戴德梁行酒店公寓项目策划管理

一,J多言

水晶岛项目日勺定位调整工作是项目目前日勺要点，是项目开展营销工

作的前提和基础。在前一阶段，我行经过对西安写字楼、住宅、商

业等本项目所涉及到的各类市场的详细供需调查，把握了西安目前

的市场特点和将来发展走势，明确了项目所面临欧J市场压力和机

逼。同步对与项目区位、档次、物业类型有类似性的北京商务综合

建筑体进行了专题研究，以掌握综合建筑体的基本规律，作为本项

目定位日勺根据。另外对项目本身条件也进行了详细分析，作为项目

定位的前提条件。在上述分析日勺基础上，结合市场特点及将来发展

走势、综合建筑体的I规律、项目本身条件三个方面提出了我们的定

位提议。

即：项目总体定位为高档次商务综合建筑体，项目的三个主要功能

之间，应形成运转良好的互动作用，成为西高新乃至西安市独特的

高品质综合性项目。详细体目前整体项目应以写字楼为主要功能,

公寓配合写字楼，形成项目的主体；商业配套作为对两者功能口勺补

充和完善，三种功能在统一的商务气氛下相互支撑，形成1+1不小

于2H勺合力效应，最终能够以较强的综合实力参加市场竞争。

经过与贵司的沟通和研讨，以上的基本定位已经达成了双方的共

识。但在此基础上还需要进一步细化有关问题，才干够达成可操作

的程度。因为时间紧迫，而且定位工作的深化也需要阶段性进一步,

在第一阶段报告中，定位的细化程度还不足，所以我们在项目基本

定位拟定的基础上，结合项目急待处理的详细问题，对项目日勺定位

进行了补充和细化，以便增进项目的定位落实到可操作的层面。

•目前需要细化口勺问题主要涉及：

•公寓日勺详细定位，以及相应的I细化定位问题，如交通组织、大堂

分割、装修、经营管理方式、与已售出物业的关系问题等；

•公寓底约定位，涉及业态、布局、规模等；

•写字楼低约定位，涉及业态、布局、规模等；

•水晶石日勺功能细化、业态组合、经营管理模式等；

作为综合建筑体，上述需细化定位的内容之间是有联络的，尤其是

作为项目主要功能的公寓的定位更是关键。在项目总体定位于高档

商务综合建筑体的前提下，写字楼、商务俱乐部一一水晶石的定位

方向已经明确，而且是与总体定位吻合，提升项目总体价值日勺。但公

寓的定位还需要明确，公寓内应该涉及何种功能才干够与项目日勺总

体定位吻合，与写字楼、水晶石等起到相互增进的作用。而且公寓

H勺功能细化，公寓与其他物业的关系明确之后，公寓日勺功能划分、交

通组织；公寓低商的定位、写字楼底商口勺定位等将迎刃而解。所以,

在项目定位细化调整阶段，关键的问题是公寓的定位问题。

二、公寓细化定位

在公寓细化定位上，关键的问题是在公寓中是否需要设置酒店口勺功

能。在是否需要酒店明确之后，才干够拟定公寓内还应安排何种类

型的公寓产品，以及公寓、写字楼低商配套等定位细化的问题。所

以，我们首先对酒店功能的必要性和详细产品模式进行拟定，在据

此考虑其他功能的设置。

（一）酒店功能定位

一）酒店功能存在的必要性分析

1.市场需要高档酒店

西高新作为西安经济发展最活跃的区域，入住企业达成近5000家,

其中不乏世界500强企业和国内著名企业。企业日勺汇集，除了进行

生产、研发等活动，也同步会产生商务交流的需要，对高档次酒店有

较为强烈日勺需求。同步西高新经过数年日勺发展，已经成为综合性日勺

城区，商务活动日趋频繁。目前的酒店设施明显不足，全区著名酒店

仅有一家三星级酒店，已无法满足商务活动日勺需要。所以从市场情

况来看，高新区存在着对高档次四星级、五星级商务酒店的需求。

2.酒店是商务型综合建筑体中的主要功能

经过对商务综合建筑体日勺专题研究，在大型日勺商务综合性项目中,

写字楼、公寓、酒店和商业是最主要和基本的功能。而且酒店的比

重在综合性项目中，所占百分比一般介于10%—30%,公寓基本为

服务式公寓，百分比介于15%—25%。本项目中公寓部分的规模百

分比在50%左右，假如考虑酒店功能和投资服务型公寓两种功能,

其比重完全吻合较为理想口勺综合建筑体酒店与公寓的规模百分比。

3.符合贵司的长久发展战略

贵司作为西安最具实力的I开发企业之一，数年来开发了大量的房地

产物业，都在市场中产生了较大的影响力，贵司一直是市场日勺引领

者和开拓者。在高新区经济迅速发展，房地产市场竞争日趋剧烈日勺

情况下，贵司为自己提出了新日勺要求和挑战，涉足新的市场领域,

开发西安市场还几乎属于空白口勺高档次综合性项目和酒店类产品,

继续保持对市场的引导，是企业发展的新的一步和主要的战略。

综合来看，西高新区域酒店设施不足，而市场又对高档酒店有较大

的需求，开发高档次酒店产品能够满足市场需求，有良好的市场空

间。同步作为商务综合建筑体，泗店是必备的功能，对项目的品质保

持在高水平是有力的支撑，并使项目总体价值有较大的提升。另外,

开发酒店产品也是贵司引领市场的主要举措，是涉足新日勺市场领域

日勺主要环节。所以综合而言，对于本项目安排酒店类产品是必要时。

二)酒店功能的详细类型分析

酒店功能类型能够分为三种类型：纯酒店、产权式酒店和进行酒店

式经营和管理的公寓式酒店。

1.下面我们对三种酒店类型在本项目中的适应性进行分析•，选择

较为适合本项目日勺酒店功能类型。

2.纯酒店

纯酒店是拥有4()年产权，产权与经营权统一，经过经营获取长久收

益的I泗店类型。经过我们对北京商务综合建筑体日勺专题研究，在商

务综合建筑体内的泗店一般都是4星级、5星级高档次的纯酒店，产

