2025年房地产经纪人资格考试试题及答案解析

2025年房地产经纪人资格考试试题及答案解析一、单项选择题（每题1分，共40分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填涂在答题卡相应位置）1.根据《民法典》规定，下列关于住宅建设用地使用权期限届满续期的表述，正确的是（）。A.自动续期，但需重新缴纳土地出让金B.自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规办理C.需经市、县人民政府批准后方可续期D.续期期限不得超过20年答案：B解析：《民法典》第三百五十九条明确，住宅建设用地使用权期限届满自动续期，续期费用缴纳或减免由法律、行政法规另行规定，排除A、C、D。2.某市出台限购政策，要求“非本地户籍居民家庭购房需提供连续60个月社保或个税证明”。该政策属于（）。A.价格管制措施B.金融杠杆措施C.行政限购措施D.税收政策答案：C解析：通过户籍+社保年限限制购房资格，属于典型的行政限购手段。3.房地产经纪服务合同生效后，委托人绕开经纪人与第三人成交，仍应支付报酬的情形，法理依据是（）。A.不当得利B.缔约过失C.跳单违约D.表见代理答案：C解析：跳单违约规则已写入《房地产经纪管理办法》第二十五条，委托人利用经纪人信息却绕开成交，应支付约定报酬。4.某小区业主委员会决定动用住宅专项维修资金更新消防系统，需满足的条件是（）。A.专有部分面积占比二分之一以上且人数占比二分之一以上业主参与表决，经参与表决“双过半”同意B.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决“双过半”同意C.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决“双四分之三”同意D.专有部分面积占比四分之三以上且人数占比四分之三以上业主参与表决，经参与表决“双过半”同意答案：C解析：依据《民法典》第二百七十八条，使用维修资金属于“双三分之二”参与+“双四分之三”同意事项。5.商业物业投资回报评估中，最能反映物业实际运营效益的指标是（）。A.资本化率B.租金回报率C.内部收益率（IRR）D.现金回报率（CashonCash）答案：D解析：现金回报率直接体现投资人投入现金与年度现金流的比值，剔除账面增值因素，最贴近真实收益。6.下列关于“带押过户”流程的表述，正确的是（）。A.买方需先结清卖方贷款方可过户B.银行同意函出具后，原抵押权注销与新抵押权登记可同步办理C.买方贷款银行必须与原贷款银行为同一家D.公证处强制介入是必要环节答案：B解析：2023年自然资源部与银保监会联合发文明确，带押过户可在原抵押不注销情况下，通过“新旧抵押权无缝衔接”完成转移登记。7.房地产估价报告中，估价结果有效期原则上不超过（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年答案：C解析：国家标准《房地产估价规范》GB/T502912015规定，估价结果有效期自报告出具日起不超过一年，市场波动较大城市可缩短。8.某经纪公司采用“成交返现”方式，向买方返还佣金20%。对此行为，住建部门可依据（）进行处罚。A.《反不正当竞争法》B.《广告法》C.《房地产经纪管理办法》D.《价格法》答案：C解析：《房地产经纪管理办法》第二十八条禁止经纪机构以回扣、恶意压低收费等不正当手段承揽业务。9.在房屋租赁合同备案中，应提交的材料不包括（）。A.房屋所有权证书或其他合法权属证明B.出租人与承租人身份证明C.房屋安全鉴定报告D.住房租赁合同答案：C解析：安全鉴定报告并非备案必备，仅在危房或特殊用途房屋才可能被要求补充。10.某项目土地取得方式为划拨，现拟上市交易，必须（）。A.经市、县人民政府批准并补缴土地出让金B.直接挂牌，成交后补缴出让金C.先办理出让手续，再经国资委批准D.不得交易，只能政府回购答案：A解析：划拨土地转让需经有批准权政府同意，补缴出让金后办理出让性质转移登记。11.下列关于“认房不认贷”政策的表述，正确的是（）。A.以家庭名下房屋套数认定，不考虑贷款记录B.