物业管理员中级模拟考试题与参考答案

物业管理员中级模拟考试题与参考答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填入括号内）1.某小区业主大会决定动用专项维修资金更换电梯，必须经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.3/4，3/4D.4/5，4/5答案：B解析：根据《民法典》第278条规定，动用专项维修资金属于“共有和共同管理权利的重大事项”，应当经“双三分之二”表决通过。2.物业服务企业对业主室内装修进行巡查时，发现业主擅自拆除承重墙，应当首先采取的措施是（）。A.立即停水停电B.报告城管部门C.书面劝阻并留存证据D.直接强制恢复答案：C解析：物业企业无行政强制权，应先履行劝阻、制止、报告的义务，并留存书面、影像证据，必要时报告住建部门。3.某小区实行酬金制收费方式，年终决算后结余资金归（）所有。A.物业服务企业B.业主委员会C.全体业主D.社区居委会答案：C解析：酬金制下，物业按约定比例提取酬金，剩余资金属全体业主，可结转下年或按业主大会决议分配。4.物业服务中心前台接到业主投诉楼上漏水，第一时间应填写的记录表单是（）。A.《设备巡检记录表》B.《业主投诉受理单》C.《值班日志》D.《装修备案表》答案：B解析：投诉受理单是投诉处理的原始凭证，需记录投诉人、时间、内容、诉求、接待人、承诺时限等要素。5.根据《消防法》，住宅区的物业服务企业应当（）对共用消防设施至少进行一次全面检测。A.每月B.每季度C.每半年D.每年答案：D解析：《消防法》第18条明确，每年至少一次全面检测，检测报告存档备查。6.某小区绿化用水采用再生水，按照《城市供水价格管理办法》，再生水价格（）。A.由政府统一定价B.由供需双方协商C.不得高于自来水价D.执行阶梯水价答案：B解析：再生水不属于政府定价目录，实行市场调节价，由供需双方协商确定。7.业主大会会议采用书面征求意见形式，表决票送达后，业主逾期不反馈的，视为（）。A.同意B.反对C.弃权D.无效票答案：C解析：除非议事规则另有约定，否则逾期不反馈视为弃权，不计入有效票基数。8.物业企业为电梯投保公众责任险，保险期间内发生乘客伤亡事故，保险公司赔付后，不足部分由（）承担。A.物业企业B.维保单位C.业主委员会D.受害乘客答案：A解析：物业是电梯使用管理人，对事故负首要赔偿义务，保险仅转移部分风险。9.某小区停车位产权归开发商，开发商与物业签订租赁合同，将车位整体出租给物业，物业再向业主转租，该模式称为（）。A.自营B.包干C.转租D.酬金答案：C解析：物业先整体承租再分租，属于转租模式，需取得开发商书面同意并备案。10.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，使用申请由（）提出。A.业主委员会B.物业服务企业C.社区居委会D.住建局答案：B解析：未划转前，物业作为管理人负责申请，业委会审核后报住建部门审批。11.某小区消防控制室值班人员未持证上岗，被消防救援机构责令改正并处（）罚款。A.500元B.1000元C.2000元D.5000元答案：C解析：依据《消防法》第64条，对单位处5000—50000元罚款，对责任人处警告或500—2000元罚款。12.物业企业开展垃圾分类“桶边督导”，督导员现场发现业主混投，应当（）。A.立即罚款B.拍照曝光C.礼貌劝阻并指导分类D.拒绝收运答案：C解析：物业无处罚权，应履行宣传、指导、劝阻义务，必要时报告城管执法。13.某小区采用“酬金制+负面清单”模式，负面清单中列明“不得采购进口石材”，该条款效力来源于（）。A.前期物业服务合同B.业主大会议事规则C.物业服务方案D.业委会与物业的补充协议答案：D解析：负面清单属于合同特别约定，由业委会与物业通过补充协议确认，对双方具有约束力。14.物业企业为提升业主满意度，计划引入“线上报修”小程序，项目立项前首先应开展（）。A.市场调研B.可行性研究C.需求分析D.成本测算答案：C解析：需求分析明确业主痛点、功能边界、接口需求，是后续设计、预算、招标的基础。15.某小区二次供水水箱清洗消毒后，水质检测合格报告应公示（）天。