权与经营权不分离，由著名酒店管理企业经营管理，是商务综合建

筑体高品质口勺有力确保，对综合建筑体内的其他功能有较强的支持

作用。

•对于本项目而言，设置纯酒店的有利原因是：1.市场当中缺乏

高档次酒店，而对高档酒店的需求在不断增长；2.酒店是商务综合建

筑体中的主要功能，有利于综合建筑体不同功能日勺协调，增进总体

价值提升。

•但不利原因也很明显：

•纯酒店是进行长久经营获取收益的，一般不出售，资金的回

收期限比较长。货司开发酒后物业，是涉足新口勺市场领域，迎接新的

挑战的战略考虑，纯酒店的开发存在着高投入与难以迅速回笼资金

的矛盾，对企业继续做市场市场领航者在资金支持方面有不足。

•四、五星级高档酒店是西高新市场合需要的，高档酒店对装

修、设施设备的要求较高，本项目假如建设纯酒店无疑需要加大成

本投入，风险大，而长久经营是否能够确保项目成本口勺顺利回收存

在不拟定性，而且后期的经营也存在风险。

作为纯酒店，国家有严格的星级评估原则，而本项目本身是公寓,

不论在空间上、设施设备配置、配套设施的配置等方面，都无法达

成国标，难以按照星级评估的原则进行改造，从而无法确保作为纯

酒店所必须的I档次原则。

根据项目目前的现状条件，已经无法作成纯酒店，而且已经有相当

数量的房间出售出去，使后期进行酒店式管理H勺难度很大。所以在

经营管理方面，找到著名酒店管理企业进行经营和管理是比较困难

口勺。

经过以上分析，能够判断，本项目不适合开发纯酒店。

3.产权式酒店

产权式酒店是旅游与房地产相结合日勺产物。产权式酒店即投资者购

置酒店日勺客房后一•般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理企

业统一出租经营，获取一定内投资回报，同步取得酒店管理企业赠

予的一定时限的免费入住权。

•产权式泗店一般位于自然景色优美的旅游度假区，满足投资者

休闲度假和获取投资收益的双重需求。产权式酒后也是真正口勺

酒店，产权为40年，进行酒店式经营与管理.，长久收益。作为

一种投资产品，投资者拥有产权和收益权，但没有经营权。

•从国外的经验来看，产权式酒店口勺成功要素中有几种必要的原

因：

•有庞大的客户群

•位于自然景观、娱乐休闲资源优越口勺旅游度假区

•专业的管理企业和网络化经营

•对于本项目而言，开发产权式酒店不是理想口勺方案，存在如下

制约问题：

•产权式酒店口勺土地使用权限是40年，也需要进行星级的评估

才干确保品质，吸引投资者，所以需要加大前期的成本投入。

•西高新是产业区，不是旅游区，对客户的吸引力比较差。

•因为不是旅游区，产权式酒店只能作为投资工具，而西安客户

的投资多带有多重需求属性，仅能满足其投资需求的产品对其

吸引力不足。

•与本项目商务气氛不协调。

•为吸引投资者，大多数产权式酒店需对投资者有投资回报的承

诺，无疑加大了开发商的经营风险。

因为存在上述制约原因，有产权式酒店管理经验的酒店管理

企业会对项目的经营前景进行评估，达成合作的可能性会比较低。

4.公寓式酒店

根据北京、上海等发达城市的经验，在高档商务综合是筑体内或在

商务区内，已经出现了起到酒店功能而且进行泗店管理的公寓式泗

店。虽然在本质上，它们是有7（）年产权日勺公寓，但它们实现了一定

时期内产权与经营权日勺完全分离，而且经过酒店的销售渠道取得租

客，由专业日勺酒店管理企业统一经营管理，从品质到管理到服务都

接近或达成高档酒店H勺水平，客户以短期H勺商务客人为主。

化类公寓式酒店兼顾了产权式酒店与居住型公寓日勺属性，购置者能

够满足其自用与投资日勺多重需求，对购置者而言比较有保障。

此类产品日勺基本操作模式是：

U）开发商经过高品质日勺装修和组建专门的酒店管理企业，将项目

包装成高端产品一一四、五星级酒店，从而使投资者感觉到项目将

来的保值增值能力，吸引投资者注意；

（2）经过长久的返租、承诺替投资者还月供款等特殊日勺投资模式,

促使有意向日勺投资者进行实质的投资，而且实现较长时间内的投资

者欧I产权与经营权分离，酒店管理企业能够取得长时间日勺经营管理

权，从而确保了将公寓按照酒店的方式进行经营管理，实现酒店日勺

功能。

13）在项目进入经营阶段，为投资者提供一定时限日勺免费使用权。

（4）经过后期日勺经营，获取经营收入，实现对投资者H勺承诺。

对于本项目而言，采用此种方式对于投资者有一定吸引力：

因为一定时期内产权与经营权分离，使得项目实现了泗店的功能,

而酒店在西高新是有良好的市场前景日勺，所以，作为酒店功能H勺产

品其产品本身的品质有保障「而且开发商日勺承诺和市场潜力能够使

投资者取得稳定的回报，物业有升值日勺可能性。对投资者而言，用较

少的投资取得了高品质日勺物业，而且物业保值增值H勺能力比较强,

一般还能够得到一定时限日勺免费使用权，所以有较强的吸引力。

•对于开发商而言，采用此种方式主要的好处于于：

•将公寓产品包装成高档酒店，在按照高档酒店的价格出售给

投资者。用高总价获取较高日勺首付款，一次性取得大部提成本日勺回

收。

•西高新高档酒店缺乏,使得经营收入有确保，在扣除承诺日勺

返租或按揭款以及经营成本后，可能不但回收了全部成本，而且能

够取得额外的经营利润。

经过取得长久的统一经营管理权，实现高档酒店日勺功能，对于综合

建筑体总体功能日勺协调和总体价值的提升有增进作用。

能够带动其他物业的保值增值，提升公寓的品质，增进其销

售。

