某地产公司产品策划书

西子房产

XIZIRE4LESTATE

西子玫瑰溪谷产物筹谋书

浙江西子房产团体有限公司

2005.8月

目录

第一章项目表面

一、地理位置.............................................5

二、地块表面.............................................5

三、基地涉及未来计划的相关问题...........................7

四、区域情况.............................................8

五、交通状况..............................................13

六、公建配套..............................................16

七、都会计划要求.........................................17

第二章项目定位

一、开发定位.............................................20

二、项目档次.............................................20

三、项目范围.............................................20

四、产物类型.............................................21

五、目标客户.............................................22

六、代价阐发.............................................23

第三章项目案名发起

一、案名取向原则.........................................24

二、案名发起.............................................24

第四章项目核心观点

一、游艇主题观点.........................................26

二、景观分区观点.........................................26

三、产物分级观点.........................................27

四、核心别鸵观点.........................................28

第五章项目总体计划

一、计划理念.............................................29

二、计划原则.............................................29

三、计规定位.............................................30

四、功效结构.............................................30

五、空间结构.............................................31

六、交通结构.............................................32

七、绿化系统.............................................34

八、竖向设计.............................................34

九、项目计划需注意的若干问题.............................35

第六章项目修建单体

一、修建单体设计原则.....................................37

二、修建气势派头.............................................37

三、修建体型.............................................37

四、修建色彩.............................................38

五、外立面用材...........................................39

六、修建结构形式.........................................39

七、住宅户型.............................................39

八、修建装饰标准.........................................46

九、项目户型配比.........................................47

一、委托物业治理.........................................74

二、治理办事及要求.......................................74

三、开发商一次性投入内容.................................75

四、物业治理的办事项目...................................76

五、物管费收取原则及支出范畴.............................78

第一章项目概况

一、地理位置

项目位于临安青山湖旅游度假区北岸，坐北朝南，南面直接

正对青山湖湖，水岸线长达千米，东西两侧各拥有一个天然水湾,

北面为稻田、冲沟和缓坡地带，并有天然水塘若干处。

临安青山湖旅游度假区位于浙江省临安市东部，东经119°

42',北纬30°14',总面积43.38平方公里。处于沪杭强大的

经济辐射圈内，东距杭州西湖景区仅40公里，杭徽公路贯串东

西，在地理位置和交通干系上都史在我国东南地区风物旅游网络

的交代点，区域位置得天独厚。

二、地块表面

1、土地面积及红线图

项目计划用地面积1461亩，综合容积率以0.4为计，计划

修建面积为389795平方米，修建密度5.7%,绿化率高达70%。

目前本案已取得土地证，处于拆迁前期阶段，基地地块分属

5个乡对，东南面冲沟地带民居相对会合，而且另有民主村砖瓦

厂一处，已停产，占地较大，3号冲沟地带另有民居一处，整个

基地共有30户人家，拆迁量不大。

2、地形地貌

♦项目的地貌地形属于低山丘陵一一河谷型地貌类型，曰低

山丘陵、水体形成自然山水情况。地形东、南高，西，北

部偏低，等高线50米以下的面积（不包罗湖面）约占全区

月地面积的一半。植被富厚、水质良好，地貌属类十分富

厚。整个项目的边际线和天际线变革庞大，是一处营造低

密度住宅的天然美地。

♦项目土壤由岩性土、潮土、水稻土等组成。

3、气候情况

♦气候特征：青山湖旅游度假区气候温暖湿润、光照富足、

雨量丰沛、四季明白，属中亚热带季民风候，由于地形起

伏，气候在垂直偏向上变革较大，四季中春、秋季短，夏、

冬季长，季候特征明显。

♦气温：青山湖旅游度假区年平均气温15.8℃,海拔250米

以下为16—15C,250—400米为15—14℃,30年中，年

立均气温变革范畴为16.8℃（1961年）到15.3℃（1980

年），极度最高气温曾达41.2℃（1996年8月4日），最低

气温达一13.11C（1977年1月31日）

♦全年最冷月为1月，月平均气温为3.4C,最热月为7月，

月平均气温为28.

