雨润地产张家港项目可行性研究报告书

雨润地产-张家港项目可行性研究报告此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制易居/克而瑞（中国）信息技术有限公司ChinaRealEstateInformationCorporation2014.07报告——项目可行性研究报告思考路径项目定位项目定位体系项目发展策略2区域属性分析地块条件及周边配套分析项目发展SWOT分析项目发展条件分析1住宅市场研究城市住宅市场发展现状城市住宅市场产品分析本项目住宅机会及发展建议6客户市场研究客户消费习惯客户来源目标客户分析75城市背景分析城市规划宏观经济城市房地产市场基地条件分析物业组合与布局示意物业建议及财务可行性3外部价值及机会价值及机会项目定位发展建议及可行性物业售价预估土地价值评估财务可行性分析项目经济测算4附件报告正文PART

1项目发展条件分析区域属性分析地块条件及周边配套分析土地适宜性综合评定锦丰沙洲新城4项目位于新近规划发展的锦丰沙洲新城，处于扬子江冶金工业园(原锦丰镇）、城北科教研发区之间，距离老城区8km，于高端居住物业开发而言，区位、景观条件优越。老城区张家港国际商务新城本案8km城北科教研发区Part4项目发展条件分析|区位属性扬子江国际冶金工业园5km沙洲新城本案Part1项目发展条件分析|区域价值项目处于中心城区北沿发展的重要空间节点，是链接中心城区和冶金工业园的重要居住区，为我们整个冶金工业园产业集中区承载服务的新城区，同时，也是大锦丰行政、商贸、文化、信息的中心。规划定位：是沿江产业基地的核心配套区，锦丰片区行政、商贸、文体和居住中心，也是张家港市中心城区北拓的重要空间。规划范围：东至杨锦公路、南至兴南路、西至长安路、北至港丰公路，规划面积12.46平方公里规划人口：远期规划人口约10万人空间结构：将新城打造成“两心、两带、四片区”的空间结构大景观的区域规划有利于打造高端住宅，为居住提供优质客源。沙洲河（一干河）河清水走廊景观中央公园、滨河公园（规划）大南水街（已基本建成，预计2015-5开业）生态、人文景观教育、行政配套已建成的区域规划展览馆在建中的锦丰镇行政中心德美双语幼儿园南师大附中、南师大附小（规划）锦丰中心医院（规划）Part1项目发展条件分析|资源价值丰富的城市自然、人文景观，与完善的教育、行政等市政配套优势复合。本项目东面面临河，对于提升项目形象较大。Part1项目发展条件分析|地块交通北二环路长安大道（规划）大南路（在建）港丰公路华昌路杨锦公路目前地块通达性较弱，南边在建大南路及跨河桥以及西侧规划待建长安大道，两条道路的建成将会使得项目地往市区、锦丰冶金园更加便捷。周边交通干道：华昌路、杨锦公路、长安大道（规划）公交线路：223、203路公交直通市区张家港城际轻轨站点为张扬公路与华昌路交口，距离本项目较近。地块到周边主要区域距离：本案到老城区直线距离8公里，距离冶金产业园5公里老城区扬子江国际冶金工业园华昌路在建跨一干线桥地块经济指标总占地：329229.39平方米地块属性：A、B、D、E居住用地C主题娱乐用地地块限制：容积率：不大于1.7建筑密度：36%-40%限高要求60米占地面积及较大，1.7的容积率，60m的限高要求，决定了项目整体以小高层物业形态为主的单一或混合型的项目。A：140531.61B：114001.29C:45317.43D:11603.64E:17775.42Part1项目发展条件分析|经济指标地块价值分析：居住价值排序：3>2>1>4>6居住价值排序：3>2>1>4>6商业价值排序：5>6>4>1>2Part1项目发展建议|地块价值分析13546沿河风景景观可视性递减2静谧度递减静谧度递减静谧度递减根据地块形状、四至道路关系，将地块划分为四6个部分并结合采光、噪音、人流对地块进行土地价值划分。10本地块呈不规则导致本项目内部价值差异较大，不利于均好型，相对有利于偏好型；滨河分布在土地一侧，导致土地价值东西向失衡，可通过东西高度差透视原则做到景观资源的最大化利用土地的内深价值分类，每一类的土地的交叉相互影响较大偏好型规划布局（不适用均好型布局）分组团布局（不适用整体景观布局）开发强度差异型原则土地属性开发开发原则产品形态定性1小高层天际线为主的多种产品形态的组合组团而非单体由西向东考虑采光沿景观带为主透视效果逐步升高的阶梯状物业规划形态通过不同土地价值践行不同开发强度的实现（物业形态的差异化）土地价值最大化利用234Part1项目发展条件分析|土地开发总结土地属性认知适合做什么区域标杆大盘由土地区位和区域内资源强度的支撑决定水景居住社区由土地区位及占有的核心资源决定小高层天际线为主中低密度复合低层业态的组团式分隔由经济指标和土地现状、四至决定区域大盘

