样板房装修工程控制与监管操作细则

售楼处、样板房装饰装修工程合能集团工程中心

装饰组控制重点和实行、监管、操作细则

产品质量是企业的生命，我司作为一家业务上升潜力巨大H勺房地产开发企'也应从项目的

设计质量、项目施工单位施工质量、和项目工程管理质量、项目配套服务质量入手，保证开

发的项目产品质量，赢得广大客户的认同。作为一种房地产开发项目，前期的重点工程任务

是项目销售场所一一即销售中心（售楼处）、和商品房样板展示区一一即样板房；及其周围气

氛、环境营造工程。可以说售楼处、样板房及其周围环境工程的I设计质量、施工质量的好坏,

从很大程度上直接反应了所开发楼盘口勺潜在品质。同步在配合营策合适的广告楼盘促销宣

传，直接对潜在消费者的消费心理产生重要影响。

作为售楼处、样板房及其周围环境营造工程，自身亦属于一种系统工程。该系统工程波

及到“预算”、“设计”、“采购”、“工程”、“营策”等全过程。

一、设计规定

1、设计定位、成本控制

根据集团企业对详细开发项目H勺定位：楼盘开发总建筑面积、所在地理区域位置、交通

网路状况、市政配套设施、医疗教育文化环境、目口勺消费群体、主力客户消费心理、项目开

发地历史人文、周围建筑设计风格、项目预算总投资金额等要素，通过该完整科学的项目投

资筹划营销分析，明确开发项目的市场定位（区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑

风格定位）。以“项目市场定位”为基础，进行项目规划设计筹划营销一一即针对市场需求

进行专业设计的工作流程，它是以项目口勺市场定位为基础，以满足目的市场的需求为出发点，

对项FI地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计戈人紧紧围绕目的客户选定主力户型，

引导室内装修风格.并对项目I内环艺设计进行充足提醒，其中包括配套建筑装饰、园林景观

环境艺术设计定位和投资预算成本，亦包括售楼处、样板房及其周围环境营造工程。从项目

市场定位和开发总成本控制日勺角度、确定与之相匹配的售楼处建筑及其装饰（含内装、外装

工程）、及售楼处、样板房周围园林景观设计方案。

2、对设计单位提供的资料文献和图纸规定

2.1售楼处、样板房设计方案

⑴售楼处、样板房总体规划

①售楼处、样板房及其周围地块概述

售楼处、样板房所属区域现实状况、售楼处、样板房临界四面状况、地貌状况

②售楼处、样板房地块状况分析

开发商的初步规划和设想；影响售楼处、样板房总体规划的不可变的经济技术原因

③售楼处及样板房建筑空间布局

售楼处、样板房及其周围环境营造总体平面规划及其阐明、功能分区示意及其阐明

④售楼处、样板房及其周围道路系统布局

售楼处、样板房周围交通环境示意：

售楼处、样板房及其周围道路设置及其阐明：

售楼处、样板房重要出入口设置、重要干道设置、车辆分流状况阐明、停车场布置

⑤周围环境绿化系统布局

售楼处、样板房周困景观环境示意：

售楼处、样板房绿化景观系统分析、公共场所口勺环艺设计

⑥设计提醒

营销中心、样板房外立面设计提醒、围墙外立面设计提醒、建筑外部环境概念设计

⑵售楼处、样板房建筑风格定位

①建筑风格及色彩计划

建筑风格的构思.建筑色彩计划

②建筑外立面设计提醒

商品住宅不一样户型的样板房外立面设计提醒：加针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局

部设计提醒

其他特殊设计提醒

(3)样板房户型选择

①项目所在区域同类楼盘户型比较

②项目业态分析及项目户型配置比例

③主力户型样板房设计提醒

(4)售楼处、样板房室内空间布局装修概念提醒

①室内空间布局提醒；②公共空间主题选择；③庭院景观提醒

(5)售楼处、样板房周围环境规划及艺术风格提醒

①周围环境调查和分析

②项目楼盘总体环境规划及艺术风格设想

地块已经有的自然环境运用、项目人文环境H勺营造

③售楼处、样板房周围环境概念设计

周围绿化及园艺设计、周围共享空间设计、周围雕塑小品设计提醒、周围椅凳造型设

计提醒、周围宣传专栏、导视系统位置设定提醒

④项目营销中心外部环境概念设计

2.2售楼处、样板房及其周围环境方案图纸设计

按照已确立的概念设计方案（预算造价在投资总成本控制范围内），由专业设计单位出各

分项方案图纸和概念主材样板，通过集团企业决策层（企业高层领导、技术规划中心、营策

中心、计审中心、预决算中心/成本控制部、工程中心）与设计单位共同讨论方案图纸、概念

材料的可行性、经济合用性，提出修正汇总意见，经设L单位完善后，形成最终版的方案设

计图纸（由文字方案到图纸方案的过程）。该项工作，提议重要由集团技术规划中心和营策中

心牵头，计审中心负责督促与监督。

2.3设计单位提供的服务及规定（重要针对售楼处、样板房精装修、及其周围园林景观环

境工程项目）

⑵设计单位在甲方工程过程中的配合流程:

①设计服务协议中应对设计单位的约束

I）设计单位承诺具有对应设计资质，和施工资质（如承担对应施工任务）；如须报建、

须报消防验收的项目，设计单位还应具有对应的施工图出图资质签章，并应在施

工蓝图上予以加盖鲜章.