♦降水：年降水量为1426.4毫米，一年四季都有相当的降水

员，各季分派不均匀，1至6月雨量逐月增加，受“梅雨”

影响，6月雨量为全年各月之冠，平均6月雨量214.4毫米。

最多曾达505.5毫米（1978年）。7、8月为相对平均干燥

期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月淘汰，12月

最少，平均42.3毫米。

♦无照:全年日照时数1920.0小时，7、8月最长,每年平均

月日照时数均在220小时以上。

♦据县志纪录，临安自后唐天成三年（928年）至今，文字纪

录地动13次，多为微震，近年数次（1974年和1979年两

次），震中距离较远，均未造成灾害。

三基地涉及未来计划的相关问题

♦本案为二级掩护区严格控制用地地区。

♦掩护范畴：重要的景观配景山体，植被笼罩率高、植被生

长良好的部分山体、冲沟。

♦计划拟订对坡度凌驾25%的山地、主要冲沟及山脊、树林密

英区加以掩护、控制建立。

♦为强化青山湖的景观特征，严格控制周边坡地的开发，景

观修建应建于水位线高程31.18米（吴淞高程33米）以上,

高程31.18米以下禁止建立人工修建设施，对一些大要量

非山地修建应进行一些改建（如对修建的色彩、外立面、

屋顶等）。别的，高程25.18米（吴淞高程27米）至高程

31.18米（吴淞高程33米）之间的湖岸景观应统一计划，

成为大众景观休闲区。

♦石临公路两侧和02省道南侧及其他地区的环湖度假村，应

严格遵循高程在45米（吴淞高程46.82米）以上的山体禁

止开发、冲沟地区禁止开发、门路绿化带禁止占用此三原

则进行开发，同时对开发地区进行严格的指标控制。

♦本案可供直接营造住宅的山间平地不敷总面积的30乐主要

漫衍在本案北面由北向南的五个带状纵深冲沟地带，其他

很大部分是坡度凌驾25。的山地或零星水体，经过实地勘

察，丘陵地带利用率相对理想，但由于受到青山湖旅游度

假区控制性详规的综合容积率限定，所以今后项目的计划

设计将面临地块总体利用率和局部容积率控制、门路系统

设计的诸多问题。

四、区域情况

1、地块周边的修建物

♦本案处于西面太阳湾方位有锦湖大酒店和高阳山庄两人旅

游度假项目，原有修建体量大，特别是锦湖度假村有很大

一部分位于31.18米线以下,在汛期可能会被淹没，故计划

中将其拆除，进行计划控制。

♦项目东面为青山湖大坝，湖对岸泥山湾一带可以看见水缘

山庄的修建群。

2、绿化景观

植被为天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、

枫香、马尾松纯林或与常绿阔叶林混交。另有部分阔叶林、

灌丛、草坡和水生植物、茶园、果园等，另有奇特的水上森

林——池杉林。

3、自然景观

♦项目自然景观相比闲林一带要优化许多，青山湖有10平方

公里的宽旷湖面和清澈的三级水质，比西湖（按5.68平方

公里盘算）险些大一半，湖中的水上森林更是海内独占。

♦但整个景观基调比力平淡，公山、母山、青山等围绕青山

湖的谷地丘陵，作为湖面的大配景。植被颜色单一，缺乏

色叶、秋色叶、观花、观果植物，使景观条理感和纵深感

K敷，以后景观改革需要比力大的投入。

4、历史人文景观

♦临安历史悠久，建城桓已历一千多年，史称“衣锦城”，是

吴越国国王钱谬的故乡。文风壮盛，代有名贤，素有江南

名郡之称。

♦青山湖作为临安休闲度假财产的“门户站点”，正要打造青

山湖湖滨度假基地，基地以商务休闲度假为特色，涵盖景

点：玲珑山、钱王陵园、西径山、元勋山等。

5、情况污染状况

现已建的沿湖度假设施，修建体量过大，气势派头不统一;