•但此种模式在市场及经营方面也存在着一定风险：

•投资者实质上是用较高的首付款购置了23年后的能够继续使

用55年的公寓产品，是一种期货投资。23年后产品的价值怎样难以

得到确保。而且投资者让渡了首期款的时间价值，丧失了用其投资

其他项目的收益。所以投资者对项目23年后口勺品质和市场情况最为

紧张，而且会希望在23年内取得一定的附加权利。所以开发商应该

定时更换装修和家具，确保项目的品质，而且予以投资者一定时限

的使用权或其他优惠。

•此种模式适合于对项目成本构成不了解，投资渠道少，不了

解资金时间价值的投资者。

•为达成酒店的品质，开发商在前期必须要增大投资成本，使

项目销售风险加大。

•必须与专业的酒店管理团队合作，有良好H勺酒店销售渠道,

才干够确保项目口勺稳定回报。

在项目经营期间，还要定时重新装修和更换家具，需要追加投资,

增大了经营风险。

项目目前H勺公寓价格平均在3600元/平方米，而高档酒店的价格会

非常高，与项目前期定价有较大区别，价格跨度大，对销售会造成

不利影响。

4.适合本项目的酒店类型

•经过以上三种酒店类型日勺分析，能够看出，酒店式公寓是较

为适合的类型。

•符合企业的经营发展战略，从单纯的住宅开发向复合房地产

开发过渡。

•符合商务综合建筑体向基本规律。

•对项目整体品质有提升作用，确保项目总体价值和高回报。

•符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。

能够提升公寓及其他物业的价值，带动其经营和销售，缩短回款速

度。

酒店的直接客户是投资者，间接客户（租客）是短期居住啊商务客

人。

直接客户是投资者，他们是将本项目作为酒店和一种投资产品来购

置的，他们所看中的是高档酒店和专业的经营管理为项目带来保值

和增值。

间接客户是短期居住的商务客人。因为商务团队客人对配套的要求

比较高，而项目本身是公寓，配套设施与专门的酒店会存在一定差

距，一方面虽然能够经过商业配套设施在一定程度上加以弥补，但

另一方面能够将要点侧重在短期居住的商务散客，因为短期居住日勺

商务散客承租能力较强，对于保持较高的经营收益，进而实现对投

资者日勺承诺有好处。而对于旅游客人，因为西高新不是旅游区，对旅

游客人的吸引力不强，而且旅游客人的价格承受能力也比较低，所

以不是理想的客户。对于西安，尤其是西高新而言，因为商务活动越

来越活跃，短期口勺商务客人数量比较多，周围众多企业、写字楼的商

务人士应该是酒店式公寓的主要客户，而且假如本项R酒店特色较

为鲜明，提供与住泗店不同XJ居住感受，很可能会吸引更大范围的

商务客人。

（二）公寓类型定位

1.对于本项目的公寓而言，除了设置酒店功能以外，还应该有其

他的公寓类型。我们下面对有可能的公寓类型一一进行分析，从

而判断最为适合口勺公寓类型。

2.纯公寓

•纯公寓是以自用为主要目的，兼顾具他需求H勺公寓。根据我们

n勺对西高新住宅市场的调查，目前住宅市场的发展态势良好，人们

普遍对西高新的住宅市场较为看好，需求较为旺盛。

但纯公寓日勺客户对户型的需求相对比较大，户型选择上以2-3室为

主，而本项目公寓以一居为主，在户型上难以满足纯公寓顾客H勺需

要。

而且，纯公寓与本项目作为商务综合建筑体口勺定位不吻合，对项目

总体的品质有影响。酒店功能与自住公寓不协调，对酒店的品质也

有影响。

3.商住公寓

伴随高新区的发展，各类企业越来越汇集，成长型企业和小

企业对商住公寓有需求。

根据我们对商住企业的调查，他们对户型的需求也多为2-3居，以

满足办公的需要，而本项目公寓户型无法满足商住的I要求。

商住公寓档次与酒店、写字楼的档次不匹配，对项目息体品质有影

响，会造成品质下降，收益降低，不能达成高档次商务综合建筑体

日勺基本要求。

4.酒店式公寓

•根据北京、上海等发达城市口勺经验，酒店式公寓大多是采用大

产权统一经营的方式，其分销渠道是老式的房地产销售渠道，与房

地产中介企业进行合作。客户以长住客户为主，主要是国内外高级

商务人士和高级白领。这种产品是长久经营，获取长久攻益的，投资

成本逐期回收而不是迅速变现。这么对本项目的资金压力会比较大,

不是理想的方式。

以出售为主的酒店式公寓，若承诺较长时期的回报，则成为以投资

为主兼顾自用的投资产品，为确保品质，应统一管理和经营，以取

得稳定的收益。此种模式其实与前面讨论过的实现酒店功能的公寓

式酒店类似，作为一种新的投资产品，本项目的公寓的分完全做成

此种产品市场风险比较大。

假如仅承诺较短期限的回报，也需要提供装修，与泗店的硬件投入

差别不大，但两种产品会产生竞争。必须采用统一经营的方式，不然

小业主为取得客户，会竞相压价，品质难有确保。在客户方面也会与

酒店客人有冲突。而且包租H勺风险较大。因为采用酒店式经营管理,

物业管理费会比较高，对于自用客户不划算，会将自用客户或先期

自用后期考虑投资日勺客户排除在目的客户之外，会加大项S的市场

风险。

5.投资型服务公寓

与上面提到日勺采用短期承诺日勺酒店式公寓相比，投资型服务公寓能

够在确保项目档次的基础上，采用菜单式装修方案，由开发商统一

负责装修，使项目的品质有保障。同步服务内容也是可选择的，使物

业管理费降低，从而能够吸引投资者、自用者、自用与投资兼顾者、

作为客户招待场合日勺企业等多种客户，分散了市场风险。而且投资

型服务公寓日勺用家多为长久顾客，与酒店以短期商务客人为主也并

