房地产开发企业会计核算与纳税申报实务要求

2022年-2023年最新

房地产开发企业会计核算与纳税申报实务要求

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/23

务要求

2022年-2023年最新

第一模块:会计科目设置与税种

一、房地产开发业务范围与特点

□业务种类

o土地使用权的转让、买卖与租赁

o房屋的开发、销售与出租

住宅、公寓、办公楼、商业营业用房

办公楼

其他建筑物、附着物等配套设施

代建工程

周转房

□业务特点

o开发周期长

o风险局

o产品为不动产，位置固定

o投资额大

o单价高

o产品具有多样性

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/23

务要求

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二、房地产企业经营业务流程

(公司注册1

地产开发企业会计核兜与纳校申报实

2020/11/23

务要求

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・2001.1.1《企业会计制度》

・2006.2.25《基本会计准则及38项具体准

则》

目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则

(2006)》、《企业会计制度》或《房地产开发企

业会计制度》。

口房地产企业会计科目设置

除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产

企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：

业

2020/11/23

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一、存货类

•材料采购

•在途材料

・原材料

•材料成本差异

・开发产品

•分期收款开发产品

・委托加工物资

・周转房

二、非流动资产类

•投资性房地产

•投资性房地产累计折旧（摊销）

房地产开发企业会计核算与纳税申报实

2020/11/23务要求6

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•投资性房地产减值准备

・长期应收款

•在建工程

•工程物资

三、成本类

・开发成本

・开发间接费用

•工程施工

•工程结算

!1!、两个成本类二级明细科目

成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归

集房地产行业的产品开发成本，具体如下:

2020/11/23历地'开发企亚山野，纳榄申报头7

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房屋开发成本・土地征用及拆迁补偿费

-前期工程费

-基础设施费

-建筑安装工程费

-公共配套设施费

-开发间接费

开发间接费--人工费

-折旧费

-办公费

-水电费

-劳保费

■其他

房地产开发企业会讨核和与纳税申报实

2020/11/238

务要求

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口房地产企业税种与税率

一、主要税种

•营业税

・房产税

•土地增值税

•企业所得税

•城镇土地使用税

•耕地占用税

・印花税

•契税

•城建税

•教育费附加与河道管理费

为地'《阴叱口个界纳

2020/11/23fJ49

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二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率