2）按照协议规定的内容、时间，保质保量向甲方交付设计成果。设计单位必须保证

在遵照规范的前提下，其设计是安全的、经济H勺，没有在设计上导致挥霍。

3）根据甲方项目的工程内容，及时组织工作班子及工程重要设计人员进驻现场工

作，以便完全反应设计意图，到达设计效果。（乙方设计成果应清单应作为协议附

4）协议签订前，设计单位应提供本项目各专业设计师名单，以及配合的）施工图设计、

签章单位及人员名单，完毕设计及施工配合全过程。协议中明确重要设计人员名

单，如要更换有关人员，必须征得甲方同意。

5）当甲方提出修改局部的细节设计和根据现场实际状况必须修改的，应在甲方告知

的时限内及时修改原图纸并出具新图纸。

6）设计单位负责按协议所述工程范围内的所有装修材料的选样工作，并提供材料选

样工作成果；保证选定日勺装修材料符合设计意图和满足装修效果，并且保证所选

定日勺装修材料是在工程项目所在地易购到的J,或设计指定H勺特殊材料其定购周期

不会对工程进度导致重大H勺影响。否则设计单位应当在选定材料、提供材料选样

工作成果时予以尤其文字阐明，并征询甲方技术规划中心专业负责人意见。设计

单位装修材料的选样工作成果，须得到甲方技术规划中心专业负责人及部门领导

（部门经理、技术总监邢J匏宁确认。

7）设计单位负责二程范围内H勺活动像他、灯具、陈列品等选样工作，并提供选样工

作成果，以便完全到达设计效果。该选样成果须得到甲方技术规划中心、营策中

心专业负责人（装饰设计师、筹划师）及部门领导的签字确认。

8）设计单位及设计师个人不得与设计中出现的材料供应商发生直接或间接11勺经营

关系，或从属关系，也不得与这些单位合作经营。

9）设计单位应协助甲方通过国家有关部门日勺竣工验收。

10）工程竣工验收合格后，甲方应向设计单位结清所有设计费。

II）甲方（技术规划中心）有权检查设计单位代表的工作及工作效果，有权与设计单位

商议，规定撤换不称职日勺代表，有权对有损甲方利益的行为进行制止。

12）甲方（技术规划中心）有权规定设计单位提供工程范围内的征询意见和对图纸作对

应口勺修改。

13）甲方（技术规划中心）对设计单位选定H勺样板具有否决权，该否决行为应向设计单

位指示清晰甲方所持原则和意向，作为设计单位深入跟进的参照指导。

②方案设计

根据甲方（技术规划中心）所提供的设计原始资料及设计规定，进行方案设计及修改,

到达甲方承认的原则。本阶段设计单位应提供工作成果包括：平面图、各重要透视图

等图纸；

③深化设计

根据甲方（技术规划中心）所承认II勺设计方案，进行方案深化设计及修改，并到达施工

图前口勺设计深度。本阶段设计单位应提供工作成果包括：平面布置图、地面铺装图、

天花平面图、展开立面图等图纸，及天花、地面、大堂、墙面处理以及柱身处理等彩

色透视效果图（必须体现出真实口勺空间及材料效果）。提供设计口勺重要材质物料样板及

清单，提供本工程造价预算参照清单。

④施工图设计

根据甲方承认的深化设计方案，进行施工图深化设计。本阶段设计单位工作成果应包

括：各平面布置图、地面铺装图、天花平面图、展开立面图、节点大样图、最终彩色

透视效果图等图纸；提供工程造价预算清单。

⑤施工图纸修改及工作配合

设计单位应根据甲方（技术规划中心）规定进行修改、并提供合理化的提议，提供甲方

施工过程中的设计配合工作。包括现场施工前进行技术交底、处理施工中的有关设计

问题、会同甲方参与施工单位材料样板确实认和封样工作、负责设计变更和修改预算、

会同甲方参与重点材料H勺进场验收

⑥会同甲方参与工程价段性验收和工程竣工验收

根据甲方工程施工进度计划和工期安排，设计单位应派遣有关设计代表赴工地现场会

同甲方参与样板验收、阶段性验收、重点部位除蔽验收、及工程竣工验收工作，并签

订各阶段验收会签意见。

I.工程项目概念方案设计阶段，由甲方技术规划中心会同营策中心制定项目设计任务

书，共同与设计单位沟通，明确甲方项目开发的市场定位和甲方原则及意向，以便

设计单位充足理解甲方意图，做出符合项目市场定位口勺概念设计.

