不动产登记代理专业人员职业考试试题有答案

不动产登记代理专业人员职业考试试题有答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪类不动产权利无需办理登记？A.集体土地所有权B.耕地承包经营权C.海域使用权D.农村宅基地租赁权答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第五条明确列举了需登记的不动产权利，包括集体土地所有权、耕地等土地承包经营权、海域使用权等，农村宅基地租赁权属于债权范畴，不在法定登记范围内。2.不动产登记机构收到登记申请材料后，对属于登记职责范围且材料齐全的，应当出具：A.受理通知书B.补正告知书C.不予受理决定书D.登记完成告知书答案：A解析：根据《不动产登记暂行条例》第十七条，登记机构收到材料后，对属于职责范围且材料齐全的，应当当场书面出具受理通知书；材料不齐全的，应当当场一次性告知需要补正的内容。3.因继承取得不动产权利申请登记时，下列哪项材料并非必须提交？A.被继承人死亡证明B.遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议C.申请人与被继承人亲属关系证明D.不动产界址、空间界限、面积等材料答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6规定，因继承申请登记的，需提交死亡证明、亲属关系证明、遗嘱或全体继承人约定等材料；不动产界址等材料通常已在首次登记中备案，非必须重复提交。4.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起多长时间内未申请登记的，预告登记失效？A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。5.下列哪项情形不属于可以由当事人单方申请不动产登记的情况？A.人民法院生效法律文书导致物权变动B.不动产灭失导致的注销登记C.买卖双方共同委托代理人申请转移登记D.继承取得不动产权利答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，单方申请情形包括：尚未登记的不动产首次申请登记；继承、接受遗赠取得不动产权利；人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致物权变动；不动产灭失或权利人放弃权利导致注销登记等。买卖双方共同委托代理人申请属于双方申请。6.不动产登记薄采用何种介质形式？A.只能为纸质介质B.只能为电子介质C.纸质与电子介质并行，以电子介质为主D.由登记机构自行决定介质形式答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第十五条规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式，电子登记簿与纸质登记簿具有同等法律效力，以电子介质为主。7.申请办理居住权登记时，除需提交居住权合同外，还需提交：A.房屋所有权证B.抵押合同C.土地出让合同D.建设工程规划许可证答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》10.5.1规定，申请居住权首次登记，需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、居住权合同、不动产权属证书（即房屋所有权证）等材料。8.某公司将名下工业用地抵押给银行，申请抵押登记时，登记机构应重点核查：A.工业用地是否已设定地役权B.抵押合同中是否约定流押条款C.抵押人是否为土地使用权人D.抵押权人是否具有金融许可证答案：C解析：抵押登记核心审查要点包括抵押人是否为不动产权利人、抵押财产是否合法、抵押合同是否真实等。流押条款无效不影响抵押登记（《民法典》第四百零一条），地役权存在不影响抵押登记，抵押权人资质非登记机构审查范围（金融许可证属行业监管范畴）。9.不动产登记资料查询人要求复制不动产登记资料的，登记机构：A.不得提供复制B.可以提供复制，但需收取成本费用C.应当免费提供复制D.仅对利害关系人提供复制答案：B解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第二十三条规定，查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构可以提供复制，并按照规定收取工本费。10.某不动产存在多个查封登记，登记机构应当：A.仅办理第一个查封登记，后续查封不予受理B.按查封时间先后顺序办理轮候查封登记C.合并所有查封为一个登记D.要求法院协调后办理答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》17.2.3规定，两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达的办理轮候查封登记。11.农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由下列哪一主体代表集体行使所有权？A.村民小组B.村集体经济组织或村民委员会C.乡镇人民政府D.县级自然资源主管部门答案：B解析：《民法典》第二百六十二条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权。12.申请不动产更正登记时，利害关系人申请的，应当提交：A.不动产权利人同意更正的书面材料B.证实登记确有错误的材料C.法院生效判决书D.不动产界址变更的测量报告答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料；不动产权利人同意更正的，可由权利人单方申请。13.预告登记的效力不包括：A.限制处分效力B.顺位保证效力C.物权公示效力D.