2025年土地登记代理人之土地登记代理实务模拟题库及答案

2025年土地登记代理人之土地登记代理实务模拟题库及答案一、单项选择题（每题1分，共15题）1.某企业申请办理建设用地使用权首次登记时，未提交地上建筑物合法建造的证明材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登记机构应如何处理？A.直接不予登记B.当场书面告知申请人补正C.先受理，再要求3日内补正D.延长登记时限至45个工作日答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第17条规定，申请材料不齐全或不符合法定形式的，登记机构应当场书面告知申请人需要补正的内容；未当场告知的，视为受理。本题中“未提交地上建筑物合法建造证明”属于材料不齐全，应当场书面告知补正。2.自然人王某委托土地登记代理人李某办理宅基地使用权变更登记，委托书中仅注明“全权代理”。根据《民法典》规定，李某的代理权限范围是？A.可代为签署所有登记文件B.仅可代为提交申请材料C.需王某另行明确授权方可处分权利D.自动获得处分权答案：C解析：《民法典》第168条规定，代理人不得以被代理人名义与自己实施民事法律行为，除非被代理人同意或追认；委托书中仅写“全权代理”而无具体授权的，视为一般代理，涉及处分权利（如放弃登记、变更权利内容）需另行明确授权。3.某村集体申请办理集体土地所有权更正登记，主张原登记面积少算5亩。登记机构经核查发现，原登记依据的权籍调查表存在测量误差。此时登记机构应？A.要求村集体重新提供权籍调查成果B.直接依据原始登记资料维持原登记C.启动更正登记程序，经公告无异议后予以更正D.告知村集体通过行政诉讼解决答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第81条规定，不动产登记簿记载的事项错误，权利人、利害关系人可申请更正登记；登记机构发现登记簿错误的，应书面通知权利人在30日内申请更正；逾期不申请的，登记机构可依职权更正并公告。本题中登记机构已确认存在测量误差，属于登记簿错误，应启动更正登记程序。4.张某通过继承取得其父名下的宅基地使用权及房屋所有权，拟申请转移登记。根据现行政策，登记机构需重点核查的内容是？A.张某是否为本集体经济组织成员B.房屋是否符合“一户一宅”要求C.继承公证书的真实性D.原宅基地是否存在抵押答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，因继承取得不动产申请登记的，登记机构需查验继承材料（如遗嘱、公证书、法院生效法律文书等）的真实性、合法性。非本集体经济组织成员通过继承取得宅基地使用权的，可予登记并注记“该权利人为非本集体经济组织成员，因继承房屋占用宅基地”，故A非重点；“一户一宅”主要针对首次申请宅基地的情形，继承取得不受此限（B错误）；抵押情况需核查但非“重点”（D错误）。5.某公司以出让方式取得的工业用地使用权到期前6个月，申请续期登记。根据《城市房地产管理法》，登记机构应？A.准予续期，重新签订出让合同B.不予受理，需先经自然资源主管部门批准C.直接办理续期登记，无需其他手续D.要求公司补缴土地出让金后登记答案：B解析：《城市房地产管理法》第22条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用的，应至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回外，应予以批准；经批准续期的，重新签订出让合同，支付出让金。本题中公司仅提前6个月申请（未达“一年”要求），且续期需先经自然资源主管部门批准，登记机构不可直接受理登记。6.土地登记代理人在代理过程中，发现申请人提供的权属来源证明为伪造的村委会证明。此时代理人应？A.协助申请人修改证明内容B.拒绝继续代理并向登记机构报告C.要求申请人更换为真实证明后继续代理D.告知申请人自行承担法律责任答案：B解析：《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》第20条规定，代理人在执业中不得协助当事人提供虚假材料；发现虚假材料应拒绝代理并向相关部门报告。7.某宗地存在两个以上权利主张人，且无法协商一致。登记机构已依法受理异议登记。根据规定，异议登记的有效期为？A.10个工作日B.15日C.30个自然日D.60个工作日答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第84条规定，异议登记申请人应在异议登记之日起15日内提起诉讼或申请仲裁；逾期未提起的，异议登记失效。