IL工程项目施工图设计阶段，由甲方技术规划中心负责跟踪，督促设计单位按照设

计服务协议详细的规定，准时、保质保量的完毕施工图纸设计，提交甲方设计成果；

HL工程项H施工前，由甲方技术规划中心负责牵头进行施工图纸会审（由技术规划中

心负责联络设计单位各专业负责人参与施工前图纸会审和技术交底）：内部配合部

门一一工程中心装饰组，由工程中心装饰组召集施工单位各专业技术负责人参与施

工前图纸会审和技术交底，就汇总的各专业图纸设计和施工技术问题向设计单位提

问，由设计单位做出解答；突出处理工程项目日勺重点和难点部分，以便在施工前就

能将问题处理，保证工程施工的顺利进行。

IV.工程项目施工阶段，由集团工程中心装饰组牵头，向技术规划中心、项目设计单位

反馈图纸设计问题、项目所在地工程物资主材物料的市场供应等问题；由集团技术

规划中心负责跟踪、督促设计单位及时处理图纸设计问题和设计土材物料问题，并

出具设计变更告知单。设计变更告知单经集团技术规划中心承认（专业责任设计师、

部门经理、总监）签字后，由技术规划中心发文至工程中心装饰组，由工程中心项

目助理或装饰组本项目现场责任工程师转文至施工单位，以指导现场施工。

对于紧急、重要的设计变更项目，由集团技术规划中心先行以口头、、或0A

方式,告知工程中心装饰组现场责任工程师，以便在第一时间内就设计变更项目内容

知会施工单位，但技术规划中心必须在24小时内予以书面补发。

V.集团技术规划中心各专业设计师（工程师）业务除了与有关设计单位各专业对接外，

还应与集团工程中心各专业现场责任工程师进行工作衔接。

二、施工单位选择及协议谈判

1、施工单位考察

施工单位H勺质量保证，是靠施工单位的管理水平、资金能力、技术力量、管理人员素质、

工队技术水平和人员素质等综合原因得以实现的J。我司作为房地产开发企业在项目施T准备

阶段需要对施工单位进行全面日勺考察，选择符合项目工程施工总体规定日勺儿家意向施工企

业。以便深入谈判、磋商，最终确定符合项目技术条件、商务条件规定口勺施工单位作为合作

伙伴。

施工单位考察的重点：（1）设计资质等级（如本项H有须施工单位深化设计需求U勺）、施

工企业资质等级；（2）施工企业办公地点、场所、规模和办公环境：（3）与否已经获得质量认

证体系的认证；与否已经获得环境认证体系U勺认证；（4）高级工程师、工程师、助理工程师、

技术人员的数量和所占企业整体员工数量的比重：（5）项目经理、项目管理人员日勺数量和所

占企业整体员工数量的比重；（6）专业采购人员的数量和所占企业项目管理人员数量的比重;