对抗善意第三人效力答案：C解析：预告登记的效力包括限制处分（未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力）、顺位保证（本登记的顺位以预告登记时间为准）、对抗善意第三人（《民法典》第二百二十一条），但预告登记本身不产生物权公示效力，物权公示以本登记为准。14.下列哪项不属于不动产登记机构应当履行的职责？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行价格评估答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构职责包括查验材料、询问申请人、如实登记等；价格评估属于市场行为，非登记机构职责。15.因不动产权利期限届满申请注销登记的，申请人应当提交：A.权利期限届满的材料B.抵押权消灭的证明材料C.人民法院生效法律文书D.不动产灭失的证明材料答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》14.1.3规定，因权利期限届满申请注销登记的，需提交权利期限届满的材料；抵押权消灭对应抵押注销登记，不动产灭失对应灭失注销登记，法律文书对应生效法律文书导致的注销登记。16.申请地役权登记时，地役权合同中无需明确的内容是：A.地役权的期限B.利用目的和方法C.供役地和需役地的位置D.地役权的担保范围答案：D解析：《民法典》第三百七十三条规定，地役权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或名称和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；地役权期限；费用及其支付方式；解决争议的方法。担保范围是抵押合同的内容。17.不动产登记代理机构应当在其经营场所醒目位置公示：A.代理人员私人联系方式B.登记机构办公流程C.服务内容、收费标准D.客户个人信息清单答案：C解析：《不动产登记代理管理办法》（假设）规定，代理机构应当在经营场所公示服务内容、收费项目、收费标准等信息，接受监督。18.某不动产登记代理人员在执业中泄露委托人商业秘密，应承担的责任不包括：A.民事赔偿责任B.行政处罚C.刑事责任D.行业自律处分答案：C解析：泄露商业秘密一般承担民事赔偿（《民法典》）、行政处罚（如《不动产登记代理管理办法》规定的警告、罚款）、行业自律处分（如协会惩戒）；若构成侵犯商业秘密罪则需承担刑事责任，但题干未明确“情节严重”，故不必然包括。19.申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交：A.建设工程规划许可证B.宅基地批准文件C.购房合同D.国有土地使用证答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》10.1.3规定，申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，需提交申请人身份证明、宅基地批准文件、房屋符合规划或建设的相关材料等。20.不动产登记档案的保存期限为：A.10年B.30年C.50年D.永久答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第十三条规定，不动产登记资料由不动产登记机构管理保存，不动产登记档案永久保存。二、多项选择题（每题2分，共15题，每题至少2个正确选项）1.下列属于不动产登记类型的有：A.首次登记B.变更登记C.异议登记D.查封登记答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。2.申请不动产转移登记的情形包括：A.买卖B.继承C.赠与D.不动产分割答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割、合并等导致不动产权利转移的，当事人可申请转移登记。3.不动产登记机构不予登记的情形包括：A.存在尚未解决的权属争议B.申请登记的不动产权利超过规定期限C.申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突D.申请人提交的材料不齐全但已补正答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。申请材料不齐全且未补正的不予受理，补正后应受理。4.下列需由当事人共同申请登记的情形有：A.新建商品房首次登记B.存量房买卖转移登记C.抵押权首次登记D.异议登记答案：BC解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；首次登记、异议登记可单方申请。5.不动产单元的构成要素包括：A.权属界线封闭的空间B.唯一编码C.固定的地理位置D.明确的面积答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，需有唯一编码，明确的位置和面积。6.申请办理不动产抵押登记时，需提交的材料包括：A.主债权合同B.抵押合同C.不动产权属证书D.评估报告答案：ABC解析：《不动产登记操作规范（试行）》6.1.4规定，抵押登记需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、主债权合同、抵押合同等；评估报告非必须材料（当事人可协商确定价值）。7.下列关于居住权登记的说法正确的有：A.居住权自登记时设立B.居住权期限届满需办理注销登记C.居住权不得转让、继承D.设立居住权的住宅可以出租答案：ABC解析：《民法典》第三百六十八条规定，居住权自登记时设立；第三百七十条规定，居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭，需办理注销登记；第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅原则上不得出租（当事人另有约定除外）。8.不动产登记资料查询主体包括：A.不动产权利人B.利害关系人C.人民法院D.律师（持调查令）答案：ABCD解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第四条规定，查询主体包括权利人、利害关系人、有关国家机关（如法院）；律师持人民法院调查令可查询。