2026年房地产估价师考试《房地产估价法律法规》难点解析试题及答案

2026年房地产估价师考试《房地产估价法律法规》难点解析试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产估价机构设立的必要条件？A.有固定的办公场所B.有符合规定的注册资本C.有5名以上专职注册房地产估价师D.有与业务相适应的保险保障【答案】D【解析】《城市房地产管理法》第58条明确，设立房地产估价机构须具备固定场所、符合规定的注册资本、5名以上专职注册房地产估价师等条件，并未强制要求保险保障。2.关于《资产评估法》对房地产估价行业的适用，下列说法正确的是：A.房地产估价机构无需遵守《资产评估法》B.房地产估价报告不受《资产评估法》约束C.房地产估价属于法定评估范畴，应遵守《资产评估法》D.只有涉及国有资产的房地产估价才适用《资产评估法》【答案】C【解析】《资产评估法》第2条明确，涉及法定评估业务的房地产估价活动必须遵守该法，不限于国有资产。3.某估价机构接受法院委托对查封房产进行司法估价，其估价报告的有效期最长不得超过：A.6个月B.1年C.2年D.由法院指定【答案】B【解析】《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第11条明确，司法估价报告有效期最长为1年。4.下列关于《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的表述，错误的是：A.属于强制性国家标准B.适用于各类房地产估价活动C.明确了估价程序与技术路线D.对估价方法的选择提出原则性要求【答案】A【解析】GB/T50291-2015为推荐性国家标准，非强制，但行业普遍参照执行。5.注册房地产估价师变更执业机构，应当自变更之日起多少日内办理变更注册？A.15日B.30日C.45日D.60日【答案】B【解析】《注册房地产估价师管理办法》第19条规定，变更执业机构须在30日内申请变更注册。6.根据《民法典》，建设用地使用权出让合同生效后，未办理登记的法律后果是：A.合同无效B.使用权未设立C.使用权设立但不得对抗第三人D.出让方有权解除合同【答案】B【解析】《民法典》第349条明确，建设用地使用权自登记时设立，未登记则使用权未设立。7.下列哪一项不属于房地产估价机构信用档案必须公示的内容？A.机构基本信息B.注册房地产估价师名单C.近三年行政处罚记录D.机构内部薪酬制度【答案】D【解析】根据《房地产估价机构管理办法》第34条，信用档案不包括内部薪酬制度。8.关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，下列说法正确的是：A.征收补偿价格由征收部门自行确定B.被征收房屋价值评估时点为征收决定公告之日C.评估机构由征收部门指定，被征收人无权协商D.评估报告无需送达被征收人【答案】B【解析】《条例》第19条明确，被征收房屋价值评估时点为征收决定公告之日，评估机构由双方协商选定。9.某估价机构出具虚假记载报告，造成当事人损失，应当承担的法律责任不包括：A.行政处罚B.民事赔偿C.刑事责任D.行业通报表扬【答案】D【解析】出具虚假报告需承担行政、民事乃至刑事责任，不可能受到表扬。10.根据《房地产估价机构管理办法》，分支机构不得以自己名义出具估价报告，其法律后果是：A.报告有效，由总部承担责任B.报告无效，由分支机构承担责任C.报告无效，由总部与分支机构连带承担责任D.报告有效，由分支机构独立承担责任【答案】C【解析】分支机构无权出具报告，属超越权限，报告无效，总部与分支机构承担连带责任。11.注册房地产估价师在执业中泄露国家秘密，可能触犯的刑法条文是：A.第180条内幕交易罪B.第219条侵犯商业秘密罪C.第398条故意泄露国家秘密罪D.第225条非法经营罪【答案】C【解析】泄露国家秘密适用《刑法》第398条。12.根据《拍卖法》，房地产拍卖保留价由谁确定？A.拍卖师B.委托人C.评估机构D.竞买人【答案】B【解析】保留价由委托人确定，评估价仅作参考。13.关于《城市房地产抵押管理办法》，下列说法错误的是：A.抵押合同自登记之日起生效B.抵押期间，抵押人可自由转让抵押房产C.抵押权人同意转让的，转让价款应提前清偿债权D.