结构上占据湖面，修建高度偏高，破坏湖区及山体的生态景观。

据观察，在泥山湾、太阳湾等地高程29.88米（吴淞高程31.7

米）以下的库区，已有140余亩土地被违法占用，制作衡宇等

设施，建立单位还向库区倾倒9.6万立方米土石，以致水库的

兴利库容淘汰，防洪调蓄能力下降。由于库区内人们运动增加,

生活污水排入水库，严重影响青山水库的水质和下游供水。另

据观察，目前库区内高程29.36米（吴淞高程31.18米）以下

有1600余人和36家企事业需要搬家。

6、周边开发项目

♦周边已有8家房地产公司和1家旅游项目公司开发项目，

日东向西漫衍，分别为义乌富都（1000亩）、省交通房产公

司（1400亩）、生态园、华电房产（700亩）、三晶房产（700

百）、省直房产（1200亩）、汇锦房产、高阳山庄和八百里

养生园，整个周边楼盘圈地面积非常大，凌驾万亩，其中

生态园为原有项目，其他项目还处于前期计划阶段。

♦周边楼盘根本位于临石路沿线，不与青山湖相临。而本案

水岸线长达千米，自然条件得天独厚，是其他地块难以相

比的。青山湖的计划及定位，为项目的高端产物开发奠定

良好底子。

代表厮目资料如下：

A、楼盘名：锦绣钱塘

＞开发商：浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司

＞计划设计：香港都市修建设计咨询有限公司/DDB上海秉仁

修建事务所

＞方位：位于青山湖石临公路北侧

＞占地面积：1150亩

＞总修建面积：22万平方米

＞中心会所：5000平方米

＞健身会所：3000平方米

＞容积率：0.28

＞修建密度：11%

＞绿地率：65%

＞左位：每户1—2个室内车库，一个室外车库

＞户数：741个

＞修建类型：别墅

＞主力户型：独立别嬖修建面积320平方米以上，花圃500

立方米左右

＞项目现状：一期131套别墅预计今年8月开盘

＞楼盘展示中心：黄龙世纪广场B座1楼

＞咨询电话：8790237887902398

B、楼盘名：青山翠湖

＞三长商：浙江中都团体

＞开发商：浙江临安中都置业有限公司

＞方位；位于青山湖西侧，距离临安市L5公里，距离杭州

约40公里

＞月地面积：约3500亩，环湖线长约1700米。

＞计划情况：将搜集一处集会度假型五星级酒店、一条省重

点培育国际农民旅馆街一一阿西街、一个国际茶文化美食

村一一雅庄、一个杭州青少年野外拓展基地、一家汽生旅

游集散中心为一体。

＞配套：项目位于临安近郊，可享临安城区的都会大众配套。

同时区域内五星级酒店和旅游区计划，使配套更具富厚性

和尊贵性。五星级酒店已于03年底奠定，将于2005年3

月完成主体工程，2006年初试营业，2006年6月正式对外

营业。

＞首发项目：山地排屋，结合所处山地缓坡，设计围合式院

落。

＞该项目目前尚处于计划设计阶段。

＞销售展示中心：杭州世贸中心一楼（原流声吧）

＞咨询电话：8798028887983288

现有项目综合评判

＞开发物业相似：以排屋、别墅为主。

＞开发水准相近：以临安本地开发商和外地企业为主，没有

品牌企业介入，开发水准根本处于相同层面。

＞人案范围较大：占地面积根本在700亩以上

＞容积率普遍较低：由于受青山湖控规限定，各项目容积率

根本在0.25左右的较低指标内。

＞开发地貌情况相似：同处于青山湖环湖方位，地貌均以低

山丘陵一一谷地和水体为主要特征。

＞客户目标一致：各项目都在杭州黄龙商圈等中心商务区域

选择写字楼做售楼中心，直接针对杭州市客户及利用省会

都会的信息流传优势。

＞推广核心内容一致：青山湖、西线交通枢纽点、生态情况、

低密度住宅。

＞面临困难点相似：都会距离、交通现状、配套支持、市场

影响力和认知度。

五、交通状况

1、地块周边的市政路网以及公交现状

♦对外交通主要由北侧石临公路与外界联系，对外交通便捷,

并有一班公交与其联系，但石临公路门路级别较低，路面

状况差。

♦对内交通主要有几条尽端式乡村级门路到达各端点，缺乏

环区门路系统，区块间的通达性、联系性差，已建门路级

别低、路况差。

♦水上交通线不明确，游船码头不敷，景点间缺乏水路联系,

无法完整领略湖光山色。

♦收支口标记性不敷，大众停车位在未来的生长中面临面积

穴敷的问题。计划控制5400平方米左右的机动车大众停车

场，共布点4处，泥山湾入口、太阳湾入口、泥山湾湖边

和太阳湾湖边。

2、相关市政路网的远景计划

♦青山湖旅游区内门路远景计划将形成“两轴多枝”的门路

网络结构。

♦“两轴”为连接东西城区的石临公路和南部的02省道。

♦“多枝”为连接各景区与两轴之间的树枝状自然门路骨架。

与本案未来交通状况改进相关的市政路网有三条:

A、石临公路：

性质属于县道，起止点是临安到石亭子，里程为12.18公里，制作标准

三级，材质水泥&18、沥青4.0,宽度12米。

石临公路计划方案（一级公路）

＞方案A：

门路红线宽60米，中间车行道宽20米，两侧各2.5米绿

化带和4米非机动车道及左侧12米绿化带、右侧15米高架轻

轨备用地。

＞方案B：

门路红线宽60米，中间8米绿化带，两侧各8米车行道和

4.5米非机动车道及3.5米绿化带。

＞方案C：

门路红线宽60米，中间15米高架轻轨用地，两侧各8米

车行道和2.5米绿化带及6米非机动车道，外侧5.5米绿化带。

＞目前计划倾向于A方案。

B、杭州交通二环

杭州高速二环（彭彰线）是杭州旅游西进的首要工程之一，北接余杭104

国道，南至富阳连302国道，是杭州市交通体系中的一条重要郊区环线，它

的建成将对临安市的经济生长、青山湖旅游度假区的开发产生深远影响。它

的走向，干系到锦城镇、青山湖旅游度假区、青山经济开发区的未来生长和

临安市整体生态情况格式。

＞东线方案

彭樟线一级公路北起余杭、临安接壤的泉口，经苦竹岭、陈

家坞、泥山湾、城门口等地，其中泥山湾与青山水库接壤处

架出500米高架桥，高坞口打隧道350米进入平峰山，至火

烧亭与富阳接壤，全长28.65公里。

＞西线方案

该线路东起余杭市长乐镇，西经横坂镇、高虹镇，南接锦城

环西路，再南经玲珑、上甘、板桥、三口，接富阳的320

国道。该路线根本上以现状公路进行改扩建，比东线方案长

约10多公里。

＞从各自优劣势阐发来看，计划认为东线方案比力公道。

C、杭昱高速公路

在02省道底子上进行改建，考虑与锦城和青山的干系，在城区考虑两

种选择方案。

＞原门路线形方案

以02省道为底子进行改革。该走线优点是工程地质条件

较好，改革长度最短，工程造价最低；但其紧邻锦城南

部都会建立用地，且部分现状都会用地已位于该线路以

南，故对都会用地的影响较大，进一步限制了都会南向

生长。

＞囱移方案

从原02省道南侧选线，制止对都会的滋扰。临安段东起

汪家埠，在青山和锦城段均南移，从计划的玲珑产业园

区的南侧穿过，在玲珑的徐家坞四周接原02省道。该项

目需新建大桥和480米隧道，线路长，故工程造价较大。

南移方案得到肯定，其利于都会的恒久可连续生长与交

通组织。原02省道锦城段改革作为都会交通干道，红线

控制宽度60米。

方、公建配套

本案计划用地属于二级掩护区，为度假娱乐集会用地和

高等别墅用地的综合开发性质。包罗石临公路南侧及湖面以

北区域，属于高等集会娱乐区、药物园和水上森林为主体的

湿地生态景观区，是青山湖度假区的核心片区。

七通一平状况

＞计划供水量控制为2010年人均居民生活用水量为300升/

人•日，不可预见用水量为预见用水量之和的10%,由青山

水厂和第二水厂供水。

＞排水分为雨、污分流制。生活污水量经过测算，为3300立

方米/日。污水分区排放，东区经都会主干管排入青山镇污

Zt处置惩罚厂，雨水结合地形利用雨水管渠重力管就近排

入水体。

>月电总负荷为20600KWo新增35KV变电站和10KV变电站。

临安变电站及青山湖旅游区供电电源，区内10KV以下线路

月交联聚乙烯绝缘电缆或电缆沟敷设。

>别蟹、乡村用电：用电标准2KW/人，计9200*2=1.84万千

瓦。

七、度假旅游区计划要求

1、修建退却门路红线距离

当修建物或门路控制线宽度25米（主干道）时，修建

物需退却门路控制线5米；11米时（次干道），退却3.5；7

米以下（一般门路），不要求退却，但须满足种种地下管线

埋设通过的要求。

2、修建高度

修建物一层檐高不凌驾4米：二层檐高不凌驾7米；三

层不凌驾10米；四层不凌驾13米，五层不凌驾16米；如

有半地下层，增加高度不应大于1.5；坡顶修建的屋脊高度

为檐高加2至3米。

3、修建密度与容积率

对付别墅用地，原则要求二层高级别墅修建密度为7%

以下，容积率为0.14以下；二三层一般别墅修建密度为13%

以下，容积率0.36以下。

4、修建限定

修建不得破坏原有地形地貌，其形式、体量、高度及色

彩应融于风物情况，成为风物有机组成部分，其设计方案应

报主管部分批准。

1.计划修建物建立标高控制在31.18米（吴淞高程33米）

以上。

2.25.18米至29.18米之间禁止建立修建设施。

3.29.18米至31.18米间可建立部分景观临时修建和亲水

构筑物。

5、绿地率

高等别壁区的绿地率不应低于72%中档别里区的绿地

率不低于40%o

6、程高及坡度

凭据高程建立要求，50米以上（吴淞高程51.82米）为

不可建用地；结合坡度建立要求，可分为不宜修建用地（坡

度＞25%）和可修建用地（坡度V25席）不宜修建用地由于

地形坡度较大，而且山头自然植被生长良好，应考虑作为自

然资源保存起来，满足生态要求而不作高强度开发；可适当

粉饰的人工景观，结合自然情况开展游憩等休闲项目。可修

建区内，凭据计划要求，按差别功效分区及开发强度进行建

立，维护生态资源和可连续生长。

7、大气、水体和噪音

计划大气情况质量达国度一级标准，水体情况质量达国

度三级标准以上，噪音情况控制昼间50分贝，夜间40分贝

以下。

8、岸线掩护

岸线主要作为生态湿地、大众休闲景观岸线而存在。岸

线除必须的码头（按计划结构）、现有景观较好的构筑物外,

禁止建立其他修建及与设施、水利无关的设施。对现状已存

在的影响景观效果的修建应凭据景观效果、视线、空间等要

求，进行拆迁或改革，具体方案应由专家委员会严格审查通

事后方可实施。

第二章项目定位

一、开发定位

结合大杭州别鸵开发不停西进的生长格式，项目将建立

成为继闲林低密度住宅板块之后，以“湖泊游艇、山地水岸”