不矛盾，在档次上虽然与酒店相比有一定差距，但也是高品质的。根

据我们对于综合建筑体的研究，服务式公寓也是基本功能之一，对

于综合建筑体内日勺其他功能也能够起到支持作用，对项目总体价值

提升有帮助作用。

所以，综合比较几种公寓类型，投资型服务公寓是最为适合的公寓

类型。

（三）水晶岛公寓细化定位

1.目的客户

1.1目的客户

（1）公寓式酒店客户群

酒店的直接客户是投资者，间接客户（租客）是短期居住的商务客

人。

（2）投资型服务公寓客户群

•投资者：对该项目有投资意向的客户，希望首期投资额较少

的客户

•自用型：高新区工作的外籍和外地高级管理人员

•将其作为接待客户的有关企业

在西高新工作日勺白领，短期自主，长久投资

2.项目既有条件分析

2.1设施设备

相对于纯酒店而言，上述二种物业类型对于楼宇的设施设备不存在

明确日勺要求性要求，而取决于市场和目的）客户的需求。

本公寓楼可配置二十四小时热水、户式中央空调，具有基本智能化

配置，基本满足商务客户的使用要求，对于整体物业的品质有一定

提升作用。

2.2配套设施

相对于纯酒店而言，“公寓式酒店+投资型服务公寓”二种物业类型

对于楼宇日勺公共配套设施并无详细要求，主要取决于市场和目的客

户的需求。

但针对本项目的详细区位，FI前还木成熟，商业配套设施应尽量配

置全方面，满足客户多方面的需求。

23户型

公寓楼的户型原本按照商务公寓的原则设计:户型面积、配比等与

公寓式酒店及投资型服务公寓均较为吻合。

2.4总平面布局及出入口

商务居住功能所必须的临街面、多种与城市道路日勺连接口本公寓楼

均满足要求。公寓楼的人行、货流、内部出入口设置不但满足使用

要求，为公寓的管理和服务预留了条件。

3.详细的组合形式

•“公寓式酒店+投资型服务公寓”的详细组合形式基本有如下二

种方式：

•分楼层组合

•竖向组合

下面将对此二种方式加以分析阐明。

3.1分楼层组合

3.1.1组合方式

分楼层组合又分为二种方式，其一为将公寓式酒店设在公寓楼高层

部分，其下部为投资式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投资型服务

公寓”，另一种方式为将公寓式酒店设在公寓楼低层部分，而投资型

服务公寓位于高层部分，即“下部公寓式酒店、上部投资型服务公

鱼再”O

不同的上下组合方式，在不考虑电梯和大堂使用的前提下，区别如

下：

31.1.1上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓

将公寓式酒店设在大楼口勺高楼层或低楼层，本身并无本质性的差

别；公寓式酒店位于高层部分，酒店客房将拥有很好的视野和采光、

景观等。

3.1.1.2上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓

因为本项目西南侧隔路口勺木塔寨变电站，将公寓式酒店设在下部,

距离变电站较近，而使公寓距离变电站相对较远。公寓式酒店为短

期散租客，对此不会尤其注意，可将此不利影响化解。

从经营角度，因为下部3-5层有38套已售户型承诺5年返租，将公

寓式酒店设在低层，恰好将这些承诺客户纳入酒店式管理，能够经

过补充协议将此部分房间纳入公寓式酒店客房，实施统一经营管理,

所得收益统一返还小业主.有利于贵企业实践承诺。

3.1.2电梯和大堂的I使用

从整个大楼的安全性角度，二种物业虽然都是公寓，但公寓式酒店

为短期租户，而投资性公寓以长久租客为主，所以电楞和大堂仍应

该分用。以免人流混杂，对双方安全角成隐患，降低整体物业日勺档

次。

一旦采用横向分割口勺方案，必然会造成从电梯厅到房间交通距离过

长日勺问题，对于酒店客人而言，因为是短期居住，对此可能不会尤

其关注。但对于公寓的客人，因为是长久居住，过长的交通距离必然

会给其带来不便，从而降低其购置投资或自用日勺爱好，不利于项目

销售。所以横向分割的方案对项目日勺销售和客户日勺居住影响很大,

不是理想方案。

3.2竖向组合

3.2.1公寓楼的平面布局具有双大堂的特点，有利于竖向分割。公寓

式酒店和投资型服务公寓可各自使用一种大堂，各自独立成区、分

区使用、分区管理，处理了公寓式酒店与公寓混用电梯和大堂的问

题；

但此种分割方式最大的问题是各层平面被提成二部分，每一部分的

消防疏散楼梯只有一种，不符合消防规范，补救措施是在分割处设

防火门，作为另一种逃生出口，满足紧急逃生的要求；而从电梯服务

面积的角度分析，原则层6部电梯均分为2组，一组3部电梯，电梯

数量相同，决定其服务的面积也尽量相同，所以纵向分割方案需要

尽量均等欧I划分原则层平而，不然会出现一边电梯过剩，而一边电

楞不够使用的情况，会降低公寓日勺档次。

目前在G-G1轴的防火分界线基本将整个平面划分为近似相等的两

部分，基本符合电梯H勺服务能力。

3.2.2分区方式

采用竖向分割的形式，有二种分割方式可供选择，其一为根据东大

堂面积较大、适合作为公寓式酒店大堂日勺特点，将公寓楼东半部分

改为公寓式酒店使用，而西半部分仍作为投资性公寓；其二为西部

作为公寓式酒店而东部作为公寓。两种方案各有优势和不足之处,

现分述如下：

32.2.1公寓式酒店设在东侧

・优势：

首层东侧大堂宽阔气派，适合作为公寓式酒店的大堂。

•东侧1-2层商业配套面积充分，有利于安排公寓式酒店口勺服务

配套设施。

•劣势：

