万达工程运营制度

PAGE万达工程运营制度一、总则（一）目的本制度旨在规范万达工程运营管理流程，确保工程项目高效、有序推进，保障工程质量、安全和进度，实现公司利益最大化，同时符合国家法律法规及行业标准要求。（二）适用范围本制度适用于万达集团旗下所有工程项目，包括新建、改建、扩建等各类工程建设项目。（三）基本原则1.依法合规原则：严格遵守国家法律法规、行业规范及地方相关政策，确保工程建设活动合法合规。2.质量第一原则：树立质量意识，强化质量管理，确保工程项目达到高质量标准，满足使用功能和安全要求。3.安全至上原则：把安全管理放在首位，建立健全安全管理制度和应急预案，保障施工人员生命安全和财产安全。4.进度可控原则：合理安排工程进度计划，加强进度跟踪与监控，确保工程项目按时交付使用。5.成本效益原则：在保证工程质量和进度的前提下，有效控制工程成本，提高项目经济效益。6.协同合作原则：明确各部门职责，加强部门间沟通协作，形成高效的工程运营管理团队。二、工程前期管理（一）项目立项1.市场调研对拟开发项目所在区域的市场需求、竞争状况、经济发展趋势等进行全面调研分析，为项目立项提供依据。收集相关数据，包括但不限于人口规模、消费能力、房地产市场供需情况、同类项目销售价格及销售情况等。2.可行性研究组织专业团队对项目进行可行性研究，评估项目的技术可行性、经济可行性、环境可行性等。可行性研究报告应包括项目概述、市场分析、技术方案、工程建设方案、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析等内容。3.立项审批可行性研究报告通过内部评审后，按照公司规定的审批流程提交立项申请。立项申请经公司高层领导审批通过后，正式确定项目立项。（二）规划设计1.设计单位选择按照公司规定的招标程序，通过公开招标、邀请招标等方式选择具有相应资质和经验的设计单位。对设计单位的业绩、信誉、技术实力等进行综合评估，确保设计单位能够满足项目设计要求。2.设计任务书编制根据项目立项批复和市场需求，编制详细的设计任务书，明确项目的设计要求、技术标准、功能布局、外观风格等内容。设计任务书应与设计单位充分沟通，确保设计单位准确理解项目需求。3.设计过程管理建立设计过程沟通协调机制，定期与设计单位召开设计进度沟通会，及时解决设计过程中出现的问题。对设计方案进行审核，组织相关部门和专家对设计方案进行评审，提出修改意见，确保设计方案符合项目要求和公司利益。设计变更管理：严格控制设计变更，确需变更的，应按照规定的变更审批程序进行审批，明确变更原因、变更内容、变更费用及对工程进度的影响等，并及时通知相关部门。（三）工程招标1.招标范围确定根据项目设计文件和工程建设需要，确定招标范围，包括但不限于工程施工、监理、材料设备采购等。2.招标文件编制组织编制招标文件，明确招标项目的技术要求、商务条款、评标标准等内容。招标文件应体现公平、公正、公开原则，确保潜在投标人能够充分了解招标项目情况。3.招标程序执行按照公司规定的招标程序，发布招标公告，邀请潜在投标人参与投标。对投标人进行资格预审，审查其资质、业绩、信誉等情况，确定合格投标人名单。组织开标、评标、定标工作，按照评标标准进行评标，确定中标候选人，经公示无异议后确定中标人。4.合同签订中标通知书发出后，按照招标文件和中标人的投标文件，与中标人签订合同。合同应明确双方的权利义务、工程内容、工程价款、工程进度、质量标准、违约责任等条款，确保合同合法有效。三、工程建设管理（一）施工准备1.施工场地准备按照施工总平面布置图，完成施工场地的“三通一平”工作，即通路、通水、通电和平整场地。办理施工许可证等相关建设手续，确保施工活动合法合规。2.施工组织设计编制施工单位应根据工程特点和施工要求，编制详细的施工组织设计，包括工程概况、施工部署、施工进度计划、施工方法及技术措施、质量保证措施、安全保证措施、环境保护措施等内容。施工组织设计应经监理单位审核、建设单位批准后实施。3.施工人员及设备进场施工单位应按照施工组织设计要求，组织施工人员和施工设备按时进场。对施工人员进行安全教育培训，对施工设备进行调试和检查，确保施工人员具备相应的技能和安全意识，施工设备能够正常运行。（二）工程质量管理1.质量管理体系建立建立健全质量管理体系，明确质量管理目标、质量管理职责、质量管理流程等内容。建设单位、监理单位、施工单位应各自建立质量管理体系，确保质量管理工作有效开展。2.质量控制措施施工单位应严格按照施工图纸、施工规范和质量验收标准进行施工，加强施工过程质量控制。监理单位应加强对施工质量的监督检查，对关键工序、隐蔽工程等进行旁站监理，及时发现和纠正质量问题。建设单位应定期组织质量检查，对工程质量进行全面评估，对发现的质量问题督促相关单位及时整改。3.质量验收工程质量验收应按照国家和地方相关质量验收标准进行，包括检验批验收、分项工程验收、分部工程验收和单位工程验收。施工单位完成分项工程施工后，应进行自检，自检合格后报监理单位进行验收；分部工程验收由总监理工程师组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人等进行验收；单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告，建设单位组织设计、施工、监理等单位进行单位工程验收。（三）工程安全管理1.安全管理体系建立建立健全安全管理体系，明确安全管理目标、安全管理职责、安全管理制度、安全管理流程等内容。建设单位、监理单位、施工单位应各自建立安全管理体系，确保安全管理工作有效开展。2.安全管理制度制定安全生产责任制，明确各级管理人员和施工人员的安全职责，做到责任到人。建立安全教育培训制度，对施工人员进行三级安全教育培训，即公司级、项目级和班组级安全教育培训，经考试合格后方可上岗作业。