第一阶段：企业设立阶段

税种计算依据

1.权利与许可证照5元/件

2.记录资金的账簿（实收资本印花税+资

本公积）*0.5%。,其他5元/件

3.土地使用权转让与出让使用合同，

合同金额的。.5%o

契税

1.自有房产投入本人独资经营，免税

2,接受以土地使用权等不动产出资Q

按照土地使用权出让、出售及房屋买卖

价的3%・・5%

2020/11/2310

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第二阶段:获取土地阶段

税种计算依据

印花税同上

契税同上

耕地占用税1.获取土地使用权，符

合耕地条件的，根据面

积和税额一次性缴纳；

2.不合条件，不缴纳。

第三阶段:开发建设阶段

2020/11/2311

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税种计算依据

印花税据

各类合同的0.3・0.5%。

城镇土地使用税从取得的红线图次月起,

据实际占用面积与定额

税率计算

第四阶段：转让及销售阶段

税种计算依据

营业税5%

2020/11/2城建税।7%、5%、1%

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教育费附加营业税的3%

土地增值税查账征收：1.项

目全部

竣工结算前，转让房地

产收入，预征；2.待项

目全部竣工且办理结算

后进行清算，多退少补

核定征收

印花税同上xp

企业所得税查账征收：1.销售未完工

2020/11/23「产品取得收入，按预计

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项目完工后计算实际毛利，

调

整以前毛利合并到其他

项目计入当年损益计算纳税

2.销售完工。税率25%

核定征收

印花税同上

第五阶段：房产持有阶段

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2314

务要求

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税种计算依据

营业税租

金的5%

城建税7%、5%、1%

教育费附加营业税的3%

城镇土地使用税同上

房产税自用：计税余值*1.2%

出租：租金的12%

2020/11/2315

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第二模块:企业设立阶段的会计核算与纳税计算

自本模块开始，结合房地产企业业务

特点，

系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前,

请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业一万

科2010年的年报。一

之后，我们整系统讲解案例：设立验熟-

获取土地阶段开发与建还毁.发

让与里络段持有阶段一＞投资猫房

地产^«►合作开发房地产—利润形成与

分配所得税汇算阶段纳税筹划16

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一、公司注册法规要求与出资方式

•房地产企业注册成立是需满足以下法规

V《公司法》

V《城市房地产管理法》

J《城市房地产开发经营管理条例》

•出资方式

V货币出资N30%的注册资金

V非货币财产

实物知识产权非专利技术工暗喊

土地使用权

2020/11/2317

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非货币出资的程序：

如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办

理：

货巾出资1---------------?公司注册成立i......_>财产评估

a

■・审计验资_，理囊转移।

营业执照变更<J=

___________________/

房地产资质:1、2、3、4共四个等级，经营范

围，资质年检

房地产开发企业会计核算与纳税申报实小

2020/11/23务要求18

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二、设立阶段纳税案例

案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日

设立了一房地产开发企业，注册资金5000万，

其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计

开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本

与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外

,还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花

税一共缴纳多少？（契税在下章）

答案：（5000万+2000万）*0.5%。+（9+1物）*5

元二35000+60=35060元

2020/11/2319

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三、设立阶段账务处理案例

此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务:

案例二:上海发达房地产开发有限责任公司由

甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设

立，三股东分别持股比例为50%、30%、20%

o2012年1月1日，三个股东以货币资金一次性

缴足款项，工商已办好营业执照。

财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一

将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验

资，根据验资报告和公司章程等工商注册。

2020/11/2320

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开立临时验资户:

DR:银行存款一验资户10000000

CR:实收资本一甲公司5000000

--乙公司3000000

--张凯2000000

原始凭证：《现金缴款单》、《银行进账单》、《公司章程》等

基本户开好后临时验资户资金转入基本户:

DR:银行存款一工商银行897610000000

CR:银行存款--验资户10000000

原始凭证:《银行转账凭证》、《验资报告》复印件等

2020/11/23

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案例三：发行股票融资

长虹房地产股份有限公司发行普通股20000

000股，每股面值为1元，发行价格为6元。股

款120000000元已经全部到位，发行过程中发

生的相关税费60000元。如何处理此笔业务？

解析：计入股本金额20000000*1=20000000

元，计入资本公积的金额=

(6-1)*20000000-60000=99940000元

DR:银行存款一**银行119940000

CR：股本--普通股20000000

资本公积一股本溢价99940000

2020/11/23

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案例三:以货币与实物财产混合出资

甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有

限责任公司，注册资本10000000元，甲、乙

以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价

值为2100000元。2011年9月20日，东方房地

产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项，

丙于2011年5月6日办妥财产转移手续。如何做

账？

解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将资金存入临时验资

户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资

报告：

2020/11/2323

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DR:银行存款■■银行8000000

CR:实收资本■■甲公司5000000

■•乙公司3000000

第二步：1.聘请资产评估事务所评估资产

2.办理财产转移手续

3.财产清单

DR:固定资产一■设备2100000

CR:实收资本---丙公司2000000

资本公积■一资本溢价100000

案例四:以货币资金和出资土地使用权%力

2020/11/2324

甲、乙、丙三家公司2箕同富资设立一房地产公

司，注册资金10000000元，甲、乙、丙持股

比例分别为50%、30%、20%o甲以土地使用

权出资，土地使用权的公允价值为5000000元

,乙、丙以货币资金出。2011年3月20日，新

注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货

币资金出资，甲公司于2011年5月6日办理了财

产转移清单、资产评估和使用权转移手续。」

解析：第一步：乙、丙货币出资

DR:银行存款--银行5000000%

CR:实收资本・■乙公司3000000

2020/11/23一丙公司200000025

2022年-2023年最新

第二步：土地使用权出资

DR:开发成本--土地开发5000000

CR:实收资本--甲公司

5000000

备注：如果土地是用来出租，则使用科目“投

资性房地产”

