掘金公募REITs：基础通识与资产图谱

TOC\o"1-1"\h\z\u是什么？ 5为何关注公募10与债券的核心差异对比 12中国公募的资产类型“图谱” 14投资策略 17风险提示 20图1：公募交易结构及参与方 5图2：公募历年发行规模及数量 7图3：公募产品累计发行规模及数量 7图4：底层资产类型规模分布情况（亿元） 7图5：公募持有人结构（%） 10图6：中证全收益指数累计涨跌幅（%） 图7：公募分红率（%） 图8：各类资产公募数量（只） 16图9：各类资产公募市值占比（%） 16图10：2021年至今中证全收益指数累计涨跌幅（%） 18表1：首批9只公募基础设施明细 6表2：公募制度建设和政策梳理 8表3：公募的发行机制 9表4：扩募基础设施明细（元/份、亿元、%） 12表5：与股票及债券产品对比 14表6：产权类与特许经营权类区别 15表7：九大领域/行业投向 15表8：公募估值及涨跌幅（亿元、%） 18是什么？作为创新型金融工具，将沉淀于基础设施等领域的优质资产转化为公开市场可公募的定义公募REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即公开募集不动产投资信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，是以公募基金+资产支持证券结构持有不动产资产所有权或经营权并在证券交易所公开交易的标准化金融产品，是实现不动产证券化的重要手段。其本质是将具有稳定现金流的成熟基础设施资产进行证券化，实现资产的上市。结构与核心特征公募REITs采用公募基金+资产支持证券的产品结构。公募基金-资产支持专项计划-项目公司-底层资产的多层结构有效实现了风险隔离、税收中性与公募化发行的关键目标。首先在各层级间实现了有效的风险隔离，将底层资产的运营风险与基金管理人自身风险隔离开；其次通过在项目公司层面运营并偿付利息，实现了税收中性的效果，优化了整体税负；最后借助公募基金的形式，成功实现基础设施项目的公开募集与上市交易，提升了资产的流动性和公众参与度。下述核心交易结构的三步走设计流程，清晰地勾勒出从资产重组、资金募集到最终权属穿透的完整闭环。1、计划管理人申报发行资产支持专项计划受让原始权益人所持项目公司全部股权。280%ABS20%额可用于认购利率债、AAA级信用债，或货币市场工具。3+公司100%股权+图1：公募REITs交易结构及参与方 公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》这一创新结构塑造了公募区别于其他金融产品的核心特征。其对底层资产有着在收入来源强制高分红90%以上用于向投资者分配杠杆限制基金总资产不得超过净资产的140%并非被动的资产持有者，而是强调通过专业的主动管理来提升资产价值、优化现金流，这意味着管理人的运营能力对产品长期表现至关重要。公募发行规模20215969分314表1：首批9只公募基础设施REITs明细序号代码名称项目属性资产类型募集份额（亿份）认购价格（元/份）募集资金（亿元）基金管理人上市交易所1508000.SH华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金产权类园区基础设施5.02.9914.95华安基金上交所2

浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金

特许经营类

交通基础设施

5.0 8.72 43.60 浙商资管 上交所4

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

产权类

园区基础设施

9.0 3.88 34.92 东吴基金 上交所6

平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金

特许经营类

交通基础设施

7.0 13.02 91.14 平安基金 深交所8

红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

产权类 仓储物流 8.0 2.30 18.40 红土创新基金 深交所上交所富国基金18.50上交所富国基金18.503.70特许经营类生态环保 5.0富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金3 508006.SH上交所中金基金58.353.89产权类 仓储物流 15.0中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金5 508056.SH深交所中航基金13.3813.38特许经营类生态环保 1.0中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金7 180801.SZ深交所博时基金20.792.31深交所博时基金20.792.319.0园区基础设施产权类博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金9 180101.SZ截至2025年12月31日，四年半时间我国公募市场已上市79只产品，总市值2185亿元。2025205473.35亿元，市场（设施等多元领域，呈现明显的类型扩容与结构优化趋势。图2：公募历年发行规模及量 图3：公募产品累计发行规及数量0