A.3B.5C.7D.10答案：C解析：根据《生活饮用水卫生监督管理办法》，检测报告须在水箱间及公告栏公示不少于7日。16.业主以房屋空置为由拒交物业费，物业企业可采取的法律手段是（）。A.停水停电B.限制门禁C.向法院起诉D.加收滞纳金答案：C解析：空置非免责事由，物业不得采用停水停电等非法手段，应通过诉讼主张债权。17.某小区业委会任期届满未完成换届，原业委会成员（）。A.自动连任B.立即停权C.继续履职至新一届产生D.由社区代行职责答案：C解析：依据《业主大会和业主委员会指导规则》，原业委会应继续履职至新一届备案完成。18.物业企业开展“红色物业”创建，关键指标“党员占比”指（）中党员比例。A.全体业主B.项目固定职工C.管理层D.业委会成员答案：B解析：红色物业评价以项目固定职工党员数占职工总数比例为核心指标。19.某小区电梯维修使用住宅专项维修资金，施工合同金额98万元，根据《政府采购法》，应当采用（）方式采购。A.公开招标B.邀请招标C.竞争性谈判D.单一来源答案：A解析：施工单项合同估算价在400万元以上才必须招标，但各地对维修资金项目通常要求公开招标，确保透明。20.物业企业开展“设备房开放日”，向业主展示配电室、水泵房，应提前（）天公告。A.1B.3C.5D.7答案：B解析：参照《物业服务信息公开办法》，开放日应提前3日公告时间、地点、报名渠道。21.某小区业主饲养烈性犬，物业企业应当（）。A.直接没收B.报告公安机关C.罚款2000元D.驱赶出小区答案：B解析：物业无权处罚，发现违规养犬应劝阻并报告公安、城管等部门。22.物业企业为节能改造更换LED灯具，节电率计算基准应为（）。A.去年同期用电量B.改造前一周用电量C.改造前三年平均用电量D.改造前一个月用电量答案：C解析：以改造前三年平均用电量作为基准，可平滑季节波动，体现真实节电率。23.某小区实行“信托制”物业，资金账户开户主体为（）。A.物业企业B.业主委员会C.业主大会D.社区居委会答案：C解析：信托制下，业主大会为委托人，银行开设“业主大会信托专户”，物业为受托人。24.物业企业开展消防演练，应提前（）小时向业主公告，避免恐慌。A.12B.24C.36D.48答案：B解析：消防演练需提前24小时公告，说明演练时间、区域、注意事项。25.某小区外墙脱落砸伤行人，经鉴定为工程质量缺陷，建设施工单位已破产，赔偿责任由（）先行承担。A.物业企业B.业主委员会C.开发商D.受害行人答案：A解析：物业作为管理人负有日常巡查、维修义务，无法证明已尽责的，需先行赔偿再追偿。26.物业企业使用无人机巡查屋顶，操作员必须持有（）执照。A.民用无人驾驶航空器驾驶员B.航模运动员C.通用航空飞行员D.无需执照答案：A解析：空机重量大于250克的无人机飞行需持证，物业作业通常需Ⅲ类或以上驾驶员执照。27.某小区物业费收费标准1.8元/㎡·月，业主房屋面积120㎡，逾期60日未缴费，合同约定日万分之五违约金，应缴违约金（）元。A.54B.64.8C.108D.129.6答案：B解析：1.8×120×60×0.0005=64.8元。28.物业企业开展“楼道革命”，清除杂物前应当提前（）日书面通知业主。A.3B.5C.7D.10答案：C解析：依据《消防法》及《物业管理条例》，清除障碍物应提前7日书面通知，逾期不清理的可代为清理。29.某小区业委会拟聘请第三方审计机构对物业进行财务审计，费用从（）列支。A.物业费B.公共收益C.专项维修资金D.业委会自筹答案：B解析：审计费用属于业主大会工作经费，可在公共收益中列支，经业主大会表决通过。30.物业企业开展“幸福家园”创建，业主满意度调查有效样本量应不低于入住总户数的（）。A.30%B.50%C.60%D.80%答案：B解析：根据《物业服务等级划分》地方标准，满意度调查有效样本不低于入住户数的50%，且覆盖各楼栋。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于物业企业消防安全职责的有（）。A.制定灭火疏散预案B.维护共用消防设施C.审查业主装修消防设计D.建立微型消防站E.处罚占用通道行为答案：A、B、D解析：审查消防设计是住建部门职责，处罚占用通道由消防或城管执行，物业仅劝阻、报告。