建立安全检查制度，定期进行安全检查，包括日常检查、专项检查、季节性检查等，及时发现和消除安全隐患。建立安全事故应急预案制度，制定安全事故应急预案，明确应急救援组织机构、应急救援程序、应急救援物资和设备等内容，定期组织应急演练，提高应对安全事故的能力。3.安全措施执行施工单位应按照安全施工规范和安全技术措施要求，采取有效的安全防护措施，确保施工安全。施工现场应设置明显的安全警示标志，配备必要的安全防护用品和消防器材。加强对施工现场临时用电、临时设施、高处作业、动火作业等危险作业的管理，严格执行审批制度，确保作业安全。（四）工程进度管理1.进度计划制定施工单位应根据合同工期要求，编制详细的工程进度计划，并报监理单位和建设单位审核。工程进度计划应包括总进度计划、月进度计划、周进度计划等，明确各阶段的工作任务、开始时间、完成时间和责任人。2.进度跟踪与监控监理单位应定期对工程进度进行跟踪检查，对比实际进度与计划进度，分析偏差原因，及时向建设单位汇报。建设单位应加强对工程进度的宏观管理，协调解决影响工程进度的外部因素，确保工程顺利推进。3.进度调整当实际进度与计划进度出现偏差时，施工单位应及时分析原因，采取有效的调整措施，并报监理单位和建设单位批准。进度调整措施包括增加施工人员和设备、优化施工方案、合理调整工期等，确保工程能够按时交付使用。（五）工程成本管理1.成本预算编制建设单位应组织编制工程成本预算，包括工程直接成本和间接成本。工程直接成本包括人工费用、材料费用、设备费用、机械台班费用等；间接成本包括管理费、规费、利润、税金等。成本预算应根据工程设计文件、施工图纸、市场价格信息等进行编制，确保成本预算准确合理。2.成本控制措施施工单位应加强成本管理，严格控制工程成本支出，确保成本不超过预算。建立成本核算制度，定期对工程成本进行核算，分析成本构成和成本变动情况，及时发现成本控制中的问题并采取措施加以解决。加强对工程变更的管理，严格控制工程变更费用，确需变更的，应按照规定的变更审批程序进行审批，明确变更费用的承担方。3.成本分析与考核建设单位应定期对工程成本进行分析，对比实际成本与预算成本，分析成本节约或超支的原因，总结成本管理经验教训。建立成本考核制度，对参与工程建设的各部门和单位进行成本考核，将成本考核结果与绩效挂钩，激励各部门和单位加强成本管理。四、工程竣工验收管理（一）竣工验收准备1.施工单位自查施工单位在工程完工后，应组织相关人员对工程进行全面自查，包括工程质量、工程资料等方面。对自查中发现的问题及时进行整改，确保工程符合竣工验收要求。2.资料整理施工单位应按照工程档案管理规定，整理工程竣工资料，包括工程前期文件、施工过程文件、工程质量验收文件、工程竣工图等。工程竣工资料应真实、完整、有效，能够反映工程建设全过程。3.预验收监理单位应组织施工单位进行预验收，对工程质量、工程资料等进行全面检查，对发现的问题提出整改意见，督促施工单位及时整改。预验收合格后，监理单位应出具工程质量评估报告。（二）竣工验收组织1.验收申请施工单位在预验收合格后，向建设单位提交工程竣工验收申请报告，申请报告应包括工程概况、施工情况、自查情况、预验收情况等内容。2.验收组织建设单位收到施工单位的竣工验收申请报告后，应组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。竣工验收组成员应具备相应的专业知识和经验，能够对工程质量、工程资料等进行全面评估。3.验收程序建设单位主持竣工验收会议，施工单位汇报工程建设情况，监理单位汇报工程质量评估情况，设计单位汇报工程设计情况。验收组对工程实体进行检查，对工程资料进行审查，形成竣工验收意见。竣工验收意见包括工程是否符合验收标准、是否同意通过验收等内容，验收组成员应签字确认。（三）竣工验收备案1.备案申请工程竣工验收合格后，建设单位应在规定的时间内，向工程所在地建设行政主管部门提交工程竣工验收备案申请报告，并提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书、法规、规章规定必须提供的其他文件等资料。2.备案审查建设行政主管部门收到建设单位提交的工程竣工验收备案申请报告及相关资料后，对资料进行审查，对工程进行现场抽查。经审查符合备案要求的，建设行政主管部门予以备案，并颁发工程竣工验收备案证书；不符合备案要求的，责令建设单位限期整改，整改合格后重新申请备案。五、工程保修管理（一）保修期限规定1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程：为设计文件规定的该工程的合理使用年限。2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：为5年。3.供热与供冷系统：为2个采暖期、供冷期。4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程：为2年。5.其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。（二）保修责任划分1.施工单位责任施工单位应按照合同约定承担工程保修责任，在保修期限内对工程质量问题及时进行维修。施工单位应建立工程保修档案，记录工程保修情况，包括维修时间、维修内容、维修人员等信息。2.建设单位责任建设单位应在工程竣工验收合格后，按照合同约定向施工单位支付工程保修金。建设单位应及时通知施工单位工程质量问题，协助施工单位做好保修工作。（三）保修程序1.保修通知建设单位或用户发现工程质量问题后，应及时通知施工单位，通知内容应包括工程质量问题的具体情况、发生时间、地点等。2.维修响应施工单位收到保修通知后，应在规定的时间内做出响应，安排维修人员和维修设备前往现