发行规模（亿元） 发行数量（只）353025201510502021 2022 2023 2024 2025

2500150010000

发行规模（亿元） 发行数量（只）1008060402002021 2022 2023 2024 2025，统计间至2025年12月29日 ，统计间至2025年12月29日图4：底层资产类型规模分布情况（亿元）700600500400300200100020212022202320242025仓储物流基础设施 交通基础设施 生态环保基础设施 园区基础设施 保障性租赁住能源基础设施 消费基础设施 水利基础设施 新型基础设施，统计时间截至2025年12月29日制度建设与政策框架梳理自2020年公募REITs试点启动以来，监管层逐步构建起涵盖项目申报、发行上市、运营管理、税收支持、扩募机制等全链条的政策体系，推动REITs从试点探索迈向常态化发行。两大核心行政主管部门为发改委与证监会，发改委聚焦项目端的合规性与行业统筹，分为三个阶段：1、试点启动期（2020年）2020年4月，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募REITs正式启航。我国公募REITs在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点。随后，配套文件陆续出台，明确了试点区域、行业范围、项目条件及产品结构，初步构建了基础设施基金+资产支持证券的双层架构。2、制度完善期（2021–2022年）这一阶段政策重点在于细化执行规则、拓展试点范围、推出税收支持。20211月，试点项目库的通知》发改委建立全国项目库，同时交易所发布业务办法，推动项目储备规范化。2021596市。2022显著降低了原始权益人的发行成本，提升了市场积极性。3、常态化与扩容期（2023年至今）2023年起，政策重心转向常态化发行与资产类型拓展。消费基础设施（如购物中心、百货商场）被正式纳入试点范围，REITs资产类别进一步丰富。2024–2025年，发改委连续发文推动项目常态化申报与推荐，鼓励已上市REITs通过扩募购入优质资产，支持民间投资项目发行上市。2025年12月31日发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》）指出研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITsETF）等创新产品，市场进入稳步扩容阶段。表2：公募REITs制度建设和政策梳理（（REITs）试点相关工作的通知》 明确试点项目要求和试点工作安排。《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金阐述推进基础设施REITs试点的重要意义、基本原则2020.4.24证监会、发改委主要内容发文机构时间2020.7.31

《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金界定试点区域与行业，聚焦重点区域，聚焦重点行业(REITs)试点项目申报工作的通知》2020.8.6 证监会 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）2021.12.29 发改委（REITs）有关工作的通知》

明确项目申报条件与程序。90%发行、运营管理、信息披露及各方职责。收资金监管。）2021.1.13《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金）2021.1.13《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金试点项目库，加强试点项目发改委（REITs）试点项目库的通知》 储备管理，规范入库条件，加强政策支持与协调。2021.1.29《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办证券交易所 规范业务流程、审查标准和发售流程法(试行)》2021.6.29试点扩大试点区域和行业范围，更新并细化项目申报基本发改委项目申报要求》 条件，明确材料要求和申报程序。2022.1.26出台税收优惠政策，对资产划转和评估增值给予所得《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs财政部、税务局 税支持原始权益人通过二市场认（增持试点税收政策的公告》份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额2022.5.24规范保障性租赁住房REITs，落实房地产市场调控政《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施策，在发起主体、回收资金用途等方面构建隔离机制证监会、发改委（REI防范s回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。2022.7.7《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金通过扩募等方式筹集资发改委

金购入优质资产，简化新购入项目申报要求，优化推荐程序，引导资金投入新项目。施施，包括百货商场、购物中心、农贸市场等。(试行)〉第五十条的决定》证监会《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设2023.10.202023.3.1 2024.7.6 2025.9.12

《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》

金存续期33.8%。项目常态化发行资产、扩大有效投资。持续推动市场扩容，加快成熟资产类型项目常态化申投资项目发行上市，拓宽新购入项目资产范围。推动REITs市场高质量发展。推动商业不动产REITs2025.12.31

《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质平稳健康发展，加快推进REITs市场体系建设，完善量发展有关工作的通知》REITs申报注册制度机制，加强监管与风险防范。国家发改委官网、证监会官网可投资机构与持有人结构情况分析公募REITs的市场投资者包括三类：战略投资者、网下投资者和公众投资者。发行机制：公募基金份额的发行过程类似于注册制新股IPO发行。基金份额基础设施项目原始权益人参与基金份额战略70%。网下投资者为证券公司、基金管理公司、基金管理人（或聘请财务顾问）办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价配售等组织形式公募REITs发行机制表3基金管理人（或聘请财务顾问）办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价配售等组织形式公募REITs发行机制发行流程 路演推介→网下询价→确定发行价格→公众发行→网下配售/公众配售发行方式 发行方式 战略配售+网下询价发行+面向公众发行战略配售（A