/水景为核心价值/小高层天际线为主的中低密度复合低层业态的品质住宅社区1档次2属性3形态Part1项目发展条件分析|土地属性定位PART

2项目总体定位SWOT分析项目定位体系项目开发策略承载雨润集团在区域市场房地产行业领袖品牌积淀与形象深化塑造。推广形象：把本案作为产品品质开发模式进行深入转型与深化实践。开发模式：打造成为精细化的企业战略标杆项目。专业打造项目承载的企业使命和策略方向巩固区域房地产企业第一品牌；战略目标：快速走量，实现项目现金流安全滚动；。经济目标：在知名企业碧桂园即将加入的市场竞争环境下减小竞争风险以及市场容量有限带来的发展空间风险风险目标项目发展目标考虑现金流的战略目标和品牌占位Part2项目总体定位|项目发展目标14项目占位：依据本案特性、企业品牌及开发目标项目档次定位于锦丰·沙洲新城区域标杆Part2项目总体定位|项目整体定位区位特性项目紧邻一干河和滨河公园，毗邻沙洲新城中心企业品牌目前区域市场没有品牌进入，雨润的进入将是区域房地产开发品牌开创者，引领区域发展开发目标迅速完成现金流归正成的首要目标依赖首期开发中区域客户高接受度，提高形象成为必然项目总体SWOT分析及发展战略优势Strength劣势Weakness机遇Opportunity威胁Threats区位优势:项目处于冶金产业园和市区之间，区域整体规划为宜居生态新城。资源优势:临河流景观，教育资源丰富企业品牌优势：1.顺应市场发展契机:项目区域优势明显，项目可借助区域发展优势、交通优势、景观优势、教育优势等打造相应的产品。2.定位区域领导者的标杆地位：企业品牌和项目规模决定了本项目作为区域发展的领导项目3.商业产品双属性，控制体量：项目区位具有居住和一定休闲性质。由此商业有一定社区配套性和旅游休闲性。同时由于周边商业氛围不强，故项目商业体量需有一定控制。4.低价入市策略：区域属性和土地利差空间决定项目可以实行低价竞争的策略，实现市场占位项目发展战略区域发展契机：沙洲新城目前处于高度开发阶段，区域价值已有所提升。配套发展契机：区域周边将陆续建成中、高端商业配套，居住氛围及品质将有很大改善轻轨规划建设距离本项目800m以内客户发展契机：锦丰有众多私营企业主和企业高管，市场以改善为主，同时依托高端产品，高端改善和享受需求已形成市场。物业发展机遇：120-144㎡改善性住宅接受度高，低密度别墅市场较好。容量风险：区域普通住宅市场呈封闭式，市区客户导入较差，而周边乡镇客源有限周边供给量大：区域已有多个住宅项目在售或待售，未来竞争激烈。周边生活配套稀缺:区域为新兴区域，当前区域生活配套稀缺，缺乏生活氛围。离市区有一定距离：地块距离市区约6km。地块处于沙洲新城内西侧Part2项目总体定位|项目SWOT分析高举高打，以区域标杆形象占位低价入市实现项目产品快速走量档次：区域标杆属性：区域大型滨河景观社区形态：小高层天际线为主的中低密度复合低层业态土地属性认知区域大规模

/水景为核心价值/小高层天际线为主的中低密度复合低层业态的中高档住宅社区战略：区域地产领跑者竞争：品牌房企进入加剧竞争，进入品质开发时代目标：实现项目现金流快速归正区域标杆进行品质住宅开发提升企业的核心竞争力企业战略目标市场机会扫描客户属性分析来源：市区及周边乡镇政府官员、私营业主，企业高管等中产阶层和企业家、投资客目的：改善需求、品质刚需动机：改善居住环境，关注配套、户型、价格等主要满足于城区及周边乡镇中产阶层、企业家阶层人群以首改和品质刚需为目的的舒适品质社区容量：目前竞争市场容量为约10万方形态：小高层为主并复合其他业态房型：大三房为主，普通三房及二房为辅

别墅以双拼、联排为基本形态总价：70-100万元为主，别墅总价250-350万元价格：主力产品占位6000-7500元/㎡区间段，别墅9000-11000元/㎡实行差异化竞争，增加项目附加值，提高去化速度定位关键词：区域标杆滨河景观中低密度复合业态品质差异化首改、三改品质刚需附加值Part2项目总体定位|项目定位分析项目整体定位锦丰新城·首席景观生活大城Part2项目总体定位|项目整体定位项目客户定位市区客群，周边乡镇业缘客群【区域地缘性客群】【市区，周边乡镇客群】原住民、冶金工业园工作人群【核心客户】【辅助客户】【周边城市及外来客群】【偶得客户】地缘性客群：以原住民为主及以工作为导向的在冶金园区工作的人群为主。主要以改善为主。同时存在部分企业主及公务员等享受性及投资性需求城市客群，主要以市中心客群为主。其购房目的以改善为主。同时存在少量投资客群周边乡镇、教育客群、企业等中、高端人群，需求以改善为主，部分享受客群投资、工作需求，拥有一定的投资目的业缘、地缘性客群Part2项目总体定位|项目整体定位注重产品现金流及利益最大化项目主力产品为住宅产品项目商业控制在总体量10%以内，除满足社区商业需求外，与景观区互动，增加少量休闲类商业产品整体战略住宅产品策略根据项目自身条件允许及住宅市场特征，设置主力产品、现金流产品以及形象产品本项目主力产品可为高层住宅物业；现金流产品为多层/洋房物业，形象产品可为双拼联排别墅商业产品策略商业产品以销售为目标，同时分为社区性商业和特色休闲商业社区商业以街铺为主，服务项目自身日常商业需求特色休闲商业以步行街为主，主要服务休闲人群产品细分战略项目开发策略Part2项目总体定位|项目整体定位PART

3项目发展建议项目物业排布建议项目物业组合及规模建议依据住宅开发强度1>2>3,建议项目排布：北地块1：小高层（18F）住宅2：小高层（11F）住宅3：别墅/洋房4：商业街5：娱乐中心6：商业街Part3项目发展建议|地块价值分析135462开发强度说明：根据地块的土地价值划分，结合地块周边环境及地块适配度等综合条件因素，地块开发强度原则如下：1、3区为地块价值最高区，适合排布溢价能力最高的物业2、2地块为仅次与3地块，可以排布洋房或小高层物业3、1区域开发强度较小，为获取景观资源，适合排布小高层物业项目强度排序：3>2>1>4>6Part3项目发展建议|开发强度排序沿河风景开发强度说明：根据地块的土地价值划分，结合地块周边环境及地块适配度等综合条件因素，地块开发强度原则如下：1、3区为地块价值最高区，适合排布溢价能力最高的物业2、2地块为仅次与3地块，可以排布洋房或小高层物业3、1区域开发强度较小，为获取景观资源，适合排布小高层物业开发目标决定了本地块开发强度如下135462设计院方案：大南路以北地块总指标

18层住宅31752011层住宅89964花园洋房32000联排17500合院20000幼儿园3600会所2500售楼处7500沿街商业30825娱乐体验中心35000建筑面积556409用地面积329227容积率1.69Part3项目发展建议|设计方案PART

