2025年房地产经纪人执业能力测评试卷及答案解析

2025年房地产经纪人执业能力测评试卷及答案解析一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填在括号内）1.根据《民法典》规定，下列关于商品房买卖合同解除权的表述正确的是（）A.买受人迟延支付购房款，出卖人可随时解除合同B.出卖人迟延交付房屋，买受人必须给予三个月宽限期后方可解除合同C.因不可抗力导致合同目的无法实现，双方均可解除合同D.买受人以贷款未获批准为由，当然享有解除权答案：C解析：《民法典》第563条规定，因不可抗力致使合同目的不能实现，当事人可解除合同；其余选项均须满足法定或约定条件。2.某住宅项目预售许可证载明“交付时间2025年12月31日”，开发企业于2025年7月1日通知购房人提前收房，购房人可主张的权利是（）A.拒绝收房并要求支付逾期交付违约金B.必须收房，否则构成违约C.可收房但保留追究质量瑕疵责任D.可要求退房并双倍返还定金答案：C解析：提前交付不违反合同约定，买受人有权收取房屋，但仍可依据《商品房销售管理办法》第33条就质量瑕疵主张修复或赔偿。3.下列关于房地产经纪服务合同的说法，错误的是（）A.应当采用书面形式B.应当载明服务报酬及支付时间C.可约定“独家委托”条款D.未成交时，经纪人可收取必要费用，无需举证答案：D解析：《房地产经纪管理办法》第25条明确，未促成交易，经纪人要求支付必要费用须举证已提供真实服务。4.某购房人家庭名下已有一套全款购买的商品住房，再次贷款购买144㎡普通住宅，最低首付比例为（）A.20%B.30%C.40%D.50%答案：C解析：根据2025年3月央行、银保监会差别化住房信贷政策，二套房首付比例统一不低于40%，不再区分面积。5.在房屋租赁合同存续期间，房屋被法院查封，承租人主张“买卖不破租赁”能否成立，关键应看（）A.租赁合同是否备案B.查封时间是否早于租赁关系成立时间C.租金是否一次性支付D.房屋是否为商业用途答案：B解析：最高人民法院第5号指导性案例明确，查封后设立的租赁权不得对抗申请执行人。6.房地产估价报告中，价值时点应为（）A.实地查勘完成之日B.估价委托合同签订之日C.估价作业期内任意一天D.根据估价目的由委托人与估价机构约定答案：D解析：《房地产估价规范》4.2.3规定，价值时点由估价目的决定，并在报告中明确。7.下列土地取得方式中，属于“划拨”性质的是（）A.某房企以招拍挂方式取得住宅地块B.某央企取得自用办公楼用地，批准用途为“机关团体”C.某园区以作价出资方式取得工业用地D.某村集体将经营性建设用地出让给文旅公司答案：B解析：机关团体、军事、公益等用地可依法划拨，其余选项均为有偿使用。8.某城市更新项目采用“带方案挂牌”方式供地，竞得人须履行的首要义务是（）A.与现有租户重新签订租赁合同B.按照已批准的修建性详细规划实施建设C.在土地成交后30日内缴清全部出让价款D.向区政府缴纳教育配套费答案：B解析：“带方案挂牌”核心在于将城市设计、规划方案作为出让条件，竞得人须严格执行。9.下列关于“定金”与“订金”的表述，正确的是（）A.定金合同自实际交付定金时成立B.订金可适用双倍返还规则C.定金数额不得超过主合同标的额的10%D.订金具有担保属性答案：A解析：《民法典》第586条明确定金合同为实践合同；订金仅为预付款性质，无担保效力。10.房地产经纪机构发布房源信息，必须事前书面征得权利人同意的形式为（）A.微信语音确认B.电话录音C.纸质或电子签名授权书D.短信回复答案：C解析：《房地产经纪管理办法》第27条要求“书面同意”，微信、短信、录音均不符合法定形式。11.某小区业主委员会决定动用住宅专项维修资金更换电梯，必须满足的条件是（）A.经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且人数三分之二以上同意B.经已入住业主过半数同意C.经街道办事处的批准D.经物业服务企业同意答案：A解析：《民法典》第278条及《住宅专项维修资金管理办法》均规定“双三分之二”表决门槛。