抵押房产出租的，租赁合同不得对抗已登记抵押权【答案】B【解析】抵押期间转让房产须经抵押权人同意，非自由转让。14.某估价报告未签字盖章，其法律效力为：A.有效，可补正B.无效C.效力待定D.由委托人追认后有效【答案】B【解析】估价报告无注册房地产估价师签字及机构盖章，依法无效。15.根据《民法典》，下列哪项不属于物权变动的生效要件？A.当事人合意B.依法登记C.交付不动产D.书面合同【答案】C【解析】不动产物权变动以登记为生效要件，交付适用于动产。16.房地产估价机构被吊销资质后，其已承接但未完成的估价业务应：A.继续完成并出具报告B.终止合同并退还费用C.移交其他机构完成D.由主管部门指定机构完成【答案】B【解析】吊销资质后不得继续执业，应终止合同并退费。17.根据《反不正当竞争法》，估价机构下列行为构成不正当竞争的是：A.在网站公示资质证书B.以低于成本价竞标并诋毁竞争对手C.参加行业协会组织的评优D.公开服务承诺【答案】B【解析】低于成本竞标并诋毁对手属不正当竞争。18.司法估价中，估价机构拒绝接受委托的法定情形不包括：A.与当事人有利害关系B.专业能力不足C.委托费用低于行业标准D.需要回避的其他情形【答案】C【解析】费用低并非法定拒绝事由，回避与专业能力不符可拒绝。19.根据《资产评估法》，法定评估档案保存期限不少于：A.5年B.10年C.15年D.30年【答案】D【解析】法定评估档案保存30年。20.注册房地产估价师每年继续教育不少于：A.20学时B.30学时C.40学时D.60学时【答案】C【解析】《注册房地产估价师继续教育办法》规定每年不少于40学时。21.下列哪项不属于房地产估价机构年度检查内容？A.估价报告质量B.注册资本实缴情况C.员工社保缴纳D.机构党支部活动记录【答案】D【解析】党支部活动非年检法定内容。22.根据《民法典》，地役权自何时设立？A.合同生效时B.登记时C.实际利用时D.供役地交付时【答案】B【解析】地役权自登记时设立。23.关于《城乡规划法》，下列说法正确的是：A.未取得规划许可的建设工程一律拆除B.规划条件可作为估价依据C.规划变更无需公示D.乡村规划不适用该法【答案】B【解析】规划条件是估价重要依据，其余表述错误。24.房地产估价机构合并后，其资质等级：A.自动延续B.重新核定C.降一级D.升一级【答案】B【解析】合并后须重新核定资质。25.根据《行政处罚法》，当事人对行政处罚要求听证的，应在被告知后几日内提出？A.3日B.5日C.7日D.10日【答案】B【解析】听证申请期限为5日。26.注册房地产估价师执业证书被注销后，几年内不得重新申请？A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C【解析】被注销后3年内不得重新申请。27.根据《税收征收管理法》，估价机构协助纳税人虚假申报，税务机关可对其：A.警告B.罚款C.吊销执照D.追究刑责【答案】B【解析】可处未缴税款1倍以下罚款。28.房地产估价报告技术评审由谁组织？A.行业协会B.住建部门C.司法部门D.市场监管部门【答案】A【解析】行业协会负责技术评审。29.根据《民法典》，抵押权与租赁关系并存时，已登记抵押权优于租赁合同，其前提为：A.抵押权设立在先B.租赁合同口头订立C.抵押物未交付D.承租人知情【答案】A【解析】登记在先的抵押权优于在后租赁。30.房地产估价机构未备案即开展业务，主管部门可处以：A.警告B.1万元以下罚款C.1万元以上3万元以下罚款D.吊销资质【答案】C【解析】《房地产估价机构管理办法》第41条规定，可处1万元以上3万元以下罚款。二、多项选择题（每题2分，共30分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形会导致房地产估价报告无效？A.无注册房地产估价师签字B.超出机构资质等级业务范围C.未加盖机构公章D.估价目的表述模糊E.估价时点错误【答案】A、B、C【解析】签字、资质、公章为法定要件，目的模糊与时点错误可补正，不必然无效。32.根据《民法典》，房地产抵押权的设立要件包括：A.书面抵押合同B.抵押人具有处分权C.办理抵押登记D.抵押权人支付对价E.抵押物已出租【答案】A、B、C【解析】抵押权设立无需对价与租赁关系。33.注册房地产估价师在执业中应当回避的情形有：A.