原始权益人必须参加战略配售认购比例不低于发售份额的20%

其他专业投资者可以参加战略配售认购比例由基金管理人与财务顾问协商确定网下发行（BA）70%）公众发行

520%3年•1年70%对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得的配售比例应相同网下询价结束后，基金管理人应及时向公众投资者公告基金份额认购价格（份额C:100%-A-B）•公众投资者通过基金销售渠道以确定的认购价格参与份额认购公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》从2025年中报数据来看，不同机构投资者在REITs基金中的持有比例差异显著，呈现高度集中的特点。具体持有人结构如下：一般法人是REITs基金的最大持有方，占比高达59.09%19.42%3.92%0.31%。图5：公募REITs持有人结构（%）3.92% 11.51%5.75%19.42%59.09%0.31%一般法人 券商资产管理 券商自营 基金 信托 保险3.92% 11.51%5.75%19.42%59.09%0.31%、2025年中报为何关注公募公募REITs具备高分红+抗通胀+资产增长的特征，以其强制分红的债底与资产增值的股翼，提供了稀缺的收益增强与风险对冲工具，是破解当前资产荒的理想固收+工具。它通过收益来源的差异化，有效分散组合风险。目前，市场仍处发展初期，未来在资产扩容、品类创新与平台成长方面空间广阔，具备长期战略配置价值。破解资产荒的固收+工具当前低利率环境下的资产荒困境，提供更具吸引力的资产选项，同时具备不动产的稳定收益性和金融产品的高流动性。提供高分红+抗通胀+增长潜力的独特组合，风险收益特征鲜明。在利率长期下行、优质固收资产稀缺的背景下，REITs提供了高于传统债券的初始分派收益率。REITs在收益潜力上优于纯债资产，在波动控制上优于纯权益资产，恰如其分地体现了固收+工具的核心优势。2024年初至2025年12月30日，中证REITs全收益指数在此期间累计涨幅为18.82%，能为组合提供高于纯债资产的收益，同时具备抗跌性与防御属性，在沪深300显著下跌的时段（如2025年4月初），REITs指数回调幅度相对较小，显示其底层资产带来的现金流支撑在一定程度上缓冲了权益市场的下行冲击。这与传统固收+策略中通过资产搭配降低组合波动的逻辑一致，填补了传统债券与股票之间的配置空白。图6（%）图6（%）38.00%33.00%28.00%23.00%18.00%13.00%8.00%3.00%-2.00%-7.00%图7分红率（%）16%14%38.00%33.00%28.00%23.00%18.00%13.00%8.00%3.00%-2.00%-7.00%图7分红率（%）16%14%12%10%8%6%4%2%0%成交金额(百万元)(右)发成都高投产业园REITREIT成交金额(百万元)(右)华泰宝湾物流南方顺丰物流鹏华深圳能源2024112025123020241120251230日2.2双重收益来源公募+稳定现金分派凸显“债性”特征，90%以上的可供分配金额用于分红，提供了持续、透明、可预期的现金流，满足投资者对“利息”的需求。根据《公开募集基础设施投资基金指引（试行）》（证监会公告〔2020〕54号）及沪深交易所配套规则，基础设施须以获取租金、收费等稳定性现金流为主要目标，明确要求年度可供分配金额的90%以上须向投资者分配。该制度设计将底层资产的经营性收益通过法定分红比例转化为投资者可预期、可持续的股息回报，形成REITs产品长期收益的坚实基础。20251229日2024年分红率中金印力消费REITREIT银华绍兴原水水利REIT2024年分红率中证REITS全收益2025年分红率11/21华安张江产业园REIT华安百联消费中金联东科创华夏首创奥莱富国首创水务中金山东高速中金安徽交控中金重庆两江嘉实物美消费中证REITS全收益2025年分红率11/21沪深300信建投明阳智能新能源华夏金茂商业REIT华夏中国交建沪深300中金湖北科投光谷REIT泰海通临港创新产业园博时津开产园REIT中国电建清洁能源REIT东吴苏园产业REIT中债-综合全价(总值中债-综合全价(总值)指数易方达深高速平安宁波交投REITREIT中金厦门安居华泰江苏交控华夏北京保障房南京交通高速公路华夏基金华润有巢中航易商仓储物流汇添富九州通医药苏州恒泰租赁住房海通济南能源供热泰海通东久新经济夏特变电工新能源华夏金隅智造工场REIT9008007006005004003002001000华泰南京建邺京东仓储基础设施9008007006005004003002001000资产价值增长赋予其股性潜力。一方面，优质底层资产可通过运营提升、区位增值等方式实现自然增长；另一方面，REITs还可通过扩募收购优质资产，驱动外延式价值提升。这两方面共同为其带来了长期的资本利得空间。2.3巨大的扩容潜力和创新空间我国公募市场展现出广阔的增长前景与持续的创新活力。数量和类型仅是冰山一角；另一方面，资产类型正从传统基建向消费基础设施（购物中心）、新能源（风电、光伏）、新基建（数据中心）等不断拓展，拓宽了资产配置的选择，带来持续的结构性投资机会和研究课题。此外，扩募机制逐步走向常态化和增量资金入市可期，已成为REITs市场高质量发展的关键机制。优质REITs平台可通过持续注入资产实现规模增长与收益提升，从而由单一项目发行向可持续资产运营平台演进，其价值逻辑也从静态资产估值向动态成长能力跃升。