答案：玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权47.申请人以__________方式取得房屋的，应当提交__________发票或完税凭证。答案：购买、契税48.林权登记包括__________、__________、__________、__________等类型。答案：林地经营权、林木所有权、林木使用权、林地承包经营权49.不动产登记资料保存分为__________、__________、__________三种期限。答案：永久、长期（30年）、短期（10年）50.登记机构在受理异议登记后，应当在__________个工作日内将异议事项记载于登记簿，并书面通知__________。答案：1、登记权利人四、简答题（共30分）51.（6分）简述不动产登记代理人在接受委托时应当履行的法定告知义务。答案：（1）告知委托人办理登记所需的全部材料及格式要求；（2）告知登记流程、时限、收费标准及可能存在的风险；（3）告知委托人应当如实提交材料，虚假申报的法律后果；（4）告知登记机构对材料仅进行形式审查，不进行实质审查；（5）告知委托人享有的查询、复制、更正、申诉等权利；（6）告知代理服务收费标准及支付方式，并签署书面委托合同。52.（6分）列举导致抵押权注销登记的四种情形。答案：（1）主债权消灭；（2）抵押权实现；（3）抵押权人放弃抵押权；（4）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。53.（8分）说明“带押过户”业务中登记机构应重点审核的四大核心环节。答案：（1）审核原抵押权人出具的同意带押转让书面文件，明确债权债务承继方式；（2）审核买卖双方、银行签订的三方协议，确保资金监管账户与抵押权变更衔接；（3）审核新抵押权人与买受人签订的抵押合同，确认抵押金额、期限、顺位无冲突；（4）审核买受人贷款银行放款承诺，确保原贷款结清与新贷款发放同步完成，防范登记悬空风险。54.（10分）阐述不动产登记资料查询与信息公开的边界，并给出两项实务案例说明如何防止泄露国家秘密、商业秘密及个人隐私。答案：边界：查询以“特定主体、特定用途、最小必要”为原则，公开以“结果信息、脱敏处理、社会公益”为原则。案例1：某律师事务所持法院调查令查询被执行人房产，登记机构仅提供登记结果信息，隐去共有人身份证号、购房合同价格等敏感字段，防止泄露隐私。案例2：某高校科研团队申请批量查询历史建筑权属用于文化研究，登记机构将权利人姓名、身份证号脱敏后提供坐标及建筑年代信息，并签署保密协议，防止商业秘密外泄。五、应用题（共50分）55.（计算题，12分）甲公司于2025年3月1日以出让方式取得一宗工业用地，面积20000平方米，出让年限50年，土地出让金6000万元，约定一次性付款。2026年4月1日，甲公司因融资需要将该宗地抵押给乙银行，评估价值为8000万元，银行按评估价值的60%发放贷款。请计算：（1）该宗地抵押登记时最高债权额；（2）若甲公司到期未还款，银行申请实现抵押权，法院裁定以7600万元成交，扣除诉讼费100万元、评估费50万元、执行费50万元后，银行可优先受偿金额；（3）剩余款项应如何处理。答案：（1）最高债权额=8000万元×60%=4800万元；（2）优先受偿金额=7600−100−50−50=7400万元，但最高受偿限额为4800万元，故银行可优先受偿4800万元；（3）剩余款项=7400−4800=2600万元，应退还给抵押人甲公司。56.（分析题，12分）某市推行“交房即交证”改革，开发商A公司在2026年5月30日集中交付600套商品房。业主王某于6月1日申请转移登记，提交材料齐全，但登记机构发现A公司未办理建筑物所有权首次登记。请分析：（1）登记机构应如何处理王某的申请；（2）A公司可能面临的法律责任；（3）王某的救济途径。答案：（1）登记机构应作出不予登记决定，一次性书面告知需由开发商先办理首次登记；（2）A公司违反《城市房地产开发经营管理条例》第36条，由住建部门责令改正，处已收房款1%以上3%以下罚款；若造成业主损失，应承担民事赔偿；（3）王某可依据购房合同起诉A公司，要求限期办理首次登记并支付逾期办证违约金；也可向住建部门投诉，督促开发商整改。57.（综合题，26分）2026年7月，自然人张某持继承公证书申请继承其父母名下位于某市老城区的一处四合院，建筑面积300平方米，土地使用权类型为划拨，用途为住宅。登记机构受理后发现：（1）公证书载明继承人为张某与其妹妹张芳，但张芳未到场；（2）该院落涉及文物部门认定的不可移动文物，需履行保护承诺；（3）邻居李某提出书面异议，主张院落东南角15平方米为其祖传房屋，并提交1952年土