但木塔寨变电站在西侧，公寓式酒店位于东侧，而以长久居住为主

日勺投资性公寓位于西侧。投资性公寓客户对于居住环境要求相对较

高，对于木塔寨变电站的存在会较为关注，不利于投资性公寓H勺销

售和出租。

整个公寓楼的服务/消防电梯位于大楼的西部，公寓式酒店无法顺利

使用到服务电梯，而投资性公寓反而不十分需要服务电梯。

322.2公寓式酒店设在西侧

・优势：

•将公寓式酒店设在公寓楼西侧，接近木塔寨变电站，淡化变电

站对于投资型服务公寓的不利影响，有利于投资性公寓口勺销售和出

租。

•同步公寓式酒店必须的服务电梯（及消防电梯）位于西部，便

于使用。

洗衣房等设施位于西部，便于公寓式酒店使用。

•公寓式酒店位于公寓楼西部，距离水晶岛写字楼相对稍近，接

近办公楼的商务气氛，功能、档次较为协调，便于配套设施共享。

•劣势：

•西部大堂的面积相对较小，空间相对局促，对于公寓式酒店而

言，与公寓式酒店的形象和档次不符，不够气派。

•酒店式首层、二层口勺商业配套面积较少，1-2层总面积约1740

平方米，而且其中涉及货运出入口、煤气表间、智能化机房等设备

用房，不能满足公寓式酒店对于配套设施需求；而投资型服务公寓

的1-2层总面积为约2830平方米，面积较为宽松，其配套面积和功

能能够与公寓式酒店共享一部分，甚至在写字楼的配套中也有需要

与公寓式酒店共享口勺功能。但这种共享配套，尤其是公寓式酒店与

投资性公寓共享配套.使用不便，一样造成一定程度H勺人流混杂,

带来相应口勺管理和安全问题。

•公寓式酒店还需借用写字楼日勺配套设施。

3.2.3安全问题

竖向分区的方式，仍需确保每层的消防疏散，需要在防火分区处加

设甲级防火门（按照现图纸为每层走廊日勺G轴-G1轴处）。为确保日

常居住使用日勺安全性，此处需要增长人员或电子监控设施予以管理

和防范。

3.2.4电梯数量

根据我行数年对于酒店市场的经验，一种运转良好、盈利顺利的酒

店，存在一定的客观规律，即需要一定的规模效应，其基本盈利的

规模大致在300个客房，才干取得合理的收益。而300间客房的酒

店，对于客用电梯数量的要求基本是平均60-90间客房需要一部电

梅，按照此原则，300间客房约需要4-5部客用电梯。而本项目经过

竖向分割，东、西两部分各3部客梯，对于公寓式酒店，电梯数量较

为紧张。

3.2.55货运电梯

因为公寓式酒店提供酒店式服务，进行房间日常清洁护理需要专用

的货运电梯，加上西部原有的三部电梯，公寓式酒店共拥有四部电

榜.基本满足使用要求。

3.2.6分摊面积需要重新计算

因为公寓式酒店和投资性公寓均以出售为主，而因为竖向分割，公

共部分可分摊面积的分摊对象与原整栋公寓楼统一分摊的情况有所

不同，需要重新进行销售面积的计算，重新核实每户H勺销售面积。

3.2.7新的销售面积与原销售面积的矛盾

因为销售面积分摊原则为按照实际使用进行分摊，投资性公寓位于

东部，其大堂等可分摊公共空间面积相对较大，造成销售面积可能

有所变化，对于已经出售的公寓部分，需要与小业主协商处理重新

计算分摊面积使户型啊销售面积变化的问题。

328与已售出户型的矛盾

从经营角度，因为目前已经传出公寓近200套，而且在3-5层有38

套已售户型承诺5年返租。公寓楼经过竖向分割，这些已售户型一

部分位于公寓式酒店内，另一部分位于投资型服务公寓内。位于公

寓式酒店内的已售户型，需经过补充协议等方式，将此部分已售房

间纳入公寓式酒店客房内，实施统一经营管理，可望经过将所得收

靛统一返还业主，实践贵企业的有关返租承诺。但位于投资性公寓

内的已售户型，尤其是承诺返租口勺户型，其矛盾较难处理。

3.2.9公寓式酒店与原已售公寓之间的价格差

经过将原一般服务式公寓改为公寓式酒店，大幅度提升了公寓的销

售价格；而原服务式公寓的价格已经被市场合接受和认可；现经过

改为公寓式酒店而使价格大幅上扬，市场的接受和认可是一种难

题。假如不能够为市场合接受，公寓式酒店的销售可能会面临困难。

3.2.10公寓式酒店的管理企业

要确保公寓式酒店日勺酒店品质，需要聘任专业日勺酒店管理企业进行

专业化日勺服务和管理。而本项目与投资性公寓同处于一栋楼内，在

分界处因为消防条件限制不能够完全分隔，具有安全和流线混杂H勺

隐患。这么的情况为寻找有经验、高品质日勺酒店企业造成了难度。

•结论：

根据与贵企业的沟通和交流，考虑水晶岛公寓已经售出一部分，且

其中3-5层有38套公寓对客户作过有关5年投资回报的承诺；并结

合上述对于公寓物业定位三种组合方式日勺分析•，我行提议将公寓定

位于“公寓式酒店+投资性公寓”日勺组合方式。

提议将公寓式酒店设在公寓楼日勺西半部分，投资型服务公寓设在公

寓楼东半部分。

（四）商业配套定位细化

根据上述设置，公寓楼的I1-2层商业配套按照为各自上部物业类型

服务日勺原则进行布局和功能安排。同步考虑到公寓式酒店对配套日勺

要求相对投资型服务公寓要高，公寓的配套能够与公寓式酒店共

享。

公寓楼定位为“公寓式酒店+投资性公寓”，组合方式为西侧为公寓

式泗店、使用公寓楼西侧大堂，东侧为投资型服务公寓，使用公寓楼

东侧大堂。

故公寓楼1-2层商业配套的定位，需以公寓楼日勺定位为根据，以项

目综合建筑体的整体定位为前提，紧密联络两类公寓针正确目日勺客

户H勺特点和差别，并结合综合考虑，对各类业态的主要服务目H勺客

户进行细分，并由此拟定详细业态及功能、位置等。

1公寓式酒店

1.1商业配套定位原则:

公寓式酒店更类似于酒店，其服务配套的内容应基本接近于酒店的

公共配套设施，把握其“酒店”的特征，针对公寓式酒店客户口勺需求

进行定位c同步兼顾综合建筑体整体的定位需求C

1.2定位根据

公寓式酒店日勺主要客户类型为短期停留的、商务目的的散客。此类

人群因为是短期租住，且多为因公商务往来，需求特点是注重内部

空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的要求不是非常

强烈。所以在酒店H勺配套能够少而精，满足其基本需求，如早餐、洗

衣等，而对于使用频次相对较低口勺配套如健身、会议等设施，可共享

公寓或写字楼的配套设施。

1.3定位内容

公寓式酒店的配套定位涉及一层和二层两部分。

如前所述，公寓式酒店H勺配套需要在投资型服务公寓和写字楼配套

共享，故结合公寓式酒店平面分割及工程进度H勺现状条件，在一层

设置设咖啡茶吧、美发店；二层设洗衣房（与投资型服务公寓合用）、

美容美发、小型餐饮。

因为配套规模的I限制，公寓式酒店日勺健身中心、高档超市需要在投

资型服务公寓中共享。而•因为公寓楼原设计未涉及高档大型日勺中式

餐饮配套，煤气管线、给排水等条件不具有，并考虑目前日勺工程进度,

公寓H勺高档餐饮在写字楼配套中处理。

1.3.1一层

因为公寓式酒店时-•层空间面积约920平方米，布局较为紧凑，西

端为货流口和内部办公值班、设备表间和机房等空间，形成内部管

理区域，不便改动，目前能够利用的仅有大堂两侧的空间。

•根据定位原则和根据，结合工程现状、空间特点及酒店门厅应

该具有的基本接待服务功能，在此设与酒店公寓日常出入关系较为亲密的内容，有接待前台、

行李寄存、咖啡茶吧、商务中心。

•接待前台、行李寄存

因为大堂北侧的空间相对较大，距离电梯厅相对较远，故将此处作

为咖啡茶吧的位置，而选择南侧的前台作为公寓的前台及管理办

公、行李寄存。

位置：1-3轴、J-K轴围合的空间

面积：约50平方米

•功能：接待服务、行李寄存、内部办公等。

•商务中心

因为公寓式酒店的客户为商务客人.其需求与一般酒店日勺客户类似,

商务中心是必须口勺配置。

结合一层既有空间条件，将商务中心设在与前台相邻的位置。

位置：1-3轴、K-L轴围合的空间

面积：约50平方米

功能：收发、电子邮件服务、复印打印、票务服务、英文

翻译、秘巾服务等。

咖啡茶吧

根据我行对酒店的调查，酒店大堂内一般均附设咖啡休息场合，作

为休息、等待、简朴商务洽谈的场合。

位置：12-14轴、L1-J1轴围合的空间。

面积：150平方米

功能：涉及咖啡厅、茶吧（位于原前台内）、单间茶室（位于原办公

室内）。

目的客户：公寓式酒店的住客。

1.3.2二层

•公寓式酒店二层总面积约为830平方米，西端为洗衣房及空调

机房，东侧为餐饮、美容和挑空部分。考虑公寓式酒店日勺住客的需求，美容、餐饮、洗衣为基

本配套，需求量和频次都较大，故此三类功能设在二层：其他因为空间限制无法兼顾日勺功能如

高档餐饮、健身中心等考虑与投资型服务公寓和写字楼共享，此处空间有限，仅设置基本配套。

•小型餐饮店

高档日勺酒店应该能够提供自助早餐，考虑本酒店300多套客房，需

要的早餐厅规模较大。将原有日勺美容沙龙和过厅均纳入餐厅日勺空间,

以求餐厅日勺规模在既有的空间布局条件下尽量大，尽量满足实际使

用要求。

位置：1-14轴、J-L及J1-L1轴围合空间。

面积：约20()平方米(含操作间)

