转租协议模板及法律风险提示

转租协议模板及法律风险提示在房屋租赁市场中，转租行为屡见不鲜。无论是因工作调动、学业结束，还是其他个人原因，当承租人无法继续履行原租赁合同，但租赁期限尚未届满时，转租往往成为一个现实的选择。然而，转租并非简单的“一手交钥匙，一手交钱”，其中涉及多方权利义务的平衡与潜在的法律风险。一份规范的转租协议，是保障转租双方合法权益、减少纠纷的基础。本文将提供一份相对通用的转租协议模板，并结合实践经验，对转租过程中的主要法律风险进行提示，希望能为有需要的朋友提供切实的帮助。一、转租协议模板转租方（甲方）：姓名/名称：[转租方姓名/名称]身份证号码/统一社会信用代码：[转租方身份证号码/统一社会信用代码]联系地址：[转租方联系地址]联系电话：[转租方联系电话]受转租方（乙方）：姓名/名称：[乙方姓名/名称]身份证号码/统一社会信用代码：[乙方身份证号码/统一社会信用代码]联系地址：[乙方联系地址]联系电话：[乙方联系电话]房屋出租人（丙方，通常为原房东，本协议需经其同意或在其已书面同意转租的前提下签署）：姓名/名称：[房东姓名/名称]身份证号码/统一社会信用代码：[房东身份证号码/统一社会信用代码]联系地址：[房东联系地址]联系电话：[房东联系电话]甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益，由乙方向甲方支付租金等事宜，订立本合同。第一条转租房屋的情况1.甲方依法承租的座落于[房屋具体地址，如：XX市XX区XX路XX号XX单元XX室]（以下简称该房屋）的房屋，建筑面积约为[面积]平方米。该房屋的户型为[户型]，朝向为[朝向]。2.甲方已就该房屋的转租事宜获得房屋出租人（丙方）的书面同意，相关书面证明文件（如《同意转租函》）作为本协议附件一。3.该房屋的原租赁合同（编号：[原合同编号]）由甲方与丙方于[原合同签订日期]签订，租赁期限自[原合同起始日期]至[原合同终止日期]。第二条转租期限1.本合同转租期限自[转租起始日期]起至[转租终止日期]止。2.转租期限不得超过原租赁合同约定的租赁期限。若原租赁合同期限发生变更或提前终止，本转租合同期限相应调整或终止。第三条租金及支付方式1.该房屋每月租金为人民币[租金金额]元（大写：[租金大写金额]）。2.租金支付方式为：[□月付/□季付/□半年付/□年付/□其他方式]。3.乙方应于每[支付周期，如：月的第X日]前向甲方支付下一期租金。首次租金应于本合同签订之日起[X]日内支付。4.甲方指定收款账户：开户行：[银行名称]账户名称：[账户姓名]账号：[银行账号]5.乙方支付租金后，甲方应向乙方出具收款凭证。第四条押金（履约保证金）1.为确保乙方全面履行本合同项下的义务，乙方应在本合同签订之日向甲方支付押金，金额为人民币[押金金额]元（大写：[押金大写金额]）。2.租赁期满或合同解除后，如乙方无违约行为（包括但不限于拖欠租金、各项费用、损坏房屋设施等），并已结清所有应付款项、办妥房屋交接手续后，甲方应在[X]日内将押金无息退还乙方。如有扣除，甲方应书面说明。第五条其他费用租赁期内，因使用该房屋所发生的费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业管理费、暖气费、有线电视费、网络费等）由[□甲方/□乙方/□双方约定：]承担。具体费用的结算方式及支付时间按照[□原租赁合同约定/□双方另行约定：]执行。第六条房屋的交付与返还1.甲方应于[交付日期]或收到乙方首次租金及押金后[X]日内，将该房屋按[约定交付时的状况，如：现状]交付给乙方。双方应签署《房屋交接确认书》（见附件二），明确房屋设施、设备状况。2.转租期满或合同解除后，乙方应于[X]日内将该房屋及其附属设施、设备（[如有约定，可列明清单]）完好、整洁地返还给甲方，并配合甲方办理交接手续。如有留置物品，视为乙方放弃，甲方有权处置。第七条双方权利与义务（一）甲方权利与义务1.保证其为该房屋的合法承租人，并有权依照本合同约定将该房屋转租给乙方。2.