同时，20251231指数的交易型开放式指纳入沪深港通标的范围，REITs增量资金入市可期。其他战原始权益定向扩募扩募略投资序扩募发售起实际扩募人或关联竞价投资代码其他战原始权益定向扩募扩募略投资序扩募发售起实际扩募人或关联竞价投资代码名称资产类型发售者配售号始日规模方配售份者扩募配价份额占额占比比售占比1508096.SH中航京能光伏REIT能源基础设施2025-12-159.7129.2251.0018.9630.042508056.SH中金普洛斯REIT仓储物流2023-05-254.2318.5320.000.0080.003508021.SH国泰海通临港创新产业园REIT园区基础设施2025-08-014.4317.2320.0050.0030.004508000.SH华安张江产业园REIT园区基础设施2023-05-253.3715.5335.000.0065.005180101.SZ博时蛇口产园REIT园区基础设施2023-05-242.3912.4432.002.0066.006508077.SH华夏基金华润有巢REIT保障性租赁住房2025-12-082.5311.3334.170.0065.837508068.SH华夏北京保障房REIT保障性租赁住房2025-05-294.229.4635.0030.0035.008508088.SH国泰海通东久新经济REIT园区基础设施2025-11-103.584.2720.0050.0030.009180301.SZ红土创新盐田港REIT仓储物流2023-05-242.704.1551.0024.6024.40；注：统计时间截至2025年12月30日与债券的核心差异对比与债券的核心差异对比尽管在在不同利率与周期中配置属性的关键前提。从以下四个维度剖析其核心差异：1、法律关系：股东与债权人的本质分野EIsRs的投资者身份是股东，而债券的投资者身份是债权人。（公募基金→ABS→项目公司2、收益 经营分红驱动vs.契约现金流驱动90%的可供价值，受底层资产估值变化及市场情绪波动的影响。金流。在未发生信用事件的前提下，此部分收益的金额与支付时间具有高度确定性。此外，债券在二级市场的交易可能带来资本利得或损失，主要受市场利率水平和信用利差变化的影响，与发行人经营表现的直接相关性相对有限。3、风险特征：经营与市场风险vs.信用与利率风险从风险维度看，REITs面临经营风险与市场风险，而债券则主要受利率和信用风险的影响。不具备债券那样的刚性兑付条款，其现金流来源主要依赖于不动产的运营和租面临显著的从而导致分红波动性较大，相关风险事件将直接冲击股息派发能力与资产估值。的风险更接近权益资产，对经济周期、利率预期及资产供需变化更为敏4、报表视角：运营现金流透视vs.偿债能力评估的核心在于评估其不动产资产的运营能力及可持续分红水平的高分析更聚焦于运营层面的现金流指标（FFO）（AFFO）（NOI）断资产运营效率与财务韧性。率及速动比率等，评估长期财务稳健性与短期流动性风险。表5：REITs与股票及债券产品对比产品股票REITs债券产品属性权益型金融工具债权型金融工具行业不限行业基础设施、房地产不限行业收益形式股息+资本利得定期现金流收益特点低派息、高波动、无上限、无保障高派息、低波动、无上限、无保障稳定收益、有上限、有保障报表分析重点运营能力、可持续分红水平偿债能力、信用安全边际风险高中低再融资资产和权益同时扩张债务管理流动性高中低监管治理重点公司治理与持续经营强制分配和资产专注信用资质与偿债保障中国公募REITs的资产类型图谱资产图谱根据中国公募REITs的实践和相关规定，底层资产可以划分为产权类和特许经营权两大类，产权类似于永续债+资产包，特许经营权类似于ABS。产权类REITs的投资者通过持有基金份额间接拥有底层资产的所有权，收益主要来源于日常运营产生的租金收入、经营收益以及资产本身的长期增值。在形态上类似于永续债＋资产包——既具备持续稳定派息的特点，又保留了底层资产价值波动的潜力。因此权益属性突出，投资逻辑更侧重于资产的成长性与增值空间。特许经营权类常见于高速公路、生态环保、清洁能源等依赖特许经营模式的基础设施领域。该类资产不具备永久产权，而是在特定期限内享有运营收费权。收益几乎完全来源于经营现金流，随着经营权期限逐年摊销，资产净值逐步归零，因而呈现出较强的固收特征，投资重心在于现金流的持续性与可预测性。表6：产权类与特许经营权类区别资产大类主要类型核心权利收益来源产权类 产业园、仓储物流、保租房、消费基础设施等资产所有权租金+资产增值特许经营权类 高速公路、生态环保、清洁能源、市政水利设施等 特许经营权 经营现金流国家发展改革委官网焦重点区域，聚焦重点行业，聚焦优质项目。聚焦重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。聚焦重点行业：优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展基础设施REITs试点，主要包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流和园区基础设施等。权属清晰3年近3来3（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值原则上不低于4%；（原始权益人3年无重大违法违规记录，项目运营期间未出现重大问题。表7：九大领域/行业投向收费公路、铁路、机场、港口项目收费公路、铁路、机场、港口项目交通基础设施细分资产资产类别能源基础设施