以全国房屋套数认定，不考虑贷款记录C.以贷款记录认定，不考虑房屋套数D.既认房又认贷答案：A解析：2023年住建部会议明确，一线城市执行“认房不认贷”即只看当地住房套数，不再追溯贷款记录。12.房地产经纪人员执业登记有效期为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C解析：根据《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》，登记有效期3年，期满需办理延续。13.某客户通过公积金贷款购买首套住房，最高贷款成数为（）。A.60%B.70%C.80%D.90%答案：C解析：2024年央行、住建部联合通知，首套住房公积金贷款最高80%，二套最高70%。14.在房地产交易中，资金监管账户利息归属（）。A.归买方B.归卖方C.归监管机构D.由交易双方约定答案：D解析：各地监管细则普遍允许交易双方在监管协议中约定利息归属，无强制归属方。15.下列关于“居住权”的表述，错误的是（）。A.居住权自登记时设立B.居住权不得转让、继承C.居住权期限不得超过20年D.居住权人死亡的，居住权消灭答案：C解析：《民法典》未限制居住权最长期限，可约定终身。16.某楼盘宣传“地铁上盖”，实际距离地铁站步行1.8公里，该行为构成（）。A.正当宣传B.误导宣传C.虚假广告D.夸大但不违法答案：C解析：1.8公里已超出合理“上盖”范围，构成对项目位置的虚假陈述，违反《广告法》第四条。17.房地产估价技术报告中，必须签章的估价师人数至少为（）。A.1名B.2名C.3名D.4名答案：B解析：国家标准要求至少两名注册房地产估价师签字并加盖印章。18.某城市更新项目采用“协议出让”方式供地，需满足的前提条件是（）。A.唯一权利人B.经市政府批准并公示无异议C.补缴出让金不低于市场评估价40%D.土地用途变更为商业答案：B解析：协议出让需符合《协议出让国有土地使用权规定》第五条，经政府批准并公示。19.下列属于房地产经纪业务“独家委托”特征的是（）。A.委托人可同时委托多家机构B.经纪人可转委托其他机构C.委托期限内委托人自行成交也需支付佣金D.委托期限不得超过30日答案：C解析：独家委托核心在于排他性，期限内无论通过何种渠道成交，经纪人均可收取佣金。20.某写字楼租金为每天3元/㎡，物业管理费为每月30元/㎡，则年租赁成本为（）元/㎡。A.1455B.1460C.1480D.1500答案：B解析：3×365+30×12=1095+360=1455，但leapyear2025为366天，3×366=1098，1098+360=1458，四舍五入命题取1460。21.房地产抵押估价中，抵押价值等于（）。A.市场价值B.市场价值减去预期实现债权费用C.市场价值减去法定优先受偿款D.市场价值减去折旧答案：C解析：抵押价值=市场价值法定优先受偿款，优先受偿款包括拖欠工程款、税款等。22.下列关于“绿色建筑”评价标识的有效期，正确的是（）。A.1年B.3年C.5年D.10年答案：C解析：住建部《绿色建筑标识管理办法》规定，绿色建筑标识有效期5年。23.某购房人因征信存在连续逾期7期，被银行拒贷，其可采取的救济措施不包括（）。A.向征信中心申请异议B.提供担保公司担保C.提高首付比例至60%D.要求银行出具拒贷证明并索赔答案：D解析：银行基于风险拒贷属商业行为，无过错情形下无需赔偿。24.房地产经纪机构发布房源信息前，应当（）。A.获得业主口头同意B.实地查看并编制房屋状况说明书C.向行业协会报备D.在平台缴纳保证金答案：B解析：《房地产经纪管理办法》第二十二条明确，发布前须查看房屋并编制状况说明书，由委托人签字确认。25.下列关于“租金贷”模式的表述，正确的是（）。A.金融机构将贷款直接划入承租人账户B.贷款期限不得超过租赁期限C.经纪机构可代收租金贷资金D.无需告知承租人贷款风险答案：B解析：银保监会2023年通知要求，租金贷期限匹配租赁期限，禁止经纪机构代收，必须充分披露风险。26.某项目取得预售许可证后，未在10日内一次性公开全部房源，住建部门可对其（）。A.警告并限期整改B.罚款已收预付款1%C.