本人为估价对象权利人B.配偶为估价对象承租人C.三年前为委托人提供咨询D.同学为利害关系人E.本人持有估价对象周边房产【答案】A、B【解析】本人及配偶为权利人、承租人属直接利害关系，应回避。34.房地产估价机构信用档案包括：A.基本信息B.业绩汇总C.行政处罚D.投诉处理情况E.员工工资表【答案】A、B、C、D【解析】工资表属内部信息，不公开。35.根据《资产评估法》，法定评估业务包括：A.国有资产转让B.上市公司重大资产重组C.司法拍卖估价D.个人二手房交易按揭估价E.征收补偿估价【答案】A、B、C、E【解析】个人二手房按揭估价非强制法定评估。36.房地产估价机构下列行为构成出具虚假报告的有：A.故意虚构交易实例B.篡改现场查勘记录C.未实地查勘却签署声明D.引用过期标准E.故意压低估值使关联方低价收购【答案】A、B、C、E【解析】引用过期标准属技术错误，非主观虚假。37.根据《城市房地产管理法》，商品房预售条件包括：A.已交付全部土地出让金B.取得土地证C.持有建设工程规划许可证D.已投资开发25%以上E.已确定竣工交付日期【答案】A、B、C、D【解析】竣工交付日期非法定预售条件。38.注册房地产估价师继续教育内容应包括：A.法律法规更新B.估价技术方法C.职业道德D.心理健康E.信息技术应用【答案】A、B、C、E【解析】心理健康非强制内容。39.房地产估价报告技术评审重点包括：A.估价目的与类型匹配B.估价方法适用性C.参数选取依据D.报告排版美观E.估价结果合理性【答案】A、B、C、E【解析】排版美观非评审重点。40.根据《拍卖法》，拍卖房地产应当提供的文件有：A.权属证书B.评估报告C.拍卖委托书D.瑕疵声明E.拍卖师执业证【答案】A、B、C、D【解析】拍卖师执业证由拍卖公司留存，不向竞买人提供。41.房地产估价机构在征收评估中，选定程序包括：A.被征收人协商B.投票选定C.摇号抽签D.征收部门指定E.法院指定【答案】A、B、C【解析】征收部门无权直接指定，法院指定适用于司法程序。42.根据《民法典》，下列哪些权利自登记时设立？A.建设用地使用权B.房屋所有权C.地役权D.抵押权E.租赁权【答案】A、B、C、D【解析】租赁权自交付时生效，登记仅对抗第三人。43.房地产估价机构出具报告前应当履行的程序有：A.实地查勘B.市场调查C.内部审核D.技术评审E.委托人确认【答案】A、B、C【解析】技术评审与委托人确认非强制前置程序。44.根据《行政处罚法》，当事人享有权利包括：A.陈述申辩B.听证C.复议D.诉讼E.拒绝配合调查【答案】A、B、C、D【解析】拒绝配合调查将加重处罚。45.房地产估价机构下列信息应在信用平台公示：A.机构股东名单B.注册房地产估价师变动C.行政处罚决定D.年度审计报告E.投诉处理结果【答案】B、C、E【解析】股东名单与审计报告非强制公示内容。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）46.房地产估价机构可以出租、出借资质证书。（×）47.注册房地产估价师可以在两个机构同时执业。（×）48.司法估价报告必须加盖骑缝章。（√）49.个人也可以申请设立房地产估价机构。（×）50.房地产估价报告一经出具不得修改。（×）51.征收评估中，评估费用由征收部门承担。（√）52.房地产估价机构被投诉后必须书面答复投诉人。（√）53.注册房地产估价师年龄超过65岁自动注销注册。（×）54.房地产估价报告应当使用人民币计价。（√）55.估价机构可以联合其他机构共同出具报告。（×）四、综合案例分析题（共30分）案例一（15分）甲市A征收办因轨道交通建设需要征收乙公司工业用房，面积5000㎡，2025年10月10日发布征收决定公告。乙公司委托B估价机构评估，B机构于10月25日出具报告，确定市场价值为8000万元。征收办认为估值过高，另行委托C机构评估，C机构11月5日出具报告，估值6000万元。乙公司不服，申请技术评审。问题：1.征收办是否有权自行另行委托评估？（3分）2.两份报告估价时点应如何确定？（3分）3.技术评审应由谁组织？（3分）4.若C机构报告存在明显低估，可能承担何种法律责任？（6分）【答案要点】1.无权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例