12.下列税费中，由房地产经纪机构承担法定纳税义务的是（）A.增值税B.契税C.个人所得税D.印花税（买方部分）答案：A解析：经纪机构提供中介服务属增值税应税行为；契税、个税纳税义务人为交易双方。13.某购房人使用“接力贷”方式，以父亲（65岁）为共同借款人，银行审查重点不包括（）A.购房人还款能力B.父亲年龄对贷款年限的影响C.父亲退休金流水D.父亲名下房产套数答案：D解析：接力贷审查主借款人收入及共同借款人年龄、收入，共同借款人名下房产套数不影响贷款成数。14.下列关于“居住权”的表述，正确的是（）A.居住权可以转让B.居住权自合同签订时设立C.居住权期限不得超过20年D.居住权可以口头设立答案：C解析：《民法典》第366条规定居住权不得转让、继承，设立须登记，期限可由当事人约定但不得超过土地使用剩余年限，实践中常以20年为参考。15.某开发企业未取得预售许可证即收取“诚意金”，面临的行政处罚为（）A.处以已收金额1%以下罚款B.处以已收金额5%以上10%以下罚款C.吊销营业执照D.限期整改，不予罚款答案：B解析：《城市房地产开发经营管理条例》第39条规定，可处5%—10%罚款。16.下列关于“容积率”的说法，正确的是（）A.容积率=建筑基底面积/用地面积B.容积率越高，居住舒适度一定越高C.容积率是控制性详细规划的核心指标D.工业用地容积率不得大于1.0答案：C解析：容积率=计容建筑面积/用地面积，是控规核心指标；工业用地鼓励集约，可大于1.0。17.某购房人因征信存在连续3期逾期记录，被银行拒贷，其已支付的定金能否退还，应看（）A.是否约定“贷款未批免责”B.是否办理网签C.是否评估房屋D.是否缴纳契税答案：A解析：若买卖合同或补充协议约定“因征信拒贷可解约并退还定金”，则可退；否则按违约处理。18.房地产估价技术报告中，“最高最佳使用分析”不包括（）A.法律允许B.物理可能C.经济可行D.社会认同答案：D解析：最高最佳使用需满足法律允许、物理可能、经济可行、产出最大化四要素。19.某城市实行“认房不认贷”，购房人出售唯一住房后一年内再购住房，契税税率适用（）A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：A解析：2025年财政部公告，出售唯一住房并在一年内重新购房，且新购房为家庭首套，契税按1%征收。20.下列关于“绿色建筑”评价标识，正确的是（）A.设计标识须在竣工后申报B.运行标识有效期为2年C.三星级为最高等级D.绿色建筑必须采用光伏屋顶答案：C解析：绿色建筑三星级为最高级；设计标识在施工图完成后申报，运行标识有效期3年。21.某中介门店未在经营场所公示信用档案二维码，被主管部门责令改正，逾期不改将被处以（）A.5000元以下罚款B.5000元以上1万元以下罚款C.1万元以上3万元以下罚款D.吊销备案证明答案：B解析：《房地产经纪管理办法》第37条，逾期不改正处5000元—1万元罚款。22.下列关于“租金贷”的说法，错误的是（）A.贷款资金必须划入承租人账户B.金融机构需进行贷款面谈C.经纪机构不得强迫承租人使用D.合同需明确年化利率答案：A解析：租金贷资金应直接划入出租人或其监管账户，防止挪用。23.某开发企业以“售后包租”方式销售商铺，承诺年回报8%，该行为属于（）A.合法营销B.构成非法集资C.构成违规销售D.仅需向住建部门备案答案：C解析：《商品房销售管理办法》第45条禁止售后包租，住建部门可责令改正并罚款。24.下列关于“不动产登记资料查询”的说法，正确的是（）A.任何人可查询他人房屋登记信息B.利害关系人可查询登记簿记载信息C.查询结果可以口头告知D.查询不收费答案：B解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第8条，利害关系人提交证明材料后可查询。25.某购房人通过“以旧换新”平台出售旧房，旧房评估价200万元，新房总价300万元，平台给予旧房一次性补贴2万元，该补贴的税务处理为（）A.