【2025年】不动产登记试题及答案

【2025年】不动产登记试题及答案一、单项选择题（每题2分，共30分）1.根据2025年最新修订的《不动产登记条例实施细则》，下列哪类不动产权利首次登记时，需提交自然资源主管部门出具的权属来源材料？A.宅基地使用权B.海域使用权C.地役权D.抵押权答案：B解析：《不动产登记条例实施细则》第16条规定，海域使用权首次登记需提交自然资源主管部门批准的用海批复及宗海图等权属来源材料；宅基地使用权首次登记一般以村集体审核意见为主要依据，地役权和抵押权为派生权利，无需自然资源主管部门直接出具权属来源。2.某企业将工业厂房抵押给银行后，因扩大生产需改建厂房，向登记机构申请变更登记。登记机构应重点审查的内容是：A.厂房改建是否已取得规划许可B.抵押合同是否约定改建限制条款C.抵押权人是否书面同意改建D.改建后厂房面积是否超过原登记范围答案：C解析：根据《民法典》第406条及《不动产登记操作规范》，抵押期间抵押财产的变更可能影响抵押权实现，登记机构需审查抵押权人是否书面同意变更，未经同意的改建可能导致抵押财产价值减损，登记机构应不予办理变更登记。3.张三通过继承取得其父遗留的一套住宅，但未办理转移登记即与李四签订买卖合同。根据2025年不动产登记相关规定，下列表述正确的是：A.张三未登记即处分不动产，买卖合同无效B.李四可要求张三先办理继承登记，再办理转移登记C.登记机构可直接为李四办理转移登记，无需张三先登记D.继承取得物权自登记完成时生效答案：B解析：《民法典》第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，但处分该不动产时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。因此张三需先办理继承登记（转移登记），取得完整物权后，方可为李四办理转移登记，买卖合同本身有效但物权变动需登记。4.某小区因开发商破产，部分业主未取得不动产权证书。2025年，业主委员会申请办理首次登记，登记机构应要求补充的核心材料是：A.房屋竣工验收合格证明B.土地使用权证或不动产权证书C.全体业主同意首次登记的书面文件D.开发商破产清算组的清算报告答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第16条规定，申请不动产首次登记需提交不动产权属来源材料，对于房地产开发项目，土地使用权证或已登记的国有建设用地使用权证书是办理房屋所有权首次登记的基础材料，无土地权属来源则无法确认不动产单元的合法性。5.下列关于预告登记的表述，符合2025年规定的是：A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记有效期为自能够进行不动产登记之日起6个月C.预购商品房预告登记可单独申请，无需开发商配合D.预告登记失效后，原权利人可直接凭失效证明申请注销登记答案：A解析：《民法典》第221条明确，预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力；2025年修订的《不动产登记条例》将预告登记有效期延长至9个月（原6个月）；预购商品房预告登记需开发商与购房人共同申请；预告登记失效需由权利人或利害关系人申请注销，不能直接凭失效证明办理。6.某村集体申请办理集体土地所有权登记，登记机构发现该村与邻村存在土地权属争议。根据规定，登记机构应：A.暂缓登记，待争议解决后再办理B.按村集体提供的材料登记，争议由双方自行解决C.驳回登记申请，告知通过诉讼解决争议D.登记为“有争议”状态，注明争议情况答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，申请登记的不动产存在权属争议的，登记机构应不予登记并书面告知申请人；但实践中对于正在处理的争议，通常先暂缓登记，待争议解决后再行办理，避免登记错误。7.2025年起，不动产登记机构推行“带押过户”登记模式。下列关于该模式的表述，错误的是：A.抵押期间转让不动产，无需先注销原抵押权B.新抵押权可与原抵押权同时存在C.需经原抵押权人书面同意D.转移登记与抵押权设立登记需合并办理答案：B解析：“带押过户”模式下，原抵押权因不动产转移可能涉及变更或注销，新抵押权的设立需与转移登记同步办理，但原抵押权与新抵押权不能同时存在于同一不动产上（除非原抵押权人同意变更抵押人），因此B项错误。8.某公司申请办理建设用地使用权及房屋所有权注销登记，提交的材料包括不动产灭失证明、抵押权注销证明。登记机构还应重点审查：A.公司是否已结清税款B.房屋是否已拆除并经城管部门确认C.是否存在查封登记未解除D.法定代表人身份证明答案：C解析：《不动产登记操作规范》规定，注销登记前需核查不动产是否存在查封、异议登记等限制登记情形，若存在未解除的查封，登记机构不得办理注销登记，否则可能损害债权人权益。9.自然人申请查询不动产登记资料，下列情形中登记机构应准予查询的是：A.查询他人不动产登记信息用于市场调研B.律师持法院调查令查询涉案不动产信息C.债权人凭借款合同查询债务人房产信息D.业主查询小区其他业主的不动产面积信息答案：B解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第15条规定，律师持法院调查令可查询涉案不动产资料；其他情形中，自然人仅能查询本人或利害关系人（需证明利害关系）的信息，市场调研、普通债权关系、业主间非涉诉查询均不属于法定查询范围。