著称的又一低密度别墅类大型崇高居住区，实现“奢华时

尚•游艇时代”的新生活理想，在硬件资源上，整合游艇主

题文化水岸公园、游艇码头、五星级游船商务会所等设施，

将国际性的崇高品位和湖泊山地文化相结合、创造奇特浓郁

的新乐成社区文化。

包罗：康健和运动文化；亲近自然的环保文化；休汨度

假的顶级商务文化；私密宁静的富人区文化。

二、项目档次

青山湖项目是西子房产团体全力开发的一个集游艇娱

乐、休闲度假、崇高住宅的大型山地水岸别墅社区。

三、项目范围

1、项目底子指标

2、主要技能经济指标

四、产物类型

项目以独栋别墅、联排别墅为主，另有一部分类别墅品质的低层电梯公寓。

1、修建参数指标

修建参数独栋别墅双拼别联排别叠加电梯公合计单位

墅寓

修建面积13.61.711.694.431.39万平方米

容积率0.20.350.60.90.4

用地面积68.224.8719.494.8797.45万平方米

用地比率70%5%20%5%100%%

2、单套平均面积

物业类型平均面积

单

套

独立别零平350平方米/套

均

面

双拼别里平方米/套

积250

联排别墅200平方米/套

电梯公寓140平方米/套

五、目标客户

♦为项目“山地水岸别墅，游艇主题社区”核心理念吸引

并产生共鸣，追求崇高康健新生活者；

♦注重生活品质，追求奢华时尚生活，欲购买第二或第三

处居所者；

♦为项目形象大概开发商实力所吸引，第二次或第三次购

房以改进住房条件者；

♦喜欢爬山、游艇、游泳、垂钓等体育运动的高收入者；

欲购买项目房产，以求保值、增值者；

♦尤其是事业有成，能够担当新事物、崇尚体育精神和运

动的中青年，有一定的社会职位和经济来源及生活品位

的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在30

-50岁之间，事业稳定，喜爱运动，向往自然休闲生活,

愿意改变生活情况、非常注重生活品质的都会精英阶级

人士。

♦别墅的目标消费群以富豪阶级、三资及民营企业家、高

收入私营主为主力，联排别塞以三资、民营企业高级治

理人员、高收入专业技能人士为消费群。

♦电梯公寓的目标消费群以都会中高收入人群为核心东

西，以公事员、白领、大学传授、中收入专业人员为主

体东西。

六、代价阐发

凭据本案的高端产物定位、差别的产物分级、区块内

竞品楼盘普遍的订价水准，以及周边优越的自然资源状况，

暂定独栋别墅一期起步售价在6000元/平方米，双拼别里在

5000元/平方米，联体别墅在4500元/平方米，低层电梯公

寓在3500元/平方米左右。具体订价计谋将另具文本进行研

究。

第三章项目案名建议

一、案名取向原则

深入研究青山湖项目文化内涵及项目定位的特点，力求

在案名上体现三个原则特性：

♦自然性：自然性包罗基地所在区位不可再生的珍罕自然

资源，突出青山湖、水岸和山地生活等地区自然的恃有

元素；

♦人文性：案名需要体现项目气势派头的文化传承和开发

基调，体现项目营造理念；

♦优美性：案名必须字形优美、读音优美，易读易记，能