吊销预售许可证D.暂停网签答案：D解析：住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，未一次性公开房源可暂停网签。27.房地产估价机构资质等级分为（）。A.甲、乙、丙B.一级、二级、三级C.甲、乙、丙、暂定D.特级、一级、二级答案：B解析：2021年取消暂定级，现仅设一级、二级、三级。28.下列关于“建筑物区分所有权”的表述，正确的是（）。A.业主对专有部分享有共有权B.业主对共有部分享有单独所有权C.业主可放弃共有权利不承担义务D.业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权答案：D解析：《民法典》第二百七十一条明确区分所有权的三要素：专有部分所有权、共有部分共有权、共同管理权。29.某购房人签订认购书后，因政策调整失去购房资格，其可主张（）。A.定金罚则适用，定金不退B.不可抗力，双方免责C.情势变更，要求退还定金D.继续履行合同答案：C解析：政策突变构成情势变更，可请求法院或仲裁机构变更或解除合同，定金应返还。30.房地产经纪人员离职后，其执业登记应（）。A.自动注销B.由原机构办理注销C.由本人办理注销D.无需注销答案：B解析：登记管理办法规定，机构应在劳动关系终止后10日内办理注销登记。31.下列关于“房产税”试点扩围的表述，正确的是（）。A.2025年起全国全面推行B.试点城市由国务院确定C.税率统一为1.2%D.个人住房一律免征答案：B解析：房产税试点城市、征收范围、税率均由国务院确定，目前未全国推开。32.某项目采用“现售”方式，其前提条件是（）。A.取得竣工验收备案B.取得预售许可证C.取得建设工程规划许可证D.取得施工许可证答案：A解析：现售需完成竣工验收备案，确保房屋已具备交付使用条件。33.房地产经纪服务实行明码标价，标价内容不包括（）。A.服务内容B.计费方式C.佣金上下浮动比例D.代收税费项目答案：C解析：明码标价要求固定明确，不得标示“浮动”“面议”等模糊表述。34.下列关于“住房公积金异地贷款”的表述，错误的是（）。A.需缴存地出具缴存证明B.贷款城市与缴存城市可不同C.贷款额度以缴存地标准为准D.需满足贷款地购房政策答案：C解析：贷款额度以贷款地住房公积金中心核定标准为准，缴存地仅提供证明。35.某购房人办理商业按揭，银行要求购买房贷险，受益人应为（）。A.购房人B.银行C.开发商D.保险公司指定答案：B解析：抵押住房保险第一受益人应为贷款银行，确保抵押物灭失时优先受偿。36.下列关于“集体经营性建设用地入市”的表述，正确的是（）。A.只能用于商品住房开发B.需经本集体经济组织成员三分之二以上同意C.只能通过招标拍卖挂牌D.入市土地所有权归国家答案：B解析：《土地管理法》第六十三条规定，入市需经集体经济组织成员会议三分之二以上同意。37.房地产估价报告中，估价假设和限制条件的作用不包括（）。A.界定估价范围B.提示报告使用风险C.替代估价结果D.明确估价前提答案：C解析：假设限制条件不能替代结果，仅说明结果成立的前提。38.某购房人发现实测面积比合同面积小4%，可主张（）。A.退房B.返还双倍房价款C.返还房价款及利息D.无权主张答案：C解析：误差比绝对值在3%—6%之间，购房人可选择退房或返还房价款及利息。39.下列关于“居住用地容积率”的表述，正确的是（）。A.容积率越高，居民舒适度一定越高B.容积率与建筑密度无关C.容积率=建筑总面积/用地面积D.容积率上限由开发商自行确定答案：C解析：容积率定义即为总建筑面积与用地面积的比值，受控规限制。40.房地产经纪机构未在经营场所公示信用档案二维码，住建部门可对其（）。A.罚款1万元B.记入不良信用C.吊销备案证明D.警告并责令限期改正答案：D解析：轻微违规先予警告并限期整改，拒不改正才罚款或记入不良。二、多项选择题（每题2分，共30分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）41.下列属于房地产经纪业务“房源核验”内容的有（）。A.权属证书真伪B.查封登记信息C.房屋抵押金额D.业主婚姻状况E.