（7）施工单位近两年所承担的工程项目状况、施工状况；（8）施工单位所在地区H勺市场拥有率、

和社会认知度；（9）施工单位日勺企业架构、项目班子组织构造：（10）施工单位所用工队的来源

构成、合作时间；（II）施工单位近期所接工程状况、在建工程；有无与本项目类似的工程项

目；（12）实地考察施工单位近期已竣工程和在建工程施工状况、质量状况。对施工单位的考

察以集团采购中心为牵头部门，工程中心装饰组本项目责任工程师配合参与、并会同预决

算中心和技术规划中心、工程计审部专门人员共同进行。规定各部门考察人员对施工单位

考察后提交书面考察汇报至采购中心，由采购中心汇总考察意见、并形成最终完整的考察

汇报，以便企业决策层参照。计审部负责督促考察汇报的形成、及其时效性。

2、工人及管理人素质、资格规定

在项目招标文献中，须明确规定投标施工单位提交：（1）用于本工程的项目管理班子组员

名单、性别、年龄、毕业院校、专业，目前所担任的职务岗位、联络、曾经参与过的工

程项目及在其中所承担的职务：（2）项目重要管理人员（项目经理、现场生产经理、技术负责

人、安全负责人、采购负责人州勺专业院校毕业证书影印件、获得日勺专业技术职称证书影印

件、岗位技能证书影印件、居民身份证影印件；（3）施工单位项目经理部组织机构图：（4）施

工单位委派的项目经理持有日勺项目经理等级证书影印件（在施工单位确定后，必须校验项目

经理证书原件）；（5）施工单位委派的技术负责人持有的J专业技术职称证书影印件（在施T单位

确定后，必须校验技术负责人口勺专业技术职称证书原件）；

在项目招标文献中，还须规定投标施工单位提交：（6）准备用于本工程的I施工队伍状况

简介。波及木工组、水电工组、瓦工（泥水工）组、油工组、植物种植施工队（园林景观工程）,

包括各工种的人员配置数量、施工机械和机具的装备数量：（7）特殊工种、重要技术工人从

事该工种作业U勺年限以及岗位技能资格证影印件；（8）各工种带班人员II勺姓名、年龄、藉贯

和居民身份证影印件、联络。

以上施工单位项目经理部管理人员构成和施工工队各工种人员构成，在工程过程当中，

施工单位不得随意调换，如施工单位因特殊状况须调换，则在调换前必须征得甲方代表日勺书

面同意；甲方有权对任何不能胜任工程项目的乙方人员，包括乙方项目部管理人员和工队施

工人员提出撤换规定，乙方不得拒绝，必须按照甲方规定及时调换符合规定、可以胜任工程

项目的管理人员和施工人员。

对重点工程项目如售楼处、样板房及其周围环境工程，由于对应日勺质量和效果规定都很

高，须施工单位安排有类似工程经验的施工管理人员和技术过硬R勺工人精心施工，方可到达

重点工程项目的高原则规定。如高级精装修工程中，木工活须规定施工单位使用广东、或

江浙一带施工技术过硬的I木工班组；瓦工须规定施工单位使用福建一带的技术纯熟工人来

实行。要严格限定施工单位各班组中使用“学徒工”和“小工”的数量，保证技术纯熟工

人（大工）的绝对数量。在工程协议签定之前的商务谈判中，甲乙双方须就详细的用工规定进

行明确，包括用工价格问题。

3、工程、预算参与施工单位考察、协议谈判

对施工单位日勺考察，是为集团开发的项目选择“产品制造”候选单位。需要从多角度、

多层面对施工单位进行分析、评估其技术能力、制造能力、生产管理水平、产品质量等级，

以求能最大程度日勺满足集团项目开发的需要。对项目施工单位进行考察日勺工作，由采购中心

本项目责任采购工程师牵头，工程中心本项目现场责任工程师和预决算中心本项目责任预算

师共同参与进行。其目口勺也是为了能从多角度、多层面来对施工单位进行分析和考察，作出

专业和详实的施工单位考察评估汇报。

甲乙双方通过对本项目“建设工程施工协议”中都关切的条款进行沟通、谈判、到达共

识，双方对协议进行签订、加盖协议用章后，即为本项目工程建设提供了有效的法律保障。

因“协议”中涵盖的内容面广，波及到诸多双方履约II勺重点条款，如：协议价格属性、工程

工期、开竣工日期、工程总预算造价（分项工程预算造价）、付款方式条款（工程实例中多采用

工程进度款的拨付方式）、甲乙双方工程项目代表、甲乙双方的责任和义务、违约责任条款

等等。集团企.业“工程”、“预算”板块应委派有关责任工程师会同采购中心，参与到与施工

单位的协议谈判中，这样更有助于协议条款日勺谈判、协议签订后的履行实行，实质也是为了

更好的保证工程进度、质量和造价控制。

4、合理工期

“销售中心”、“精装样板房”等重点项目工程不仅对施工质量规定而，并且还要抵达预

期的装饰装修效果。除了规定设计单位的设计方案质量、出具的施工图纸质量、选择的装饰

材料搭配效果（设计方面）到位外：对施工单位的I施工管理水平、工队施工技术水平、乙供装

饰主材与否合乎设计规定］品牌、色彩、纹理、质地等级、规格尺寸、厚度等）外，对工程合

理工期也须要有充足的考虑。装饰装修、园林景观工程是“面子”工程，假如说土建主体工

程可以赶工期争取时间，那么装饰、景观工程是在“土建主体”的基础上进行的I美化、修饰,

它可以掩盖土建主体部分的某些“缺陷”。装饰装修、景观工程自身是整个“工程体系”口勺

最终施工环节。俗话说“慢工出细活”，这个“慢”字其实也是有“度”的，也是对工程工

期和合理化时间的规定。装饰装修、景观工程往往都是由于任务紧、任务急、而需要抢工期,

交叉施工频繁、互相导致影响、作业时间上仓促，施工单位作业人员也会由于“疲劳”施工

导致施工质量卜滑，达不到高质量原则的规定。因此需要处理这•“矛盾”，权衡利弊、尽

量到达工期与质量规定的平衡点。

工期H勺合理性重要从如下几种方面来加以考虑和评估：

（1）装饰装修或景观工程设计的复杂程度、波及到的施工工艺原则和工艺、工序操作难

度；

（2）前期工程，如土建、钢构施工所能提供H勺现场基础前提条件;

(3)装饰装修工程或景观工程量的大小；

(4)装饰装修或景观工程施工工序的安排；

(5)装饰装修或景观工程各分项施工内容对作业时间内正常合理规定；

(6)装饰装修或景观工程中对特殊工艺U勺规定；

(7)装饰装修或景观工程中使用物质材料的种类多少；

(8)装饰装修或景观工程特殊物质资料日勺定货和加二到货周期：

(9)装饰装修或景观工程所在地区的自然、环境条件；

三、施工管理

作为现场施工管理的关键根据内容重要有：

①甲乙双方签订的《工程施工协议》。协议内有有关开、竣工日期和工期规定；协议工

程量(工程量清单，一般作为协议H勺附件)和协议金额；二程(预付款)进度款支付措施和支付

时间节点规定；协议中有有关竣工验收质量原则的有关条款；协议中规定日勺甲乙双方责任、

权利和义务；工程签证处理的程序和规定；等指导施T管理的重要条款；

②协议补充协议有关条款；

③协议附件一一分部分项工程量清单；(装饰装修工程，如：协议工程内土建部分工程

量清单、安装部分工程量清单和装饰装修部分工程量清单；园林景观工程，如：园建部分工

程量清单、园林电气、给排水安装部分工程量清单、和园林植物及景观小品工程量清单)