10.某不动产登记簿记载“权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权”，“用途：住宅”，“权利性质：出让”。该不动产的土地使用期限应从何时起算？A.房屋竣工验收之日B.国有建设用地使用权出让合同签订之日C.不动产首次登记之日D.土地交付之日答案：B解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用期限从出让合同签订之日起算，与房屋建设进度或登记时间无关。11.地役权登记中，需重点记载的内容不包括：A.地役权的利用目的和方法B.供役地和需役地的位置C.地役权的存续期限D.供役地所有权人姓名答案：D解析：地役权登记的核心是明确需役地与供役地的利用关系，因此需记载利用目的、方法、存续期限及不动产位置；供役地所有权人姓名非必要记载事项（如供役地为国有土地，无所有权人姓名）。12.因登记机构工作人员过失，将某不动产的面积登记错误，导致权利人损失。根据2025年规定，赔偿责任应由：A.登记机构承担，工作人员不承担责任B.登记机构与工作人员承担连带责任C.登记机构承担，可向工作人员追偿D.由保险公司在登记错误责任险范围内赔偿答案：C解析：《民法典》第222条规定，登记机构因过错造成登记错误的，应承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可向因故意或重大过失造成错误的工作人员追偿。13.下列不动产中，不属于不动产登记范围的是：A.森林、林木所有权B.耕地的土地承包经营权C.海域使用权D.地下车位的租赁权答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第5条规定，登记的权利包括所有权、用益物权（如土地承包经营权、海域使用权）、担保物权；租赁权为债权，不属于登记范围。14.某企业以划拨方式取得土地使用权，申请办理抵押登记。登记机构应要求补充的材料是：A.国有资产监督管理部门批准文件B.土地出让金缴纳凭证C.市、县人民政府批准抵押的文件D.规划部门出具的规划条件答案：C解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定，划拨土地使用权抵押需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，因此登记机构需审查批准文件。15.2025年，某不动产登记机构推行“全流程网办”，申请人通过线上提交材料后，登记机构应在几个工作日内完成登簿？A.1个工作日B.3个工作日C.5个工作日D.7个工作日答案：A解析：2025年《不动产登记优化营商环境实施意见》明确，全流程网办的一般登记业务需在1个工作日内办结，特殊复杂情形除外。二、多项选择题（每题3分，共30分。每题至少有2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.根据2025年规定，下列情形中需由当事人双方共同申请不动产登记的有：A.预购商品房预告登记B.因人民法院生效判决导致的转移登记C.地役权设立登记D.继承取得不动产的转移登记答案：AC解析：《不动产登记暂行条例》第14条规定，因买卖、设定抵押权等申请登记的，应由当事人双方共同申请；因生效法律文书、继承等单方申请即可。2.不动产登记资料包括：A.不动产登记簿B.申请材料C.登记机构审核材料D.不动产测绘成果答案：ABCD解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第2条规定，登记资料包括不动产登记簿等登记结果，以及登记原始资料（申请材料、审核材料、测绘成果等）。3.下列关于异议登记的表述，正确的有：A.异议登记期间，登记机构应暂停办理该不动产的处分登记B.异议登记申请人需在15日内提起诉讼，否则异议登记失效C.异议登记错误造成权利人损害的，申请人应承担赔偿责任D.异议登记不影响不动产登记簿的公信力答案：BC解析：异议登记期间，登记机构应继续办理处分登记（但受异议登记影响可能被撤销）；异议登记会降低登记簿公信力；BC符合《民法典》第220条规定。4.不动产单元的构成要素包括：A.权属界线封闭的空间B.唯一编码C.固定的位置D.独立利用价值答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，需有唯一编码和固定位置。5.下列情形中，不动产登记机构应不予登记的有：A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请人与身份证明材料不一致C.不动产已被依法查封D.申请登记的事项与登记簿记载冲突答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第22条明确，存在权属争议、材料不真实、权利超过期限、与登记簿冲突、存在查封等情形的，登记机构应不予登记。6.2025年起，不动产登记电子证书与纸质证书具有同等法律效力。下列关于电子证书的表述，正确的有：A.电子证书需通过登记机构官方平台查询验证B.电子证书可作为办理抵押登记的依据C.权利人可自行选择领取电子证书或纸质证书D.电子证书丢失后可随时重新下载答案：ABCD解析：《不动产登记电子证照管理办法》规定，电子证书与纸质证书效力相同，可通过官方平台验证，可作为登记依据，权利人可自主选择，丢失后可重新下载。