征收增值税B.征收个人所得税C.属于政府补贴，免征个税D.按偶然所得征税答案：C解析：地方政府为促进换购给予的补贴，符合《个人所得税法》第四条免税规定。26.下列关于“房地产交易资金监管”的说法，正确的是（）A.全款购房可不纳入监管B.监管资金包括定金C.监管协议由买卖双方与监管银行三方签订D.监管资金利息归经纪机构答案：C解析：全款购房也应监管；定金不强制纳入；利息归卖方。27.某小区业主大会决定续聘原物业服务企业，但业委会迟迟未签订新合同，原合同已到期，此时原企业继续提供服务构成（）A.无因管理B.事实服务C.强制服务D.无效服务答案：B解析：司法实践认定为“事实服务”，业主应支付实际发生费用。28.下列关于“工业上楼”的说法，正确的是（）A.只能建设单层厂房B.建筑高度不得超过24米C.鼓励建设高层厂房并配置货梯D.禁止设置研发办公答案：C解析：2025年自然资源部文件鼓励“工业上楼”，高层厂房可混合研发功能。29.某购房人签约后发现房屋存在“凶宅”情形，欲撤销合同，应依据（）A.重大误解B.欺诈C.显失公平D.胁迫答案：B解析：出卖人故意隐瞒“凶宅”信息，构成欺诈，买受人可依据《民法典》第148条请求撤销。30.下列关于“住房公积金贷款”的说法，正确的是（）A.二套房贷款利率与首套相同B.贷款年限最长为30年且不得超过借款人法定退休年龄后5年C.可贷额度与账户余额无关D.异地贷款需购房地公积金中心单独审批答案：B解析：公积金贷年限≤30年且≤退休后5年；二套利率上浮；可贷额度与余额挂钩；异地贷款实行“两地联审”。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列情形中，房地产经纪机构不得发布房源信息的有（）A.房屋被依法查封B.房屋已签订买卖合同但未过户C.委托人未提供权属证明D.房屋已设定抵押权E.房屋为共有但未取得全体共有人同意答案：A、C、E解析：查封、无权属证明、未经全体共有人同意，均违反《房地产经纪管理办法》第26条。32.关于“个人住房房产税”试点政策，下列说法正确的有（）A.上海试点对新购二套及以上住房征收B.重庆试点对高端存量住房征收C.税率均采用累进税率D.人均免税面积上海为60㎡E.2025年试点范围扩大到深圳、杭州答案：A、B、D解析：目前仅沪渝试点，税率非累进；2025年未新增试点城市。33.下列属于房地产估价报告“估价假设与限制条件”应披露内容的有（）A.未进行隐蔽工程检测B.假设房屋无权属争议C.估价结果包含增值税D.报告使用有效期E.估价师与估价对象无利益关系答案：A、B、D解析：C应在“估价结果”中说明，E应在“注册估价师声明”中说明。34.某购房人因开发商逾期交付主张违约金，法院支持该请求需审查（）A.合同约定交付时间B.实际交付通知时间C.是否存在免责事由D.购房人是否办理按揭E.是否超过诉讼时效答案：A、B、C、E解析：按揭办理与逾期交付违约金无直接关联。35.下列关于“带押过户”的说法，正确的有（）A.无需提前清偿原贷款B.需银行出具同意函C.适用于公积金组合贷D.买方贷款银行可直接将资金划入卖方贷款银行E.2025年起全国强制推行答案：A、B、C、D解析：2025年仅鼓励推行，非强制。36.下列属于《房地产广告发布规定》禁止内容的有（）A.购房零首付B.投资回报承诺C.距地铁站500米（实际1200米）D.使用国家级、最高级、最佳等用语E.标明建筑面积答案：A、B、C、D解析：标明建筑面积为必须事项，不属禁止。37.下列关于“土地增值税”清算的说法，正确的有（）A.增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅，免征B.清算单位以规划许可证为准C.开发成本需提供合法有效凭证D.预售收入需预缴土地增值税E.地下车库不分摊土地成本答案：A、C、D解析：清算单位以审批、备案项目为准；地下车库可分摊土地成本。38.下列关于“长租公寓”暴雷后承租人维权措施，合法的有（）A.向住建部门投诉B.申请仲裁或诉讼C.