④甲方技术规划中心三签章确认的施工图纸(最终版施工蓝图)；

⑤止式动工前，甲方技术规划中心、工程中心装饰组共同牵头组织的图纸会审、图纸交

底纪要(OA流程已通过、无其他异议；或纸质文本纪要已获规划技术中心签章确认)；

⑥经甲方技术规划中心签章确认的：本工程设计单位、或甲方技术规划中心提出H勺(设

计)技术变更告知单；或经甲方技术规划中心签章确认W、J由施工单位提出的J技术核定单；

1、施工样板及脸收

为了有效H勺控制施工质量和施工节奏，规定施工单位在单项项目大面积施工前，做小面

积的样板施工。根据样板质量和效果分析“成败”原因后，及时调整施工方案、或现场施工

技术工人、或施工材料。在到达质量原则和效果规定后，方可大面积展开施工，防止导致大

面积的返工和挥霍。

一般部位的样板验收，由工程中心装饰组项目现场责任工程师牵头发起，组织项目技

术负责人（由技术规划中心本项目专业工程师担任）、预算负责人（由预决算中心本项目专业预

算师担任）、采购负责人（由采购中心本项目专业采购工程师担任）共同参与验收工作，并签订

验收会签意见；

重点部位的样板验收，由工程中心装饰组项目现场责任工程师牵头发起，组织项目技

术负责人（由技术规划中心本项目专业工程师担任）、设计单位本项目专业设计师（由技术规划

中心负责联络、督促按照我司时间规定到场）、预算负责人（由预次算中心本项目专业预算师

担任）、采购负责人（由采购中心木项目专业采购工程师担任）、工程计审负责人（由运行管理

中心本项目计审工程师担任）共同参与重点部位的样板验收工作，并签订验收会签意见；

2、交底及管理规定

在工程项目动工前，务集团技术规划中心项目负责人（装饰设计师、园林景观设计师）牵

头，会同设计单位对工程中心装饰组项目现场责任工程师和施工单位技术负责人进行图纸和

设计/技术交底，并做好交底记录（参与交底的各部门人员和施工单位应分别作好交底记录，

并对交底状况记录进行汇总，以书面形式并须各方签字确认）。

由工程中心装饰组项目现场责任工程师会同施工单位技术负责人向施工单位班组进行

图纸交底，并分工种进行分项施工技术交底：并做好交底记录，各方在交底记录上签字确认。

以上“两级交底”的目H勺，是使工程现场各级管理人员和施工班组充足理解设计意图、

“吃透”施工图纸细节。分项技术交底单须要施工单位各有关专业班组带班人员签收，并组

织施工人员学习、理解到位，作为现场施工技术指导性文献。

3、关键部位工序管理

“关键部位”是指对工程质量、安全、效果影响重大的I地方。如：建筑钢构造、幕墙结

构、排水天沟（宽度、深度与否满足排水流量的规定和设计规定）、雨落管的安装数量和设置

位置与否可以满足排水流量的需求；厨卫等墙地面防水、园林景观水池的基础垫层和防水层、

保护层施工：给排水的安装施工：和石材墙地面、大面积的木作饰面（木地板）、软包饰面、

造型墙面、天花等。

“关键部位”的施工须按照从内部基层（构造）到外部装饰面层正常的工序逐渐进行施

工，甲方现场责任工程师严把每个工序的工艺关、质量关。甲方现场责任工程师须对关键部

位的每个进度节点施工状况进行现场检查，并对现场关键部位进度节点和施工部位细节进行

现场拍照存档作为立案资料；现场责任工程师须严把质量关、严格杜绝施工单位偷工减料的I

行为。在甲方现场代表检查合格签字确认的J状况下，施工单位才能进入下一道工序的施工；

否则对检杳不合格日勺项目内容，甲方现场责任工程师应及时向整改施工单位发出《限期整改

告知单》，规定施工单位按照整改告知规定的整改内容、和应到达的质量和技术原则，在规

定期限内整改施工完毕并汇报甲方，在甲方现场代表复直合格后，施工单位才能进入下一道

工序施工。

在下列状况下，甲方现场责任工程师有权根据协议和有关附件内容对责任施工单位进

行经济惩罚（向责任施工单位发出《罚款告知单》）

（1）施工单位现场使用的乙供主材与材料进场验收时的产地、品牌、型号规格有出入的,

达不到验收原则的:属于施工单位“偷梁换柱”行为的），根据协议及其附件中有关惩

罚条款，向责任施工单位发出《罚款告知单》和《限期整改告知单》；

（2）施工单位现场施工作法与已经审查通过的方案、施工图纸细部作法有较大出入U勺，

达不到工程质量规定的（属于施工单位“偷工减料”行为的），根据协议及附件中有关

惩罚条款，向责任施工单位发出《罚款告知单》和《限期整改告知单》；

（3）对原责任施工单位因其工程质量问题（如钢构屋面漏水；卫生间、景观水池防水层渗

漏；预留预埋的J给排水管线漏水；土方回填后未按照施工规范规定和设计规定进行扎

实等处理，导致基础（层）下沉，等），导致甲方或其他单位（第三方）成品、半成品损失

的，根据协议及其附件中有关惩罚条款，向责任施工单位发出《罚款告知单》和《限

期整改告知单》，封写明责任施工单位因其质量事故而导致其他损失，责任施工单位

须承担对应的损失费用和补救修复施工费用，最终核定的有关费用由甲方直接从责任

施工单位任何一笔工程款中予以扣除。

（4）对甲方已经下发的《限期整改告知单》（在理由充足、证据确凿、事实清晰、责任明

确的状况下），被规定整改的施工单位未能按照“告知单”规定的整改期限、整改须

到达的质量规定进行整改欧J,甲方现场责任工程师有权对其发出《罚款告知单》和深

入的处理决定。

4、施工安全及成品保护

在与施工单位签定的施工协议中，要明文规定施工单位须负贡为现场施工人员购置劳

动意外伤害保险。在工程动工前，甲方现场责任工程师以安全交底单日勺形式向施工单位进行

安全生产交底。施工单位项目负责人还应签订施工安全责任书，明确施工单位的安全责任。

甲方有权监督施工单位项目负责人、施工单位安全员对施工班组日勺安全教育和安全交底

