2025年不动产登记代理人不动产登记代理实务真题卷含解析

2025年不动产登记代理人不动产登记代理实务练习题卷含解析一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一项不属于不动产登记的法定类型（）A.首次登记B.转移登记C.预告登记D.备案登记答案：D解析：《条例》第三条明确登记类型为首次、变更、转移、注销、更正、异议、预告、查封等八类，备案登记不在其列。2.甲以一栋已办理抵押权的房屋申请抵押权注销登记，登记机构应当收回归档的权属证书是（）A.房屋所有权证B.房屋他项权证C.不动产登记证明D.国有土地使用证答案：B解析：抵押权注销后，房屋他项权证应收回并加盖“注销”章，存入登记档案。3.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是（）A.任何人均可查询登记原始资料B.权利人可查询本人登记原始资料C.继承人须公证后方可查询被继承人登记资料D.律师凭律所介绍信即可查询他人登记资料答案：B解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第十条规定，权利人可查询本人登记原始资料，其他人须符合法定利害关系并提供证明材料。4.某宗土地用途为“城镇住宅用地”，规划容积率2.0，现权利人申请分割为两宗，分割后容积率指标应如何确定（）A.按原指标直接写入B.由登记机构按2.0直接分摊C.以规划部门重新出具的规划条件为准D.由申请人承诺后记载答案：C解析：分割涉及规划条件变化，登记机构无权设定，应以规划部门重新出具的规划条件为依据。5.下列情形中，登记机构应当办理查封登记的是（）A.公安机关刑事侦查需要B.税务机关税收保全C.检察院民事公益诉讼财产保全D.仲裁机构财产保全裁定答案：C解析：检察院依据《民事诉讼法》第一百条提出财产保全，登记机构应办理查封登记；公安机关侦查需由法院裁定后执行。6.关于不动产登记簿的效力，下列说法错误的是（）A.登记簿是物权归属和内容的根据B.登记簿记载与权属证书不一致时以证书为准C.登记簿采用电子介质，应定期备份D.登记簿可以依法公开查询答案：B解析：《民法典》第二百一十六条规定，登记簿记载与权属证书不一致时以登记簿为准。7.甲、乙共有一套房，份额分别为70%、30%，甲欲将其份额出售给丙，乙主张优先购买权，登记机构办理转移登记时应审查（）A.乙是否书面放弃优先购买权B.甲、丙买卖合同价格条款C.乙是否具备购房资格D.甲的婚姻状况答案：A解析：按份共有人转让份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权，登记机构应审查放弃声明或法院生效文书。8.下列关于不动产登记代理委托的说法，正确的是（）A.自然人委托必须公证B.法人委托必须法定代表人签字C.境外申请人委托必须认证或公证D.委托代理人可为无民事行为能力人答案：C解析：境外委托书按《民事诉讼法》第二百六十四条应经认证或公证；境内自然人委托不强制公证，代理人须具备完全民事行为能力。9.某套房屋已办理抵押权登记，抵押权人同意抵押人转让房屋并出具书面同意函，登记机构办理转移登记时应（）A.先行注销抵押权B.在登记簿附记“抵押权人同意转让”C.要求重新办理抵押权登记D.拒绝办理转移登记答案：B解析：抵押权人同意转让的，可在登记簿附记，抵押权继续存在，无需注销。10.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的是（）A.登记机构承担无过错责任B.因申请人提供虚假材料造成登记错误，登记机构不承担赔偿责任C.登记机构赔偿后无权追偿D.赔偿程序适用《国家赔偿法》答案：D解析：登记机构赔偿适用《国家赔偿法》，因第三人虚假材料致错，登记机构赔偿后可追偿。11.下列哪项不属于不动产登记代理人的执业禁止行为（）A.泄露委托人商业秘密B.就同一事项同时代理双方C.告知委托人登记风险D.