产生一定的意境美。

二、案名发起（以下案名不分先后）

案名一:西子•湖光山舍

释意：“湖光山舍”谐音“湖光山色”，展示了项目所具有的

湖和山两大自然元素及生活场景，充实体现湖之光影

与山之色彩的意境美。“山舍”意即隐立山间谷地的别

里修建，整个案名对光影、色彩、修建、自然标记等

根本元素进行整合，读音调和自然，字面优美。

案名二:西子•翡翠湾（私人官邸）

释意：“翡翠”的上品，被称为帝王玉。这类翡翠均为纯正浓

艳的翠绿色，而且颜色均匀、透明度等其他指标也都

很高，产量极低，是无价之宝。翡翠一可喻青山湖湖

水之清纯、美好与珍贵；二是隐喻项目的尊贵职位就

象翡翠的极品帝王玉一•般，进一步突出别墅项目的稀

缺性。“湾”代表基地别塞生活的根本地貌特征，同时

体现港湾的寄义，布满优游、从容和愉悦的意味。

案名三:西子•湖山胜境

释意：“湖”和“山”这两大自然元素组成项目清净悠远的居

住意向和社区特质，形成西子别蟹最大的特点就是“实

现修建与山水的调和融会”：包罗尊重自然，尊重历史

文化，尊重现代科技，尊重艺术等等理念的具体体现。

案名清新淡雅，令人向往。

案名四:西子•在水之洲

释意：“在水之洲”的意境取自“兼葭苍苍，在河之洲”的古

诗，“在水”点明项目方位及“湖”这一根本自然元

素，“洲”表明项目临水优美的地貌特征。原诗中对

“在河之洲I”的挚爱追求也成为项目营造的最终理想

和目标，让项目成为人人所向往的人居美地。

第四章项目核心概念

，游艇主题观点

以复合旅游房产的原创性财产理论，整合体育（游艇、

爬山、游泳、垂钓、拓展运动）、商业、旅游及商务度假等

种种优质资源；以“山地水岸”和“湖泊游艇”的主题文化

融入住宅社区，创造一种“奢华时尚•游艇时代”的全新生

活方法，全力打造“湖泊游艇社区，山水崇高别壁”的最新

形象，创造出有别于大杭州区域内简朴运用自然资源、雷同

推行生态主题的其他别墅项弓，高生活起点、高康健时尚的

全新游艇社区生活。

二、景观分区观点

凭据现基地地貌可将项目分别为南部冲沟、丘陵为主的

山地地带和北部沿两洪流湾和青山湖湖面的水岸地带，差别

的地理区位和景观条件组成了差别的生活界面和营造理念，

即山地和水岸生活的分别。在具体的计划和营造中既要注意

两种差别地貌情况下修建与自然，人与自然、修建之间的干

系处置惩罚，因地制宜的摆设低层电梯公寓、排屋和独栋别

E,又要注意两大区块之间的自然衔接和景观均好性问题，

在一个项目里形成差别情况层面和运动内容的生活方法也

将成为本案的一大特征。

三，产物分级观点

本项目是以别墅类产物为主的崇高低密度居住区，并设

置一定命量的别墅品质的低层电梯公寓。本案产物定位要求

有充实的市场差别化，设计中应体现如下特征：

大杭州别曳市场领域的产物差别花

青山湖板块旗舰项目的核心差别而

1、独立别墅产物定位：

♦核心产物：游艇主题的山顶、水岸奢侈型超低密度别墅。

♦主力产物：全面差别化的山地及水岸景观的豪华型别

墅。

♦连续生长产物：具差别化优势的谷地景观经济型墅别。

2、联排（双拼）别墅定位:

♦主力产物：具全面差别化优势的山水景观的舒适型别

墅。

♦连续生长产物：具高性价比、创新差别化优势的经济型

别墅。

3、电梯公寓定位：

类别墅品质的低密度电梯公寓。

四、核心别墅观点

本案以中高等舒适型别量类产物为主体，但可考虑在项

日景观代价最高的区位制作少量核心别暨，做为项目的引领

产物，提升整个项目品质。核心别墅将以其特殊的占地面积

（7—8亩/户）、户型面积（600平方米以上/户）、景观区位

和相关配置成为私人官邸化的旗舰产物，代价待定，但一定

要具有区域代表性。

第五章项目总体规划

一、计划理念

1.项目要对“山地水岸别墅，游艇主题社区”的生活方法

内涵进行深度演绎。

2.设计要求因地制宜，创新制胜，突出基地的山地水岸地

貌特征和优势，突出“奢华时尚•游艇时代”的新生活

理想，涵盖游艇商务、景观、度假及生活的计划设计理

念。

3.设计注重运动与生活、修建与人、情况与人以及人与人

之间自然状态下的调和与优雅，“以人为本”，从而满足

人们对高品位生活以及新富豪生活方法的要求和渴望。

4.计划应综合考虑周边项目各期开发情况，寻求差别，准

确定位。

二、计划原则

1.充实尊重项目基地的自然生态景观，最大限度地保持基

地的自然之美。在计划中注意协调修建与基地自然情况

的干系，公道地将修建融于自然之中。结合基地的区位

条件，公道利用青山湖以及山地自然地貌，进行有机的

计划，将湖景、山景的利用作为计划的一个重要因素。

2.实现人、修建与自然的调和。通过公道地组织室内功效、

室外空间，满足人性化的生活需求和现代住宅的完备功

效配置，贯彻生态康健的居家理念。

3.体现“超前意识”。考虑到核心别墅产物奢华的气势派

头特点及主力产物的差别化，计划设计要注重修建语言

的表达与建材运用的协调性，又要保持总体计划的新颖

奇特性和单体修建的长期性。

4.贯彻组团观点。凭据项目的自然地形，计划中应着重对

修建进行组团分别，每个组团各具特色，富厚社区的空

间形态。

三、计规定位

凭据项目所处的区位条件以及自然地形状况，计划设想

将本项目计划成为一个以独立式别塞为主、联排式别堂为

辅、同时有少量多层公寓的居家及度假兼备的高等自然生态

居住社区。

四、功效结构

在项目的居住修建类型上，设想独立式别墅、排屋、多

层公寓的占地比例分别为70%、25%和5%。在功效结构上，

主要分为以下几个功效区：

1.独立式别嬖区：漫衍在基地的中部及南部临湖区域，可

以享有良好的青山湖景观以及居住与自然的充实结合，

作为整个高等社区的引领，体现社区的档次。

2.排屋区：凭据基地的地形情况，设想将排屋区主要沿基

地的北部结构，结合几条南北走向的谷地进行排布。

3.多层公寓区：主要漫衍在基地的北部，与排屋区相对独

立部署。

4.社区办事中心：主要是指为社区居民配套的办事会所，

部署在靠近临石路一侧，为社区居民提供须要的日常生

