北京市房屋租赁合同

北京市房屋租赁合同一、签约前的审慎核查：奠定信任基础在落笔签署任何协议之前，出租方与承租方均需进行必要的审慎核查，这是确保合同有效性与顺利履行的前提。对于出租方而言，首要任务是确认自身对房屋拥有合法的出租权利。这意味着需要准备齐全房屋所有权证明（如不动产权证书）或能够证明其有权出租该房屋的其他合法文件。若房屋存在共有人，需确保共有人同意出租的书面意见；若房屋处于抵押状态，亦需核实抵押权人是否允许出租。同时，应对房屋的实际状况进行梳理，明确房屋的户型、朝向、附属设施设备等，并确保房屋符合安全居住标准，不存在重大结构隐患或消防安全问题。对于承租方，则应仔细核验出租方的身份证明及房屋权属证明，确认其身份与产权人（或有权出租人）一致。同时，需明确自身的租赁需求，如租赁用途（是居住、办公还是商业经营——需注意，北京市对房屋租赁用途有明确规定，不得擅自改变）、租赁期限、预算范围等。实地看房时，务必对房屋的实际状况、周边环境、交通便利性、配套设施等进行细致考察，并与出租方确认房屋内留存物品的清单及状态，避免后续交接时产生争议。二、合同核心条款的细致厘定：权责分明的关键一份完备的房屋租赁合同，其核心条款必须清晰、具体、权责对等。以下将逐一解析关键条款的设置要点：1.当事人信息：合同首部应明确列出出租方（甲方）与承租方（乙方）的详细信息，包括姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、联系地址及方式。信息务必准确无误，以便在需要时能够有效联系。2.房屋基本情况：需清晰描述租赁房屋的具体坐落位置（精确到门牌号）、建筑面积（以权属证明或双方确认为准）、房屋户型、房屋结构、朝向以及房屋的权属状况（如产权证号）。如有必要，可附上房屋平面图作为合同附件。3.租赁期限：明确约定租赁的起始日期和终止日期。租赁期限届满后，双方是否有意续签、如何续签（如提前通知期限）、以及续签时租金调整机制等，均可在此条款或另行约定中明确。同时，应注明房屋交付的具体日期。4.租金及支付方式：租金标准应明确（通常以每月为单位），支付方式（如银行转账、支票、现金等）、支付周期（如月付、季付、半年付、年付）及具体的支付日期均需一一列明。建议约定租金支付至出租方指定的银行账户，并注明账户信息。此外，还需明确逾期支付租金的违约责任，如逾期天数、滞纳金计算方式等。5.租赁保证金（押金）：押金的金额、支付时间、以及租赁期满或合同解除后押金的退还条件和退还期限是此条款的核心。通常，押金用于担保承租方履行合同义务，如按时支付租金、妥善使用房屋及设施、按时缴纳各项费用等。合同中应明确，在承租方无违约行为且结清所有应缴费用、办妥房屋交接手续后，出租方应在约定期限内将押金无息退还。同时，也应约定押金不予退还或部分扣除的情形，如承租方擅自解除合同、损坏房屋或设施且未修复、拖欠费用等。6.其他费用：租赁期内产生的水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费、电视收视费、网络通讯费等，应由哪一方承担，需在合同中明确约定。对于需要分摊或按实际用量计算的费用，其缴费方式和周期也应一并说明。7.房屋的交付与返还：房屋交付时，双方应共同对房屋的状况、附属设施设备（如家具、家电）的数量和完好程度进行清点，并可制作《房屋附属设施设备及物品清单》作为合同附件，经双方签字确认。清单应尽可能详尽，包括品牌、型号、数量及状态。租赁期满或合同解除后，承租方应按约定条件返还房屋及其附属设施设备，双方对照清单进行验收。如有损坏或遗失，承租方应承担相应的维修或赔偿责任（自然损耗除外，需提前界定）。8.房屋修缮与使用：明确房屋及其附属设施设备的维修责任方。通常，因房屋本身质量问题或自然老化导致的损坏，由出租方负责维修；因承租方使用不当或过错造成的损坏，则由承租方负责维修或赔偿。承租方如需对房屋进行装修、改建或增设他物，必须事先征得出租方的书面同意，且不得破坏房屋主体结构。对于装修的归属、费用承担及合同终止后的处理方式，也应提前约定。9.转租、转让与交换：合同中应明确约定承租方是否有权将房屋部分或全部转租给第三方，以及转租需满足的条件（如必须征得出租方书面同意、转租期限不得超过本合同剩余租赁期限等）。未经允许，承租方不得擅自转租，否则出租方有权解除合同并追究其违约责任。10.违约责任：这是保障合同履行的重要条款。应分别约定出租方和承租方的违约情形及相应的违约责任。例如，出租方未能按时交付房屋、擅自提前收回房屋、房屋存在权利瑕疵影响承租方使用等；承租方未能按时支付租金、擅自转租、擅自改变房屋用途或结构、损坏房屋设施且拒不赔偿、未经同意擅自退租等。违约责任的形式可包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。违约金的数额或计算方法应明确约定，但需注意不得过高或过低，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况和预期利益。三、合同的履行与争议解决：防患于未然合同的签署并非结束，而是租赁关系的开始。在合同履行过程中，双方应严格遵守约定，秉持诚实信用原则。建议承租方按时支付各项费用，妥善保管房屋及设施；出租方则应及时响应承租方提出的合理维修请求。重要的沟通事项，建议以书面形式进行，并注意留存相关证据，如付款凭证、交接清单、维修记录、通知函件等。若在合同履行过程中发生争议，双方应首先尝试友好协商解决；协商不成的，可寻求第三方调解。若调解无果，则可根据合同约定选择仲裁或诉讼方式解决。北京市的房屋租赁纠纷，通常由房屋所在地的人民法院管辖。四、特别提示与建议1.书面形式为要：任何变更、补充或解除合同的约定，均应以书面形式作出，并由双方签字确认，避免口头承诺引发的后续争议。2.附件的重要性：《房屋附属设施设备及物品清单》、《房屋交付确认书》、《房屋返还验收单》等附件，是合同正文的重要补充，务必认真对待，详细列明，逐项核对。3.租赁备案：根据北京市相关规定，房屋租赁合同订立后，当事人可以向房屋所在地的房地产管理部门申请登记备案。虽然备案并非合同生效的必备条件，但备案有助于保障租赁双方的合法权益，建议积极办理。4.警惕“霸王条款”：在签署合同前，务必仔细阅读每一条款，对于模糊不清、不公平或加重己方责任、排除对方主要权利的条款，应及时提出并与对方协商修改。5.专业咨询：对于涉及金额较大、租赁期限较长或条款复杂的租赁合