向登记机构工作人员行贿答案：C解析：告知风险是代理人义务，其余均为《不动产登记代理专业人员职业资格制度规定》明令禁止。12.申请人以继承方式申请房屋所有权转移登记，应提交的必备材料不包括（）A.死亡医学证明B.继承权公证书C.遗嘱见证人身份证明D.原权属证书答案：C解析：遗嘱见证人身份证明仅在遗嘱真实性被质疑时可能需要，非必备材料。13.下列关于不动产登记“一窗受理、并行办理”的说法，正确的是（）A.税务核价与登记审核可串行进行B.交易、缴税、登记应在一个窗口一次性收件C.登记机构可要求申请人另行提交税务发票D.并行办理意味着登记机构可延迟审核答案：B解析：国办〔2018〕8号文要求一窗受理、并行办理，一次性收件，内部流转，不得重复提交。14.下列关于不动产登记信息互通共享的说法，错误的是（）A.法院查封信息应实时推送给登记机构B.登记机构应将登记信息推送给银行业金融机构C.公安机关可共享登记信息用于反恐融资D.登记信息可用于商业大数据产品开发答案：D解析：登记信息涉个人隐私，未经脱敏及权利人同意，不得用于商业开发。15.甲以伪造的离婚协议将夫妻共有房屋转移至自己名下，其配偶发现后应首先申请的登记类型是（）A.异议登记B.更正登记C.注销登记D.查封登记答案：A解析：配偶可先行申请异议登记，15日内起诉，防止房屋被善意第三人取得。16.下列关于不动产登记资料对外利用的说法，正确的是（）A.律师可查询任何登记资料B.权利人可复制登记资料并加盖查询专用章C.登记机构可收取高额查询费D.利害关系人查询无需提供证明材料答案：B解析：权利人复制资料可加盖查询专用章，具有证明效力；查询按物价部门标准收费，不得高额收费。17.下列关于不动产登记簿更正的说法，错误的是（）A.涉及权属错误的应经全体利害关系人同意B.登记机构发现文字错误可依职权更正C.更正登记自记载于登记簿时生效D.更正后应通知原权利人答案：A解析：涉及权属错误应通过更正登记程序，经法院或仲裁裁决，并非必须全体同意。18.下列关于不动产登记代理人签字盖章的说法，正确的是（）A.可由助理代签B.应加盖执业专用章C.可使用电子签名D.无需留存签字样本答案：C解析：符合《电子签名法》可靠条件的电子签名与手写签名同等效力，代理人签字不得由他人代签。19.下列关于不动产登记“互联网+”服务的说法，错误的是（）A.可在线预约办理时间B.可在线缴纳登记费C.可在线领取电子权属证书D.可在线完成继承权公证答案：D解析：继承权公证须由公证机构办理，登记机构无权在线完成。20.下列关于不动产登记档案管理的说法，正确的是（）A.电子档案与纸质档案具有同等法律效力B.纸质档案可随意销毁C.电子档案无需备份D.档案保管期限分为10年、30年两档答案：A解析：《电子文件管理暂行办法》明确合法电子档案与纸质档案同等效力，保管期限分为永久、30年、10年三档。21.下列关于不动产登记收费的说法，正确的是（）A.夫妻间更名免征登记费B.小微企业转让不动产免收登记费C.异议登记按件收费80元D.查封登记按面积收费答案：A解析：财税〔2019〕45号文明确夫妻间不动产更名免征登记费。22.下列关于不动产登记证明的说法，错误的是（）A.可用于抵押权设立B.可用于预告登记C.可用于查封登记D.可用于地役权设立答案：C解析：查封登记不发证明，仅在登记簿记载。23.下列关于不动产登记代理人继续教育的说法，正确的是（）A.每3年不少于30学时B.每2年不少于60学时C.每1年不少于90学时D.无需继续教育答案：B解析：《不动产登记代理专业人员继续教育规定》每2年不少于60学时。24.下列关于不动产登记“全城通办”的说法，正确的是（）A.只能在房屋所在地办理B.可在任一区登记中心办理C.需回属地缴税D.仅限企业间交易答案：B解析：全城通办打破属地限制，实现任一窗口收件、内部流转。25.下列关于不动产登记资料查询结果出具的说法，正确的是（）A.仅口头告知B.应出具查询证明并加盖专用章C.可拒绝出具证明D.仅提供电子版答案：B解析：查询人要求出具证明的，登记机构应出具并加盖查询专用章。