案例五：以债权出资

2006年7月1日，甲公司应收乙公司账款的账面

余额60000元，由于乙公司发生财务困难■无

法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙

公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务

zUZU/11/zooMivzb

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重组，假定乙公司普通股的面值为1元，乙公司

以20000股抵偿该项债务，股票每股市价为2.5

元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2000

元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作

为长期股权投资处理。如何处理该笔业务？

解析：资本公积增加(2.5-1)*20000=

=30000元。

2.债务重组利得=60000-2.5*20000

=10000元xK

分录如下：

2020/11/2327

2022年-2023年最新

DR:应付账款60000

CR:股本20000

资本公积--股本溢价30000

营业外收入--债务重组利得

10000

案例六：将资本公积转为实收资本或股本

一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册

资本为1000万，甲乙丙分别出资500万、300

万、200万。未来扩大经营规模，经批准飞羿

方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增

资本。该业务如何处理？

谓地产开发企业会计核’

2020/11/233八28

2022年-2023年最新

•公司作出《股东会决议》

・会计师事务所审计验资，出具《验资报告》

DR:资本公积5000000

CR:实收资本--甲2500000

--乙1500000

--丙1000000

案例七：将盈余公积转为实收资本

一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙

持股比例分另为50%、30%、20%,2011年3

月20日，经股东会议决议审批，将盈余公积

500万转增资本。如何处理此笔业务？

2020/11/2329

▲2022年-2023年最新

DR:盈余公积5000000

CR:实收资本--甲2500000

--乙1500000

--丙1000000

附件：1.《股东会议决议》

2.《验资报告》

案例八：实收资本减少--减资

例1:一公司注册资金100万，实收资本50万，根据《公司法》

2年内必须出资完毕，2年快到期了，50万因缺乏资金无

法增资。怎么办？

答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财

务无需做任何账务处理。

2020/11/23hL，W衰"划也川大3o

2022年-2023年最新

2.一公司注册资金1000万，实际到位1000万

,现经股东会议决议减少注册资金500万。

2011年8月30日所有手续办理完毕。如何处理

该笔业务？

解析：第一步：股东作出减资决议

第二步：向工商局申请减资

第三步：税务备案并进行账务处理

DR:实收资本500

CR：银行存款500

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2331

务要求

2022年-2023年最新

3.东方股份有限公司截至到2008年12月31日共同

发行股票10000000股，股票面值1元，资本公

积（股本溢价）1500000元，盈余公积1000

000元。经股东大会批准，东方房地产公司以现

金回购本公司股票2000000股并注销。假定东

方房地产按照每股0.8元回购股票，不考虑其他

因素，东方股份有限公司如何账务处理？

简析如下：库存股成本=2000000*0.8

=1600000元

2020/11/23

2022年-2023年最新

1.回购股份时

DR:库存股1600000

CR:银行存款1600000

2.注销股份时

DR:股本2000000

CR:库存股1600000

资本公积--股本溢价400000

3.如果东方股份以每股2.5元回购股票，其他条

件不变，东方股份又是如何账务处理？7”

