法律规范预售制度

PAGE法律规范预售制度一、总则（一）目的为加强房地产预售管理，规范房地产预售行为，保障房地产交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于本行政区域内从事房地产开发经营活动的企业（以下简称开发企业）进行商品房预售的行为。（三）基本原则1.依法预售原则开发企业必须在符合法律法规规定的条件下，依法取得预售许可后，方可进行商品房预售活动。2.公平公正原则预售活动应当遵循公平、公正的原则，保障交易双方的合法权益，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。3.信息公开原则开发企业应当如实向购房人提供预售商品房的有关信息，不得隐瞒或虚假宣传，确保购房人在充分了解相关情况的基础上做出购房决策。二、预售条件（一）企业资质开发企业应当具有房地产开发企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。（二）土地使用权1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.土地使用权未被查封、抵押等限制交易的情形。（三）建设工程进度1.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.建设工程形象进度达到一定阶段，如基础完工、主体结构达到一定层数等，具体标准由当地房地产主管部门根据实际情况确定。（四）工程质量保障1.已办理建设工程质量监督手续，确保工程质量符合国家和地方相关标准。2.施工单位具备相应的资质等级，且施工过程符合规范要求。（五）预售方案开发企业应当制定商品房预售方案，预售方案应当包括以下内容：1.项目基本情况，包括项目名称、坐落位置、占地面积、建筑面积、栋号、层数、户型、套数等。2.的预售价格及变动幅度。3.预售房屋的交付使用时间。4.公共部位和公共设施的具体范围。三、预售许可申请与审批（一）申请材料开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案。7.法律、法规、规章规定的其他材料。（二）申请流程1.开发企业向房地产主管部门提交预售许可申请材料。2.房地产主管部门对申请材料进行初审，对不符合要求的材料一次性告知开发企业需要补充的内容。3.初审合格后，房地产主管部门进行实地查勘，核实项目建设进度等情况。4.经审查符合预售条件的，房地产主管部门在受理之日起一定期限内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，作出不予许可的书面决定并说明理由。（三）审批时限房地产主管部门应当自受理预售许可申请之日起[X]日内，对符合条件的，核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当作出不予许可的决定，并书面说明理由。四、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业与购房人应当签订书面商品房预售合同。预售合同应当采用房地产主管部门统一印制的示范文本，并明确以下主要内容：双方当事人的姓名或者名称、住所。商品房基本状况，包括房屋的坐落位置、建筑面积、套内建筑面积、户型、层数、用途等。商品房价款及计价方式、付款方式、付款时间。交付使用条件及日期。装饰、设备标准承诺。供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。公共配套建筑的产权归属。面积差异的处理方式。办理产权登记有关事宜。解决争议的方法。违约责任。双方约定的其他事项。2.开发企业应当自签约之日起[X]日内，向房地产主管部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产主管部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。（二）合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更或解除商品房预售合同。变更或解除预售合同的，应当签订书面协议，并按照规定办理合同变更或解除备案手续。2.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需变更或者解除合同的，开发企业应当及时通知购房人，并在一定期限内与购房人达成书面协议。（三）预售合同纠纷处理1.开发企业与购房人在履行预售合同过程中发生争议的，可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决。2.房地产主管部门应当建立健全预售合同纠纷调解机制，及时化解矛盾纠纷，维护房地产市场稳定。五、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放预售资金。2.监管账户应当与项目一一对应，不得支取现金，只能通过专用账户以转账方式拨付。（二）资金缴存1.开发企业应当按照预售方案中确定的预售资金缴存比例，将预售资金足额存入监管账户。2.预售资金缴存比例根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用，具体比例由当地房地产主管部门会同相关部门根据项目建设成本等因素确定。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，经监管银行审核后，按照规定程序拨付使用。2.预售资金应当优先用于项目工程建设，包括支付工程款、购买建筑材料、设备等，确保项目顺利竣工交付。（四）监管职责1.房地产主管部门负责对商品房预售资金监管工作进行指导、监督和检查。2.监管银行应当按照监管协议的约定，履行预售资金监管职责，对预售资金的缴存、使用进行监督管理。六、预售信息公开（一）公开内容1.开发企业应当在售楼处显著位置公示以下信息：开发企业营业执照、资质证书。《商品房预售许可证》。预售商品房的楼盘表，包括楼号、房号、户型、面积等。预售商品房的价格、付款方式、优惠折扣等。商品房预售合同示范文本。商品房预售资金监管账户信息。物业服务企业及服务内容、质量标准、收费标准等。2.房地产主管部门应当在官方网站上公开本行政区域内商品房预售许可、预售合同备案等信息，方便公众查询。（二）公开方式1.开发企业应当通过在售楼处现场公示、企业网站等方式公开预售信息。2.房地产主管部门应当通过政府网站、政务服务大厅等渠道公开相关信息，并及时更新。（三）信息真实性责任1.开发企业应当对公示的预售信息真实性负责，不得隐瞒或虚假宣传。2.对违反信息公开规定的开发企业，房地产主管部门将依法予以查处。七、监督管理（一）日常巡查1.房地产主管部门应当加强对商品房预售活动的日常巡查，及时发现和纠正违法违规行为。2.巡查内容包括开发企业的预售条件、预售许可申请、预售合同签订与备案、预售资金监管、预售信息公开等情况。（二）投诉举报处理1.设立投诉举报渠道，接受购房人及社会公众对商品房预售违法违规行为的投诉举报。2.对投诉举报事项，房地产主管部门应当及时受理、调查核实，并依法作出处理决定。（三）违法违规行为查处1.开发企业有下列行为之一的，由房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款：未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的。以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，未按规定转为预售合同的。未按规定办理预售合同登记备案手续的。未按规定使用预售资金的。未按规定公开