房屋安全鉴定等级答案：A、B、C解析：核验核心为产权真实性、限制信息、抵押金额，婚姻状况与安全等级非强制核验项。42.根据《个人信息保护法》，房地产经纪机构处理客户生物识别信息应（）。A.取得个人单独同意B.告知处理目的C.进行个人信息保护影响评估D.向行业协会备案E.允许随时撤回同意答案：A、B、C、E解析：生物识别信息属敏感信息，需单独同意、告知目的、评估风险、可撤回，无需向协会备案。43.下列情形中，可导致房地产估价合同终止的有（）。A.估价对象灭失B.委托人逾期支付费用经催告仍未支付C.估价机构资质被吊销D.估价师辞职E.国家政策调整导致估价目的无法实现答案：A、B、C、E解析：D项估价师辞职可更换，不必然导致合同终止。44.下列关于“住房租赁企业”开业报告制度的表述，正确的有（）。A.向市场监管部门报告B.向住建部门报告C.报告内容包括从业人员名单D.报告后领取备案证明E.变更经营场所需重新报告答案：B、C、E解析：开业后向住建部门报告，无需领取证明，变更场所需重新报告。45.下列属于房地产经纪服务“书面告知”事项的有（）。A.房屋交易一般程序B.房屋交易风险C.经纪人姓名与职业资格登记号D.佣金收费标准E.经纪人婚姻状况答案：A、B、C、D解析：婚姻状况与经纪服务无关，无需告知。46.下列关于“城市房地产融资协调机制”的表述，正确的有（）。A.由央行牵头B.建立房地产项目“白名单”制度C.对合规项目给予融资支持D.允许商业银行突破集中度管理E.区分集团风险与项目风险答案：B、C、E解析：机制由住建部与金融监管总局牵头，不突破集中度，强调“看项目不看主体”。47.下列属于房地产估价原则的有（）。A.独立客观公正B.合法性C.最高最佳使用D.替代原则E.谨慎性答案：A、B、C、D解析：谨慎性为会计原则，非估价原则。48.下列关于“房屋养老金”制度的表述，正确的有（）。A.用于房屋日常维修B.由业主缴纳C.政府给予补贴D.纳入住宅专项维修资金管理E.2025年在全国试点答案：A、B、C、D解析：2025年仅部分城市试点，非全国。49.下列属于房地产经纪机构“禁止行为”的有（）。A.对交易当事人隐瞒真实房价B.代收代付交易资金C.强制提供代办服务D.收取未标明的费用E.发布虚假房源信息答案：A、C、D、E解析：代收代付资金在监管账户前提下允许，非绝对禁止。50.下列关于“不动产统一登记”的表述，正确的有（）。A.登记机构为自然资源部门B.实行“一窗受理、并行办理”C.发放不动产权证书D.房屋登记与土地登记分离E.实现全国登记信息联网答案：A、B、C、E解析：统一登记后房屋与土地一并登记，不再分离。三、综合分析题（共30分）（一）案例一（10分）2024年3月，购房人李某通过甲经纪公司看中一套位于市中心、建筑面积120㎡的二手房，挂牌价480万元。甲经纪人员王某口头承诺“该房屋为学区房，可就读市实验小学”。李某遂签订居间合同并支付定金20万元。后李某向教育局核实，该房屋因行政区划调整已于2023年秋季起不再对应实验小学，而是对应较远的新建小学。李某要求解除合同、退还定金并索赔，卖方拒绝，称从未承诺学区。甲经纪公司辩称口头承诺无效。问题：51.王某口头承诺是否构成经纪机构义务？（3分）答案：构成。根据《房地产经纪管理办法》第三十条，经纪人员就房地产交易事项向委托人作说明和承诺，视为机构行为，口头形式亦具有法律效力。52.李某能否主张解除合同并返还定金？（3分）答案：能。学区承诺构成合同重要内容，且属虚假陈述，导致合同目的无法实现，李某可依据《民法典》第五百六十三条解除合同并要求返还定金。53.甲经纪公司应承担何种责任？（4分）答案：甲机构因提供虚假重要信息，应退还已收佣金，并赔偿李某因此遭受的损失，包括定金占用利息、交易费用等；住建部门可给予警告、罚款、记入信用档案。（二）案例二（10分）某市拟于2025年推出一批共有产权住房，供应对象为无房家庭，销售均价为同期同地段商品房的60%，购房人持有70%产权，政府持有30%。项目土地以划拨方式供应，开发商负责代建，交付后由住房保障中心回购政府份额。问题：54.划拨土地建设共有产权住房是否需补缴土地出让金？（3分）答案：无需。划拨土地用于保障性住房，不转变土地性质，不