2020/11/23)3

2022年-2023年最新

3.1回购股份DR:库存股5000000

CR:银行存款5000000

3.2注销股份

DR:股本2000000

资本公积--股本溢价1500000

盈余公积1000000

利润分配--未分配利润500000

CR:库存股5000000

2020/11/234

2022年-2023年最新

案例九：开办费的核算

开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用,

般包括:工资、社保、住房公积金、租赁费

、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及

不计入固定资产、无形资产成本的费用。般

包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔

收入之前的费用。不包括筹建期间的定资产

与无形资产等长期资产。

发生时：DR:管理费用--开办费--**费用

CR:现金（银行存款OR其他应付款）

2020/11/2335

2022年-2023年最新

案例十:印花税的账务处理

本阶段涉及到契税与印花税的账务处理，契税

在获取土地使用权阶段详细说明。

DR:管理费用一印花税

CR:库存现金

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/23

务要求

2022年-2023年最新

第三模块:获取土地阶段

第一部分：土地制度

•土地所有权与使用权制度

困有土地

农民集体所有

•土地获取方式

招、拍、挂出让制度

以划拨方式取得

以转让方式取得

投资者入股取得

并购重组取得

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/23务要求37

2022年-2023年最新

第二部分:获取土地阶段纳税

•契税

《中华人民共和国契税暂行条例》

税率3%-5%

征收对象：房地产

纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合

同凭证的当天。自义务发生之日起，10日内

向土地或房产管理部门缴纳

案例一：2009年6月20日,甲公司以账面价■值

为1000万元、评估确认价值为1200万元的土地

使用权对东方房地产公司进行投资入股，当地

7020/11/233二八38

2022年-2023年最新

人民政府规定的契税税率为4%。请问该公

司如何计算和缴纳契税？

解析：1.纳税主体与时限

纳税主体：东方房地产公司

时限：2009年6月30日

2.纳税金额计算

应纳契税=1200*4%=48万■

案例二：东方房地产公司2010年12月摘牌

取得某市200亩的综合用地的土地使用权

2020/11/2339

2022年-2023年最新

每亩地价30万元，该公司按照规定缴纳了

契税。2011年7月该市修改城市规划，调整城

市支路，该综合土地使用权的性质变化为住宅

用地，该公司按照要求对该宗土地进行评估，

按照住宅用地评估后地价为11000万元，按照

综合用地评估后地价为9000万元，该公司根

据土地评估机构的评估结果补交了2000万元的

土地出让金。该市契税征收率为4%,东方地产

公司补缴契税多少？7”

解析：应纳契税=(11000-9000)*4%=80万

2020/11/2340

2022年-2023年最新

•印花税

（财税[2006]162号）《财政部国家税务

总局关于印花税若干政策的通知》的规定，对

土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按

产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的

0.5%。贴花，取得房产证及土地使用权证等权利

许可证按件贴花，每件5元。.；

案例三：2009年1月东风房地产公司通过竞标

取得土地使用权100亩，地价为6000万广两月

取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳

41

2022年-2023年最新

印花税如何计算？

解析:1签订土地使用权出让合同时

应纳印花税=6000*0.5%。=3万元

2取得土地使用证应纳税5元。

第三部分：获取土地阶段账务处理

案例一：获取土地用于土地开发的土地使用权

获取土地成本借计入“开发成本--土地开发--土

地征用及拆迁补偿费”科目,同时贷记“银行存

款

或应付账款”科目。

ZU2U/11/Z342

2022年-2023年最新

东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权

100亩用于开发商品性土地总价款5000万，

单价50万/亩，契税税率4%,当地政府规定的耕地

占用税税额22.5元/平方米,通过银行转账支付土

地使用权出让金及相关税费.

解析:1.支付土地出让金

DR:开发成本一土地开发--土地征用及

拆迁补偿

50007^

CR:银行存款5000

力地产开发企业会计核彝与纳税申报实

43

2020/11/23务要求

2022年-2023年最新

2.应交纳契税=5000*4%=200万

DR:开发成本一土地开发一土地征用及拆迁

补偿

200

CR:银行存款200

3.应缴纳耕地占用税

100*666.67*22.5=150^

DR:开发成本--土地开发一土地征用及拆迁补

偿150xp

CR:银行存款150

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2344

务要求

2022年-2023年最新

4.签订出让合同缴纳印花税

5000*0.5%o=2.5万

DR:管理费用--印花税25000

CR:银行存款25000

案例二:获取土地用于商品房开发.

