物业运营部部门制度汇编

PAGE物业运营部部门制度汇编一、总则（一）目的为规范物业运营部的各项工作流程，提高服务质量和管理效率，保障公司和业主的合法权益，特制定本制度汇编。（二）适用范围本制度适用于物业运营部全体员工。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家法律法规和行业标准，确保各项工作合法合规。2.服务至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、贴心的物业服务。3.公平公正原则：对待所有业主和员工一视同仁，确保各项决策和管理活动公平公正。4.团结协作原则：各部门、各岗位之间密切配合，形成良好的工作团队，共同推进物业运营工作。二、人员管理（一）员工招聘与录用1.根据公司发展需求和岗位空缺情况，制定招聘计划。2.通过多种渠道发布招聘信息，筛选简历，组织面试、笔试等环节。3.对拟录用人员进行背景调查，确保其符合公司要求。4.办理新员工入职手续，签订劳动合同，明确双方权利义务。（二）员工培训与发展1.制定年度培训计划，包括专业技能培训、服务意识培训、安全知识培训等。2.定期组织内部培训课程，邀请外部专家进行讲座，鼓励员工参加外部培训和学习交流活动。3.建立员工培训档案，记录培训情况和考核结果，作为员工晋升、调薪的依据之一。4.为员工提供职业发展规划指导，根据员工个人能力和兴趣，提供晋升机会和岗位轮换机会。（三）员工考核与激励1.建立科学合理的绩效考核体系，定期对员工工作表现进行考核。2.考核内容包括工作业绩、工作态度、团队协作等方面，采用定量与定性相结合的方式进行评价。3.根据考核结果，对优秀员工进行表彰和奖励，对不称职员工进行辅导改进或辞退处理。4.设立多种激励机制，如绩效奖金、年终奖金、优秀员工奖、创新奖励等，激发员工工作积极性和创造力。（四）员工离职管理1.员工因个人原因提出离职，需提前[X]天向部门负责人提交书面申请。2.部门负责人接到申请后，与员工进行沟通，了解离职原因，并安排工作交接事宜。3.员工离职前，需完成工作交接，填写工作交接清单，经交接双方和监交人签字确认。4.人力资源部门负责办理离职手续，结算工资、福利等费用，收回员工工作证件、办公用品等。三、物业服务（一）客户服务1.设立客户服务中心，负责接待业主来访、来电、来信，及时处理业主咨询、投诉和建议。2.建立业主档案，记录业主基本信息、服务需求、投诉处理情况等，定期回访业主，了解服务满意度。3.制定客户服务标准和流程，规范服务用语和行为举止，为业主提供热情、周到、专业的服务。4.及时处理业主投诉，按照投诉处理流程进行调查、分析、处理和反馈，确保投诉得到妥善解决，业主满意度达到[X]%以上。（二）房屋及设施设备管理1.建立房屋及设施设备档案，记录房屋基本信息、设施设备型号、购置时间、维修保养记录等。2.制定房屋及设施设备巡检计划，定期对房屋建筑、共用设施设备进行巡检，及时发现和处理安全隐患和故障问题。3.按照相关标准和规范，对房屋及设施设备进行维修、保养、更新和改造，确保其正常运行和使用功能完好。4.加强对装修工程的管理，审核装修申请，签订装修管理协议，监督装修施工过程，确保装修安全和规范。（三）环境卫生管理1.制定环境卫生管理制度和作业标准，明确保洁工作范围、频次和质量要求。2.合理配置保洁人员和清洁设备，定期对公共区域进行清扫、消毒、垃圾清运等工作，保持环境整洁卫生。3.加强对垃圾分类的宣传和引导，设置垃圾分类投放点，确保垃圾分类收集、运输和处理。4.定期检查环境卫生状况，对不符合标准的区域及时进行整改，确保环境卫生达标率达到[X]%以上。（四）绿化养护管理1.制定绿化养护管理制度和作业标准，明确绿化养护工作范围、内容和质量要求。2.合理配置绿化养护人员和设备，定期对园区绿化进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等工作，保持绿化景观优美。3.根据季节和植物生长特点，制定绿化养护计划，适时调整养护措施，确保植物生长良好。4.加强对绿化设施的维护和管理，确保其正常使用，发现损坏及时修复。（五）安全管理1.