9.下列属于不动产登记代理人员义务的有：A.保守委托人商业秘密B.接受继续教育C.如实告知登记风险D.代收登记费用答案：ABC解析：代理人员义务包括保守秘密、接受培训、如实告知等；代收费用需委托人明确授权，非法定义务。10.因不动产登记错误造成他人损害的，责任承担方式包括：A.登记机构承担赔偿责任B.登记机构赔偿后可向造成错误的人员追偿C.申请人承担赔偿责任D.代理机构承担连带责任答案：ABC解析：《民法典》第二百二十二条规定，因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可向造成登记错误的人追偿；若因申请人提供虚假材料导致错误，申请人需承担赔偿责任。11.下列关于预告登记的说法正确的有：A.预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力B.预告登记可适用于房屋买卖、抵押等情形C.预告登记失效后，原债权消灭D.预告登记的期限自登记之日起最长不超过2年答案：AB解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力；预告登记适用于签订买卖房屋或其他不动产物权协议的情形（包括抵押）；预告登记失效不必然导致原债权消灭（如因未及时本登记失效，债权可能仍有效）；预告登记失效条件是“能够进行本登记之日起90日内未申请”，无最长2年限制。12.申请更正登记的主体包括：A.不动产权利人B.利害关系人C.登记机构（依职权）D.不动产承租人答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人可申请更正登记；第八十条规定，登记机构发现登记错误，可依职权更正。13.下列需办理注销登记的情形有：A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.抵押权实现D.地役权期限届满答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，注销登记情形包括不动产灭失、权利人放弃权利、不动产被依法没收征收或收回、权利消灭（如抵押权实现、地役权期限届满）等。14.不动产登记代理合同应当包含的内容有：A.代理事项B.代理权限C.服务费用D.违约责任答案：ABCD解析：《民法典》第四百七十条规定，合同一般包括当事人信息、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限地点方式、违约责任等条款，代理合同需明确代理事项、权限、费用、责任等。15.下列关于不动产单元代码的说法正确的有：A.由28位数字和字母组成B.唯一标识不动产单元C.包含行政区划、地籍区、地籍子区等信息D.变更登记时需重新编制答案：BC解析：不动产单元代码为28位数字，非字母（《不动产单元设定与代码编制规则》）；具有唯一性，包含行政区划（6位）、地籍区（3位）、地籍子区（3位）、宗地（10位）、定着物（6位）等信息；变更登记不改变原代码，仅更新登记信息。三、案例分析题（每题10分，共5题）案例1：张某与李某签订《房屋买卖合同》，约定张某将其名下位于甲市A区的住宅以200万元出售给李某，李某支付首付款100万元后，张某配合办理了预告登记。后张某因债务纠纷被债权人王某起诉，法院判决张某向王某偿还150万元，王某申请对该住宅进行查封。问题：（1）预告登记对王某的查封申请是否有影响？（2）若李某在预告登记后90日内未办理本登记，预告登记失效后，王某的查封效力如何？答案：（1）有影响。根据《民法典》第二百二十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力。法院查封属于对不动产的处分限制，但预告登记的效力在于限制物权变动，不影响法院对不动产的查封。但李某作为预告登记权利人，可提出执行异议，主张其对房屋的期待权优先于普通债权。（2）预告登记失效后，该住宅的物权仍归张某所有，王某的查封登记生效，可对该住宅进行拍卖、变卖以实现债权。李某仅能依据《房屋买卖合同》向张某主张违约责任，要求返还首付款并赔偿损失。案例2：某公司以其名下工业用地（已取得不动产权证书）向银行申请抵押贷款，双方签订了《抵押合同》，约定抵押期限为3年。银行委托不动产登记代理人陈某办理抵押登记，陈某在申请时遗漏提交主债权合同（仅提交了抵押合同），登记机构以材料不全为由不予受理。问题：（1）登记机构不予受理是否合法？（2）陈某作为代理人，在此过程中存在哪些执业过错？答案：（1）合法。根据《不动产登记操作规范（试行）》6.1.4，申请抵押权首次登记需提交主债权合同和抵押合同，二者缺一不可。主债权合同是确定债权债务关系的基础，抵押合同是从合同，登记机构需审查主债权的真实性和合法性，因此材料不全时不予受理符合规定。（2）陈某的过错包括：①未完整收集登记所需材料，遗漏主债权合同；②未履行审慎审查义务，未核对申请材料的完整性；③违反代理人员“如实提交材料”的执业要求，可能导致委托人（银行）无法及时取得抵押权，需承担相应的赔偿责任。案例3：王某继承其祖父遗留的农村房屋，祖父生前未立遗嘱，王某有两个姑姑（均为第一顺序继承人）。王某持祖父死亡证明、亲属关系证明（显示王某为孙子，两个姑姑为女儿）向登记机构申请转移登记，登记机构以“缺少其他继承人放弃继承的声明”为由不予受理。问题：（1）登记机构的不予受理是否合理？（2）王某应如何完善材料以完成登记？答案：（1）合理。根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6，因继承申请转移登记的，需提交全部法定继承人关于不动产分配的协议或放弃继承的声明。王某的两个姑姑作为第一顺序继承人（配偶、子女、父母），若未明确表示放弃继承，王某不能单独继承该房屋，因此登记机构要求补充材料符合规定。（2）王某需与两个姑姑共同到登记机构签署《继承协议》，明确房屋由王某继承，两个姑姑放弃继承权；或由两个姑姑分别出具经公证的《放弃继承权声明书》。若姑姑们对继承有争议，需通过诉讼或