获取土地用于商品房开发则计入”开发成本

--房屋开发--土地征用及拆迁补偿”科目产

2008年6月,东方房地产公司取得85亩土地

2020/11/2345

__________2022年-2023年最新

使用权用于商品房开发，价款2500万元，契

税税率4%,当地政府规定的耕地占用税

22.5元/平方米,通过银行转账支付土地出让

金及相关税费.

解析：1.计入房屋开发成本=土地买价+契

税+耕地占用税

=2500+2500*4%+85*666.67*22.5

=2727.5万xpr

2・E|1花税=2500*0・5%。

2020/11/2346

2022年-2023年最新

3,合并账务处理

DR:开发成本--房屋开发--土地征用及拆迁补

偿2727.5

CR:银行存款2727.5

4.签订土地使用权出让合同应纳印花税

2500*0.5%o=l.25万

DR:管理费用--印花税1.25万.

CR:银行存款1.25万

案例三：土地用于自建用房

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2347

务要求

2022年-2023年最新

如果土地是用来自建用房等地上建筑物时，则

取得的土地及相关税费计入“无形资产一土地使

用权”科目。并且土地使用权的账面价值不与地

上建筑物合并计算成本，而作为“无形资产”核

算

,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计

提折旧。契税及耕地占用税也计入无形资产成

本。

例：2008年3月12日,东方房地产公司以出让

方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支

付500万元，并在该地块上自建两幢办公楼自用

2022年-2023年最新

,发生建筑工程支出1100万。两幢办公

楼已经完工并达到预定可使用状态。假定

土地使用权使用年限50年，无残值，写字

楼的使用年限25年，预计残值100万。采

用直线法计提折旧和摊销。契税率4%。

解析：1.支付土地出让金

DR:无形资产一土地使用权500

CR:银行存款WO

2020/11/2349

2022年-2023年最新

2,缴纳契税

500*4%=20万

DR:无形资产一土地使用权20

CR:银行存款20

3.签订合同缴纳印花税

500*0.5%o=0.25万

DR:管理费用一印花税0.25.

CR:银行存款0.257^

4.建造办公楼支出

2020/11/23J0

2022年-2023年最新

先计入在建工程后固定资产即

DR:在建工程1100

CR:银行存款（应付账款等）1100

5.办公楼完工达到可使用状态

DR:固定资产■■办公楼1100

CR:在建工程一办公楼1100

6.每年分摊土地使用权和对办公楼计提折

IHDR:管理费用一无形资产摊销&Q4

一折旧费40

2020/11/23

2022年-2023年最新

CR:累计摊销10.4

累计折旧40

案例四：土地用于赚取租金

企业改变土地使用权的用途，将其用于对

外出租，应计入“投资性房地产”科目。

例：东方房地产公司2007年10月取得土地

使用权9000万（含税）用于房地产开发,

已完成土地开发，土地开发成本800万。”

因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产

2020/11/23

2022年-2023年最新

开发，将已经开发完成的土地用于出租。

2008年2月与甲公司签订了经营租赁合同

,将这块土地出租给甲公司使用，租赁期

自2008年2月1日开始，租赁期2年。

解析：

1,支付出让金

DR:开发成本一土地开发9000

CR:银行存款9000产

2.支付土地开发成本

2020/11/23

2022年-2023年最新

DR:开发成本--土地开发800

CR:银行存款

800

3.自2008年2月1日，租期开始，将土地

转入投资性房地产

DR:投资性房地产--土地使用权

9800W

CR:开发成本--土地开发9800

案例五：暂时没有确定土地使用权的土地

务要求

2022年-2023年最新

先计入“无形资产一土地使用权”，后根据结

果再确定转入其他的会计科目。

关于契税和土地使用税的特别说明:

1.契税一般不通过“应交税费”科目核算

2.具体计入什么科目，一般根据土地使用

权的具体用途决定计入什么科目。」

3.如果是土地开发，则计入“开发成本••士

地开发”，如果是房屋开发，自用则计入“

无形资产一土地使用权”。如果是

2020/11/23"地，『J纳吼I报"55

2022年-2023年最新

计入房地产开发出售，则计入“开发成本一

房屋开发“。

4.土地使用税账务处理

先计提：

DR:管理费用■•土地使用税

CR:应交税费一应交土地使用税

后上交：

DR:应交税费一应交土地使用税

CR:银行存款

2020/11/23

2022年-2023年最新

第四模块：开发建设阶段

本阶段重点核算内容:

工程发包核算

材料核算

设备核算

往来账核算

开发产品与费用核算

土地使用税核算

印花税核算

房产税核算

开发建设阶段

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

57

。业务务要求

2022年-2023年最新

一、报批报建手续

1.建设用地规划许可证

2.国有土地使用证

3.建设工程规划许可证

4.建筑工程施工许可证

二、项目施工建设

I.材料及设备供应o

2.工程发包

结算方式：月结、分段结、竣工一次

结算

2020/&产开发企业会计核并与纳税申报实

58

工程分包务要求

2022年-2023年最新

三、竣工验收备案

如产权初始登记

成本费用核算

一、开发产品成本的构成

土地开发成本

房屋开发成本

配套设施开发成本

代建工程开发成本

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2359

务要求

2022年-2023年最新

二、成本核算过程

期

间

费

用

公共配套设施费

:开发间接费用房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

务要求

2022年-2023年最新

各成本的具体项目为:

土地征用及拆迁补偿费

土地出让金

拆迁补偿费

安置费

城市基础设施费或征地费

前期工程费

可行性研究

规划设计

水文地质

工程地质勘察、测绘

通水、通电、通路

清理平整建设用地

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2361

务要求

2022年-2023年最新

基础设施费

开发小区道路

供水、电、气、排污、排洪

通讯照明工程（以上简称“七通”）

环卫与绿化工程

公共配套设施费

水塔

停车场

消防设施

小区外交通道路

开发间接费

除可将能够确定的土地用于房屋开发的直接计入“开发成本-一房屋开发”

;其他土地开发支出直接计入“开发成本——土地开发”

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2362

务要求

2022年-2023年最新

土地开发成本核算

1.土地出让金

借：开发成本--土地开发一-土地征用及拆迁补偿

费

贷:银行存款

2.支付勘察设计费

借：开发成本---土地开发--土地征用及拆迁补偿

费等

贷：银行存款

3.支付地下管道安装工程

借：开发成本--土地开发--基础设施费

贷：应付账款--A施工公司

2020/11/23〃匕》Jn'63

2022年-2023年最新

根据土地开发总成本和面积等分配

借：开发产品——自用土地

--商品性土地

贷：开发成本——土地开发

土地转让时:

借：营业成本——土地转让成本

贷：开发产品——商品性土地

如果土地开发完成后立即投入房屋开发建设，'

则需进行如下账务处理:

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2364

务要求

2022年-2023年最新

即由土地阶段转到房屋开发阶段：

借：开发成本--房屋开发--土地征用及拆迁补偿费

--前期工程费

--基础设施费

贷：开发成本--土地开发--土地征用及拆迁补偿费

--前期工程费

--基础设施费

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2365

务要求

2022年-2023年最新

房屋开发核算主要科目如下：

开发成本--房屋开发--土地征用及拆迁补偿（商品房A）

--前期工程费

（商品房A）

--基础设施费

（商品房A）

--建筑安装工

程费（商品房A）

--公共配套设

施费（商品房A）

--开发间接费

用（商品房A）—h

此过程如何归集和分配各项开支？

最后：借：开发产品--商品房A

贷：开发成本--房屋开发（商品房A）66

公共配套设施费..是2022一年-202徜3年最新公共建筑设施，如

建造消防、水泵房、水塔、锅炉房、变电

所、自行车棚等。如果根据相关法规、产

权及其收益不属于开发商，则公共配套设

施成本应分摊计入房屋成本O

发生支出时：

借：开发成本--开发配套设施开发

贷：银行存款（应付账款等）

分配时：

借：开发成本--房屋开发--配套设施费

2020/11/2367

2022年-2023年最新

贷：开发成本--配套设施开发

关于开发间接费用如下:

开发间接费用的具体内容包括:

管理人员的工资

五险一金

职工福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

劳动保护费

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2368

务要求

2022年-2023年最新

工程管理费

周转房摊销

项目营销设施建造费等

发生时：

借：开发成本--开发间接费用

贷:现金、银行存款、应付职工薪酬等

分配时:卷

借:开发成本--房屋开发--开发间接费用

贷:开发成本--开发间接费用

2020/11/2369

2022年-2023年最新

分配间接成本的原则:

1.占地面积法

2.建筑面积法

3.直接成本法

4.预算造价法

房屋开发核算案例见P75,大家动手做一做!

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2370

务要求

2022年-2023年最新

配套设施开发成本核算

配套设施开发核算原则与房屋开发类似，具体

核算的科目为:

开发成本--配套设施开发--土地征用及拆迁补偿费（A商场）

一前

期工程费（A商场）

基础设施费（A商场）

建筑安装工程费（A商场）

发间接费用（A商场）

）配套设施费（A商场）发企业会计核兜与纳税申报实

国3在21■般抬Tnull日俎4±去土口目4n主2#女二卜吐攵后LHffl.

2022年-2023年最新

销售费用、管理费用与财务费用核算即期间费

用核算同其他行业，不再赘述。

请思考，如果房地产企业自行采购材料，则应

采用哪些会计科目，以及如何核算以下内容

1.材料核算

2.往来账目

3.委托加工物资

4.定资产

关于投标保证金与履约保证金的核算

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/23

务要求

2022年-2023年最新

案例：东方房地产公司招标采购空调，投标保

金为5万，投标结束后，甲公司中标，乙公司中

标反悔，丙公司未中标。东方房地产公司如何

账务处理？

1.收取投标保证金

借：银行存款15万

贷：其他应付款15万

2.甲公司中标，根据中标通知书，转为履约保

证金借=其他应付款--甲公司（投标保证

金）

贷：其他应付款--甲公司（履

2020/11/23

务要求

2022年-2023年最新

3.乙公司反悔

借：其他应付款--乙公司（投标保证金）

贷：营业外收入

4.退回丙公司保证金

借:其他应付款--丙公司（投标保证金）

贷:银行存款

关于与施工单位结算如何账务处理？xk

案例见P100

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2374

务要求

2022年-2023年最新

开发产品增加与减少的核算：

1.开发增加

借：开发产品--土地

—房屋

--配套设施

贷：开发成本

2.开发产品减少

(1)实际对外转让

借：主营业务成本贷：开发产品,‘

(2)分期收款方式

2020/11/2375

2022年-2023年最新

借=分期收款开发产品

贷：开发产品

(3)计入周转房

借：周转房

贷：开发产品

(4)计入投资性房地产

借：投资性房地产w

贷：开发产品

开发阶段关于城镇土地使用税和印花税的核算

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2376

务要求

2022年-2023年最新

第五模块：转让与销售阶段

本阶段主要业务内容:

土地使用权的转让；

商品房销售；

其他建筑物、附着物销售;

配套设施销售等

本阶段主要税种：

营业税；

城建税；

教育费附加；

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2377

务要求

2022年-2023年最新

土地增值税;

企业所得税;