贯彻状况；甲方有权对施工单位存在小J安全隐患提出整改意见、限期整改，对严重的安全隐

患有权规定停工整顿、并F以对应H勺经济惩罚。

施工单位在进行项目投标时投标文献中应具有成品保护措施方案（乙方投标资料……商

务标、技术标作为协议的有效附件），甲方应对乙方的成品保护方案进行审批、并在工程过

程中监督施工单位成品保护措施U勺实行。甲方有权对乙方未按照成品保护方案现场实行U勺行

为进行警告，书面规定施工单位按照已承认通过"勺成品保护方案进行现场实行，对已导致一

定经济损失的，可以对其进行对应的经济惩罚。

5、中间验收，预算、技术、设计参与

当工程进度过半时，工程中心项目现场责任工程师告知（0A工作联络单与告知［公

司预决算中心、技术规划中心有关项目负责人员和设计单位设计人员参与现场施工中间环节

验收。目的是将已经波及到工程签证、施工技术和图纸设计的问题在现场及时处理，并把握

工程质量。中间环节B勺验收，须预算、技术、设计人员联合签订会签意见，作为施工现场指

导性文献。

6、验收与移交、有关交待

在工程具有竣工验收条件时，工程中心项目责任工程师告知企业内部有关部门（技术规

划中心项目负责人、预决算中心项目负责人、采购中心项目负责人），以及设计单位重要设

计人员按照时间规定到现场参与工程竣工内部验收，并作好验收意见会签工作。工程中心项

目责任工程师将验收汇总意见以工程联络函的形式下发施工单位，明确整改内容、整改时限。

施工单位整改完毕，经甲方联合检查合格后，乙方对工程项目向甲方进行移交，同步工程中

心作好向使用部门进行工程移交使用的记录（由使用部匚一一营策中心、物管部门签订接受

意见）。

施工单位向甲方移交工程项目时，还应向甲方提供工程“产品使用阐明书”和“工程质

量保修书”。

“产品使用阐明书”重要应包括内容：（1）工程产品平常维护常识（含石材、瓷砖、木地板、

不锈钢等饰面保养阐明）；（2）重要产品材料的品牌、产地、型号、规格阐明（尤其是电器、电

料等产品和卫生洁具类产品）；（3）工程内配电安装系统图，及配电控制箱内控制开关文字标

注阐明；（4）产品使用过程中的注意事项等内容。

“工程质量保修书”重要应包括内容：（1）工程开、竣工日期；（2）工程质保期起始、截止

日期；（3）工程质保客户受理（24小时）；（4）施工单位工程质保负责人姓名、办公、移

动：（5）质量保修承诺；（6）质量保修服务范围等内容。

四、售楼处、样板房装修工程中应当强调和注意的问题

1、轻易忽视的问题

（1）售楼处办公室、卫生间、贮藏室和更衣间（视详细项目状况），墙体上U勺塑钢窗（彩名窗）

根据“窗的安装状况”须由内装施工单位现场制作安装钢质防护栏（如：矩管+扁钢制」乍），

并刷防锈底漆和喷涂饰面油漆。该点往往因前期施工图纸未波及到，轻易导致工程清单漏项。

（2）售楼处室内空调（尤其是柜机空调），根据施工设计图纸室内机日勺安装位置定位，以及

对应室外机口勺安装位置定位，必须由内装施工单位在地面基层/面层处理前预留预埋PVC。

110套管、该套管预埋安装时应注意向室外方向找一定的坡度、坡向室外，以便空调安装时

日勺冷媒管、冷凝管及其保温套管层、电源线缆的顺利穿过。并注意该PVC套管室内出地面端

头部位安装配套PVC弯头和竖向直管，待地面面层材料铺装完毕后将多出H勺竖向管切割掉、

保持与地面装饰面层相平。（工程中心装饰组现场责任工程师必须对该问题在施工前向内装

施工单位予以明确书面交代）

（3）售楼处室内及样板房室内的空调挂机空调预留洞，由内装施工单位根据设计施工图纸

上显示的空调内机安装位置、并结合现场实际状况，决定采用水钻打穿墙眼、并有必要预留

安装PVCO75穿墙套管，以利十空调安装时对穿管、穿线的需要，并有助十墙面装饰美观。

2、必须引起重视的问题

（1）工程中心装饰组项目现场责任工程师，在接到技术规划中心发出的装饰/景观工程施

工图纸后，应仔细阅览全套施工图纸，并作好图纸记录。结合图纸，赴项目现场踏勘现场状

况，将图纸问题和与现场冲突的地方作好详细记录，并对图纸细部作法提出个人专业意见“

以便在企业内部图纸会审时提出来，集中予以处理。

(2)工程中心装饰组项目现场责任工程师，在充足审阅施工图纸、深入理解工程的所有项

FI和详细作法，并对本工程项目U勺重点和难点有了充足的认识后，应对本工程项H进行详细

的工期计划编排，该项H工程工期计划应贯穿项F1工程的全过程(含前期各部门配合事项、

施工单位的考察、谈判，进场前U勺施工准备工作、与原施工单位II勺现场场地交接、本工程施

工进度和工序安排、过程检查和组织验收、工程施工收尾、竣工验收和移交等)。该计划采

用project软件编排，经部门主管和工程总监审阅通过后，向内部各有关部门人员以。A工

作联络单时形式予以公布，

(3)出楼处、样板房所在口勺工程中心项目工程部，项巨经理应安派专业的现场责任电气工

程师、责任暖通工程师会同装饰组现场责任工程师共同对售楼处、样板房及其周围园林景观

工程进行工程管理。应分别对各专业领域的分项工程发挥专业知识管理优势，共同做好现场

监管工作。

(4)售楼处、样板房及其周围景观园林工程在最终施工图纸出来后，即应由技术规戈!中心

电气设计师对各分部工程正式用电量需求进行验算。工程中心工程项目部应指派电气专业现

场工程师予以配合，共同弄清现场正式总电源接驳配电箱与否符合正式用电总负荷量的需

求，与否需要增容，怎样改造才能到达正式用电需求、其处理方案。以便及时告知采购中心、

外联部门采用应对方案，对用电增容施工寻价及定施工单位，保证售楼处、样板房竣工交付

时欧J正常用电需求。(该问题由技术规划中心电气专业工程师和项目部强电工程师负责贯彻)