4项目经济测算物业售价预估土地价值评估总结本案物业售价预估可比项目筛选：类似可比竞争区域项目为参考：沙洲新城板块项目案名板块建面容积率物业类型在售物业在售物业价格湖滨世家沙洲新城18万㎡1.6双拼、联排、11F小高层、18F小高层双拼、联排、11F小高层双拼联排1000011F高层6800商业19800湖滨水岸沙洲新城13万㎡1.6双拼、联排、洋房、18F小高层双拼、联排洋房、小高层18F小高层7000联排12000洋房11000商业20000龙庭华府沙洲新城12.76万㎡2.518F小高层小高层小高层6500商业16000可比项目如下：Part4项目经济测算|售价预估物业当前基准售价预估18F高层：当前均价为6354元/平米左右11F小高层均价为18F小高层105%，即6671元/㎡联排：当前均价为10520元/平米左右双拼：为联排别墅110%，即11572元/平米左右Part4项目经济测算|售价预估类别因素权重本案湖滨世家湖滨水岸龙庭华府区域因素60%地理位置0.210131312.5交通环境0.110131312.5景观资源0.21098.59生活配套0.0510109.59项目规模0.051098.58.5项目因素40%物业类型0.110111111整体规划0.0510101010质量品质0.07109.59.59产品规划0.0510101010景观规划0.031011911社区配套0.05101110.510物业服务0.03109.59.59开发商品牌0.02109.59.59各因素权重X相应项目评分10.7710.5410.44项目可比度25%25%50%当前价格680070006500评估价格（元/平方米）：（项目报价X相似度）之和6354类别因素权重本案湖滨世家湖滨水岸区域因素60%地理位置0.2101313交通环境0.1101313景观资源0.21098.5生活配套0.0510109.5项目规模0.051098.5项目因素40%物业类型0.1109.59.5整体规划0.051098.5质量品质0.0710109产品规划0.051099景观规划0.031098.5社区配套0.051098.5物业服务0.03109.59.5开发商品牌0.02109.59.5计算1：各因素权重X相应项目评分10.39510.11计算2：计算1小于10时：10/计算1；计算1大于10时：计算1/100.960.99项目可比度60%40%当前价格1000012000评估价格（元/平方米）：（计算2X项目报价X相似度）之和10520商业：当前均价为17177元/平米左右Part4项目经济测算|售价预估类别因素权重本案湖滨世家湖滨水岸龙庭华府区域交通动线0.1210131312因素商业氛围0.1610121211

周边社区0.0810111210.5

公交系统0.0410111212

日人流量0.0610111210.5产品商业规模0.04109.59.59.5因素产品定位0.08109.59.59.5

特色主题0.0810999

装修标准0.0810101010

建筑外观0.0410101010经营经营模式0.0810101010因素目标客户0.081010.510.510.5

业态组合0.06109.59.59.5各因素权重X相应项目评分10.7310.9110.42项目可比度30%30%40%当前价格198002000016000评估价格（元/平方米）：（项目报价X相似度）之和17177类别因素权重本案湖滨水岸区域因素60%地理位置0.21013交通环境0.11013景观资源0.2108.5生活配套0.05109.5项目规模0.05108.5项目因素40%物业类型0.11010整体规划0.05108.5质量品质0.071010产品规划0.051010景观规划0.03109社区配套0.05109物业服务0.031010开发商品牌0.02109.5计算1：各因素权重X相应项目评分10.335项目可比度100%当前价格10000评估价格（元/平方米）：（计算2X项目报价X相似度）之和9676洋房：当前均价为9676元/平米左右土地价值评估说明：项目单位建安成本

（元/平米）售价（当前基准价格，元/平米）18F小高层2200635411F小高层21006671多层/洋房20009676双拼别墅200011572联排别墅180010520公共服务配套1600不售娱乐体验中心2500自持商业180017177幼儿园2000不售地下停车位25007.5万/个，销售70%，30㎡/个本次土地价值测算为静态财务估算；本次测算以当前市场价格估算；本次土地价值估算根据设计方案给出两个评测方案：建安成本及售价说明表（单位：元/平米）：Part4项目经济测算|土地价值预估方案测试：地价为为160万/亩，折合楼板价为1420元/平米，其税后利润率为30.02%土地价值（万/亩）160170200300税后利润率（%）30.02%27.4%20.2%1.3%楼板价（元

/平米）1420156418402760左测算表假设土地以160万/亩获得建设投资（含土地成本）为23.5亿元销售收入合计：41.03亿元税后利润率：30%Part4项目经济测算|土地价值预估项目金额备注一、销售收入

18F小高层201752.2

11F小高层60015.0

多层/洋房30963.2

双拼别墅23144.0

联排别墅18410.0

公共服务配套0.0

娱乐体验中心0.0

商业52948.1

幼儿园0.0

地下停车位23072.9地下车位销售70%销售收入合计410,305

减：销售税金22,567销售收入5.5%减：建设投资成本234,964

二、主营业务利润152,775

减：营销费用7793%三、息税前利润(EBIT)151,996

减：财务费用57,960目前三年至五年期贷款基准利率为7.05%，融资成本15%，贷款资金65%四、利润总额94,036

减：所得税23,50925%五、净利润70,527

税前利润率40.02%

税后利润率30.02%

风险提示项目住宅是本项目主要资金回笼、实现合理滚动开发的物业。住宅项目的获利直接影响到项目能否合理运营。但目前主要有两个风险因素可能会影响项目盈利情况：政策风险：目前市场交易量下降，若长期持续下去，则市场价格将有所下降。同时一、二线城市价格若普遍降价，对三、四线城市价格也有一定压力；区域开发风险：沙洲新城的开发进程，以及人口导入情况直接关系到项目价格走势及去化情况。可行分析本次可行性分析从市场面及财务面进行测算。项目操作时需要关注：市场容量：中短期市场空间不足，而项目规模较大，需要考虑现金流问题。商业物业：由于项目所处位置及周边环境影响，商业物业体量需有一定控制。项目可行性总结：考虑到项目土地价格较低存在一定利差空间，但中短期市场空间不足，因此建议谨慎拿地，控制土地规模，分批次支付土地款，提高项目周转流速。Part4项目经济测算|总结31附件：市场部分PART

5城市背景城市发展概况城市交通发展城市经济发展城市发展总结33Part5城市背景|城市地理位置张家港位于中国沿江和沿海两大交汇处，处于长三角经济核心圈，是沿江和沿海两大经济开发带交汇处的港口工业城市。张家港位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海，南京，苏州，无锡等大中城市环列四周，距上海98公里，苏州58公里，无锡40公里，常州70公里，南通30公里，南京200公里，距虹桥机场98公里浦东机场150公里，南京禄口机场200公里，是沿海和长江两大经济开发带交汇处的港口城市。