26.下列关于不动产登记代理人法律责任的说法，错误的是（）A.泄露隐私可吊销执照B.行贿登记工作人员构成犯罪的可追刑责C.代理行为违法由委托人承担全部责任D.可列入失信联合惩戒对象答案：C解析：代理人违法需自负其责，委托人与代理人承担连带责任。27.下列关于不动产登记“多测合一”的说法，正确的是（）A.测绘成果无需审核B.一次测绘成果多部门共享C.由登记机构自行测绘D.仅适用于农村宅基地答案：B解析：多测合一改革要求一次测绘成果住建、税务、登记共享，减少重复测绘。28.下列关于不动产登记“带押过户”的说法，正确的是（）A.必须先结清贷款B.抵押权人同意即可办理C.需重新评估房屋价值D.仅适用于公积金贷款答案：B解析：带押过户在抵押权人同意、资金监管前提下，可同步办理转移与抵押权变更。29.下列关于不动产登记代理人执业档案的说法，正确的是（）A.无需保存委托合同B.保存期限不少于5年C.可随意销毁D.无需保存工作底稿答案：B解析：执业档案含委托合同、工作底稿、收费凭证等，保存期限不少于5年。30.下列关于不动产登记“一网通办”的说法，错误的是（）A.实现申请、受理、审核、发证全流程网办B.电子证照与纸质证照同等效力C.需线下核验身份D.可跨省市办理答案：C解析：一网通办通过人脸识别、电子签名实现身份在线核验，无需线下到场。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形可以申请更正登记（）A.登记簿姓名笔误B.登记簿面积与测绘报告不一致C.登记簿记载权利人与生效判决不一致D.登记簿记载用途与规划许可证不一致答案：ABCD解析：凡登记簿记载与真实权利状况或批准文件不一致，均可申请更正。32.下列哪些材料属于办理继承转移登记的必备材料（）A.死亡证明B.亲属关系证明C.遗嘱D.继承权公证书或生效法律文书答案：ABD解析：遗嘱仅在存在时提交，非必备。33.下列哪些主体可以查询不动产登记原始资料（）A.权利人B.继承人C.检察院D.律师凭法院调查令答案：ABCD解析：均符合《查询暂行办法》规定。34.下列哪些登记类型发放不动产登记证明（）A.抵押权首次登记B.预告登记C.地役权首次登记D.异议登记答案：ABC解析：异议登记不发证明。35.下列哪些行为属于不动产登记代理人违规（）A.同时代理买卖双方B.伪造委托人签名C.告知登记风险D.泄露委托人隐私答案：ABD解析：告知风险是义务，不违规。36.下列哪些情形登记机构应实地查看（）A.房屋首次登记B.在建工程抵押权登记C.宅基地使用权首次登记D.夫妻间更名登记答案：ABC解析：夫妻间更名无需实地查看。37.下列哪些信息属于不动产登记簿必须记载的内容（）A.不动产单元号B.权利类型C.权利限制情况D.交易价格答案：ABC解析：交易价格不记载于登记簿。38.下列哪些情形可以办理注销登记（）A.房屋灭失B.权利人放弃权利C.抵押权主债权消灭D.查封期限届满未续封答案：ABC解析：查封期限届满未续封，登记机构依职权办理查封注销，非申请人申请。39.下列哪些属于不动产登记“一窗受理”并行办理事项（）A.交易备案B.契税缴纳C.登记审核D.水电气过户答案：ABC解析：水电气过户属公共服务，非登记并行事项。40.下列哪些属于不动产登记代理人执业档案内容（）A.委托合同B.工作记录C.收费凭证D.个人体检报告答案：ABC解析：体检报告与执业无关。三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记遵循________、________、________、________的原则。答案：依法、公开、公正、便民42.不动产登记簿采用________介质，具备________条件与纸质簿具有同等法律效力。答案：电子、可靠43.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，法律另有规定的除外。答案：344.继承权公证书应载明继承人________、________、________。