(5)售楼处及样板房一般一般通例是由土建、钢构造单位先按照设计院(一般为建筑设计

单位)出具的构造、土建、钢构施工图纸进行主体构造和外围墙体及构件口勺安装施工；往往

装饰图纸出图H勺时间要滞后一段时间，为了防止不必要向施工挥霍，提议原土建、钢构施工

单位不要施工售楼处及样板房建筑内部分隔墙体。由于内装设计单位往往是在原建筑设计单

位图纸的基础上，对空间分割进行了优化，并按照甲方(技术规划中心、营策中心)的详细功

能和使用规定重新对内部墙体进行了定位。如土建单位按照原建筑设计单位出具的施工图纸

现场进行内部分隔墙体的施工，会导致增长装饰单位进场后的拆除工作，既挥霍了时间、也

挥霍了材料•，增长了项目成本。

(6)售楼处室内用水和排水点位一般为：男、女卫生间蹲便器；男卫生间小便器；保洁间

拖布池；“水吧”洗涤槽(盆)。须根据内装修工程设计单位提供的施工蓝图进行售楼处室内

给排水管线II勺预留预埋，该工作由内装施工单位承担。室外部分的给水和排水总干管及化粪

池一般由土建单位予以现场实行。但必须注意给水、排水总干管的预埋安装管底标高，要留

有足够的余地，以免室内卫生间因采用下沉式地面处理导致排水问题。(该问题应引起各方

面足够重视)

(7)样板房室内“水电”项目作法一般通例为：强电，所有开关、插座必须按照图纸规定

进行穿管、布线到位，并安装开关、插座面板，以便样板房的正常使用：弱电，(包括网络、、

光纤电视)不需要预留预坦管线，只安装底盒、最终安装对应的I弱电面板作示意即可.

(8)若对样板房天花有安装背景音乐嵌入式喇叭的规定，则需要按照施工图纸，正常预留

安装有关管线，保证背景音乐时正常功能。

(9)样板房内除了图纸有特殊规定和阐明须要正常用水的点位外，其他如：座便器、洗脸

盆、浴缸、淋浴器、厨房洗涤盆、生活阳台洗衣机处皆不用预留预埋给排水管线，只将设备

安装就位(洗衣机位仅安装给水龙头)，作展示即可。对样板房室内卫生间、淋浴间、厨房地

面的排水不锈钢地漏亦不需要预埋管道，只需在贴地面砖时安装不锈钢地漏盖子示意即可。

(10)样板房阳台、露台上的地漏装置必须按照正常使用规定进行施工处理(除非以上部位

按照样板房装饰施工图纸已做封闭空间处理，该状况下地漏及管道取消，不用安装)。

附件一

深圳合能集团楼盘开发项目

售楼处、样板房装修施工质量验收原则

一、一般抹灰工程：一般抹灰工程分为一般抹灰和高级抹灰，当设

计无规定期，按一般抹灰验收。

L主控项目

项次主控项目检验方法

抹灰前基层表面FI勺尘土、污垢、油

检查施工记录

(1)渍等应清除洁净,并应洒水湿润。

一般抹灰所用材料W、J品种和性能检查产品合格证

应符合设计规定o水泥的凝结时间书、进场验收记

(2)

和安定性复验应合格。砂浆的配合录、复验汇报和施

比应符合设计规定。工记录。

抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚

度不小于或等于35mm时，应采用

加强措施。不一样材料基体交接处检查隐蔽工程验

(3)表面日勺抹灰，应采用防止开裂日勺加收记录和施工记

强措施，当采用加强网时、加强网录。

与各基体的搭接宽度不应不不小

于100mmo

抹灰层与基层之间及各抹灰层之观测；用小锤轻击

(4)间必须粘接牢固，抹灰层应无脱检查；检查施工记

层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。录。

2.一般项目

项次一般项目检验方法

一般抹灰工程的表面质量应符合

下列规定：

①一般抹灰表面应光滑、洁净、接

槎平整，

(1)观测；手摸检查。

分格缝应清晰。

②高级抹灰表面应光滑、洁净、颜

色均匀、无抹纹，分格缝和灰线

应清晰美观。

护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰应

表面整洁、

(2)观测。

光滑；管道背面日勺抹灰表面应平

整。

抹灰层的总厚度应符合设计规定；

水泥砂浆

(3)不得抹在石灰砂浆层上；罩面石膏检查施工记录。

灰不得抹

在水泥砂浆层上。

抹灰分格缝口勺设置应符合设计规

定，宽度和

(4)观测；尺量检查。

深度应均匀，表面应光滑，棱角应

整洁。

有排水规定日勺部位应做滴水线

（槽滴水线（槽）应整洁顺直，滴

(5)观测；尺量检查。

水线应内高外低，滴水槽的宽度和

深度均不应不不小于lOmnio

3.一般抹灰工程质量的容许偏差和检查措施，应符合下表的规

定:

容许偏差（mm）

项次项目一般抹高级抹检验方法

灰灰

用2m垂直检测

(1)立面垂直度43

尺检查

用2m靠尺和塞

(2)表面平整度43

尺检查

用直角检测尺

(3)阴阳角方正43

检查

拉5m线，局限

分格条（缝）直线

(4)43性5m拉通线，

度

用钢直尺检查

拉5m线，局限

墙裙、勒脚上口

(5)43性5m拉通线，

直线度

用钢直尺检查

注：1）一般抹灰，本表第3项阴阳角方正可不检查;