沿海和长江两大经济开发带交汇处

长江沿线最大的国际性贸易港口，中国最大的内陆港口。

全国唯一的内河港型保税区，江苏省张家港保税区和张家港保税物流园区。Part5城市背景|城市性质及发展定位城市性质：张家港是现代化滨江港口工业城市；城市定位：长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要癿保税物流中心；进景収展：张家港将建设成为长江三角洲一个富有特色的竞争实力的港口工业城市，一个富有内涵但独特个性的生态园林城市，一个富有精神的文化底蕴的文明城市。张家港是长三角地区重要的制造业基地，江苏省重要的滨江工业基地，苏锡常都是圈内重要的保税物流中心，是一座现代化滨江港口工业城市。35Part5城市背景|城市人口发展及规划张家港2013年常住人口为156.28万人，户籍人口90.79万人，张家港流动人口65.49万人，流动人口整体呈现快速上涨的趋势，未来外来人口对城市的发展影响将越来越大。人口规划：规划2030年市域人口265万人，其中中心城区人口149万人，金港片区城镇人口39-41万人，锦丰片区城镇人口规模约33-35万人，乐余片区城镇人口规模约17-19万人，凤凰片区城镇人口规模约10-12万人。张家港市历年户籍人口及走势张家港市历年流动人口及走势36Part5城市背景|城市发展总体规划张家港整体城市规划为“一城四区”，将全市作为一个整体进行统筹规划，做大做强中心城区，推动沿江工业产业聚集，构建生态与交通双网络支撑系统。“一城”是指杨舍——塘桥中心城区，“四区”是指金港片区，锦丰片区，乐余片区和凤凰片区。中心城区是张家港的政治、经济、文化核心区，金港片区为市域副中心，主要规划为现代化保税港区、长江中下游重要的物流贸易中心，锦丰片区为临港高端制造业基地和国际冶金物流贸易中心，规划重点打造锦丰沙洲新城，为临港产业发展提供配套服务。乐余片区为现代生态农业与田园风光休闲示范区。凤凰片区为国家历史文化名镇和新兴产业基地。37Part5城市背景|城市片区产业规划锦丰片区：现代“钢城”，冶金、电力、新型建材等大型企业生产、科研基地，重点打造沙洲新城。到2030年人口20万人。张家港片区产业发展分工明确，已经逐渐形成以高端制造、钢铁、化工、纺织、物流为主的优势产业，其中主要以江苏省张家港经济开发区、扬子江化工园，保税区物流园，冶金工业园等为产业发展载体。杨舍——塘桥城区：全市行政、经济、文化中心，将发展成为自然环境优美、适宜人居的城市中心。到2030年人口149万人。金港城区：长江重要港口，长江三角洲物流中心之一，现代化保税区。重点发展物流、化工等临港型产业。到2030年人口39-41万人；凤凰片区：国家历史文化名镇，现代“纺织城”，轻工、纺织、劳劢密集型加工业基地。到2030年人口10-12万人；乐余片区：东部生态保护区，现代生态农业示范区到2020年人口13万人。38Part5城市背景|道路交通张家港大交通格局比较清晰，构筑起了到上海、苏州、无锡、南通等周边城市的“一小时交通圈”。通过发达的高速公路、城市主干路与周边各主要城市、片区相连，大大的提升了其在苏锡常地区的竞争力。1、联系市域其它片区的道路：张杨公路、晨丰公路、港城大道、杨锦公路、西环路、西塘公路。2、区内主要干道作为各区道路骨架的有：北区：长安路、国泰路、兴南路、兴联路等南区：新泾路、镇北路、西区大道、东区大道等东区：振兴路、农鹿路、沙洲东路等西区：沙洲西路、暨阳西路等39Part5城市背景|城市交通发展规划三条铁路的规划实现了苏州县级市都通铁路的夙愿，未来通苏嘉城际、沪通铁路和沿江城际三条铁路以及过江通道的开通，使张家港“一小时交通圈”覆盖浦东国际机场、虹桥国际机场，苏南国际机场、苏州无锡高铁等区域型交通枢纽，交通便捷度得到根本性的提升。Part5城市背景|城市经济发展2013年张家港全年实现地区生产总值2145亿元，综合实力较强，为百强县前三强城市。张家港市GDP历年增长速度走势图张家港GDP的增长速度近年来下降的比较明显，主要受到全国整体GDP增速减慢的影响，经济形势并不是很乐观，但因为其之前较好的经济基础以及政府应对经济形势的正确判断，其GDP在县级市中仍保持在前三，具有较强的竞争力。张家港主要以第二产业为主，第三产业GDP占比不断增大，未来将会进一步增大。

41Part5城市背景|城市经济发展张家港市社会消费品零售总额增幅走势图张家港市对外贸易增长情况走势图张家港2013年外贸出口恢复增长，全年实现进出口总额322.19亿美元，比上年增长0.8%，其中出口总额128.24亿美元，增长0.1%；2009年受金融危机影响，外需萎靡进出口额急剧下降；2012年由于欧债危机持续扩散、美国经济复苏缓慢以及电子和服装产品出口受到欧盟及美国的反倾销等原因导致外需萎缩，增速放缓。张家港2013年全市社会消费品零售总额415亿元，增长12%，消费能力较强。42Part5城市背景|城市经济发展张家港市固定资产投资增幅走势图张家港2013年张家港市全年完成全社会固定资产投资770亿元，增长10%，增速放缓。实现规模以上工业总产值4930亿元，增长3.9%；新兴产业产值1965亿元，占规模以上工业总产值比重达到40%；实现服务业增加值922亿元，增长10.3%。张家港市房地产开发及固定资产投资同比增幅走势张家港2013年张家港市的国民经济和社会发展情况暂未公布，参考去年张家港市全年完成房地产开发投资83.76亿元，增长11.8%，占服务业投资的比重为28.9%，房地产业正逐步成为张家港市新的经济增长点。张家港市的房地产自2009年以后波动较大，2010年和2011年是投资集中期，从2012年以后，投资增幅下降，但仍处于增长态势。43Part5城市背景|城市经济发展张家港是以乡镇为主导的“苏南模式”的典型代表，私营经济较为发达，在经济发展中扮演重要的角色，同时培养了大量的高端客群。张家港市私营业主主要分布比列图依靠各自片区的产业园经济，每个镇都培育了相对客观数量的私营企业和个体工商经营户，其中金港镇和杨舍镇集中了全是60%以上的私营企业和个体经营户，是全是私营经济较为发达的两个片区。44Part5城市背景|城市发展总结张家港是典型的港口经济工业城市，长江沿线最大的国际性贸易港口。张家港位于中国“黄金水道”沿江和沿海两大交汇处，处于长江三角洲经济核心圈，是沿江和沿海两大经济开发带交汇处的港口工业城市。城北是城市发展薄弱区域，但未来规划发展前景较好。城北作为张家港的一块处女地块，有着良好的规划发展愿景，科技新城、中丹科技生态园等规划跃然纸上，将推动片区房地产市场的发展城市经济实力较强，发达的第二产业培育了大量的具有高端购买力的私营业主。依靠各自片区的产业园经济，每个镇都培育了相对客观数量的私营企业和个体工商经营户。拥有很好的改善客群。众多开发商进驻，未来城市房地产市场仍有较大的发展空间。除06年之前房地产开发投资额增速明显高于GDP及固定资产投资额外，近年来特别是08年以来房地产开収投资额增速明显偏低，甚至在09年房地产开发投资出现负增长，明显低于GDP增幅。总结1234PART