7.地役权消灭的情形包括：A.需役地灭失B.供役地被征收C.地役权期限届满D.地役权人放弃权利答案：ABCD解析：《民法典》第383条规定，地役权因需役地或供役地灭失、期限届满、权利人放弃、解除合同等情形消灭。8.下列关于抵押权登记的表述，正确的有：A.最高额抵押权登记需记载债权确定期间B.同一不动产上多个抵押权按登记时间先后确定清偿顺序C.抵押权注销登记可由抵押权人单方申请D.在建建筑物抵押权登记需提交建设工程规划许可证答案：ABD解析：抵押权注销登记需由抵押人、抵押权人共同申请或抵押权人单方申请（需提交证明债权消灭的材料），因此C项表述不严谨；ABD符合《不动产登记操作规范》。9.集体土地所有权登记的主体包括：A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.乡（镇）集体经济组织答案：ACD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第29条规定，集体土地所有权登记主体为村集体经济组织、村民小组或乡（镇）集体经济组织，村民委员会仅在未设立集体经济组织时可代为申请。10.不动产登记机构工作人员的禁止性行为包括：A.泄露登记资料信息B.接受当事人宴请C.强制要求当事人通过中介机构办理登记D.对符合条件的登记申请拖延办理答案：ABCD解析：《不动产登记工作人员行为规范》明确禁止泄露信息、接受请托、强制中介、拖延办理等行为。三、判断题（每题1分，共10分。正确填“√”，错误填“×”）1.预告登记具有优先受偿的效力。（）答案：×解析：预告登记的效力是限制处分，不直接产生优先受偿权，优先受偿权需通过抵押权登记实现。2.查封登记需由法院向登记机构发出协助执行通知书后办理，无需申请人申请。（）答案：√解析：《不动产登记暂行条例》第26条规定，查封登记由登记机构根据人民法院的协助执行通知书办理，属于依嘱托登记，无需当事人申请。3.宅基地使用权自登记时设立。（）答案：×解析：《民法典》第363条规定，宅基地使用权的设立以合法审批为依据，登记为可选程序，非设立要件（但处分时需登记）。4.共有不动产的登记，需全体共有人共同申请。（）答案：×解析：按份共有人可就其享有的份额单独申请登记，共同共有需全体共有人申请；但处分共有不动产时需全体共有人同意。5.不动产登记机构可以要求对不动产进行评估。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例》第18条禁止登记机构要求评估、重复测绘等额外要求。6.电子登记证明与纸质登记证明具有同等法律效力。（）答案：√解析：2025年《不动产登记电子证照管理办法》明确电子证明与纸质证明效力相同。7.因不动产坐落名称变更申请的变更登记，无需提供权属来源材料。（）答案：√解析：名称变更属于信息更正，不涉及权利变动，无需重新提交权属来源材料。8.异议登记申请人提起诉讼后，异议登记自动失效。（）答案：×解析：异议登记自起诉之日起15日内未申请续期的才失效，起诉本身不导致失效。9.海域使用权与土地使用权重叠的区域，由自然资源主管部门协商确定登记机构。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例》第7条规定，不动产登记由不动产所在地登记机构统一办理，海域与土地重叠区域应明确权属后由同一机构登记。10.不动产登记资料查询结果可以用于商业用途。（）答案：×解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第21条规定，查询结果仅能用于查询目的，不得滥用或用于商业用途。四、案例分析题（共30分）案例1（8分）：2024年5月，甲开发商与乙签订《商品房买卖合同》，约定乙购买甲开发的A小区101室，双方办理了预购商品房预告登记。2024年10月，甲因资金链断裂，将A小区整体抵押给丙银行并办理了抵押权登记。2025年3月，乙要求办理101室转移登记，丙银行以该房屋已抵押为由拒绝配合。问题：（1）甲将已预告登记的房屋抵押给丙银行的行为是否有效？为什么？（2）乙能否要求登记机构直接办理101室转移登记？说明理由。答案：（1）无效。根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记权利人（乙）同意，处分该不动产的（抵押），不发生物权效力。甲在乙已办理预告登记的情况下抵押房屋，未经乙同意，抵押权登记无效。（2）可以。预告登记的效力是保障乙将来取得物权，甲的抵押行为无效，丙银行的抵押权不成立。乙可凭预告登记证明、买卖合同等材料申请转移登记，登记机构应依法办理。案例2（8分）：2025年2月，张某去世，遗留一套房产（登记在张某名下）。张某生前未立遗嘱，其继承人包括配偶李某、儿子小张。李某未办理继承登记，直接与王某签订《房屋买卖合同》，约定以200万元出售该房产。王某支付首付款后，发现李某未取得产权证书，拒绝继续履行合同。问题：（1）李某与王某的买卖合同是否有效？为什么？（2）王某若要取得房屋所有权，应如何操作？答案：（1）有效。根据《民法典》第215条，当事人之间订立的不动产物权合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。李某虽未办理继承登记，但买卖合同本身有效。（2）王某应要求李某先办理继承转移登记（将房产登记至李某名下），再由李某与王某共同申请转移登记。若李某拒绝，王某可依据买卖合