商铺分租协议

商铺分租协议一、协议主体与商铺基本信息的明确化分租协议的首要任务是清晰界定合同当事人身份及标的物状况。协议开头应详细列明转租方（即原承租方）与次承租方（即分租方）的法定全称、统一社会信用代码（或身份证号码）、法定代表人（或负责人）、联系地址及联系方式。若转租方为个体工商户，需同时注明经营者信息。关于商铺基本信息，需精确描述其坐落位置（应具体到门牌号）、建筑面积（以产权证或原租赁合同记载为准）、实际使用面积、当前的房屋用途（例如：商业零售、餐饮服务等）。尤为重要的是，应注明该商铺的产权归属情况，以及转租方通过何种原租赁合同取得承租权，并确保分租行为已获得原出租方的书面同意——此点是分租协议合法有效的前提，务必在协议中明确体现，或作为附件单独提供原出租方的同意函。二、分租期限与租金支付的精细化约定分租期限是协议的核心条款之一，必须明确起止日期。需特别注意的是，分租期限不得超过原租赁合同约定的剩余租赁期限，否则超出部分无效。建议在协议中设置“期限提示条款”，明确告知次承租方原租赁合同的到期日，并约定若原租赁合同提前终止，本协议如何处理（如同步终止、转租方承担违约责任等）。租金条款应包含：分租单价（通常以每平方米每月为单位）、总租金金额、租金支付周期（如月付、季付、半年付）、具体支付日期及支付方式（银行转账需提供详细账户信息）。为避免争议，建议同时约定租金的支付账户信息，并明确租金是否包含物业管理费、水电费、暖气费等其他费用。若包含，需列明具体包含哪些；若不包含，则需明确各项费用的承担方及支付方式。押金（或称履约保证金）亦是关键。应约定押金金额、支付时间，以及租赁期满或合同解除后，在次承租方无违约行为、结清所有应付款项并办妥退租手续后，押金的退还方式及期限（无息或有息需明确）。同时，需列明押金不予退还或部分扣除的具体情形，如拖欠租金、损坏房屋设施等。三、商铺用途与装修改造的限定性条款协议中应明确约定分租商铺的具体用途，该用途不得违反法律法规的强制性规定，亦不得超出原租赁合同约定的用途范围，更不得影响其他商户的正常经营或违反物业管理规定。未经转租方书面同意，次承租方不得擅自改变商铺用途。关于装修与改造，需明确：1.次承租方如需对商铺进行装修或增设他物，应事先将装修方案（包括设计图纸、施工方案、使用材料等）提交转租方审核，经转租方书面同意后方可实施。若原租赁合同或物业管理规定对装修有更严格要求（如需原出租方或物业公司审批），则次承租方还需遵守该等要求。2.装修过程中应遵守消防安全规定，不得损坏房屋主体结构和承重墙体。3.租赁期满或合同解除后，装修物的处理方式：是“来修去丢”（即次承租方自行拆除并恢复原状），还是归转租方所有（可约定是否给予补偿），抑或是双方协商处理。对于不可移动或拆除会造成房屋损坏的装修，通常约定归转租方所有。四、双方权利与义务的平衡性构建转租方的主要权利与义务：*权利：按照协议约定收取租金及其他费用；监督次承租方按照协议约定使用商铺；在次承租方违约时，依据协议约定行使相应权利（如解除合同、要求赔偿等）。*义务：保证其为有权转租主体，并保证次承租方在租赁期内对商铺享有合法的使用权；确保商铺及附属设施在租赁期内基本符合使用条件（自然损耗除外）；协助次承租方办理必要的经营手续（如需以商铺地址注册等，但相关费用及责任由次承租方承担）；遵守原租赁合同中对承租方的约束，并将可能影响次承租方经营的原合同重大变更事项及时通知次承租方。次承租方的主要权利与义务：*权利：按照协议约定的用途和期限占有、使用商铺；要求转租方保障其正常经营不受非法干扰。*义务：按时足额支付租金及其他应付费用；严格按照约定用途使用商铺，未经同意不得擅自转租、转借或与第三方合作经营；妥善保管和使用商铺及其附属设施，因使用不当或过错造成损坏的，应负责维修或赔偿；遵守物业管理规定，按时缴纳应由其承担的各项费用；不得利用商铺从事任何违法违规活动；租赁期满或合同解除后，按时返还商铺及附属设施、设备，并配合办理交接手续。特别强调，次承租方应遵守原租赁合同中关于承租方义务的相关约定（转租方应向次承租方提供原租赁合同关键条款复印件或摘要），如同等遵守房屋使用、维护、安全、消防等方面的规定。五、违约责任与合同解除的清晰化设定违约责任条款是保障协议履行的重要屏障，应针对不同违约情形设置具体的违约责任。*转租方违约：如未能按时交付商铺、擅自提前收回商铺、因自身原因导致次承租方无法正常经营等，应承担何种责任（如退还已收租金、双倍返还押金、赔偿次承租方损失等）。*次承租方违约：如逾期支付租金（应约定逾期违约金的计算方式，如按日千分之几计算，但以不超过法定上限为宜）、擅自改变商铺用途、擅自转租、未经同意装修、损坏房屋设施且拒不赔偿、利用商铺从事违法活动等，转租方有权采取何种措施（如限期改正、要求支付违约金、解除合同、收回商铺、不予退还押金等）。合同的解除条款应明确约定可解除合同的具体情形，除上述违约情形外，还可包括双方协商一致解除、因不可抗力导致合同目的不能实现而解除等。合同解除后，双方的后续义务（如租金结算、房屋返还、费用结清等）也应一并约定。六、其他重要条款的补充*不可抗力：定义不可抗力的范围，以及发生不可抗力事件后双方的通知义务、责任免除及合同处理方式。*争议解决：约定因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，是提交某仲裁委员会仲裁，还是依法向商铺所在地人民法院提起诉讼。*通知与送达：约定双方在协议履行过程中的所有通知、文件往来均应按照协议列明的地址、联系方式进行，以及送达的认定标准（如邮寄送达的，以签收日或寄出后第几日视为送达）。*保密条款：双方应对协议内容及在合作过程中获悉的对方商业秘密承担保密义务。*协议生效与份数：明确协议自双方签字盖章之日起生效，并约定协议一式几份，双方各执几份，具有同等法律效力。*附件：可将原租赁合同关键页复印件、原出租方同意转租的书面文件、商铺交接确认清单、装修方案（如有）等作为协议附件，附件与本协议具有同等法律效力。七、签订协议前的注意事项与风险提示1.核实转租权：次承租方务必要求转租方出示原租赁合同及原出租方同意转租的书面证明，仔细核对转租期限是否在原租赁期限内。2.查验商铺状况：在签订协议前，双方应共同对商铺的现状（包括设施设备、水电煤气表底数、装修情况、有无损坏等）进行清点、确认，并制作《商铺交接确认清单》作为协议附件，避免退租时就房屋状况产生争议。3.明确税费承担：分租过程中可能产生的税费（如印花税等），应在协议中明确由哪一方承担。4.寻求专业帮助：对于复杂的分租情况或涉及重大利益的协议，建议咨询专业律师，由