任务4 核算投资性房地产转换业务

会计信息化主编

王忠孝

刘鹏（第七版）财务会计1（第11版）主编：李玉英2项目目录项目八

核算投资性房地产业务3任务4核算投资性房地产转换业务4任务四核算投资性房地产转换业务一、投资性房地产转换的基本知识（一）房地产的转换形式房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态或从出租状态改为自用或待售状态。投资性房地产的转换主要有将投资性房地产转换为非投资性房地产和将非投资性房地产转换为投资性房地产两种转换形式，具体包括四种情况。四种情况作为存货的房地产转换为投资性房地产。即房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租。自用房地产转换为投资性房地产。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租。

投资性房地产转换为自用房地产。即企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理。投资性房地产转换为存货。即房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售。（二）投资性房地产转换日的确定

转换日是指房地产的用途发生改变、状态发生相应改变的日期。非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。如果企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有的达到可出租状态的建筑物以备经营性出租、持有意图短期内不再发生变化的，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。投资性房地产转换为非投资性房地产的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期或房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（一）成本模式下的转换成本模式下，由于企业的固定资产、无形资产、存货、投资性房地产均采用以实际成本为基础核算，计量基础一致，所以成本模式下的转换会计处理比较简单，仅是对房地产的重新分类，相应科目按账面价值结转即可。二、房地产转换的会计处理1.作为存货的房地产转换为投资性房地产企业将作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借：投资性房地产

存货跌价准备(原已计提跌价准备的）

贷：开发产品或开发成本（按其账面余额）房地产开发企业的“开发成本”科目类似于一般企业的“生产成本”科目，“开发产品”科目类似于“库存商品”科目。如果在完工时已经将开发成本转到了开发产品，那么直接贷记“开发产品”科目，如果没有结转，则直接贷记“开发成本”科目。【例8-7】甲企业是从事房地产开发业务的企业，2025年5月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2025年7月15日。2025年7月15日，该写字楼的账面余额55000000元，未计提存货跌价准备。甲企业对投资性房地产采用成本模式计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼55000000

贷：开发产品550000002.自用房地产转换为投资性房地产企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时,应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等,分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销”、“投资性房地产减值准备”科目,借：投资性房地产（按其账面余额）

贷：固定资产或无形资产借：累计折旧或累计摊销（按已计提的折旧或摊销）

贷：投资性房地产累计折旧

借：固定资产减值准备或无形资产减值准备

（原已计提减值准备的）

贷：投资性房地产减值准备【例8-8】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2025年6月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将该办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2025年7月15日，为期5年。2025年7月15日，该办公楼的账面余额5500万元，已计提折旧300万元。甲企业对投资性房地产采用成本模式计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼55000000

累计折旧3000000

贷：固定资产55000000

投资性房地产累计折旧30000003.投资性房地产转换为自用房地产企业将以成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；借：固定资产或无形资产（按投资性房地产的账面余额）

贷：投资性房地产借：投资性房地产累计折旧

（按已计提的折旧）

贷：累计折旧

借：投资性房地产减值准备（原已计提减值准备的）

贷：固定资产减值准备或无形资产减值准备【例8-9】2025年6月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为2800万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧2200万元。甲企业的账务处理如下：借：固定资产50000000

投资性房地产累计折旧22000000

贷：投资性房地产——厂房50000000

累计折旧220000004.投资性房地产转换为存货房地产开发企业将以成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，借：开发产品

（按照该项投资性房地产在转换日的账面价值）

投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销（按照已计提的折旧或摊销）

投资性房地产减值准备（原已计提减值准备的）

贷：投资性房地产（按其账面余额）（二）公允价值模式下的转换公允价值模式下，由于投资性房地产采用公允价值计量，企业的固定资产、无形资产、存货等采用成本计量，所以需要对转换日公允价值与账面价值的差额进行处理。以成本计量的非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产的，考虑谨慎性原则的要求，借方差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入“其他综合收益”。

以公允价值计量的投资性房地产转换为以成本计量的非投资性房地产的，以转换日该房地产的公允价值作为新确认的相应资产的初始成本，转换日公允价值与账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。1.作为存货的房地产转换为投资性房地产企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，借：投资性房地产(成本)（按该项房地产在转换日的公允价值）

存货跌价准备（原已计提跌价准备的）

贷：开发产品等（按其账面余额）同时，将以上差额借记公允价值变动损益或者贷记其他综合收益科目借：公允价值变动损益

（转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额）

贷：其他综合收益（转换日的公允价值大于账面价值的，按其账面余额）或作相反的分录【例8-10】承【例8-7】

假定租赁期开始日该写字楼公允价值75000000元，甲企业对投资性房地产采用公允价值计量，则企业的账务处理为：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本75000000

贷：开发产品55000000

其他综合收益——作为存货的房地产转换为投资性房地产

2.自用房地产转换为投资性房地产企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，借：投资性房地产(成本)（按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值）

累计摊销或累计折旧（按已计提的累计摊销或累计折旧）

无形资产减值准备（原已计提减值准备的）

固定资产减值准备

贷：固定资产或无形资产（按其账面余额）借：公允价值变动损益（转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额）

贷：

其他综合收益——自用房地产转换为投资性房地产

（转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额）或作相反的分录待该项投资性房地产处置时，因转换计入“其他综合收益”科目的部分应转入当期损益。【单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。

A.计入其他综合收益

B.计入期初留存收益

C.计入营业外收入

D.计入公允价值变动损益『正确答案』A『答案解析』自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额记入“其他综合收益”科目。

【判断题】企业将自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该房地产在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目。（

）『正确答案』×『答案解析』企业将自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该房地产在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（累计摊销）”“投资性房地产减值准备”等科目。【单选题】某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2025年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。当日，该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已提减值准备10万元，公允价值为150万元。不考虑其他因素，转换日影响当期利润总额的金额是（

）万元。A.0B.50C.20D.80『正确答案』A『答案解析』自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应该按照转换当日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益。【例8-11】承【例8-8】

假定租赁期开始日该办公楼公允价值50000000元，甲企业对投资性房地产采用公允价值计量，则企业的账务处理为：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本50000000

累计折旧3000000

公允价值变动损益2000000

贷：固定资产550000003.投资性房地产转换为自用房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，借：固定资产或无形资产（按该项投资性房地产的公允价值）

贷：投资性房地产—成本（按该项投资性房地产的成本）

投资性房地产—公允价值变动

（按该项投资性房地产的累计公允价值变动）借或贷：公允价值变动损益（按其差额）【例8-12】2025年8月1日,甲企业因租赁期满,将出租的写字楼收回,准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2025年9月1日,该写字楼正式开始自用,相应由投资性房地产转换为自用房地产,当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账面价值为4750万元,其中,成本为4500万元,公允价值变动为增值250万元：甲企业的账务处理如下：

借:固定资产 48000000

贷:投资性房地产——成本 45000000——公允价值变动2500000

公允