答案：姓名、继承份额、不动产基本信息45.不动产登记代理人应当具备________职业资格，并在________登记。答案：不动产登记代理、省级不动产登记代理行业协会46.登记机构发现登记错误，可依职权办理________登记，并________通知权利人。答案：更正、书面47.查封登记期限不得超过________年，期满可续封一次，续封期限不得超过________年。答案：3、348.不动产登记资料查询分为________查询和________查询两类。答案：信息、原始资料49.不动产登记证明由________统一监制，载明________、________、________。答案：自然资源部、证明权利、登记时间、登记机构50.不动产登记代理人泄露委托人隐私，由________部门给予警告、罚款或________。答案：自然资源主管、暂停执业四、简答题（每题10分，共30分）51.简述不动产登记代理人接受委托前应履行的尽职调查内容。答案：（1）查验委托人身份及权属证书真伪；（2）核实不动产权利状况，包括查封、抵押、异议等限制；（3）核对不动产自然状况与测绘成果是否一致；（4）审查申请材料完整性、合法性；（5）告知委托人登记流程、时限、费用及潜在风险；（6）对继承、离婚等涉及权属来源的，应审查法律文书效力；（7）就委托事项是否存在利益冲突进行自查并书面披露。52.简述“带押过户”登记流程及风险控制要点。答案：流程：（1）买卖双方、抵押权人签订三方协议，明确资金监管账户；（2）买受人将首付款划入监管账户；（3）登记机构同步受理转移登记与抵押权变更登记；（4）银行确认监管资金到账后，出具同意变更函；（5）登记机构登簿，向买受人颁发新证，抵押权人领取变更后的不动产登记证明；（6）监管资金划转至出卖人用于结清原贷款，剩余部分释放。风险控制：（1）资金必须纳入政府监管账户，防止挪用；（2）银行须出具书面同意变更函，确保抵押权连续；（3）登记机构应审查主债权是否已到期或存在逾期；（4）买受人应购买交易保险，防范房屋被另案查封；（5）全流程应在最短时限内完成，减少登记空档期。53.简述不动产登记资料查询与信息公开的区别。答案：（1）法律依据不同：查询依据《不动产登记资料查询暂行办法》，公开依据《政府信息公开条例》；（2）对象不同：查询主体为权利人、利害关系人、国家机关；公开对象为社会公众；（3）内容不同：查询可获取登记原始资料，公开仅可获取登记结果信息；（4）程序不同：查询需提交证明材料，公开仅需申请并说明用途；（5）收费不同：查询按件收取成本费，公开免费；（6）保密要求不同：查询资料涉及隐私须保密，公开信息已脱敏；（7）救济途径不同：查询不服可申请复议，公开不服可提起行政诉讼。五、综合分析题（共50分）54.案例：A市甲公司以其名下商业用房向乙银行设立抵押贷款1000万元，并办理抵押权首次登记。后甲公司因经营需要，拟将该房出售给丙公司，乙银行书面同意转让并承诺抵押权继续存在。双方委托登记代理人李某办理“带押过户”。登记机构在受理时发现：（1）房屋存在法院查封，查封文号（2024）A01民初123号，查封期限自2024年3月1日至2027年3月1日；（2）甲公司营业执照于2024年5月10日被吊销；（3）丙公司系小微企业，主张减免登记费；（4）李某提交的乙银行同意函未加盖公章，仅有授权签字。问题：（1）登记机构应如何处理查封问题？（8分）（2）甲公司被吊销营业执照对登记有何影响？（6分）（3）丙公司能否享受登记费减免？说明依据。（6分）（4）对李某提交的同意函应如何补正？（6分）（5）若查封法院出具解除查封裁定，登记机构办理带押过户时应如何记载登记簿？（8分）（6）简述代理人李某在本案中的风险点及防范措施。（8分）（7）若过户完成后，丙公司发现房屋实际面积比登记簿少20平方米，应如何救济？（8分）答案与解析：（1）登记机构应即时作出不予登记决定，书面告知申请人存在查封情形，并附查封机关及文号；根据《不动产登记操作规范》4.3.1，查封期间不得办理处分登记