风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目

城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目园区基础设施新型基础设施

位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目保障性租赁住房 各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目具有供水、发电等功能的水利设施；自然文化遗产、国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施。酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土其他基础设施

地用途原则上应为非商业、非住宅用地，租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。仓储物流基础设施 面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库市政基础设施 城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目国发展革委网 ；注国家与级开发以《国开区审公目录（2018版）发布单为，战略新兴产业群以家发改革公名单为仓储物流基础设施 面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库市政基础设施 城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目当前公募REITs市场呈现出明显的头部主导与尾部供给不足的格局。从市值占比看，交通基础设施以24.30%的占比位居首位，紧随其后的是消费基础设施（18.71%）和园区基础设施（16.55%），三者合计占据市场总规模的59.56%，构成市场核心。从产品数量看，20（交通基础设施和消费基础设施分别以131256.96%，与市值分布基本对应。其余类型4%，体现出市场在细分资产类型上的供给仍不均衡。市场集中度较高，头部三类资产在规模与数量上均占主尾部资产则尚处发展初期。图8：各类资产公募数量（） 图9：各类资产公募市值占（%）保障性租赁住房仓储物流交通基础设施能源基础设施生态环保市政设施水利设施消费基础设施新型基础设施园区基础设施

820820111312112 9

16.55%

8.65%12.13%218.71%1.01% 1.04%1.37%

11.71%

24.30%，统计间至2025年12月29日 ，统计间至2025年12月29日各类底层资产关注要点1、交通基础设施：规模最大、流动性较高531.51亿24.30%13关注要点集中在现金流稳定性和政策环境。其收入主要来源于具有长期特许经营权的是评估资产质量的核心指标，同时需关注持续的维护和升级资本支出对分派收益的影响。2、消费基础设施：增长迅速，受益于内需政策消费基础设施总市值达409.22亿元，占比18.71%，产品数量12只，主要包括购物中心、社区商业等零售类不动产。20231020日证监会发布了《关于修改〈公开募集基（试行试点范围首次拓展至消费发展迅速。店租约期限、租金调整机制、空置率等指标。3、园区基础设施：产品数量多，区域分布特征20361.8716.55%。主要包括产业园区、研发办公、孵化器等服务于实体经济的空间载体。关注要点聚焦区域产业生态和租户结构。资产价值高度依赖所在地的产业集群成熟度、经济发展水平和人才聚集程度；租户行业集中度和头部企业依赖度构成主要风险。同时，地才等优惠政策，政策变化可能影响招商吸引力。4、仓储物流与能源基础设施：稳定现金流代表仓储物流类REITs总市值265.32亿元，占比12.13%，产品11只；能源基础设施总市值256.10亿元，占比11.71%，产品9只。这两类资产均以稳定现金流为显著特征。仓储物流类关注要点围绕供需关系和资产质量。需求端受电商发展和供应链升能源基础设施关注核心在于政策机制和技术迭代。