・功能：为楼上客户提供自助西式早餐、休闲餐、夜宵等。

•目的客户：公寓式酒店的住客。

•美容美发

公寓式酒店同酒店，对于美容美发具有相当需求，属于基本生活配

套。而自助洗衣属于公寓的配套，在公寓式酒店配套面积紧张的情

况下，以满足酒店需求为主。故将原自助洗衣的空间改为美容美发。

位置：1-2轴、N-Q轴围合空间。

面积:80平方米

・功能：美容、美发、简易按摩保健。

•目口勺客户：公寓式酒店的住客。

•洗衣房

与公寓式酒店所提供的酒店式服务相适应，洗衣房是公寓式酒店必

须配置的基本配套。根据空间现状，保存其在原有的位置和规模，主

要服务公寓式酒店，并可兼顾投资型服务公寓客户的菜单式选择服

务要求。

位置:4-5轴、P-Q轴围合空间。

面积:62平方米

功能：为公寓式酒店统一服务提供洗衣设备和场合。

目的客户：公寓式酒店，兼顾投资型服务公寓的选择服务。

注意：在水晶岛公寓的两个大堂内，从门厅到达需要经过高差为1・2

米的台阶共8步；而未设残疾人坡道。应加设残疾人轮椅坡道。

2投资型服务公寓

2.1商业配套定位原则

投资型服务公寓日勺主要目的客户为投资者及长久租住的公寓客户,

而其商业配套的主要使用者是实际居住在公寓内的长久租客。与他

们的需求特点和偏好相匹配，是水晶岛投资型服务公寓的定位原

则。

2.2定位根据

根据我们对西高新中高档住宅购房者的调查，客户对于配套设施日勺

需求主要集中在保健中心、便利店、中餐厅、干洗店、美容美发、

咖啡厅或茶社等方面，注重日常生活日勺以便性。

购房者对生活服务类配套设施日勺需求

健身娱乐

9%

作为投资型服务公寓的长久居住者，他们的特点是长久居住，所以

对配套设施日勺需求也是以日常性需求为主，与公寓式酒店客户相比,

更注重实惠、便捷，尽量兼顾舒适。消费水平较为稳定，具有较强日勺

消费能力；以满足日常生活H勺实用性为主，对生活品质有一定要求。

消费范围主要涉及休闲咖啡、高档超市、美容美发、健身、保健、

干洗店、餐饮、药店等。他们对中高档餐厅也有需求，但因为底商

设置餐饮对居住者口勺居住环境有一定影响，所以能够使用写字楼配

套的中高档餐厅。

23定位内容

根据上述定位原则和根据，并结合项目详细建筑形式和空间现状,

及施工进度情况，同步考虑对于公寓式酒店配套日勺补充和兼顾，投

资型服务公寓配套内容分布在一层和二层。其中一层设大堂、休息

厅、咖啡厅、高档超市、美容美体中心、药店；二层设健身会所，涉

及健身房、体操房、桑拿、球类运动室、小朋友活动室、图书室及

与二层露台结合的屋顶花园。

•在这些配套中，分为投资型服务公寓专用配套、与酒店公寓合用

配套、与写字楼及周围更大区域共享H勺配套三类。

•休息厅和咖啡厅主要为投资型服务公寓服务，属于其内部配套。

但咖啡厅也可兼顾酒店公寓、写字楼等外部需求。

•健身会所与公寓式酒店合用配套；

高档超市、药店、美容美体保健中心因为属于临街门面房，兼顾了

对公寓式酒店、写字楼的需求，并可向周围区域的写字楼客户提供

服务。

2.3.1一层

投资型服务公寓一层总面积约1470平方米，面积较为充分；门厅约

240平方米，赋予投资型服务公寓气派、高档的形象，是提升其品

质、吸引高端客户的主要原因；一层有三个临唐延路的门面房，具

有极高的商业价值，适合布置对外营业的业态。

•根据上述考虑，在一层接近大堂附近设咖啡、休息厅服务型的

功能，为投资型服务公寓的内部服务区，是提升投资型服务公寓档次口勺主要途径，只有提升投

资型服务公寓的档次，才干确保其与酒店公寓品质的差距，从而缩小其目的客户与酒店公寓客

户的差别，确保整个项目的档次和品质，有利于项目的推广和销售。

一层临街的门面房不同于内部的空间，因其具有较高的商业价值,

功能的设置应即满足上部公寓的使用，同步对外部提供配套服务,

服务对象具有对内对外兼顾向特点。故在此设能够对外服务的高档

超市、美容美体保健中心、药店、花店，使水晶岛公寓口勺配套能够

服务于整个项目，并辐射周围区域。

大堂：

投资型服务公寓的门厅不同于公寓式酒店的大堂，其前台能够较为

简朴，主要以安全保障和提供有关服务为主。而因为客观空间条件

很好，为投资型服务公寓配置了大面积H勺大堂，对投资型服务公寓

品质日勺提升具有主要作用。

位置：原有大堂位置

面积:240平方米

•功能：为接待、问讯、交通空间。2层通高的大空间有利于展

示投资型服务公寓的形象，提升档次。

•休息厅

与大堂的宽阔、气派的高品质相适应，在大堂北侧设伏息厅。此处

窗外为本项目的绿地花园，景观良好，适合休息、观景，放松身心。

休息厅的设置是有力提升公寓品质的另一种主要原因。

位置：位于大堂北侧，12-14轴、D1-F1轴之间；

面积：120平方米

功能：休息、等待

