写字楼消防设施维护保养手册

写字楼消防设施维护保养手册前言写字楼作为城市商务活动的核心载体，人员密集、设备集中、功能复杂，其消防安全管理至关重要。消防设施是保障楼宇及人员生命财产安全的最后一道防线，而科学、系统、规范的维护保养，则是确保这道防线时刻处于良好战备状态的基石。本手册旨在为写字楼消防设施的日常维护保养工作提供专业指导，明确各方职责，规范操作流程，以期最大限度发挥消防设施的应有效能，为写字楼的安全运营保驾护航。一、组织与职责1.1管理主体责任写字楼物业管理单位是消防设施维护保养的责任主体，应明确分管消防安全的负责人，并设立或指定专门的消防管理部门或岗位，配备足够数量且具备相应资质的专业技术人员，负责消防设施维护保养工作的统筹、协调、监督与落实。1.2维保单位职责物业管理单位可根据实际情况，委托具有合法资质和良好信誉的消防技术服务机构承担具体的维护保养工作。维保单位应严格依照国家及地方相关法律法规、技术标准以及合同约定，配备合格的维保人员，制定详细的维保计划，确保维保工作质量，并对维保结果负责。1.3内部巡检人员职责物业管理单位内部应设立消防安全巡查员，负责每日对消防设施进行外观检查和功能性抽查，及时发现并上报设施异常情况，并做好巡查记录。1.4租户配合义务各租户应自觉爱护消防设施，不得损坏、挪用、遮挡或擅自改动。发现消防设施故障或隐患时，应立即通知物业管理单位。二、消防设施维护保养范围与要求2.1火灾自动报警系统火灾自动报警系统是消防设施的“神经中枢”，其维护保养应重点关注以下方面：*火灾报警控制器（含消防联动控制器）：每日检查控制器运行状态、指示灯、自检、消音、复位功能是否正常，主备电源切换是否可靠。定期（每月、每季、每年）进行报警功能测试、联动功能测试、备用电源充放电试验、接地电阻测试等。确保控制器显示准确，响应及时。*火灾探测器：按类型（感烟、感温、感光等）制定不同的清洁周期和方法，确保探测器灵敏度符合要求。定期进行模拟火灾测试，对失效或误报率高的探测器应及时更换。*手动火灾报警按钮：检查外观是否完好，玻璃是否破碎，按下后能否正常报警并启动相关联动设备，复位是否正常。*消防警铃及声光报警器：定期测试其发声、发光功能是否正常，安装是否牢固。*系统线路：检查线路有无破损、老化，绝缘电阻是否符合规范要求，接线端子是否牢固、无锈蚀。2.2自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统是扑救初期火灾最有效的设施之一，其维护保养需注重以下要点：*报警阀组：检查外观有无渗漏，阀门开启状态是否正确。定期进行放水试验，检查报警阀动作是否灵敏，水力警铃是否发声，压力开关是否动作并反馈信号。*洒水喷头：检查喷头有无破损、变形、腐蚀、涂覆、遮挡，安装方向是否正确，与周边障碍物距离是否符合规范。发现不合格喷头应及时更换，更换时注意型号、规格与原设计一致。*管道与支吊架：检查管道有无变形、腐蚀、泄漏，支吊架是否牢固、有无松动或损坏。定期对管道进行冲洗，确保畅通。*末端试水装置：检查装置是否完好，定期进行放水试验，测试系统最不利点的压力和流量是否满足设计要求。*消防水泵接合器：检查接口是否完好，闷盖是否齐全，有无泄漏，标识是否清晰。定期进行通水试验。*消防水泵（若为系统一部分）：检查水泵运行状态，有无异响、泄漏，电机温度是否正常。定期进行手动和自动启动试验，确保水泵能在规定时间内正常运行并达到设计扬程。2.3消火栓系统消火栓系统是重要的灭火设施，其维护保养应确保随时可用：*室内消火栓：检查消火栓箱门是否完好、能正常开启，箱内组件（水枪、水带、接口、消火栓按钮）是否齐全、完好，水带有无破损、老化，接口是否匹配。定期进行放水试验，检查水压是否正常，消火栓有无漏水。