32.住宅专项维修资金可用于（）。A.屋顶防水大修B.更换单元门禁C.升级监控摄像头D.改造无障碍通道E.支付业委会办公费答案：A、B、C、D解析：办公费不得从维修资金列支，应通过公共收益或物业费预算。33.物业企业开展“绿色社区”创建，可申请的财政支持包括（）。A.垃圾分类示范小区奖励B.光伏建筑一体化补贴C.节水型小区创建奖励D.绿色物业管理试点资金E.电梯更新补贴答案：A、B、C、D解析：电梯更新补贴属于维修资金或自筹范畴，与绿色创建无直接关联。34.下列属于物业公共收益的有（）。A.电梯广告收入B.地面停车费C.快递柜场地租金D.物业办公用房租金E.业主室内车位租金答案：A、B、C、D解析：室内车位产权归业主，租金归业主个人，不属于公共收益。35.物业企业实施“智慧安防”改造，应遵循的原则包括（）。A.数据最小够用B.业主知情同意C.公安平台对接D.人脸信息永久保存E.成本优先答案：A、B、C解析：人脸信息不得永久保存，应设自动删除周期；成本优先违背安全优先原则。36.业主大会会议召开失败的原因可能包括（）。A.参会业主面积未过双半数B.表决票送达不足C.会议议题违法D.业委会集体辞职E.会议地点变更未公告答案：A、B、C、E解析：业委会辞职不影响会议召开，可依法递补或社区代行。37.物业企业应对极端天气的准备工作包括（）。A.检查排水泵B.加固树木支架C.储备沙袋挡板D.停止所有户外作业E.关闭电梯总电源答案：A、B、C解析：极端天气应视等级停止高空作业，而非所有户外作业；电梯只需升至顶层断电并锁梯，无需关闭总电源。38.下列关于“物业服务质量评估”说法正确的有（）。A.由业委会委托第三方机构B.评估结果应公示C.评估费用可从公共收益列支D.评估报告可作为续聘依据E.物业可拒绝评估答案：A、B、C、D解析：物业不得拒绝业主大会决定的评估，否则构成违约。39.物业企业建立“红色议事厅”，功能包括（）。A.党员志愿服务B.业主纠纷调解C.政策宣讲D.物业缴费E.业委会选举答案：A、B、C解析：缴费、选举属于财务和自治程序，不在议事厅日常功能范围。40.物业企业开展“节能降耗”考核，可量化的KPI有（）。A.公区用电量同比下降率B.绿化灌溉用水量C.柴油发电机油耗D.人均产出面积E.业主投诉率答案：A、B、C解析：人均产出面积、投诉率与节能无直接关联。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.物业企业可将全部物业服务转委托给第三方。（）答案：×解析：根据《物业管理条例》，物业不得将全部服务一并转委托，只能专项分包。42.业主大会决定选聘新物业，原物业拒不退出，可由业委会向法院起诉。（）答案：√解析：业委会作为业主大会执行机构，有权代表全体业主提起民事诉讼。43.物业企业使用人脸识别门禁，必须向公安备案。（）答案：√解析：依据《个人信息保护法》及公安技防要求，收集人脸信息需备案并履行告知义务。44.住宅专项维修资金可购买国债。（）答案：√解析：维修资金在保证正常使用前提下，可购买一级市场国债，需业主大会同意。45.物业企业有权对违规装修业主罚款。（）答案：×解析：物业无行政处罚权，只能劝阻、报告，由住建或城管处罚。46.物业企业可将公共收益用于弥补物业费亏损。（）答案：×解析：公共收益归全体业主，需经业主大会决定用途，不得直接弥补物业亏损。47.电梯维保单位接到困人报警后，抵达时间不得超过30分钟。（）答案：√解析：《电梯维护保养规则》要求市区30分钟、郊区1小时抵达。48.物业企业可在小区公共区域安装自动售货机，收入归企业所有。（）答案：×解析：公共区域属于业主共有，收入应纳入公共收益。49.业主拖欠物业费，物业可限制其使用门禁卡。（）答案：×解析：限制门禁构成侵权，物业不得采用任何限制人身自由或妨碍物权行使的手段。50.物业企业建立“业主开放日”制度，每年不少于2次。（）答案：√解析：多地示范文本规定，每年至少2次开放设备房、财务账，接受业主监督。四、简答题（每题10分，共30分）51.简述物业企业应对台风“红色预警”的应急处置流程。答案：（1）启动预案：接到政府红色预警后，项目经理立即启动Ⅰ级响应，成立应急指挥部，明确分工。