通州小区管理运营制度

PAGE通州小区管理运营制度一、总则（一）目的为了加强通州小区的管理，提升小区的整体品质，保障业主的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境，特制定本管理运营制度。（二）适用范围本制度适用于通州小区内的所有业主、使用人以及物业服务企业和相关工作人员。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家法律法规和相关行业标准，确保小区管理运营活动合法合规。2.服务至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、周到的物业服务，不断提升业主满意度。3.公平公正原则：对待所有业主一视同仁，公平处理各类事务，维护小区的公平秩序。4.共同管理原则：鼓励业主积极参与小区管理，形成业主、物业服务企业和相关部门共同管理的良好局面。二、小区基本情况（一）小区概况通州小区位于[具体地址]，占地面积[X]平方米，建筑面积[X]平方米，共有[X]栋住宅楼，[X]户业主。（二）配套设施小区配套设施完善，包括绿化景观、停车位、健身设施、儿童游乐设施、物业管理用房、社区服务中心等。三、物业服务内容（一）房屋及共用部位维修养护1.定期对房屋建筑结构、外墙、屋面、楼道、楼梯扶手等共用部位进行检查和维护，确保其安全、完好。2.及时处理业主报修的房屋及共用部位的损坏问题，按照维修标准和规范进行维修，确保维修质量。（二）环境卫生管理1.每日对小区公共区域进行清扫保洁，包括道路、楼道、电梯轿厢、垃圾桶等，保持环境整洁。2.定期对小区内的垃圾进行清运，做到日产日清，确保垃圾不堆积、不散发异味。3.做好小区内的绿化养护工作，定期浇水、施肥、修剪、病虫害防治等，保持绿化景观美观。（三）秩序维护1.实行24小时值班制度，对小区出入口、停车场、巡逻路线等进行定时巡逻，确保小区安全。2.对外来人员和车辆进行登记管理，严禁无关人员和车辆进入小区，保障业主的人身和财产安全。3.协助公安机关做好小区内的治安防范工作，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。（四）公共设施设备运行管理1.建立公共设施设备档案，定期对设施设备进行巡查、维护、保养，确保其正常运行。2.制定设施设备操作规程和应急预案，对设施设备操作人员进行培训，确保其熟练掌握操作技能，能够及时处理设施设备故障。（五）社区文化建设1.定期组织开展各类社区文化活动，如文艺演出、体育比赛、亲子活动等，丰富业主的业余生活，增强业主之间的沟通和交流。2.设立社区宣传栏，及时发布小区管理信息、物业服务动态、社区活动通知等，方便业主了解小区情况。四、物业服务质量标准（一）房屋及共用部位维修养护质量标准1.房屋外观整洁，无明显破损、脱落等现象。2.共用部位的维修及时，维修质量符合相关标准和规范，无质量问题。（二）环境卫生管理质量标准1.公共区域清洁卫生，无杂物、无污渍、无异味。2.垃圾清运及时，垃圾桶摆放整齐，周围无垃圾散落。3.绿化养护良好，植物生长茂盛，无明显病虫害。（三）秩序维护质量标准1.值班人员按时到岗，认真履行职责，无脱岗、漏岗现象。2.小区安全防范措施到位，无治安案件和安全事故发生。3.对外来人员和车辆登记准确，管理规范。******公共设施设备运行管理质量标准1.设施设备运行正常，无故障隐患。2.设施设备维护保养记录完整，按时进行维护保养。3.操作人员持证上岗，能够熟练操作设施设备。（五）社区文化建设质量标准1.社区文化活动丰富多彩，业主参与度高。2.社区宣传栏内容更新及时，信息准确。五、业主大会及业主委员会（一）业主大会1.业主大会由本小区内全体业主组成，是小区的最高权力机构。2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。3.业主大会行使下列职权：制定和修改管理规约、业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主委员会1.业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。2.业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会委员人数为[X]人，其中主任1名，副主任[X]名。3.业主委员会行使下列职权：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。六、物业服务费用管理（一）收费标准物业服务费用按照[具体收费标准]收取，并根据小区实际情况和市场行情适时进行调整。（二）收费方式物业服务费用可以采取现金、银行转账、微信支付、支付宝支付等方式缴纳。业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式缴纳物业服务费用。（三）费用用途物业服务费用主要用于以下方面：1.物业服务人员的工资、福利、社会保险等；2.小区公共区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护等费用；公共设施设备的运行、维护、保养费用；4.小区的水电费、通讯费等办公费用；5.法定税费；6.物业服务合同约定的其他费用。（四）费用管理1.物业服务企业应当建立健全财务管理制度，对物业服务费用进行独立核算，专款专用。2.定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。七、小区公共区域管理（一）道路及场地管理1.保持小区内道路畅通，无乱停乱放车辆、无占道经营等现象。2.定期对小区内的场地进行检查和维护，确保场地平整、无损坏。（二）绿化景观管理1.加强对小区绿化景观区域的巡查，及时制止破坏绿化的行为。2.按照绿化养护标准和规范进行养护，确保绿化景观美观、整洁。（三）停车场管理1.对小区内的停车场进行统一规划和管理，合理设置停车位，确保车辆停放有序。2.收取停车费用，严格按照物价部门核定的标准执行，并向业主公示收费标准和收费方式。3.对停车场进行日常巡查，确保车辆安全，防止车辆被盗、被损坏等情况发生。八、房屋使用管理（一）装修管理1.业主装修房屋前，应当向物业服务企业提出申请，填写装修申请表，并提交相关资料。2.物业服务企业应当对业主的装修申请进行审核，审核通过后与业主签订装修管理服务协议，明确双方的权利和义务。3.装修期间，物业服务企业应当对装修现场进行巡查，监督业主按照装修管理服务协议进行装修，确保装修安全，不影响其他业主的正常生活。（二）房屋使用禁止行为1.禁止在房屋内从事违法违规活动。2.禁止擅自改变房屋结构和用途。3.禁止损坏房屋及共用部位、共用设施设备。4.禁止在小区内饲养家禽家畜。九、设施设备管理（一）设施设备档案管理建立设施设备档案，记录设施设备的型号、规格、购置时间、维修保养记录等信息，便于设施设备的管理和维护。（二）设施设备巡查与维护1.制定设施设备巡查计划，定期对设施设备进行巡查，及时发现设施设备存在的问题。2.按照设施设备维护保养标准和规范，对设施设备进行维护保养，确保设施设备正常运行。（三）设施设备维修与更新改造1.对设施设备出现的故障及时进行维修，确保设施设备尽快恢复正常运行。2.对于设施设备老化、损坏严重等情况，根据实际情况进行更新改造，提高设施设备的性能和可靠性。十、突发事件应急管理（一）应急预案制定制定突发事件应急预案，包括火灾、地震、水浸、治安事件等应急预案，明确应急处置流程和责任分工。（二）应急演练定期组织应急演练，提高物业服务企业和业主的应急处置能力。（三）应急处置发生突发事件时，物业服务企业应当立即启动应急预案，迅速组织人员进行应急处置，保障业主的生命财产安全，并及时向上级主管部门和相关部门报告。十一、投诉处理（一）投诉渠道设立投诉电话、邮箱、信箱等投诉渠道，