6城市住宅市场研究土地市场普通住宅市场别墅市场46土地市场分析47Part6房地产市场|土地市场张家港市历年经营性土地供应走势张家港市历年经营性土地成交走势张家港2013年经营性土地供应145宗，总面积为436.55万平米，相比去年增加159.82%。今年的供地和成交两旺很大程度上是由于张家港沙洲湖工程全面完工、暨阳湖欢乐世界扩建项目竣工开园、镇区三年综合改造工程全面完成、金港新城、锦丰·沙洲新城、凤凰新城等片区新城建设稳步推进等规划落实以及政策的利好。备注：2014年数据为上半年数据48张家港市历年住宅用地成交楼面价走势张家港市历年商办用地成交楼面价走势Part6房地产市场|土地市场2013年，张家港市区板块总体土地楼面价为5674.85元/㎡，同比大幅增加82.23%，其中世茂房地产公司60.4亿元强势进驻暨阳湖起到了很大作用。此外，金科、新城、朗诗、张家港金新城集团、暨阳湖公司等实力公司不断拿地都表明了开发商对张家港房地产市场的信心。备注：2014年数据为上半年数据张家港市2013年经营性土地成交区域结构张家港市2013年经营性土地成交属性结构Part6房地产市场|土地市场2013年张家港住宅用地成交面积比例达到70%，纯商办用地成交面积比例为20%。住宅成交比例在2013年市场中占了绝对的主导，且近三年张家港的住宅用地成交均以商住混合型用地为主，今年全市居住用地出让2729.2亩，商业用地出让1178.6亩。在成交价格方面，居住用地的价格也比商业高。项目名称地块编号土地面积

（万㎡）

规划用途成交总价

（万元）

容积率

出让方式交易日期受让单位楼面价均价总建面湖滨世家2012-B61121997.0商业、住宅46116.01.6挂牌2013.6.17金新城置业2362.6252.0195195.2龙庭华府2011-B5767565商业、住宅225001.8挂牌2012.5.15江苏越洋置业1850.1222.0121617郦景澜湾2012-B4463696.0商业、住宅21307.01.8挂牌2012.12.18联峰房地产1858.4223.0114652.8风景世家2012-B45-A50866.0商业、住宅14650.02.5挂牌2012.9.14联峰房地产1152.0192.0127165湖滨水岸2010-B4981743.2商业、住宅29183.01.6现场竞价2011.6.13新城置业2231.3238.0130789.1Part6房地产市场|土地市场本地块周边项目成交价格均在190-250万元/亩。51住宅市场分析52张家港商品房市场供求量价走势图月度2013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.6供应面积（万方）27.8424.4639.7614.852.0737.302.244.1528.5220.5485.1171.20供应套数（套）42822771555917562505835598161061823227127424686成交面积（万方）10.9016.0617.1517.0016.3018.2720.6718.5524.5617.9325.5528.81成交套数（套）112615651731177716781985152216942157164025482864成交均价（元/平米）106911184010541929895881147098659964105411120398649654供求比2.551.522.320.870.132.040.110.221.161.143.332.47Part6房地产市场|商品房市场2013年下半年，张家港商品房供应与成交连续稳中有升，基本均处于供过于求局面；供应量达146.28万方；成交量达95.68万方，而2014年上半年，张家港商品房供应继续上升，达211.76万方，供应量保持在高位，成交形势也相对乐观。

53张家港普通住宅市场供求量价走势图2013年下半年，张家港普通住宅供应与成交呈稳步上涨趋势，9月达下半年最高状态，

而2014年上半年，供应明显减少，成交从1月淡季后开始逐步回升。Part6房地产市场|住宅市场月度2013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.6供应面积（万方）01.0720.187.161.3312.291.500.901.704.085.1511.5供应套数（套）041176653410110191807048327382386成交面积（万方）4.194.796.36.827.227.117.323.815.146.948.727.34成交套数（套）323361487557580565442271392503612472成交均价（元/平米）9197968691378654806410695.7919796869137865490649695.7供求比0.000.223.201.050.181.730.20.230.330.580.591.5654Part6房地产市场|住宅市场张家港普通住宅市场月度成交区域结构图月度2013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.6金港片区7096.837727.0611881.988361.7314903.529470.225983.334078.3011770.538029.945467.366449.12锦丰片区4608.374628.235863.7210053.513865.913568.710661.345637.4110838.1016028.35631.095430.09乐余片区1006.322984.662871.762018.633097.443364.61644.611666.94797.641767.39884.442265.04市区二环内22324.8424043.2727391.4230768.117618.5437254.614.63.3710181.2313283.5525964.2554266.1697067.21市区二环外4028.075598.479902.1310466.924596.64976.964638.383464.042584.671569.484419.44920.46塘桥片区2815.22895.345057.636575.9128092.0412427.085706.195116.594857.882700.192695.84415.022013年下半年，传统“金九银十”这个时期成交量略高于其他时期，整体变化不大基本保持在月均6-7万方左右，而2014年上半年市场表现不是很好，较为保值的市区成为主要的成交区域，比列在进一步的增大。