保证其转租行为已获得丙方书面同意。3.依约向乙方交付符合约定条件的房屋。4.有权监督乙方按照本合同约定使用房屋。5.转租期内，若丙方需对房屋进行正常维修，甲方应提前通知乙方，并协调乙方配合。6.不得擅自提高租金或增加其他不合理费用。（二）乙方权利与义务1.按照本合同约定按时足额支付租金及其他应付费用。2.合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备。因乙方使用不当或过错造成房屋或设施损坏的，乙方应负责维修或赔偿。3.不得利用该房屋从事任何违法违规活动。4.未经甲方书面同意，不得擅自对房屋进行装修、改建、增设他物或改变房屋结构。如需装修，应事先将方案报甲方及丙方（如原合同要求）审批。5.遵守物业管理规定及原租赁合同中对承租人的其他限制性约定。6.未经甲方及丙方书面同意，不得将房屋部分或全部转租、分租给第三方，或以任何形式变相转租、转让。7.转租期满或合同解除后，按时返还房屋。第八条违约责任1.甲方违约责任：（1）如甲方未能按时交付房屋，每逾期一日，应按月租金的[X%]向乙方支付违约金。逾期超过[X]日，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还押金。（2）如因甲方原因（包括但不限于未取得丙方同意、原租赁合同无效或被解除等）导致本合同无法继续履行的，甲方应退还乙方已支付的租金和押金，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失。2.乙方违约责任：（1）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按月租金的[X%]向甲方支付违约金。逾期支付租金超过[X]日的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方已支付的押金不予退还，并可要求乙方支付拖欠的租金及违约金。（2）乙方违反本合同第七条第（二）款第4、6项约定，擅自装修、转租的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方已支付的押金不予退还，并可要求乙方恢复原状或赔偿损失。（3）乙方违反本合同其他约定，经甲方书面催告后[X]日内仍未改正的，甲方有权解除合同，乙方应承担相应的违约责任。第九条不可抗力1.因不可抗力（如地震、火灾、政府行为等）导致本合同不能继续履行或造成损失的，双方互不承担违约责任。2.遭遇不可抗力的一方应及时通知对方，并在合理期限内提供不可抗力详情及合同不能履行或部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效证明文件。根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，或延迟履行。第十条合同的变更、解除与终止1.经双方协商一致，可以变更或解除本合同。2.因不可抗力致使合同目的不能实现的，本合同自动终止。3.原租赁合同终止的，本转租合同随之终止。甲方应提前[X]日通知乙方，双方应做好房屋交接和费用结算工作。4.法律规定或本合同约定的其他解除情形。第十一条争议解决本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均有权依法向该房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条其他1.本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。2.本合同附件（《同意转租函》、《房屋交接确认书》等）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。3.本合同一式[肆]份，甲方执[贰]份，乙方执[贰]份，具有同等法律效力，自双方签字或盖章之日起生效。4.本合同内容与原租赁合同相冲突的，以原租赁合同为准，但甲方与乙方另有明确约定且已获得丙方同意的除外。