8.甲企业将部分建设用地使用权分割转让给乙企业，双方共同申请转移登记。登记机构审核时，重点关注的内容不包括？A.分割后的宗地是否符合规划要求B.原出让合同中关于分割转让的约定C.甲企业是否已缴清全部土地出让金D.乙企业的注册资本规模答案：D解析：分割转让登记需核查规划符合性（A）、原权利限制（如出让合同约定B）、出让金缴纳情况（C）；受让方资质（如注册资本）非法定审核内容（D错误）。9.农村村民刘某因易地扶贫搬迁，自愿退出原宅基地并申请注销登记。登记机构办理注销登记的前提是？A.刘某已签订宅基地退出协议并取得补偿B.村委会出具同意退出的证明C.原宅基地上的房屋已拆除D.刘某新宅基地已完成登记答案：A解析：《土地管理法实施条例》第36条规定，农村村民自愿退出宅基地的，应与农村集体经济组织签订退出协议并取得补偿；注销登记需以退出协议生效为前提（A正确）。房屋是否拆除非必要条件（C错误）；新宅基地登记与原宅基地注销无必然关联（D错误）。10.某登记机构在办理预告登记时，发现预告登记权利人已将债权转让给第三人。此时登记机构应？A.直接办理预告登记权利人变更B.要求新债权人与原债权人共同申请变更C.告知需先注销原预告登记再重新申请D.不予受理，因债权转让导致预告登记失效答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，预告登记的债权转让的，当事人应持债权转让协议、生效法律文书等共同申请预告登记的权利人变更登记（B正确）。11.土地登记代理机构在代理业务中，下列行为符合规定的是？A.以低于成本价承接业务B.将代理业务转委托给无资质的个人C.对代理结果作出“确保登记成功”的承诺D.建立业务台账并保存代理合同5年答案：D解析：《土地登记代理管理办法》第18条规定，代理机构应建立业务记录和台账，相关资料保存期不少于5年（D正确）；禁止低价竞争（A错误）、转委托需委托人同意（B错误）、不得对结果作绝对承诺（C错误）。12.某宗土地因政府收回储备申请注销登记，登记机构应要求申请人提交的材料不包括？A.收回土地的批准文件B.原不动产权属证书C.地上建筑物补偿协议D.土地闲置认定书答案：D解析：政府收回储备土地的注销登记需提交收回批准文件（A）、原权属证书（B）、补偿协议（C）；土地闲置认定书是收回闲置土地的依据，非储备收回的必需材料（D错误）。13.自然人陈某申请办理土地使用权更正登记，主张登记簿记载的“用途”与实际规划许可不符。登记机构核实后确认登记错误，应？A.直接在登记簿上修改并加盖登记专用章B.通知陈某提交更正申请后办理C.经公告15个工作日无异议后更正D.要求陈某提供规划部门证明后更正答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第81条规定，登记机构发现登记簿错误的，应书面通知权利人在30日内申请更正；权利人逾期不申请的，登记机构可依职权更正并公告。本题中陈某已主动申请，登记机构应受理其更正申请后办理（B正确）。14.土地登记代理人在代理集体土地所有权登记时，需重点核实的主体是？A.村党支部书记B.村民小组组长C.集体经济组织法定代表人D.村委会主任答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，集体土地所有权登记应由所有权人（农村集体经济组织）申请，代理人需核实集体经济组织法定代表人的身份及授权（C正确）。15.某宗地存在抵押权登记，权利人申请办理转移登记。根据规定，正确的处理流程是？A.先注销抵押权登记，再办理转移登记B.抵押权随转移登记一并转移C.需抵押权人书面同意方可办理转移登记D.转移登记后抵押权自动消灭答案：C解析：《民法典》第406条规定，抵押期间抵押财产转让的，需经抵押权人同意（当事人另有约定的除外）；转让所得价款应提前清偿债务或提存。因此，转移登记需抵押权人书面同意（C正确）。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.下列情形中，需要办理土地使用权变更登记的有？A.企业名称由“XX有限责任公司”变更为“XX股份有限公司”B.因自然灾害导致宗地面积减少0.5亩C.土地使用权人将权利抵押给银行D.经批准将工业用地用途变更为仓储用地E.继承取得土地使用权答案：ABD解析：变更登记适用于权利人姓名/名称变更（A）、自然状况变化（面积减少B）、用途变更（D）；抵押登记属于他项权利登记（C错误）；继承属于转移登记（E错误）。2.土地登记代理人在执业中应履行的义务包括？