市区和锦丰占全市成交的71%。55张家港普通住宅市场月度成交面积段结构图张家港普通住宅市场月度成交总价段结构图资料来源：CRIC2014资料来源：CRIC2014Part6房地产市场|住宅市场在成交面积机构上，2013年下半年至今变化不大，普通住宅成交主要集中在120-144平米其次是90-120平米刚需兼首改产品；成交总价集中100-150万、80-100万为主，占比达49.07%左右，60万以下产品减少，60-80万也减少明显；2013年下半年至今整个张家港市场呈现大面积改善型户型为主的特征。资料来源：CRIC2014市区二环内普通住宅市场月度供求量价走势图Part6房地产市场|片区住宅市场2013年下半年市区二环内普通住宅成交15.94万㎡，区域内君临新城、中锐尚城花园、金新城悦府等项目成交突出；2014年上半年市区二环内普通住宅成交14.4万㎡，成交量仍然保持在相对较高的水平。作为张家港最早开发的市区二环内，目前土地已经不多，供应正在逐渐的减少，传统楼市的旺季有较大的供应，但基本上是以老盘的加推为主。成交相对稳定，相比去年有所下降。

57资料来源：CRIC2014市区二环外普通住宅市场2014年月度供求量价走势图Part6房地产市场|片区住宅市场2013年下半年市区二环外普通住宅成交3.96万㎡，仅为二环内成交的4分之一左右，2014年上半年市区二环外普通住宅成交2.13万㎡，仅为二环内成交的6分之一左右，环内环外成交差距明显，区域均价整体涨幅一般，随着二环外房价的上涨以及政策利好刚需客群购买力的不间断释放，二环外仍属于市区，也逐渐从刚需置业热土转变成为改善客群的首选。张家港二环外，无论是普通住宅还是别墅，供应量都比较少，这在很在一部分因素上是因为2013年供应较多，有大量的存量有待消化，而在成交方面，二环外成交相对二环内明显减少，但整体成交维持在一定稳定的范围内。58资料来源：CRIC2014锦丰普通住宅市场月度供求量价走势图Part6房地产市场|片区住宅市场2013年下半年开始锦丰供应逐渐增加，而2014年上半年锦丰片区普通住宅成交5.18万㎡，成交量略高于塘桥片区，成交均价8102元/㎡.锦丰片区沙洲新城目前是政府重点规划的区域，2014年上半年来看供应较少，主要来自龙庭华府和湖滨世家两个项目，其他几个项目目前大多处于售楼处公开阶段.59区域概念明显：张家港消费者偏向于向南，向北的意愿不是很强烈，不过随着沙洲新城的重点打造，未来北面的潜力更大。除城南由于暨阳湖这一天然景观的存在而价格较高，东西板块价格相差不大，基本上处于齐头并进的格局。张家港人对环线概念可谓是根深蒂固，消费者对二环外的项目x不高，二环是一个明显的价格分界点，环线内外的价差基本在2000元/平米左右。价格引爆点：之前东南西三大板块均有价值的引爆点，去年沙洲新城规划落成后，成为北面的价值引爆点。Part6房地产市场|住宅市场板块分布张家港房地产市场价格呈现“南高北低，东西并举”的格局。市中心及城南暨阳湖是整个城市高端聚集地，价格风向标。7000-8500元/㎡6000-7500元/㎡17000-18000元/㎡20000-25000元/㎡12000-13000元/㎡13000-15000元/㎡10000-12000元/㎡8000-9000元/㎡60Part6房地产市场|住宅市场板块分布城东主要项目情况金新城·悦府朗诗国泰城阳光怡庭君临新城中吴·檀宫缇香世家城东是这两年的新兴板块，在售及未来项目较多，建筑风格多元化，价格及客户略低于其他区域，但存在配套不足的缺陷。城西板块因为政府规划发展的早，配套及市政府规划较好，政府重点打造板块，供求量处于市场前列。项目名称容积率建筑面积开盘时间去化速度总存量售价金新城·悦府2.211.0013.12.80.335.0211263朗诗国泰城2.212.6414.4.261.079.4316000金厦·阳光怡庭1.239.6713.3.300.127.9316500君临新城2.327.0011.9.100.653.3711562中昊·檀宫1.123.4011.10.10.3810.8715023缇香世家2.212.5011.8.100.350.09高层11500别墅18000项目名称占地面积容积率总存量传麟湾2.711.052.79骏马·唐郡2.991.233.11在售项目待售项目61城北主要项目情况江南十二府中联君悦翔和茗苑龙联朗郡城北配套存明显不足，房地产发展缓慢，认可度低等实际的情况。不过目前是政府重点打造的区域，未来轻轨及城际站将推动成本房地长市场快速发展，有较大的升值空间。Part6房地产市场|住宅市场板块分布项目名称容积率建筑面积开盘时间去化速度总存量售价江南十二府2.1916.1913.12.10.538.2112000中联·君悦1.994.9813.5.10.152.4512000翔和茗苑2.022.9613.12.10.101.4311000龙联朗郡34.3013.10.10.232.438500湖滨世家1.628.1214.3.250.5317.307000湖滨水岸1.413.0812.6.150.383.327200龙庭华府1.79916.7614.1.10.3212.837000锦都名邸1.511.1412.3.10.024.086000在售项目城南板块相对景观优越，城市高端物业集聚地，世茂等大牌开发商进驻更是提高了板块的价值。Part6房地产市场|住宅市场板块分布城南主要项目情况金新城·悦府世茂九溪墅中联铂悦国泰润园吾悦广场缇香·镜湖湾新珑湾中联棠樾香蜜湖公馆澳洋·幸福里项目名称容积率开盘时间去化速度总存量售价吾悦广场3.81514.4.260.6448.199500世茂九溪墅1.313.12.11.3873.18高层13000别墅19000中联·铂悦2.614.6.282.6026.277500国泰润园1.212.10.10.422.8611500香密湖公馆0.4711.8.10.065.578500中联棠樾0.8213.8.10.162.419899缇香·镜湖湾1.113.8.10.1920.83小高层8800别墅10800新珑湾1.3414.5.250.509.99高层6100别墅10350澳洋·幸福里1.7513.9.10.194.515600在售项目63城西主要项目情况中锐·尚城国际金厦·阳光里程美辰壹号城西板块因为政府规划发展的早，配套及市政府规划较好，政府重点打造板块，供求量处于市场前列。Part6房地产市场|住宅市场板块分布项目名称容积率建筑面积开盘时间去化速度总存量售价中锐尚城国际1.812.0812.5.100.382.2512000金厦·阳光里程1.7825.0011.8.10.502.4713000美辰壹号2.240.0014.5.10.5024.899588项目名称占地面积容积率总存量隆基观唐6.59110.64在售项目待售项目64Part6房地产市场|住宅市场板块分布锦丰片区整体的规划相对较好，发展不够成熟，沙洲新城规划完成后区域房地产市场快速发展。沙洲新城主要项目情况项目名称容积率建筑面积开盘时间去化速度总存量均价湖滨世家1.628.1214.3.250.5317.306800别墅10000湖滨水岸1.413.0812.6.150.383.327000别墅12000龙庭华府1.79916.7614.1.10.3212.836500锦都名邸1.511.1412.3.10.024.086000湖滨世家湖滨水岸龙庭华府锦都名邸项目名称所属板块占地面积容积率总存量郦景澜湾锦丰6.351.247.23风景世家锦丰6.41.811.52在售项目待售项目65别墅市场分析Part6城市房地产市场|别墅市场|发展历程张家港别墅发展主要经历三次发展热潮，随着张家港市政道路的立体化，市区概念的扩延，私家车的普及化，别墅成为港城的富有阶层置业安家的新选择。第三次发展热潮以万红苑（市区人民医院盘）为代表的城市别墅，无景观第二次发展热潮第一次发展热潮以湖滨国际为典型代表-品质感强、风格鲜明，暨阳湖板块当时代表作以九溪墅、暨阳湖1号、帝景豪苑、中联皇冠为典型代表-从开发规模、持续时间、产品特色营造以及营销推广等方面超越Part6城市房地产市场|别墅市场|发展格局从别墅市场片区所占有的外部资源来看，张家港别墅市场以及基本形成以城西、城南、城东组成的景观别墅，城北板块以沙洲新城为新兴的别墅发展区。本案郦景朗湾湖滨世家湖滨水岸世茂九溪墅缇香镜湖湾骏马唐郡阳光怡庭中昊檀宫龙联朗郡中联棠樾国泰润园新珑湾美辰壹号隆基观唐传麒湾锦都名邸城南板块城西板块城东板块城北板块未售项目在售项目沙洲新城城西板块：均价13000元/㎡主要依托市政规划和规划公园发展起来的新兴别墅板块，主要是复合型社区，别墅类型以双拼、联排为主。城南板块：均价12000-28000元/㎡主要依靠暨阳湖生态园发展起来的景观别墅，是港城目前高端住宅区域。主要代表有世茂九溪墅。城东板块：均价14000元/㎡主要依靠梁丰生态公园和长途汽车站发展起来的板块，别墅兼具城市和景观双重性质。别墅类型发展丰富，联排、双拼、叠加、独栋均有。城北板块：均价10000元/㎡主要依托沙洲新城规划和一干河等景观发展，目前处在起步阶段68Part6城市房地产市场|别墅市场|产品分析板块项目名称销售状态开发企业容积率占地面积总建面建筑风格物业类型户型面积城东阳光怡庭在售金厦房地产1.17.99.67英伦风格双拼、联排