•目的客户：公寓式酒店的客户

•咖啡厅

利用原设计咖啡厅的操作间的上水、下水、电气等设施设备的配置;

且其位置位于南侧，能够享有到阳光，是适合咖啡厅位置。作为公寓

客户接待及休闲口勺场合，是公寓起居厅的在空间上的延伸。

位置:C-F轴、1-4轴围合的空间。

面积:240平方米

功能：咖啡茶饮、休闲、洽谈、会面等

•目日勺客户：公寓式酒店的客户，能够兼顾周围的消费人群（涉

及水晶岛写字楼）。

高级超市

因为高级超市需要对内、对外服务，需选择公寓内部与外部均可以

便到达的位置。一层东北角的门面房能够经过大堂经过道直接到达,

位置隐蔽而便利，是酒店内高档超市合适的位置；同步对外临街（唐

延路），便于吸引人流对外服务。且高档超市有利于提升公寓口勺档

次。

位置：CLA1轴、12・14轴围合的空间。

面积：约130平方米

•功能：高档小规模超市，如屈臣氏、SEVEN-ELEVEN等。

•目的客户：服务于公寓式酒店的客户，同步服务于投资型服务

公寓客户、办公楼客户，及周围写字楼的消费者。

•美容美体保健中心

经过我行的调查，与健身中心一样，美容美发和保健是高档居住物

业客户的关键需求之一，具有较大口勺需求量和较广的需求面。作为

本项目高档公寓的配套，美容美体中心与一般口勺美容美发在规模、

档次和服务范围等要素方面属于不同类型H勺业态。美容美体保健中

心兼顾了美容和保健双层需要，同步具有相当的规模，提供专业化

日勺、多功能H勺美容和保健服务。其客户不限于投资型服务公寓和公

寓式酒店，而且涉及写字楼和项目周围其他写字楼、居住户的客户

需求，其辐射的范围取决于专业化、综合性的程度，以及营业规模的

大小。

具有较大规模、选择临街的门面房是实现其功能和辐射范围的必须

条件。而原银行营业厅的位置、面积等均能够满足其要求。

位置：CLA1轴、4・12轴围合的空间。

面积：约320平方米

•功能：美容、美发、按摩、多种保健治疗等。

•目的客户：资型公寓客户、公寓式酒店客户，写字楼客户、项

目周围其他写字楼、居住物业的客户。

•药店、鲜花店

如定位根据所述，针对长久居住的投资型服务公寓客户，他们的需

求更偏重与生活化口勺日常需求，药店和花店针对公寓客户的生活化

需求，同步也能够对外服务。一层东南角口勺门面房能够满足药店和

花店对于空间和临街位置口勺需求，是较为合适的位置。

位置：药店位于CA轴、1・2轴围合的空间；花店位于C・A轴、2-4

轴围合的空间。

面积：药店约120平方米；花店约47平方米

功能：药物销售、简易诊所、鲜花销售、订送鲜花等。

目的客户：投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户，写字楼客户、

项目周围其他写字楼、居住物业的客户。

2.3.2二层

投资型服务公寓二层总面积约1360平方米，涉及一种过厅、挑空中

厅及环列挑空中厅内走道、周围功能空间；尤其之处是在东侧临唐

延路有一处大面积的临街露台，景观和视野很好，是整个二层的亮

点空间。

•健身是公寓居住客户的主要需求之一，也是完善公寓式酒店

的服务配套功能、提升投资型服务公寓档次的主要的、有效的途径。结合项目空间条件，在二

层设健身会所，集中了健身娱乐类的配套，成为投资型服务公寓和公寓式酒店共享的配套。以

健身娱乐为主要功能，主要涉及健身房、体操房、桑拿、球类室、小朋友活动和图书室，完善

『'J功能设施将成为酒店公寓品质的确保，和提升投资型服务公寓档次的主要原因。

•桑拿淋浴

桑拿淋浴是健身口勺辅助设施，但因为其涉及到上下水系统的配置,

及项目进度口勺关系，需先拟定其位置。综合考虑项目各个原因和限

制条件，仍将桑拿淋浴设在原位置，与健身功能组合，形成放松身

心的场合。

位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。

面积：60平方米

功能：桑拿、淋浴、更衣

•目的客户：投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户为主，兼顾

写字楼客户。

•器械健身房

健身房的运动量较大，与淋浴接近较为合适。根据既有空间具有多

处承重墙、空间较零散的条件，将器械健身房设在与桑拿相邻的位

置，以以便使用。

位置：位于12-14轴、CLD1轴围合的范围内。

面积：约80平方米

•功能：主要摆放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配

套设施较为完善，提升公寓式酒店的档次和品质。

•目的客户：投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户为主，兼顾

写字楼客户。

•体操房

位置的