2）顶棚抹灰，本表第2项表面平整度可不检查，但应平顺。

二、吊顶工程：样板房精装修室内吊顶属于暗龙骨吊顶工程。

子项有：（防水）纸面石膏板吊顶。

L主控项目

项次主控项目检验方法

吊顶标高、尺寸、起拱和造型应符

(1)观测;尺量检查。

合设计规定。

观测；检查产品

合格证书、性能

饰面材料日勺材质、品种、规格、图

(2)检测汇报、进场

案和颜色应符合设计规定。

验收记录和复验

汇报。

观测；手扳检查；

暗龙骨吊顶工程的吊杆、龙骨和饰检查隐蔽工程验

(3)

面材料日勺安装必须牢固。收记录和施工记

录。

观测；尺量检查；

吊杆、龙骨勺材质、规格、安装间

H检查产品合格证

距及连接方式应符合设计规定。金

书、性能检测汇

(4)属吊杆、龙骨应通过表面防腐处理；

报、进场验收记

木吊杆、龙骨应进行防腐、防火处

录和隐蔽工程验

理。

收记录。

石膏板H勺接缝应按其施工工艺原则

进行板缝防裂处理。安装双层石膏

(5)观测。

板时，面层板与基层板的接缝应错

开，并不得在同一根龙骨上接缝。

2.一般项目

项次一般项目检验方法

饰面材料表面应洁净、色泽一致，

(1)不得有翘曲、裂缝及缺损。压条应观测;尺量检查。

平直、宽窄一致。

饰面板上W、J灯具、烟感器、喷淋头、

(2)风口篦子等设备日勺位置应合理、美观测。

观，与饰面板的交接应吻合、严密。

金属吊杆、龙骨日勺接缝应均匀一致，

检查隐蔽工程验

角缝应吻合，表面应平整，无翘曲、

(3)收记录和施工记

锤印。木质吊杆、龙骨应顺直，无

录。

劈裂、变形。

吊顶内填充吸声材料的品种和铺设检查隐蔽工程验

(4)厚度应符合设计规定，并应有防散收记录和施工记

落措施。录。

3.暗龙骨吊顶工程安装的容许偏差和检查措施，应符合下表的

规定:

项容许偏差(mm)

次项目纸面石金属板矿棉板木板、塑料检验方法

膏板板、格栅

用2m靠尺和塞尺

(1)表面平整度

3222检查

拉5nl线，局限性

(2)接缝直线度31.5335m拉通线，用钢

直尺检查

用钢直尺和塞尺

(3)接缝高卜差1.5

111检查

三、饰面砖工程：样板房精装修室内饰面砖施工部位位于客厅、餐

厅、卫生间、厨房、阳台。

重要材料规格：600x600、200x800、200x600、120x600、300x300、

300X200、300x600饰面砖，或甲方另行指定规格。

L主控项目

项次主控项目检验方法

观测；检查产品

饰面砖的品种、规格、颜色和性能合格证书、进场

(1)

应符合设计规定。验收记录和性

能检测汇报

检查隐蔽工程

当墙体、地面有防水规定期，应对

(2)验收记录和施

防水工程进行验收。

工记录

2.一般项目

项次一般项目检验方法

饰面砖表面应平整、洁净、色泽一

(1)观测。

致，无裂痕和缺损。

饰面砖嵌缝应密实、平直，宽度和

观测；尺量检

(2)深度应符合设计规定，嵌填材料色

查。

泽应一致。

采用湿作业法施工的饰面砖工程，用小锤轻击检

(3)饰面布专与基体之间口勺粘接层材料应查；检查施工记

饱满、密实。录。

饰面布专上的孔洞应套割吻合，边缘

(4)观测。

应整洁。

3.饰面(板)砖铺贴容许偏差和检查措施，应符合下表的规定:

容许偏差(mm)

项次项目检验方法

瓷片金属

用2m垂直检测

(1)立面垂直度22

尺检查

(2)表面平整度1.53用2m靠尺和塞

尺检查

用直角检测尺

(3)阴阳角方正

23检查

拉5m线，局限

(4)接缝直线度21性5m拉通线，

用钢直尺检查

拉5m线，局限

墙裙、勒脚上口

(5)性5m拉通线,

直线度22

用钢直尺检查

用钢直尺和塞

(6)接缝高卜差0.5

1尺检查

(7)接缝宽度11用钢直尺检查

四、涂饰工程：样板房精装修室内涂饰工程重要为天棚、墙面乳胶漆

水性工程。

重要材料：室内乳胶漆、耐水乳胶漆、抗碱封闭底漆。

L主控项目

项次主控项目检验方法

检查产品合格

水性涂料涂饰工程所用的涂料品种、证、性能检测

(1)

型号和性能应符合设计规定。汇报和进场验

收记录。

水性涂料涂饰工程的颜色、图案应符

(2)观测。

合设计规定。

水性涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘接观测；手摸检

(3)

牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。查。

基层处理应符合下列规定：

①新建筑物日勺混凝土或抹灰基层在

观测；手摸检

涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆

(4)查；检查施工

②混凝土或抹灰基层涂刷溶剂型涂

记录。

料时，含水率不得不小于8%；涂

刷乳液型涂料时，含税率不得不小

于10%。木材基层的含水率不得不

小于12%。

③基层腻子应平整、坚实、牢固，无

粉化、起皮和裂缝；内墙腻子的粘

结强度应符合《建筑室内用腻子》

(JG/T3049)H勺规定。

④厨房、卫生间墙面必须使用耐水腻