*室外消火栓：检查有无埋压、圈占，接口是否完好，闷盖是否齐全，有无泄漏。定期进行放水试验，确保出水正常。*消防水泵（若为系统一部分）：同自动喷水灭火系统中消防水泵的维护保养要求。*消防水鹤（若有）：检查外观是否完好，接口是否匹配，操作是否灵活，定期进行通水试验。2.4防排烟系统防排烟系统对于保障人员安全疏散和灭火救援至关重要，其维护保养应关注以下方面：*排烟风机与正压送风机：检查风机外观是否完好，有无异响，电机温度是否正常。定期进行手动和自动启动试验，测试风机转向、风量、风压是否符合设计要求。*风阀（排烟阀、排烟防火阀、送风口、防火阀等）：检查风阀外观是否完好，标识是否清晰，手动、电动操作是否灵活，关闭是否严密，动作是否到位并能反馈信号。定期进行动作试验。*风道与排烟口：检查风道有无破损、漏风，连接处是否严密，排烟口有无堵塞、遮挡，安装是否牢固。*余压阀：检查外观是否完好，动作是否灵敏，能否在规定压差下开启。2.5应急照明和疏散指示系统应急照明和疏散指示系统是引导人员安全疏散的关键，其维护保养应确保指示清晰、照明可靠：*应急照明灯：检查灯具外观是否完好，安装是否牢固，有无破损、遮挡。定期测试其应急启动功能、持续照明时间、照度是否符合要求。*疏散指示标志灯：检查标志灯外观是否完好，安装位置、方向是否正确，指示是否清晰，有无破损、遮挡。定期测试其应急启动功能、亮度、图形符号是否符合规范。*应急电源（EPS/UPS）：检查电源运行状态，电池有无鼓包、漏液，定期进行充放电试验，确保其能在断电时可靠供电。2.6灭火器灭火器是扑救初起火灾的便携有效工具，其维护保养应注意：*外观检查：检查灭火器有无锈蚀、变形，铅封是否完好，压力表指针是否在绿色区域，喷嘴有无堵塞，喷射软管有无破损。*定期检查与充装：根据灭火器类型和使用情况，按照规范要求定期进行检查、维护和充装，确保其处于有效使用状态，并在瓶体上标注下次维保日期。*摆放位置：检查灭火器是否摆放在指定位置，是否易于取用，有无被遮挡、圈占。2.7其他消防设施根据写字楼实际配备情况，还应包括防火门、防火卷帘、消防电梯、消防电话系统、消防广播系统等设施的维护保养。例如，防火门应检查闭门器、顺序器是否完好，能否自动关闭严密；防火卷帘应检查手动、电动控制是否灵活，下降是否平稳，限位是否准确，与楼板、梁、墙之间的缝隙是否符合要求。三、维护保养周期与记录3.1维护保养周期消防设施的维护保养应制定详细的周期计划，包括日常巡查（每日）、周检、月检、季检、年检等不同频次。具体周期应参照国家现行消防技术标准及产品说明书的要求，并结合写字楼的实际情况进行确定。对于重要的、关键的设施，应适当增加检查和测试频次。3.2维护保养记录建立健全消防设施维护保养档案制度。每次维护保养工作均应详细记录，内容包括：维护保养日期、设施名称、部位、维护保养内容、发现的问题、处理方法、处理结果、维护保养人员签字、审核人员签字等。记录应清晰、准确、完整，并妥善保存，存档期限不少于三年。四、故障处理与应急措施4.1故障处理流程发现消防设施故障后，巡查或维保人员应立即上报消防管理部门。消防管理部门接到报告后，应立即组织评估故障影响范围和程度，对于影响系统正常运行的重要故障，应立即安排专业人员进行抢修，并采取相应的临时防范措施。故障排除后，应进行功能测试，并将处理情况详细记录存档。4.2应急措施当消防设施发生严重故障，短期内无法修复，可能影响消防安全时，物业管理单位应立即启动应急预案，采取包括但不限于：增加人工巡查频次、临时配备灭火器材、引导人员熟悉疏散路线、通知消防救援机构等措施，确保在故障期间的消防安全。五、培训与演练物业管理单位应定期组织消防设施维护保养人员进行专业技能培训，确保其熟悉设施性能、掌握操作技能和维护保养方法。同时，应将消防设施的正确使用方法纳入租户消防安全宣传