印花税等。

一、土地使用权转让

出售

交换矗

赠与

房地产签订转让合同后90日内向房地产管

理部门备案

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2378

务要求

2022年-2023年最新

二、商品房销售

1.商品房销售包括商品房预售与现房销售

预售许可证，预售交付90天后到房地产管理部

门办理登记备案手续。

2.自行销售与委托销售

3.付款方式:

一次性付款；[

分期付款；

按揭付款。dK

4.商品房销售流程

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2379

务要求

2022年-2023年最新

商品房销售流程如下:

前期策划与营销

取得预售许可证后开盘预售

口

签订销售合同与收款

口

商品房交付

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2380

务要求

2022年-2023年最新

商品房交付流程如下:

1.通知业主办理入住手续

2.确认身份

3.现场验房并交钥匙

4.办理房屋权属登记及房产证

第一部分：转让与销售阶段会计处

理

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2381

务要求

一、销售阶段20的22很-20会23年最新计科目设置_____:

主营业务收入--土地转让收入

—商品房销售

收入

--配套设施销

售收入

--代建工程结

算收入P

主营业务成本--土地转让成本

--商品房销售

成本

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/23

务要求--西P套语曲铛

2022年-2023年最新

其他业务成本

预收账款

应收账款

应交税费

营业税金及附加

土地使用权转让案例

案例一:东方房地产公司对外转让已经开放完

成的土地一块，价值2000万元，实际取得成本

为1300万，已办妥转让手续，价款已存入银行

202^11/2383

■.却22年-2023年域新

如何进行账务处理？

1.确认收入

借:银行存款

2000

贷：主营业务收入--土地转让收

入2000

2.结转成本

借：主营业务成本--土地转让成本1300」

贷：开发产品--商品性土地二^”

1300

3.缴纳各种税金

2020/11/23..

2022年-2023年最新

应交教育费附加=35*3%=1・05万

应交印花税=2000*5/10000=1万

应交土地增值税:

(1)扣除项目金额

=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5万

(2)增值额=2000-1339.5=660.5万

⑶增值率=660.5/1339.5*1。。％”

=49%

房地产开发企业会计核骅与纳税申报实

2020/11/2385

务要求

(4)应交土地增值税

=660.5*30%=198・15万

借：营业税金及附加2366500

贷：应交税费--应交营业税350000

--应交城建税

24500

--应交教育费

附加10500

--应交土地增

值税1981500

借：管理费用--印花税10000

心2020/■11/23七日=一%…<<''innnn86

2022年-2023年最新

商品房销售案例

一、商品房预售会计核算

1.定金--“其他应付款”或“预收账款”；收到

定金后无论财务如何做账务处理，定金应计算

缴纳营业税等；

2.预售房会计核算--“预收账款”或“应收账

款”；同时根据税法应计算缴纳营业税、附加

税、土地增值税、企业所得税等。

3.按揭保证金核算

银行要求房地产公司除开立一般结算户外，还

2020/11/2387

2022年-2023年最新

需开立一个按揭保证金账户。企业在报建

时，计委和建委要求银行开具资金证明，按揭

保证金上的资金不能计算在内。在编制现金流

量表时，此资金也不能视同“现金”概念。

房地产开发企业向贷款银行缴纳的按揭保

证金，有的是从银行贷款中直接扣减，有的是

先发放贷款后由房地产企业从结算账户中划转

到保证金账户。xp

贷款行直接扣收按揭贷款保证金时：

借曷银行存款

2022年-2023年最新

借：其他货币资金--按揭保证金户

贷：预收账款

如果是从一般结算户直接转入按揭保证金时，

借:其他货币资金--按揭保证金

贷:银行存款

购房人违约未及时还款时，贷款行从按揭保证

金户扣收承购人本息时:

借:其他应收款

贷=其他货币资金--按揭保证金

承购人还款时，做相反的分录。

2020/11/2389

.、，...，2Q22年