360、385、413、440、470、505、550㎡城东中昊檀宫在售中昊房地产112.012法式园林独栋、联排、叠加、小高层联排360-380、318-330、叠加248-288、207-219、城南世茂九溪墅在售世茂地产1.364.8125.4英伦别墅独栋联排,双拼叠加、高层250-270城南国泰润园在售国泰江南置业1.29.015.6美式联排、双拼、高层独栋563-684、双拼471-510、联排400-450城南中联棠樾在售中联置业0.825.37.1新亚洲主义风格联排,双拼,叠加,花园洋房420㎡、470㎡、550㎡

城南缇香镜湖湾在售新东方置业1.112.321欧式风格联排,类双拼,叠加,小高层联排别墅面积从200-312㎡不等（不含地下面积）城南新珑湾在售南城房地产1.348.215西班牙风格独栋别墅,联排别墅,多层,小高层,高层联排190-390城北龙联朗郡在售张家港新农联31.54.3-

联排联排430㎡锦丰湖滨水岸在售金新城集团、泰富房产1.48.213.1地中海风格联排别墅,高层联排347㎡锦丰湖滨世家在售金新城置业1.612.028欧式地中海风格联排,双拼、高层

联排247-267㎡、双拼365㎡市场在售别墅主要有10个项目，一半处于城南板块；别墅以欧式风格为主，大部分为双拼、联排产品，板块项目名称开盘时间别墅供应面积别墅成交面积别墅去化城东阳光怡庭2013年3月8.07

1.7822%城东中昊檀宫2011年10月16.598.8253%城南世茂九溪墅2013年12月15.476.4642%城南国泰润园2012年1月4.714.085%城南中联棠樾2013年8月4.741.9842%城南缇香镜湖湾2013年8月7.432.2731%城南新珑湾2014年5月5.790.5510%城北龙联朗郡2013年10月0.690.1725%锦丰湖滨水岸2012年6月4.993.7275%锦丰湖滨世家2014年3月3.10.619%Part6城市房地产市场|别墅市场|产品分析张家港别墅多以联排、双拼为主，户型面积360—500㎡的占多数。Part6城市房地产市场|别墅市场|待售项目板块项目名称销售状态开发企业容积率占地面积总建面建筑风格物业类型户数户型面积城东传麒湾待售新金洲房产1.052.72.85

双拼、联排

城东骏马唐郡待售骏马房地产开发1.233.03.67新中式风格联排

430-520城西隆基观唐待售隆基置业、中昊地产、辰龙地产16.611.3-

独栋、联排、双拼、叠加24套合院住宅，62套联排，150套叠加

锦丰郦景澜湾待售联峰房地产\鸿伟置业1.286.411.6现代新中式风格联排,双拼,小高层

待售别墅项目有4个，其中两个规模在10万方左右，其余为小型项目。71区域竞品分析Part6城市房地产市场|区域竞品分析|竞品分布本项目周边共有三个在售项目、两个待售项目，2013年市场去化在10万方左右。本项目湖滨水岸湖滨世家龙庭华府郦景澜湾风景世家本项目在售项目待售项目一干河中央公园行政服务中心73项目名称地块编号土地面积