建立健全安全管理制度体系，包括安全责任制、安全检查制度、安全培训制度、应急预案等。2.配备专业的安全管理人员，负责园区安全管理工作，定期进行安全巡检，及时发现和消除安全隐患。3.加强对出入人员、车辆的管理，实行门禁制度，严格登记和验证，确保园区安全秩序。4.开展安全教育培训活动，提高员工和业主的安全意识和应急处置能力。5.制定各类安全应急预案，定期组织演练，确保在突发事件发生时能够迅速、有效地进行应对，保障人员生命财产安全。四、财务管理（一）预算管理1.每年年底制定下一年度物业运营部财务预算，包括收入预算、成本预算、费用预算等。2.预算编制要结合公司发展战略和实际业务情况，遵循“零基预算”原则，确保预算的科学性和合理性。3.预算经公司审批后严格执行，定期对预算执行情况进行分析和监控，及时发现偏差并采取措施进行调整。（二）收入管理1.明确物业服务费、停车费、特约服务费等各项收入的收费标准和方式，确保收费合规、及时、足额。2.建立收费台账，记录业主缴费情况，定期与业主核对账目，及时催缴欠费。3.加强对收入票据的管理，确保票据开具规范、真实、有效，妥善保管票据存根。（三）成本费用管理1.严格控制各项成本费用支出，建立成本费用审批制度，明确审批流程和权限。2.对成本费用进行分类核算和分析，定期进行成本费用控制情况的检查和评估，采取有效措施降低成本费用。3.加强对采购、维修、外包等业务的管理，通过招标、询价等方式选择优质供应商，降低采购成本，确保服务质量。（四）财务报销管理1.制定财务报销制度，明确报销范围、标准、流程和审批要求。2.员工报销费用时，需填写报销申请表，附上相关发票、凭证等，按照审批流程进行签字审批。3.财务部门对报销凭证进行审核，确保报销内容真实、合法、合规，对不符合要求的报销申请予以退回。（五）财务审计与监督1.定期开展内部财务审计工作，对财务收支、预算执行、成本费用控制等情况进行审计监督。2.配合公司内部审计部门和外部审计机构的审计工作，提供相关资料和信息，确保财务工作规范、透明。3.加强对财务人员的监督管理，防范财务风险，确保财务数据安全。五、物资与设备管理（一）物资采购管理1.根据工作需要和库存情况，制定物资采购计划。2.按照公司采购管理制度，通过招标、询价、竞争性谈判等方式选择供应商，签订采购合同。3.对采购物资进行验收，确保物资质量、规格、数量等符合要求，验收合格后方可入库。4.建立物资采购台账，记录采购物资的名称、规格、数量、供应商等信息，定期进行盘点和核对。（二）物资库存管理1.设立物资仓库，合理规划仓库布局，分类存放物资。2.建立物资出入库管理制度，明确出入库流程和手续，严格执行物资收发登记制度。3.定期对物资进行盘点，确保账实相符，对盘盈、盘亏情况进行及时处理和分析。4.加强对库存物资的保管，做好防潮、防火、防盗、防虫等工作，确保物资安全。（三）设备管理1.建立设备台账，记录设备的型号、规格、购置时间、使用部门、维修保养记录等信息。2.制定设备操作规程和维护保养计划，定期对设备进行巡检、保养、维修，确保设备正常运行。3.对设备操作人员进行培训，使其熟悉设备性能和操作规程，严格按照操作规程操作设备。4.做好设备的报废、更新和改造工作，及时办理相关手续，确保设备资产的合理配置和有效利用。六、档案管理（一）档案分类与归档1.将物业运营部档案分为行政管理档案、客户服务档案、房屋及设施设备档案、财务管理档案、物资与设备管理档案等类别。2.明确各类档案的归档范围和标准，各部门负责收集、整理本部门形成的档案资料，定期移交档案管理部门归档。3.档案管理人员对接收的档案进行审核、分类、编号、装订等整理工作，确保档案资料完整、准确、规范。（二）档案保管与查阅1.设立专门的档案库房，配备必要的档案保管设备，如档案柜、防火设备、防潮设备等，确保档案安全保管。2.建立档案查阅制度，明确查阅流程和权限，严格履行查阅登记手续。查阅档案需经档案管理部门负责人批准，查阅完毕后及时归还。3.对重要档案实行借阅审批制度，借阅期限不得超过规定时间，借阅人需妥善保管档案，不得擅自涂改、转借、丢失。（三）档案销毁1.定期对已过保管期限或无保存价值的档案进行鉴定，提出销毁意见。2.档案销毁需经公司领导批准，按照规定的程序进行销毁，并做好销毁记录。3.销毁记录