电价、气价等关键指标受政府管制，可再生能源项目依赖补贴政策；技术快速迭代影响资产经济寿命和竞争力。在双碳目标下，需平衡传统能源稳定性与新能源转型机遇，新能源项目更具长期发展潜力。5、保障性租赁住房：政策支持明显，发展潜力大保障性租赁住房总市值189.07亿元，占比8.65%，产品8只。作为政策支持明确的民生类资产，在租购并举住房制度背景下具有重要战略地位。偏好和配置策略。投资策略自2021年10月以来，中证REITs全收益指数整体呈现波动上行—回调震荡—结构分化的走势特征。初期在政策支持和资产稀缺性推动下快速上涨，于2022年2月达到约30%的高点；随后进入宽幅震荡阶段，2023年中至2024年初出现明显回调，最低触及-21%左右；2024年二季度后随着利率环境改善，指数逐步修复并一度反弹超过12%。与同期万得全A（+14.68%）和中债综合指数（+6.57%）正相关，与债市呈低度负相关。行情分化，观察成立以来涨跌幅，消费基础设施、保障性租赁住房及仓储物流三类资产展现出相对较高的投资价值。32.48%，处于领先位置，现金流稳定性强且具备成长弹性；保障性租赁住房在政策明确支持下，出租率高、分红稳定，防御属性突出；仓储物流则持续受益于电商发展与供应链升级，长期需紧密相关，需结合估值水平与政策周期进行择时配置。在投资策略上，可采取哑铃型配置策略与高股息率战术增强。短期内，挖掘对经济韧性和利率钝化的防御稳定型板块，如基础设施、保障房，分红稳定，收益韧性较强；同时逐步左侧布局因高利率承压但具备长期成长逻辑的长久期优质资产，如优质数据中P/FFO是否处于合理区间，以及管理人的运营能力与扩募潜力。长期持有核心资产以获取分红与增值收益，对周期型品种则结合政策与市场情绪进行波段操作。图10：2021年至今中证REITs全收益指数累计涨跌幅（%）26.00%16.00%6.00%-4.00%-14.00%-24.00%

成交金额(百万元)(右) 中证REITs全收益 万得全A 中债-综合全价(总值)指数

900800700600500400300200100-34.00%2021-10-08

2022-08-10

2023-06-16

2024-04-24

2025-03-04

02026-01-05，注：统计时间为2021年10月8日至2026年1月5日涨跌幅成立至今近一年近三个月-14.85-3.260.47涨跌幅成立至今近一年近三个月-14.85-3.260.47-34.32-14.67-2.12-22.81-8.951.73-23.39-19.740.755.030.426.38-5.524.68-1.6222.5018.130.5515.613.848.24-4.99-4.31-1.97-17.24-21.240.94-7.508.511.0847.9534.145.00-13.35-10.652.49代码代码简称上市日期累计总市资产类型 扩值金额中债REITs P/FFO估值180101.SZ 博时蛇口产园REIT 2021-06-21

27.07 12.44

1.91 21.09180102.SZ 华夏合肥高新REIT 2022-10-10 11.33 -180103.SZ 华夏和达高科REIT 2022-12-27 10.30 -180105.SZ 易方达广开产园REIT 2024-09-23 15.13 -180106.SZ 广发成都高投产业园REIT 2024-12-19 13.56 -508000.SH 华安张江产业园REIT 2021-06-21 24.56 15.53园区基础508003.SH 中金联东科创REIT 2024-11-05 19.32 -设施508010.SH 中金重庆两江REIT 2024-12-11 11.38 -508012.SH 招商科创REIT 2024-12-31 8.81 -508019.SH 中金湖北科投光谷REIT 2023-06-30 10.97 -508021.SH 国泰海通临港创新产业园REIT 2022-10-13 26.57 17.23508022.SH 博时津开产园REIT 2024-09-19 17.01 -508027.SH 东吴苏园产业REIT 2021-06-21 25.92 -