自行占有房东房屋拒绝搬离D.向银保监会举报“租金贷”违规E.申请财产保全答案：A、B、D、E解析：拒绝搬离无法律依据，可能构成侵权。39.下列属于“绿色建筑”运行标识评价内容的有（）A.能耗监测数据B.室内空气质量现场检测C.施工过程影像资料D.物业管理制度E.垃圾分类设施答案：A、B、D、E解析：施工影像为设计标识评审内容。40.下列关于“房地产交易合同网签”的说法，正确的有（）A.网签后合同具有对抗第三人效力B.未经网签不得办理贷款C.网签合同条款可事后手写修改D.网签后可单方撤销E.系统实时推送限购审核答案：A、B、E解析：手写修改需重新备案；单方撤销需双方同意或法定事由。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产估价机构分立后，原估价报告继续有效，无需重新盖章。答案：×解析：估价机构主体变更，报告须重新出具或出具补充说明。42.居住权设立后，房屋所有权人仍可自由转让房屋。答案：√解析：居住权为非占有型用益物权，转让不影响已登记居住权。43.工业用地出让年限最高不得超过50年。答案：√解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条。44.购房人使用“全款+抵押”方式购房，可规避限购政策。答案：×解析：限购审查以家庭名下住房套数为准，与付款方式无关。45.房地产经纪机构可以代收代付存量房交易资金。答案：×解析：必须纳入监管账户，禁止经纪机构代收代付。46.绿色建筑三星级项目可享受城市基础设施配套费减免。答案：√解析：多地出台激励政策，最高减免30%。47.人民法院拍卖的房产，买受人仍需遵守当地限购政策。答案：√解析：司法拍卖不限购为误读，2025年京沪杭仍严格审查。48.房地产估价师签署虚假报告，5年内不得注册。答案：√解析：《注册房地产估价师管理办法》第38条。49.已办理预告登记的房屋，开发商可再次抵押。答案：×解析：预告登记后，未经权利人同意，不得处分。50.住房公积金贷款可用于购买商住两用房。答案：×解析：仅支持购买住宅，商住两用房不予贷款。四、综合案例分析（共40分）案例一（20分）背景：2025年4月，甲通过A经纪机构购买乙名下位于杭州余杭区的一套建筑面积89㎡的二手住宅，合同约定总价300万元，定金20万元，首付款90万元（含定金），剩余210万元通过商业银行按揭贷款支付；双方约定2025年6月30日前办理过户，逾期每日按总房款万分之三支付违约金。甲支付定金后，乙以房价上涨为由拒绝履行，并于7月15日将房屋另行出售给丙，已完成过户。甲诉至法院，请求：1.解除买卖合同；2.双倍返还定金40万元；3.赔偿房屋差价损失60万元。经评估，7月15日房屋市场价为360万元。问题：1.甲是否有权解除合同？法律依据是什么？（3分）2.甲主张双倍返还定金与差价损失能否并存？法院应如何支持？（5分）3.若乙抗辩“定金过高”，法院是否调整？（2分）4.A经纪机构是否需承担赔偿责任？说明理由。（3分）5.丙是否构成善意取得？其对甲的损失是否承担连带责任？（4分）6.若甲实际支付中介费3万元，应如何主张？（3分）答案与解析：1.有权解除。《民法典》第563条，乙一房二卖导致合同目的无法实现，构成根本违约。2.可并存。《民法典》第588条，定金不足以弥补损失的，可就不足部分请求赔偿；差价损失60万元，定金罚则仅20万元，可再赔40万元。3.不调整。定金20万元占总价6.7%，未超过20%，不属过高。4.需承担补充赔偿责任。《房地产经纪管理办法》第28条，经纪机构未尽房源核验义务，对乙违约给甲造成的损失承担相应补充赔偿责任，法院酌定30%即9万元。5.丙构成善意取得，已完成登记且支付合理对价，对甲损失不承担连带责任。6.甲可将中介费3万元作为实际损失，与差价损失一并主张，由乙赔偿。案例二（20分）背景：B房地产开发企业在2025年1月取得杭州市西湖区一宗住宅用地，土地出让面积20000㎡，容积率2.0，出让年限70年，地价款20亿元，约定2025年7