活办事，其位置的设置与临石路的社区主收支口结合，

便于居民就近享受种种配套设施。

5.社区休闲中心：在基地的青山湖湖滨，设置一社区休闲

会所，体现滨水休闲的观点，可以考虑引入游艇俱乐部

的形式，为本社区以及外来人员提供滨水休闲场合。

6.核心景观休闲轴：在基地的北部，结合谷地的地形条件,

通过水面、绿带、休闲广场等元素，形成一个南北向的

核心景观休闲轴，为社区居民提供颇具人性化的休闲运

动场合。

五、空间结构

鉴于项目的地形条件，最高的山脊线将社区分别为南北

两个区域。在社区空间结构二，对南北两区接纳差别的组织

方法：

♦南区：处在山的南坡，南临青山湖，可以俯瞰湖面。该

区域的空间结构主要通过若干个体里组团空间来组织，

形成若干个组团空间。同时，强调组团空间与山地自然

景观的渗透，并通过独立的步行系统来联系各个组团空

间。

♦北区：主要由谷地、丘陵组成，由于处在最高的山脊线

的北侧，无法与青山湖湖面产生联系。该区域的空间组

织主要依托南北向的核心休闲景观带来展开，形成北区

的空间主轴；在适当的地段，结合中央水面形成空间主

节点；同时，在各个谷地通过绿地、水面的设置形成若

干个空间次节点。

六、交通结构

（一）动态交通

1、社区收支口:

设想整个社区设三个收支口：

＞沿临石路设一收支口，作为社区的主要车行收支口，

该收支口要与社区办事会所有便捷的联系。

＞沿西侧门路设一收支口，作为南部独立式别暨区的

收支口，同时是北部区域的帮助收支口。

＞沿基地南侧设一收支口，作为社区与休闲会所的联

系。

2、门路系统:

设想社区的门路系统分为三个品级：入口门路、主干道、

组团路。

＞入口门路：连接社区主入口与主干道之间的门路。

总宽度20米，双向机动车道各宽5米，中间设2米

宽离开带；机动车道和人行道之间设2米宽绿涪，

两侧人行道各宽2米；

>主干道：总宽度9米，机动车道宽7米，单侧人行

道宽2米；

>组团路：总宽度6.5米，机动车道宽5米，设单侧

人行道。

（二）静态交通

独立式别墅和排屋均设室内车库，独立式别墅每户

设双车位车库，排屋一般设单车库，部分户型可以没双

车库。公寓区的业主停车通过地面停车场来解决。

（三）步行交通系统

通过主干道、组团路的步行道以及社区的核心景观

休闲轴组成步行系统，为居民的步行交通及游憩提供一

个良好的情况。步行系统在局部地段可以完全与车行系

统脱开，与地形更紧密地结合，并与湖滨的休闲地带相

连接。

七、球化系统

项目基地内现有的植被状况较好，在计划中针对项

目南北区域的情况要作出分别处置惩罚：

♦南区：该区域为独立式别墅区，尽可能地让修建融

于刊然情况，绿化主要以现有的自然绿化为主。在

滨水地段，可以结合休闲运动以及景观的要求组织

滨水绿带。

♦北区：该区域由谷地、丘陵、平地组成，在绿化系

统的组织上要自然和人工并重。在将修建结构与现

有绿化良好结合的底子上，通过核心休闲轴来组织

南北向的核心