1.62 16.492.06 18.861.89 16.683.39 21.122.56 21.853.87 24.962.85 20.902.94 23.821.83 18.224.51 65.833.40 22.472.88 18.69508029.SH沈阳国际软件园REIT2025-11-0610.76--2.05-2.050.003.580.00508039.SH创金合信首农REIT2025-07-2549.01-3.533.53-3.074.906.28508080.SH中金亦庄产业园REIT2025-06-2615.07-6.566.561.563.7720.33508088.SH国泰海通东久新经济REIT2022-10-1423.544.279.4413.560.773.8031.68508092.SH华夏金隅智造工场REIT2025-02-2615.74-10.0610.06-4.143.9421.71508097.SH华泰南京建邺REIT2024-12-0311.47-14.950.8512.132.8721.34508099.SH建信中关村REIT2021-12-1717.84--47.24-6.70-0.301.9853.07180901.SZ南方润泽科技数据中心REIT2025-08-08新型基础64.38-10.0510.051.456.4432.08508060.SH南方万国数据中心REIT2025-08-08设施35.22-12.9012.900.624.4035.76180601.SZ华夏华润商业REIT2024-03-1499.20-53.8116.40-0.109.9227.52180602.SZ中金印力消费REIT2024-04-3041.87-37.3424.35-0.294.1923.79180603.SZ华夏大悦城商业REIT2024-09-2046.58-46.0224.68-1.534.6625.68180605.SZ易方达华威市场REIT2025-01-2423.88-25.4425.44-6.354.7817.09180606.SZ中金中国绿发商业REIT2025-06-2720.89-1.701.701.684.1823.74180607.SZ华夏中海商业REIT2025-10-31消费基础16.78-2.552.550.455.590.00508002.SH华安百联消费REIT2024-08-16设施30.19-32.8930.551.363.0221.58508005.SH华夏首创奥莱REIT2024-08-2832.40-60.4927.03-0.864.0525.77508011.SH嘉实物美消费REIT2024-03-1216.00-78.5934.12-3.964.0023.09508017.SH华夏金茂商业REIT2024-03-1215.20-52.4030.61-0.133.8026.41508082.SH中金唯品会奥莱REIT2025-09-1242.57--3.54-3.54-2.854.260.00508091.SH华夏凯德商业REIT2025-09-2926.28-2.032.03-0.826.570.00180701.SZ银华绍兴原水水利REIT2024-11-08水利设施22.74-20.55-1.97-5.833.7914.22508087.SH国泰海通济南能源供热REIT2025-02-17市政设施21.79-15.4715.47-9.9610.9021.21180801.SZ508006.SHREITREIT2021-06-212021-06-21生态环保11.7318.21--14.83-3.72-0.9511.7314.9225.40-1.33-3.043.6411.99180401.SZ鹏华深圳能源REIT2022-07-2632.27-6.52-8.91-4.125.3813.80180402.SZ工银蒙能清洁能源REIT2024-12-1013.12-10.781.53-7.726.565.01508015.SH明阳智能新能源REIT2024-07-2313.71-10.62-5.191.036.8613.02508016.SH华夏华电清洁能源REIT2025-08-01能源基础21.82--9.65-9.65-2.334.3622.28508026.SH嘉实中国电建清洁能源REIT2024-03-28设施16.12-54.813.12-5.784.0317.44508028.SH国家电投新能源REIT2023-03-2982.32-27.865.00-1.9910.2922.57508089.SH华夏特变电工新能源REIT2024-07-0214.17-9.94-8.97-5.224.7213.20508096.SH中航京能光伏REIT2023-03-2960.8129.2216.77-4.82-5.5110.1222.48180201.SZ平安广州广河REIT2021-06-2156.50--12.99-5.74-5.398.0711.08180202.SZ华夏越秀高速REIT2021-12-1415.94--21.42-10.65-8.165.3113.92180203.SZ招商高速公路REIT2024-11-2134.02-11.3415.343.096.807.36508001.SH浙商沪杭甬REIT2021-06-2128.37-0.44-11.17-8.145.676.97508007.SH中金山东高速REIT2023-10-2729.68-23.151.300.017.4215.725080