（2）通知发布：通过公告栏、业主群、短信、广播等渠道，向业主发布预警信息，提醒关闭门窗、收回阳台物品、减少外出。（3）隐患排查：工程部全面检查屋面防水、排水沟、地下车库集水井、排水泵、备用电源；绿化组加固高大树木，修剪易折枝条；秩序部清点沙袋、挡板、应急照明、抽水泵。（4）设备防护：将电梯升至顶层断电锁梯，关闭公区燃气调压箱，切断霓虹灯等非必要电源，检查避雷系统。（5）人员转移：对地下室、低洼住户、孤寡老人进行登记，必要时配合街道转移至避难场所。（6）值班值守：安排双人24小时在岗，每2小时巡查一次，重点监测地下室水位、设备房运行状况，保持与街道三防办、供电、供水、燃气部门通讯畅通。（7）信息报送：每6小时向公司运营平台、业委会、社区居委会报送一次现场情况，遇突发险情立即电话报告。（8）灾后恢复：台风过境后，组织清扫道路、清运断枝，检查设备损坏，统计损失，拍照取证，向保险公司报案，72小时内提交恢复报告。52.说明“酬金制”与“包干制”两种物业费计费方式在财务公开方面的差异。答案：（1）会计主体：酬金制下，物业仅提取约定比例酬金，其余资金属全体业主，需单独建账、专户存储、按季公开；包干制下，物业自负盈亏，资金属企业，无需向业主公开全部收支。（2）公开内容：酬金制需公开收入、支出、结余、酬金提取、公共收益、维修资金使用情况，提供银行对账单；包干制仅需公开公共收益、维修资金、政府补贴等与业主利益直接相关的项目。（3）公开频次：酬金制要求至少每季度公开一次，年度决算须经审计；包干制一般半年或一年公开一次，无强制审计要求。（4）公开形式：酬金制需在小区出入口、业主APP、业委会办公室同时公开，接受业主查询原始凭证；包干制只需在公告栏张贴，业主可书面申请查阅，但无权复制全部凭证。（5）法律责任：酬金制下，物业挪用资金构成对业主共有财产侵权，需返还并赔偿；包干制下，企业亏损由企业承担，除非存在价格欺诈或质价不符，否则业主难以追责。53.列举并说明物业企业在“垃圾分类”工作中的法定职责与实施要点。答案：法定职责：（1）设置分类容器：按照“四分类”标准，在公区设置可回收物、厨余垃圾、有害垃圾、其他垃圾收集容器，保持容器完好、整洁、标识清晰。（2）分类驳运：将已分类的生活垃圾分类收集、分类运输至街道指定接驳点，不得混装混运。（3）宣传指导：配合街道、城管部门开展入户宣传，发放分类指南，组织志愿者“桶边督导”。（4）台账管理：建立生活垃圾来源、种类、数量、去向台账，保存期限不少于2年。（5）报告义务：发现业主、商户随意倾倒、抛撒、堆放垃圾的，及时劝阻并报告城管执法。实施要点：①选址布局：收集点应满足服务半径不超过70米，方便投放且不影响通行；厨余桶需带盖、防臭。②时间节点：与环卫部门约定每日两次驳运，厨余垃圾夏季增加频次，防止异味。③督导排班：高峰时段7:00—9:00、18:00—20:00安排督导员，佩戴红袖章，使用文明用语，拍照记录混投行为。④激励机制：联合业委会设立“绿色账户”，业主正确投放可积分兑换生活用品，月度公示红灰榜。⑤考核评价：将分类准确率纳入保洁员绩效考核，低于85%的扣减当月绩效5%；每季度向业主大会提交分类工作报告，接受质询。五、案例分析题（每题15分，共30分）54.案例：某小区业委会与甲物业公司签订酬金制合同，约定物业按年度物业服务支出8%提取酬金。年度决算时，业主发现物业将公共收益30万元用于补贴物业服务支出，导致酬金基数扩大，多提2.4万元。业主要求返还，物业称公共收益也属于“服务资金”，拒绝返还。请分析：（1）物业的说法是否成立？（2）业主可通过哪些途径维权？（3）如何避免类似问题？答案：（1）不成立。依据《民法典》第282条、第283条，公共收益归全体业主，优先用于补充维修资金、业主大会决定的其他用途，不属于物业服务支出。物业将公共收益混入服务支出，变相提高酬金基数，构成违约及侵权。（2）维权途径：①向业委会发函，要求代表业主与物业交涉；②向街道、住建部门投诉，申请行政调解；③向法院提起民事诉讼，要求返还多提酬金并支付利息；④召开业主大会，决定解聘物业并索赔。（3）预防措施：①在酬金制合同中明确“物业服务支出”范围，列明公共收益不得计入；②设立业主大会信托专户，公共收益单独收付；③每季度聘请第三