乙方确认已了解原租赁合同的主要条款（特别是关于房屋使用、转租限制、违约责任等条款）。（以下无正文）甲方（转租方）签字/盖章：日期：年月日乙方（受转租方）签字/盖章：日期：年月日附件一：《同意转租函》（由房屋出租人丙方出具）附件二：《房屋交接确认书》---二、转租法律风险提示转租行为看似简单，实则涉及原出租人（房东）、转租人（原承租人）和次承租人（新租客）三方的权利义务关系，法律关系相对复杂。稍有不慎，就可能陷入纠纷。以下是一些关键的法律风险提示，请务必留意：（一）**未经出租人同意的转租：最大的“雷区”**这是转租中最常见也最致命的风险。根据我国《民法典》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这意味着：*次承租人风险：即使你与转租人签订了转租协议，若房东不知情或不同意，房东有权直接要求你搬离房屋，你可能“钱房两空”。*转租人风险：房东不仅可以解除与你的租赁合同，还可能要求你承担违约责任，赔偿损失。*风险防范：作为次承租人，务必要求转租人出示房东签署的书面《同意转租函》，并核实其真实性。最好能与房东进行简单沟通确认。切勿轻信转租人的口头承诺。（二）**转租期限超过原租赁合同剩余期限：约定无效**转租合同的租赁期限不得超过原租赁合同约定的租赁期限。如果原租赁合同只剩半年到期，你签了一年的转租合同，那么超过半年的部分是无效的。*风险：超期部分不受法律保护，届时房东有权收回房屋，你将面临无处可住的困境。*风险防范：仔细查看原租赁合同的到期日，确保转租期限在其范围之内。同时，在转租协议中明确约定，若原租赁合同提前终止，转租合同如何处理。（三）**原租赁合同的“束缚”：次承租人并非“法外之地”**转租合同是以原租赁合同为基础的。次承租人应当遵守原租赁合同中对承租人的合理限制条款（如不得养宠物、不得从事商业活动、不得改变房屋结构等）。*风险：若你违反了原租赁合同的约定，房东可能据此追究转租人的责任，进而影响到你的转租合同履行。*风险防范：主动要求查看原租赁合同的关键条款，特别是关于房屋使用、转租、违约责任的部分。确保自己能够遵守。（四）**房屋状况及设施设备：“先小人后君子”***风险：交接房屋时，如果没有对房屋现状、设施设备的完好情况进行书面确认和记录（最好有照片或视频佐证），退租时极易因房屋损坏、物品缺失等问题与转租人发生扯皮，甚至被扣押金。*风险防范：签订《房屋交接确认书》，详细列明房屋内家具、电器、装修等状况，如有损坏应注明。双方签字确认，并保留好相关证据。（五）**租金支付与押金退还：明明白白消费***租金支付对象：明确租金是直接支付给转租人还是房东。如果支付给转租人，要确保其会按时转交给房东，防止其“卷款跑路”导致你被房东催租。*押金退还：明确押金的金额、退还条件、退还时间以及扣除情形。转租人无权擅自扣押押金。*风险防范：保留所有租金和押金支付凭证（银行转账记录、收款收据等）。在转租协议中清晰约定押金退还的流程和标准。（六）**违约责任约定不明：维权无据**合同中如果对双方的违约责任（如逾期交租、提前退租、房屋损坏等）约定不明确或过于笼统，发生纠纷时很难有效维权。*风险防范：在转租协议中尽可能细化违约责任条款，例如：逾期支付租金的违约金比例、提前解除合同的赔偿方式等。（七）**“二房东”身份核实：谨防“假房东”***风险：存在不法分子伪造租赁合同和身份证明，冒充“二房东”骗取租金和押金的情况。*风险防范：要求转租人出示其与房东签订的原租赁合同、本人身份证，并与《同意转租函》上的信息进行核对。（八）**谨慎对待“转让费”**有些转租会涉及“转让费”。这部分费用法律并无明确规定，主要靠双方协商。*风险：转让费金额较高，且一旦支付，若后续租赁出现问题（如房东收回房屋），转让费很难追回。*风险防范：谨慎评估转让费的合理性。如确需支付，应在协议中明确转让费包含的项目（如装修、设备、客源等），并约定在何种情况下可以退还或部分退还。（九）**转租权的再次转让（“三房东”问题）**除非经过原房东和转租人的明