（㎡）

规划用途成交总价

（万元）

容积率

出让方式交易日期受让单位楼面价均价总建面湖滨世家2012-B61121997.0商住46116.01.6挂牌2013.6金新城2362.6252.0195195.2龙庭华府2011-B5767565商住225001.8挂牌2012.5江苏越洋1850.1222.0121617郦景澜湾2012-B4463696.0商住21307.01.8挂牌2012.12联峰1858.4223.0114652.8风景世家2012-B45-A50866.0商住14650.02.5挂牌2012.9联峰1152.0192.0127165湖滨水岸2010-B4981743.2商住29183.01.6现场竞价2011.6新城2231.3238.0130789.1周边项目土地成交价格在190-250万元/亩之间，楼面价大部分在1850-2362元/㎡之间，容积率1.6-1.8之间。风景世家容积率2.5，楼板价1152元/㎡。Part6城市房地产市场|区域竞品分析|土地价格Part6城市房地产市场|竞品案例|湖滨水岸项目概况楼盘名称湖滨水岸物业类型别墅/洋房、普通住宅总建面积（万㎡）13.1容积率1.4建筑形态双拼、联排别墅、高层绿化率34.8%楼盘地址华昌路与书院路交汇处周边配套德美双语幼儿园、沙洲中学、合兴初中；江南风情商业街、缤纷商业服务综合大卖场、星级酒店。开发商金新城集团、泰富房产销售概况开盘时间2012年6月销售率70%户型面积别墅：209-490㎡住宅90-160㎡成交价格联排别墅：11500元/㎡高层：7200元/㎡高层供应成交去化率90二房877384%100二房342059%106二房332061%120三房12811489%128三房10210098%140四房21112258%160四房1184639%71349569%别墅/洋房供应成交去化率210洋房30517%242洋房10990%346联排704361%386联排2020100%412双拼88100%490双拼1212100%1509765%项目开盘至今销售率达到67%左右，销售面积约10.7万㎡，其中别墅销售面积3.9万㎡，普通住宅销售面积6.8万㎡。整盘年均去化近6万㎡。普通住宅户型以120-130㎡大三房、90㎡二房活跃度较大。Part6城市房地产市场|竞品案例|湖滨水岸项目概况楼盘名称湖滨世家物业类型别墅、普通住宅总建面积18万㎡容积率1.6建筑形态双拼、联排别墅、高层绿化率34.5%楼盘地址华昌路与华山路交汇处周边配套肯德基汽车穿梭餐厅、东方剑桥国际双语幼儿园、大南商业水街、南师大附小、南师大附中、德美双语幼儿园、锦丰新的行政中心、中央公园、滨江公园。开发商金新城置业销售概况开盘时间2014年3月销售率45%户型面积别墅：250-500㎡住宅98-143㎡成交价格联排别墅：10000元/㎡双拼别墅：11000元/㎡高层：7000元/㎡Part6城市房地产市场|竞品案例|湖滨世家77普通住宅户型面积

供应成交去化率98401948%114402358%126403178%133803949%143201365%

22012557%别墅户型面积供应成交去化率250联排4025%266联排381950%365双拼3000%合计1082119%项目开盘至今约4个月时间销售率达到45%左右，销售面积约2.1万㎡，其中别墅销售面积0.56万㎡，普通住宅销售面积1.54万㎡。整盘年均去化约6万㎡。普通住宅户型以120-144㎡大三房活跃度较大。别墅以266㎡联排成交为主。Part6城市房地产市场|竞品案例|湖滨世家项目概况楼盘名称龙庭华府物业类型高层总建面积16.76㎡容积率1.8建筑形态高层绿化率30%楼盘地址华昌路与青屏沙路交汇处周边配套滨河公园、中央公园、德美双语幼儿园、南师大附小、南师大附中、大南水街、锦丰中心医院、锦丰新行政中心等开发商江苏越洋置业有限公司销售概况开盘时间2014年1月销售率21%户型面积住宅86-250㎡成交价格均价6600元/㎡Part6城市房地产市场|竞品案例|龙庭华府79户型面积供应成交去化率861082321%1071081413%111601728%132902326%1431042524%16836617%2502150%合计50810921%项目开盘至今约6个月时间销售率达到21%左右，销售面积约1.32万㎡。整盘年均去化约2.64万㎡。Part6城市房地产市场|竞品案例|龙庭华府普通住宅户型面积项目80以下80-100100-120120-140140-160160-180180以上龙庭华府02331233161湖滨世家01923701300湖滨水岸0931342224600合计01351883159061占比0%18%26%43%12%1%0%Part6城市房地产市场|竞品案例|产品分析成交面积段分析：住宅成交多集中在100-140㎡，以120-140㎡的舒适性三房占据绝对优势。250-400㎡联排市场有需求。普通住宅：120-140㎡的三房是典型项目成交的主力面积段，占据绝对优势；别墅：250-400㎡联排、400-500㎡双拼成交相对活跃。别墅户型面积项目200-250洋房200-250联排250-300联排300-350联排350-400联排350-400双拼400-450双拼450-500双拼湖滨水岸5

943200812湖滨世家

2190

合计522843200812占比4%2%24%36%17%0%7%10%Part6城市房地产市场|竞品案例|产品分析户型分析：整体房型设计从功能性向舒适性转变，在强调南向大开间、南北通透的同时有一定的创新，通过赠送阳台（或半赠送）、空中花园等高附加值提高产品竞争力。湖滨水岸，128㎡三房湖滨世家，132㎡三房龙庭华府，130㎡三房湖滨水岸，121㎡三房湖滨世家，125㎡三房龙庭华府，117㎡三房户型以舒适性三房为主，面积集中在120-130㎡之间。赠送面积是目前市场上提升产品价值的主要手段。整体户型设计较好。82Part6城市房地产市场|竞品案例|产品分析规划分析：项目普遍以兵营式排列，缺乏中心景观营造等规划特色；产品组合形式多以高层和别墅相组合，洋房物业稀缺。小高层18F为主体建筑形态，配以别墅；规划以兵营式排列为主，缺乏中央景观营造容积率均在1.6-1.8之间湖滨世家，28万方，容积率1.6，小高层11F+18F+别墅湖滨水岸，13万方，容积率1.6，小高层18F+别墅/洋房龙庭华府，16.8万方，容积率1.8，小高层18F83市场分析总结Part6房地产市场|住宅市场板块分布具体在售项目信息：在售项目存量为312万㎡，未售项目存量35.3万㎡。市中心和锦丰片区2013.7-2014.6成交面积约为73万㎡，去化周期约为5年。项目名称所属板块占地面积容积率建筑面积开盘时间供应面积销售面积上市存量面积去化速度未上市面积总存量金新城·悦府城东3.502.211.0013.12.85.902.683.220.331.805.02朗诗国泰城城东5.742.212.6414.4.26