A.保守委托人商业秘密B.向委托人收取约定的代理费C.接受行业协会的继续教育D.对代理行为承担无限责任E.及时向登记机构反馈代理进展答案：ACE解析：代理人义务包括保密（A）、接受继续教育（C）、及时反馈（E）；收取代理费是权利（B错误）；代理人承担有限责任（D错误）。3.申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料有？A.申请人身份证明B.宅基地批准文件C.房屋符合规划的证明D.地籍调查表E.集体经济组织同意登记的证明答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，宅基地首次登记需提交身份证明（A）、宅基地批准文件（B）、房屋符合规划证明（C）、权籍调查成果（地籍调查表D）；集体经济组织同意是申请宅基地的前提，非登记必需材料（E错误）。4.下列关于土地登记审核的说法，正确的有？A.实质审核需审查权属来源的合法性B.形式审核仅核对材料是否齐全C.公告是所有登记类型的必经程序D.审核结果应书面告知申请人E.存在权属争议的，应暂缓登记答案：ABDE解析：实质审核审查权属合法性（A正确）；形式审核核对材料完整性（B正确）；公告仅适用于部分登记（如集体土地所有权首次登记）（C错误）；审核结果需告知（D正确）；权属争议应暂缓登记（E正确）。5.土地登记代理机构设立的条件包括？A.有3名以上取得职业资格的专职代理人B.有固定的经营场所C.注册资本不低于50万元D.有健全的管理制度E.法定代表人具有5年以上从业经验答案：ABD解析：《土地登记代理管理办法》规定，设立机构需有3名以上专职代理人（A）、固定场所（B）、健全制度（D）；无注册资本硬性要求（C错误）；法定代表人无需从业经验要求（E错误）。6.因人民法院生效法律文书导致物权变动的，当事人申请登记时需提交的材料有？A.生效法律文书B.协助执行通知书C.申请人身份证明D.原不动产权属证书E.权籍调查成果答案：ABCE解析：《不动产登记暂行条例实施细则》规定，因法律文书导致物权变动的，需提交法律文书（A）、协助执行通知书（B）、身份证明（C）、权籍调查成果（E）；原权属证书非必需（法院文书可替代D错误）。7.下列登记类型中，可由单方申请的有？A.异议登记B.注销登记C.继承取得的转移登记D.预售商品房预告登记E.更正登记（权利人申请）答案：ABCE解析：单方申请情形包括异议登记（A）、注销登记（B）、继承转移（C）、权利人申请的更正登记（E）；预告登记需双方申请（D错误）。8.土地登记代理人在代理过程中，禁止的行为有？A.同时代理双方当事人B.泄露委托人隐私C.以个人名义承接业务D.超出代理权限签署文件E.对登记风险进行合理提示答案：ABCD解析：禁止行为包括双方代理（A）、泄露隐私（B）、个人名义执业（C）、越权代理（D）；合理提示风险是义务（E正确）。9.集体土地所有权登记的申请人可以是？A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.乡（镇）集体经济组织E.村党支部答案：ABCD解析：集体土地所有权主体为村、村民小组、乡（镇）集体经济组织，未设立的可由村委会、村民小组代行（ABCD正确）；党支部非所有权主体（E错误）。10.下列关于登记时限的说法，正确的有？A.一般登记业务应在30个工作日内办结B.查封登记应即时办理C.异议登记应在1个工作日内办结D.注销登记可当场办结E.政府组织的批量登记可延长至60个工作日答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》规定，一般登记30个工作日（A正确）；查封、异议登记即时或1个工作日（B、C正确）；注销登记可当场（D正确）；批量登记经批准可延长但无60日上限（E错误）。三、综合分析题（每题10分，共2题）（一）2024年5月，某市A公司通过拍卖取得一宗国有建设用地使用权（用途为商业），并与自然资源局签订《出让合同》，约定2024年12月31日前开工建设。2025年3月，A公司拟将该宗地的50%使用权转让给B公司，委托土地登记代理人张某办理转移登记。问题1：A公司与B公司申请转移登记时，需提交哪些材料？答案：需提交：①双方身份证明；②原不动产权属证书；③国有建设用地使用权转让合同；④《出让合同》及出让金缴纳凭证；⑤规划部门同意分割转让的意见；⑥完税证明；⑦土地登记申请书。问题2：登记机构审核时，应重点核查哪些内容？答案：重点核查：①转让是否符合《出让合同》约定（如开工时间、投资强度等）；②分割后的宗地是否符合规划要求；③出让金是否全额缴